Методические указания - Автор неизвестен. Практикум по экономике недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Задача 4.6.

Склад площадью 100х200 м имеет внешние стены

высотой 25 м. И включает 5% офисной площади. Внутренний

потолок на высоте 22 м. Крыша плоская.

Определить:

1. Пригодную для складирования площадь в кв. м.

2. Площадь, пригодную для использования под офисы.

3. При условии, что стоимость строительства 1 кв. м.

внешних стен складывается из 80 рублей за рабочую силу, 80

рублей за материал и 40 рулей накладных расходов, то какова

их общая стоимость?

4. Базовая стоимость строительства 1 кв. м. внутренних

помещений склада без офисов составляет 600 рублей. Какой

была бы базовая стоимость внутренних помещений, если бы

офисные площади отсутствовали?

5. По вопросу № 4 при условии, что объект оценки

расположен в районе с коэффициентом поправки на местные

условия0,96, то какова стоимость строительства 1 кв. м.?

6. По вопросу № 4. Если базовая стоимость

строительства в 600 рублей была определена в прошлом году,

а коэффициент поправки на время равен 1,06 в год, то какова

нынешняя базовая стоимость в данном регионе?

Задача 4.7.

Используя данные задачи 4.6. и имея в виду, что затраты

на единицу различных элементов здания, согласно

опубликованным данным, представлены следующим образом:

Фундамент – 1500 рублей за 1 кв. м.

Внешняя стена – 2000 рублей за 1 кв. м.

Крыша – 5000 за 1 кв. м.

Водопровод – 2000000 рублей.

Система электроснабжения – 1500000 рублей.

Механическое оборудование – 1000000 рублей.

Платформы для погрузки 2200000 рублей.

Офисные площади – 7000 рублей на кв. м.

Допустимые накладные расходы и прибыль строителя и

субподрядчика составляет 19% от прямых затрат.

Определите полную стоимость воспроизводства здания.

Практическое решение задач на применение подходов к

оценке недвижимости и земельных участков

Задача 5.1.

Стоимость земельного участка, купленного за 1500 тыс.

руб., ежегодно, увеличивается на 14%. Сколько будет стоить

участок через 4 года, после приобретения?

Задача 5.2.

Стоимость здания составляет 900000 руб., коэффициент

капитализации для здания - 15%; совокупный чистый

операционный доход от земельного участка составляет 200000

руб., коэффициент капитализации для земли - 11%. Определите

стоимость земельного участка.

Задача 5.3.

Чистый операционный доход 700000 руб., коэффициент

капитализации для улучшений - 20%, коэффициент капитализации

для земли - 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25.

Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

Задача 5.4.

При оценке загородного участка земли площадью 20 соток

собрана информация о продаже пяти сопоставимых объектов

сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и

определить рыночную стоимость оцениваемого участка на

основе информации табл. 9.

Таблица 9

Исходные данные

Характе-

ристика

Оцени-

ваемый

учас-

ток

Учас-

ток

№1

Учас-

ток

№2

Учас-

ток

№3

Учас-

ток

№4

Учас-

ток

№5

Цена 1 сотки

исходная

- 1100 1200 1370 1450 980

Расстояние

от границы

города (1 км

+/- 1,5%)

28 35 37 20 23 40

Инженерное

обеспечение.

Величина

корректи-

ровки 50%

(электриче-

ство 20%, газ

10%, вода

10%,

канализа-

ция 10%)

Элект-

риче-

ство,

вода,

газ,

кана-

лиза-

ция

Эле-

ктри-

чест-

во,

вода

Газ Вода

Элект-

риче-

ство,

вода,

газ,

кана-

лиза-

ция

Элект-

риче-

ство

Степень

освоения

участка.

Величина

корректи-

ровки 5%

(освоен +5%,

не освоен -

5%)

Осво-

ен

Не

осво-

ен

Осво-

ен

Освоен

Не

осво-

ен

Освоен

Транспорт-

ная

доступность.

Величина

корректи-

ровки 15%

(10 мин+/ -

2%)

мин.

1ч. 15

мин.

1ч. 25

мин.

1ч. 30

мин.

Задача 5.5.

Оценить земельный участок общей площадью 500 кв. м.,

расположенный в 8-ой зоне градостроительной ценности г.

