Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод
сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной
ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе
основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе
основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого
использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или
замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
5.5. Государственная регистрация прав на землю
Государственная регистрация является единственным доказательством существования
зарегистрированного права. В соответствии со ст.164 ГК РФ государственной регистрации в
случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и Законом о регистрации, подлежат сделки с
землей и другим недвижимым имуществом.
Права на землю, подлежащие государственной регистрации, определены в ст.131 ГК РФ
и ст.4 Закона о регистрации. Это право собственности, право пожизненного наследуемого
владения, право постоянного (бессрочного) пользования землей, возникновение, переход и
прекращение названных прав, а также их ограничения (обременения) - сервитут, ипотека,
доверительное управление, аренда.
Подтверждение необходимости государственной регистрации договора аренды
недвижимости, включая землю, установлено специальной нормой п.2 ст.609 ГК РФ. Учитывая, что
к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (п.2 ст.615 ГК РФ), требование
государственной регистрации распространяется и на субаренду земли.
Право пожизненного наследуемого владения является правомочием гражданина по
владению, пользованию и распоряжению землей, находящейся в государственной собственности,
по основаниям и в порядке, установленном земельным законодательством. Субъект этого права
обладает почти всеми правами собственника за исключением двух - он не вправе отчуждать
(продавать, закладывать и т.д.) земельный участок и не имеет права на получение стоимости
земельного участка в случае его изъятия для государственных и общественных нужд. Граждане,
именуемые землевладельцами, вправе передавать права владения и пользования землей по
наследству; возводить на земле здания, строения и сооружения, если иное не установлено
условиями пользования землей; передавать землю в аренду или безвозмездное срочное
пользование.
Данное вещное право установлено Земельным кодексом (ЗК) РСФСР 1991 г. И хотя
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 "О приведении земельного законодательства
Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ" была признана недействующей почти
половина статей ЗК РСФСР, в том числе и статьи, регулирующие пожизненное наследуемое
владение земельным участком, понятие "пожизненное наследуемое владение" встречается в
некоторых других действующих нормативных правовых актах (например, в Указе Президента РФ