Методические указания - Автор неизвестен. Практикум по экономике недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Ставка капитализации (дисконта) в течение оговоренного

периода будет также изменяться по следующей схеме: (стр. №

12 табл. 35):

со дня заключения сделки по 2-й год - 10 %;

с 3-го по 5-й год - 12 %;

с 6-го по 8-й год - 13 %.

По истечении восьми лет сдачи здания в аренду, его

планируется продать за 400 млн. руб. (стр. № 13). Ставка

дисконта на этот период будет составлять 12 % годовых (стр.

№ 14).

Таблица 35

Исходные данные

Варианты

1 2 3 4

1. Продажная цена

офисного здания, млн. руб.

420 300 550 500

2. Общая площадь

офисного здания, кв. м

3000 2700 3000 3300

3. Размер арендной платы до

предполагаемой

реконструкции, т. руб. за 1

кв. м.

15 20 20 25

4. Количество секций после

реконструкции здания

3 2 3 3

5. Размер арендной платы после

реконструкции, тыс. руб. за

1 кв. м

25 30 30 35

6. Стоимость рекон-

струкции, млн. руб.

40 30 52 50

7. Размер постоянных

расходов, т. руб.

10000 9000 14000 10000

8.Предполагаемое увеличение

постоянных расходов, % в год

5 8 3 8

Продолжение табл. 35

9. Ставка арендной плати,

начиная с 4-го года, т. руб.

за 1 кв. м

25 32 25 30

10. Увеличение операционных

расходов с начала 7-го года, %

в год

8 2 3 4

11. Ставка арендной платы,

начиная с 7-го года, т. руб. в год

за 1 кв. м.

20 32 20 30

12. Ставка капитализации, %

годовых, первые два года.

с 3-го по 5-й год

с 6-го по 8-й год

13. Стоимость офисного здания

по истечении 8 лет эксплуатации,

млн. руб.

400 450 500 500

14. Ставка дисконта после 8 лет

эксплуатации, % годовых.

12 11 12 10

Контрольное задание №4

Дайте письменные ответы на вопросы:

1. Какими характеристиками обладает приносящая

доход недвижимость?

2. Для каких целей необходимо производить оценку

недвижимости?

3. Чем рынок недвижимости отличается от фондового и

товарного рынков. Каковы функции рынка недвижимости?

4. Назовите основные принципы оценки недвижимости.

5. Охарактеризуйте основные этапы процесса оценки

недвижимости.

6. Дайте определение следующим понятиям:

 Согласование.

 Наилучшее и наиболее эффективное использование.

 Рыночная стоимость.

 Замещение.

 Вклад.

7. Обоснуйте различие между сложным и простым

процентом.

8. Объясните понятие «стоимость денег» с учетом

фактора времени.

9. Какие ключевые факторы определяют стоимость

ожидаемого будущего дохода?

10. Каким образом соотносятся текущая стоимость

единицы (реверсии) и накопленная сумма денежной единицы?

11. Каким образом соотносятся фактор текущей

стоимости единичного аннуитета и фактор текущей стоимости

единицы?

12. Дайте определение следующим понятиям:

 Обычный аннуитет.

 Авансовый аннуитет.

 Сложный процент.

13. Как соотносятся взнос на амортизацию единицы и

фактор единичного аннуитета?

14. Как соотносятся накопление единицы за период и

фактор фонда возмещения?

15. Дайте определения и поясните следующие понятия:

 Коэффициент капитализации.

 Доход на инвестиции.

 Возврат инвестиций.

 Амортизация.

 Фонд возмещения.

16. Назовите преимущества и недостатки метода прямого

сравнительного анализа продаж при оценке приносящей доход

недвижимости?

17. По какой причине собранные данные для

сопоставимых объектов должны быть проверены оценщиком?

18. Почему при использовании сравнительного подхода к

оценке недвижимости необходимо производить поправку на

время?

19. Проведите различия между следующими терминами:

 Полная стоимость воспроизводства и замещения.

 Устранимый и неустранимый износ.

 Бухгалтерский износ и оценочный износ.

 Прямые и косвенные затраты.

20. Охарактеризуйте четыре метода оценки полной

стоимости воспроизводства.

21. В чем основные причины износа недвижимости?

22. Устанавливает ли полная стоимость воспроизводства

верхнюю границу стоимости зданий и сооружений? Обоснуйте

ответ.

