Маховикова Г.А. Тесты по дисциплинам специализации Оценка бизнеса

Подождите немного. Документ загружается.

имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это

принцип:

а) замещения;

б) соответствия;

в) прогрессии и регрессии;

г) полезности.

93. Оценка стоимости собственного капитала по методу

стоимости чистых активов получается в результате

а) оценки основных активов;

б) оценки всех активов компании;

в) оценки всех активов компании за вычетом всех ее обязательств;

г) ничего из вышеперечисленного.

94. Что является результатом суммирования чистого опера-

ционного дохода и предполагаемых операционных расходов:

а) действительный валовой доход;

б) платежи по обслуживанию долга;

в) потенциальный валовой доход?

95. Что из нижеследующего не является компонентом общего

коэффициента капитализации при выведении его с помощью

метода кумулятивного построения:

а) безрисковая ставка;

б) премия за низкую ликвидность;

в) премия за риск;

г) премия за управление недвижимостью;

д) все является.

96. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки

стоимости земли:

а) сравнительный;

б) затратный;

в) доходный;

г) все перечисленные.

97. Какая стоимость из перечисленных ниже – это оцененная

валовая величина в денежном выражении, которая может быть

получена от продажи объекта при наличии достаточного пе-

риода времени для поиска покупателя и при необходимости у

продавца продать «как есть и где есть»?

а) обоснованная рыночная стоимость;

б) стоимость замещения;

в) остаточная ликвидационная стоимость;

г) стоимость при упорядоченной ликвидации.

98. Какой принцип лежит в основе затратного подхода:

а) иерархии;

б) равновесия;

в) конкуренции;

г) замещения.

99. Какая стоимость из перечисленных ниже обозначает стои-

мость воссоздания новой точной копии объекта собственно-

сти на базе нынешних цен и с использованием точно таких же

или очень сходных материалов?

а) полная стоимость замещения;

б) обоснованная рыночная стоимость;

в) ликвидационная стоимость;

г) стоимость воспроизводства.

100. Какое из ниже перечисленных определений является синони-

мом понятия «стоимость в обмене»?

а) собственная стоимость;

б) стоимость для конкретного пользователя;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость.

101. Какое из ниже перечисленных определений является синони-

мом понятия «стоимость в пользовании»?

а) собственная стоимость;

б) стоимость для конкретного пользователя;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость.

102. Какой подход к оценке собственности основан на экономиче-

ском принципе ожидания?

а) сравнительный;

б) затратный;

в) доходный.

103. Что из ниже перечисленного не входит в определение инве-

стиционной стоимости?

а) стоимость для конкретного пользователя;

б) субъектная стоимость;

в) наиболее вероятная цена;

г) стоимость при определенных целях инвестирования.

ТЕОРИЯ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Для затратного подхода наиболее применим:

а) принцип ожидания;

б) принцип спроса и предложения;

в) принцип зависимости;

г) принцип замещения.

2. Стоимость санитарно-технической системы при оценке

здания включается:

а) в производственное оборудование;

б) в сметную стоимость строительства;

в) в стоимость эксплуатации машин;

г) исключается из стоимости строительства.

3. Индексы цен в строительстве устанавливаются:

а) к полной стоимости СМР;

б) к элементам прямых затрат;

в) к прибыли предпринимателя;

г) к косвенным затратам;

д) только а) и б).

4. Базисно-индексный метод использует индексы:

а) к текущей стоимости строительно-монтажных работ (СМР);

б) к базовой стоимости СМР;

в) к элементам прямых затрат;

г) только б) и в);

д) все перечисленное.

5. Ресурсно-индексный метод использует индексы:

а) к элементам прямых затрат;

б) к текущей стоимости СМР;

в) к базовой стоимости СМР;

г) к ресурсам.

6. Наиболее опасным воздействием для здания является:

а) отрицательная температура воздуха;

б) грунтовая вода;

в) технологические нагрузки;

г) промерзание и пучение основания.

7. Эффективный возраст:

а) всегда меньше фактического;

б) всегда больше фактического;

в) равен нормативному сроку службы;

г) может быть меньше или больше фактического.

8. Базой для расчета неустранимого физического износа явля-

ется:

а) полная восстановительная стоимость;

б) полная восстановительная стоимость за вычетом устранимого

физического износа;

в) устранимый физический износ;

г) сумма устранимого физического износа и функционального ус-

таревания.

9. Низкие потолки - это:

а) неустранимый физический износ;

б) устранимое функциональное устаревание;

в) неустранимое функциональное устаревание;

г) внешнее устаревание.

10. Использование опубликованных объявлений о продажах

в методе сравнительных продаж не требует:

А) Осмотра объекта;

Б) Проверки обоснованности заявленной цены путем консультации

с брокером;

В) Выяснения неопубликованных факторов, влияющих на цену и

возможность осуществления сделки;

Г) Проверки финансовой отчетности.

11. Валовой рентный мультипликатор, как правило, мень-

ше единицы.

А) Верно.

Б) Неверно.

12. При определении НЭИ участка как свободного предпочтение

уделяется такому использованию, которое дает:

А) Максимальный чистый операционный доход;

Б) Минимальные операционные расходы;

В) Максимальную стоимость земли;

Г) Максимальную этажность возводимых улучшений.

13.Выберите правильное определение потенциального валового

дохода:

А) Величина арендной платы, которую можно ожидать от данной

недвижимости на рынке в настоящее время.

Б) Рентный доход, который способна генерировать недвижимость,

если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были

сданы в аренду, и арендаторы выплатили бы всю сумму аренды.