Санкт-Петербурга. Участок находится в частной

собственности.

1) Определить наилучшее и наиболее эффективное

использования участка, если имеются следующие данные,

содержащиеся в таблице 10:

Таблица 10

Исходные данные

Сценарии использования

Жилое

здание

Офисно

Промышленное

Площадь

возводимых зданий,

7000 5000 8060

Стоимость

строительства зданий,

руб/м

2000 2500 1500

Чистый

операционный

доход, руб.

2 000000 2

700000

1 800 000

Коэффициент

капитализации зданий

23% 22% 24%

Коэффициент

капитализации земли

20% 20% 20%

2) Определить рыночную стоимость участка путем

дисконтирования денежных потоков. Для этого рассматривать

следующие составляющие 40 ЧОД:

- земельный налог;

- эксплуатационные расходы - 24 000 руб. ежегодно;

- валовой доход по сценариям использования:

а) 120 000 руб. ежегодно;

б) 180 000 руб. ежегодно;

в) 150 000 руб. ежегодно.

Анализ проводить на ближайшие 6 лет.

Задача 5.6.

Оценщик устанавливает наиболее эффективное

использование свободного участка земли. При первом из

возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере

90 000 руб. в год. Затраты на создание улучшений составят 400

000 руб. По мнению оценщика, коэффициент капитализации для

улучшений и земли составляют 19% и 13% соответственно.

Определите стоимость земельного участка, долю земельного

участка в стоимости объекта и общий коэффициент

капитализации.

Задача 5.7.

Объект недвижимости приносит постоянный по величине

ЧОД в размере 115 000 руб. Стоимость участка земли, входящего

в состав объекта, составляет 200 000 руб. Продолжительность

экономической жизни здания составляет 30 лет. Используя 17%

ставку дисконтирования и 15% коэффициент капитализации для

земельного участка, определите общую стоимость объекта.

Задача 5.8.

На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок.

20% территории общей площади участка будет отведено под

дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций

начнется немедленно и потребует расходов в сумме 1200 500

руб. на 1 га общей площади, половина из которых придется на

первый год, а половина на второй. В конце первого года,

планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га

каждый по цене 40000 руб. за сотку. На оставшейся территории

будут возводиться коттеджи, расходы по строительству

которых составят 30 000 000 руб. на 1 га. Ожидается, что 40%

расходов по строительству придется на первый год, а на второй

и третий года - по 30%. Расходы по продаже участков составят

650000 руб. в год. Прогноз графика реализации застроенных

участков:

1. Год № 1 - 0.

2. Год № 2 - 50 уч. по 800000 руб. + 20 уч. по 8500000 руб.

3. Год № 3 - 80 уч. по 9000000 руб.

4. Год №4 -35 уч. по 10000000 руб.

5. Год№5-15уч. по 11500000 руб.

Какова текущая стоимость земли, если ставка

дисконтирования составляет 18%? Какова стоимость земли в

конце первого года, при ставке дисконтирования 17,5%?

Задача 5.9.

Требуется определить стоимость участка, для которого

наилучшим и наиболее эффективным использованием является

строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна

560000 руб., чистый операционный доход по прогнозу

оценивается в 120000 руб., коэффициенты капитализации для

земли и для здания - 8% и 10% соответственно.

Задача 5.10.

Стоимость здания 500 000 руб., коэффициенты

капитализации для здания - 16%, коэффициенты капитализации

для земли - 11%, чистый операционный доход - 200 000 руб.

Определить стоимость участка земли.

Задача 5.11.

Определить наилучшее и наиболее эффективное

использование и стоимость земельного участка, если имеются

следующие данные, табл. 11:

Таблица 11

Варианты использования свободного земельного участка

Варианты использования

Исходные

данные

Офисные

помещения

Промышленны

е площади

Здание

розничной

торговли

Площадь возводимых

7300 8200 5800

зданий, м

Продолжение табл. 11

Стоимость

строительства зданий,

руб./м

500 400 400

Чистый операционный

доход, руб.

1 500 000 1 780 000 1 320 000

Ставка капитализации

для здания

13% 12% 14%

Ставка капитализации

для земли

10% 10% 10%

Определить общую расчетную стоимость объекта для

выбранного варианта наилучшего использования?

Задача 5.12.