3. ПЕРЕЧЕНЬ ТЕМ ДЛЯ СЕМИНАРСКИХ

ЗАНЯТИЙ

Семинар № 1.

1. Характеристика недвижимости как вида

собственности. Рассмотреть понятие собственности,

специфику недвижимости как элемента товарных отношений.

Охарактеризовать основные виды собственности.

2. Имущественные права собственника недвижимого

имущества. Раскрыть понятие «право собственности на

недвижимость» и классификацию прав на недвижимую

собственность.

3. Сравнительная характеристика существующих

систем регистрации операций с недвижимостью.

Охарактеризовать различные юридические механизмы,

осуществляющие регистрацию в странах Западной Европы,

США, России. Понятие «кадастр», «публичная запись»,

«система торренса».

Семинар № 2.

1. Особенности инвестирования на рынке

недвижимости. Рассмотреть понятие «инвестиции»,

определить основные формы дохода от инвестиций в

недвижимость. Выявить ключевые цели инвестиционного

проекта для всех видов недвижимости.

2. Особенности налогообложения инвестиций в

недвижимость в промышленно развитых странах.

Особенности разделения недвижимости с точки зрения

налогообложения. Охарактеризовать классификацию видов

доходов, получаемых собственником от операций с

недвижимостью. Понятие подоходного налога. Налога на

доход от продажи недвижимости.

3. Значение и роль менеджера в управлении

недвижимостью. Международная практика управления

недвижимостью и возможность ее использования в России.

Охарактеризовать задачи менеджера и особенности

управления недвижимостью в зависимости от ее типа.

Охарактеризовать два типа менеджеров – «менеджер-

строитель» и «менеджер-аналитик».

Семинар № 3.

1. Виды аренды и ее особенности на отечественном и

западном рынках. Раскрыть сущность понятия «аренда».

Выявить отличия «чистой» и «общей» ренты. Сформулировать

основные требования к договору об аренде жилья и

охарактеризовать основные его разделы.

2. Особенности аренды приносящей доход

недвижимости. Дать определение нежилой недвижимости и

выделить ее основные особенности. Сущность и содержание

процесса прогнозирования дохода от арендной платы и его

оценки.

3. Общее понятие о закладной и трастовом договоре.

Раскрыть сущность ипотеки, закладной и договоре о трасте.

Концепция юридического статуса заложенного имущества.

Семинар № 4, 5.

1. Основные виды ипотечных займов, особенности

функционирования ипотечного рынка. Раскрыть понятие

ипотечного займа. Охарактеризовать виды ипотечных займов

и связанные с ними риски. Выделить особенности

функционирования и развития ипотечного рынка в России.

2. Особенности использования недвижимости в

качестве актива для инвестирования. Рассмотреть

особенности недвижимости как актива для инвестирования,

проанализировать степень ликвидности рынка недвижимости.

Рассмотреть возможные риски при инвестировании в

недвижимость.

3. Взаимодействие рынка капитала и рынка

недвижимости. Определить общие черты и различия рынка

недвижимости и рынка капитала, показать связь двух

анализируемых рынков в краткосрочном периоде.

4. Характеристика основных видов риска вложения

средств в недвижимость. Дать краткую характеристику

уровня риска портфеля недвижимости. Рассмотреть

преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

на международных рынках. Определить «политический риск»,

«валютный риск», «риск малозначимых рынков».

5. Стратегическое управление портфелем

недвижимости. Выделить особенности формирования

стратегии управления портфелем недвижимости. Рассмотреть

направления планирования и оптимизации доходного

портфеля недвижимости.

Перечень тем для реферативного рассмотрения

(объем реферата не менее 20 страниц)

1. Виды и формы сделок с недвижимостью в

соответствии с нормативно-законодательной базой РФ.

2. Порядок оформления сделок с недвижимым

имуществом.

3. Регистрация прав на недвижимое имущество РФ:

особенности и основные принципы.

4. Социально-экономические особенности рынка

недвижимости [7, 8].

5. Рыночная стоимость и принципы оценки

недвижимости.

6. Ипотечное кредитование как вид залогового права.

7. Рынок городского жилья.

8. Рынок загородного жилья.

9. Рынок нежилых помещений.

10. Рынок промышленной недвижимости.

11. Риэлтерские фирмы: структура и функции.

12. Международные стандарты оценки недвижимости.

13. Налогообложение недвижимости в РФ: основная

направленность.

14. Страхование недвижимости в России и за рубежом

(сравнение принципов).

15. Основные характеристики городского пространства.

16. Предприятие - как имущественный комплекс.

17. Аренда объектов недвижимости.

18. Развитие ипотечного кредитования в России.

19. Сравнительная характеристика ипотечного

кредитования в России и за рубежом.

20. Земельные участки - как важнейший объект

недвижимости.

4. ПЕРЕЧЕНЬ ТЕСТОВЫХ ВОПРОСОВ И ЗАДАНИЙ

ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ ПОДГОТОВКИ

СТУДЕНТОВ

4.1. Правовые аспекты обращения и оценки

собственности

Выберете правильный ответ

1. К недвижимому имуществу (недвижимости) по

законодательству РФ относятся:

а) земельные участки, участки недр, обособленные

водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е.

объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их

назначению невозможно, в том числе многолетние

насаждения, леса, здания, сооружения;

б) земельные участки, участки недр, обособленные

водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е.

объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их

назначению невозможно, в том числе многолетние

насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы,

предприятия как имущественные комплексы;

в) земельные участки, участки недр, обособленные

водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е.

объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их

назначению невозможно, в том числе многолетние

насаждения, леса, здания, сооружения, кондоминиумы,

предприятия как имущественные комплексы, а также

подлежащие государственной регистрации воздушные и

морские суда, суда внутреннего плавания, космические

объекты.

2. Какие из перечисленных ниже прав на недвижимое

имущество подлежат государственной регистрации:

а) право собственности;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) ипотека;

д) сервитут;

е) все вышеперечисленное.

3. Право собственности на земельный участок

распространяется на:

а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые

водоемы, находящиеся на нем лес и растения;

б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые

водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся

под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;

в) поверхностный (почвенный) слой и замкнутые

водоемы, находящиеся в границах этого участка.

4. Из нижеперечисленных утверждений отметьте

только те, которые являются неправильными на Ваш

взгляд:

а) сервитут — это право ограниченного пользования

чужим земельным участком;

б) сервитут может устанавливаться для обеспечения

прохода и проезда через соседний земельный участок,

прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи,

трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а

также других нужд собственника недвижимого имущества,

которые не могут быть обеспечены без установления

сервитута;

в) обременение земельного участка сервитутом лишает

собственника участка права распоряжения этим участком;

г) собственник участка, обремененного сервитутом,

вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен

сервитут, соразмерную плату за пользование участком,

которая может быть учтена в расчете совокупного дохода;

д) сервитутом не могут обременяться здания и

сооружения.

5. Признается ли недвижимостью в

законодательстве РФ предприятие?

а) нет, не признается;

б) да, признается, как имущественный комплекс в целом.

6. Государственный земельный кадастр содержит

информацию:

а) о землях, находящихся в собственности РФ,

субъектов РФ, муниципальных властей;

б) о категориях земель, качественных характеристиках и

народно

хозяйственной ценности земель;

в) о правовом режиме земель, их распределении по

собственникам

земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам;

г) о категориях земель, качественных характеристиках и

народнохозяйственной ценности земель, а также о правовом

режиме земель, их распределении по собственникам земли,

землевладельцам, землепользователям и арендаторам.

6. Гражданское право:

а) регулирует отношения охраны общественной

безопасности и общественного порядка, защиты жизни и здоровья

граждан;

б) регулирует имущественные и связанные с ними личные

неимущественные отношения;

в) регулирует отношения в сфере государственного

управления, как между государственными органами, так и между

государством и гражданами.

7. Способы приобретения права собственности могут быть:

а) первоначальные;

б) производные;

в) последовательные;

г) все вышеперечисленные.

8. В качестве ограничения (обременения) объекта

недвижимого имущества могут выступать:

а) сервитут;

б) аренда;

в) арест;

г) ипотека;

д) все вышеперечисленное.

9. Государственная регистрация прав на недвижимое

имущество и сделок с ним осуществляется:

а) по месту нахождения недвижимого имущества;

б) по месту регистрации собственника недвижимого

имущества.

10. При несоответствии записей на бумажном и магнитном

носителях в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним приоритет имеет:

а) запись на бумажном носителе;