Требуется оценить массив земли, который застройщик

планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за

250000 руб. При этом будут иметь место следующие издержки:

Таблица 12

Наименование позиции Сумма

Планировка, очистка, инженерные сети,

проект

1800000

Управление 100000

Накладные расходы и прибыль подрядчика 600000

Маркетинг 200000

Налоги и страховка 100000

Прибыль предпринимателя 400000

Продажа участков будет осуществляться равномерно в

течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал - 10%.

Задача 5.13.

Клиент приобрел право собственности на неосвоенный

земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями

его наиболее выгодной продажи. Оценщик, оценивая риск

быстрой реализации целиком такого земельного массива и не

располагая сведениями о ценах продаж подобных объектов,

предложил вариант использования этой территории под

размещение коттеджного поселка. Как показал анализ,

наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное

строительство пользуются благоустроенные участки размером

12 соток. При нарезке таких участков около 20% земли отойдет

на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной

станции, пожарного водоема и других мест общего пользования.

Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть

размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При

наличии надежных подъездных путей и инженерных

коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый

участок продается в среднем за 36 млн. р. С учетом

сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить

около 10 участков в год, а весь период товарного обращения

составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн.

р.):

Таблица 13

Наименование

Сумма

Благоустройство (проект,

расчистка и планировка

территории, прокладка

дорог и инженерных

коммуникаций (по цене

подрядчиков)

480

Управление 60

Маркетинг 70

Налоги и страхование 40

Прибыль инвестора 130

Итого 780

Определите:

1. Ожидаемую валовую выручку инвестора.

3. Чистый доход от продажи участков.

3. Рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли,

если норма отдачи принимается в размере 12% (без учета

инфляции).

Задача 5.14.

Определить стоимость земельного участка методом техники

остатка путем заполнения таблицы 14:

Таблица 14

1. Площадь здания, м

816,7

2. Площадь участка (застроенная), м

- 432,0

3. Площадь, сдаваемая в аренду, м

816,7

4. Арендная ставка за 1 м

площади, руб./год 1433

5. Коэффициент недоиспользования 8%

6. Коэффициент неуплаты 2%

7. Коэффициент капитализации для здания 17,65

8. Коэффициент капитализации для земли 12,0

9. Стоимость строительства, руб. 4 633 977

10. Потенциальный валовой доход (3 * 4)

11. Потери от недоиспользования (10*5)

12. Потери от неуплаты (10 * 6)

13. Действительный валовой доход (10-11-

12)

Операционные расходы

14. - налог на землю определить по

ставке (7,615 руб./м

вгод)

15. - налог на имущество 9000

16. - расходы на управление — 6% от ДВД

17. - эксплуатация и ремонт — 5% от ДВД

18. - прочие расходы - 3% от ДВД

19. Итого операционные расходы

20. Чистый операционный доход (13-19)

21. ЧОД, относящийся к зданию (9 * 7)

22. ЧОД, относящийся к земле (20-21)

23. Расчетная стоимость земли

Задача 5.15.

Оценить участок земли методом выделения, если:

1) в ближайшем окружении участка отсутствуют продажи

свободных участков, а его аналог с постройками был продан за

260 000 руб.;

2) имеются следующие данные о продаже трех типичных

застроенных участков в данном районе:

Таблица 15

№ участка

Цена продажи участка

с улучшениями, тыс.

руб.

Стоимость

улучшений, тыс.

руб.

1 320 258

2 320 240

3 290 250

Задача 5.16.

Оценить стоимость объекта, который после его

приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за

последнее время было продано пять примерно аналогичных

объектов, информация которых представлена в таблице 16.

Таблица 16

Сопоставимые

объекты

Чистый

операционный

доход, тыс. руб.

Цена продажи,

тыс. руб.

№1 435 000 2 900 000

№2 560 000 3 500000

№3 784 000 5 600000

№4 1020000 6 000 000

№5 1 125 000 750 000

Оцениваемый

объект

680 000 ?

Задача 5.17.

АО «Волна» взяло в аренду магазин «Рыбак». Среднегодовая

стоимость основных фондов 100 млн. руб., в том числе стоимость

земельного участка 30 млн. руб. Средняя стоимость оборотных

средств — 50 млн. рy6. Средняя норма амортизационных