В) Валовые поступления от собственности, с учётом потерь от не-

занятых площадей и не внесения арендной платы.

Г) Валовые денежные поступления от объекта недвижимости за

вычетом расходов по его эксплуатации.

14. В структуру постоянных операционных расходов по экс-

плуатации объекта недвижимости входят следующие элементы

затрат собственника:

А) Коммунальные расходы, текущий ремонт, арендные платежи за

землю, страховой сбор, затраты на управление.

Б) Арендные платежи за землю, страховой сбор и налоговые пла-

тежи за объект недвижимости.

В) Арендные платежи за землю, страховой сбор, налоговые плате-

жи собственника и коммунальные расходы.

Г) Эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, расходы

на управление и оплата обслуживающего персонала.

15. Выберите правильное определение ипотечной постоянной:

А) Отношение ежегодного поступления наличности до налогооб-

лажения к сумме вложенного инвестором капитала.

Б) Коэффициент, показывающий отношение ежегодных расходов

на обслуживание долга к общей стоимости вложенного капитала.

В) Коэффициент, показывающий отношение ежегодных расходов

на обслуживание долга к величине ипотечного кредита.

Г) Отношение величины чистого операционного дохода к сумме

ежегодных отчислений на обслуживание долга.

16. Коэффициент капитализации, используемый при оценке не-

движимости, включает в себя:

А) Только доход на вложенный капитал.

Б) Только возврат вложенного капитала.

В) Доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Г) Нет правильного варианта ответа.

17. Определение коэффициента капитализации методом

рыночной экстракции предполагает использовать данные

об арендных ставках и ценах продаж объектов-аналогов в

случае, если:

А) Существующее использование объектов-аналогов соответству-

ет варианту наиболее эффективного использования.

Б) Поток доходов от эксплуатации объекта-аналога является ста-

бильным или регулярно изменяющимся.

В) Уровень операционных расходов от эксплуатации объекта-

аналога является минимальным.

Г) Верно Б) и В).

Д) Выполняется А) и Б).

18. Способ рекапитализации по методу Ринга (прямоли-

нейный возврат капитала) следует применять в следующих

случаях, когда:

А) Объект оценки представляет собой старый актив и ожидается

снижение доходов от его эксплуатации.

Б) Предполагается, что поток доходов будет представлять собой

равновеликие периодические поступления.

В) Предполагается, что поток доходов будет представлять собой

равновеликие периодические поступления, а ставка дохода, при-

носимая объектом, особенно высока и трудно достижима в слу-

чае реинвестирования.

Г) Производится оценка незастроенных земельных участков.

19. Возврат вложенной суммы капитала не следует учи-

тывать в коэффициенте капитализации в следующих слу-

чаях, когда:

А) Прогнозируется возврат всей суммы вложенного капитала в мо-

мент перепродажи актива (реверсии).

Б) Поток доходов от эксплуатации объекта оценки не ограничен во

времени (перпетуитет).

В) Производится оценка объектов недвижимости, для которых ко-

эффициент капитализации равен только ставке отдачи на капи-

тал (земельный участок).

Г) Верно А), Б) и В).

20. Если прогнозируется прирост стоимости актива

>0), тогда:

А) Коэффициент капитализации равен ставке отдачи на капитал

=Y).

Б) Коэффициент капитализации больше ставки отдачи на капитал

>Y).

В) Коэффициент капитализации меньше ставки отдачи на капитал

<Y).

Г) Нет правильных вариантов.

21. Выберите из всех предложенных эффектов использо-

вания заёмных средств те, которые бы стимулировали ис-

пользование ипотечного кредита:

А) Использование заёмных денежных средств, которое увеличива-

ет доход на собственный капитал.

Б) Ситуация, когда доход на собственный капитал ниже дохода на

смешанный капитал.

В) Ситуация, когда доход на собственный капитал равен доходу на

смешанный капитал.

Г) А) и В).

22. В случае если, прогнозируется возрастание регулярно

изменяющихся потоков доходов от эксплуатации объекта,

коэффициент капитализации при этом:

А) Увеличивается.

Б) Уменьшается.

В) Остаётся неизменным.

Г) В этом случае, метод прямой капитализации применять не сле-

дует.

23. Затратный подход наиболее эффективен:

а) для зданий с большим износом;

б) для новых зданий;

в) для зданий, приносящих доход;

г) для оценки земельных участков.

24. Стоимость электротехнической системы при оценке здания

включается:

а) в производственное оборудование;

б) в сметную стоимость строительства;

в) в стоимость эксплуатации машин;

г) исключается из стоимости строительства.

25. Сметным методом определения полных затрат является:

а) модульный метод;

б) ресурсно-индексный метод;

в) метод наименьших квадратов;

г) метод укрупненных показателей восстановительной стоимости;

д) только б) и г).

26. Ресурсный метод использует индексы:

а) к элементам прямых затрат;

б) к текущей стоимости СМР;

в) не использует индексы;

г) к ресурсам.

27. Модульный метод может использовать:

а) ресурсный метод;

б) базисно-индексный метод;

в) метод укрупненных показателей восстановительной стоимости;

г) только а) и б);

д) все перечисленное.

28. Повреждения зданий наиболее часто встречаются:

а) в кирпичных стенах;

б) в сопряжениях различных конструкций и материалов;

в) в фундаментах;

г) в кровле.

29. Срок экономической жизни:

а) как правило, меньше срока физической жизни;

б) равен нормативному сроку службы;

в) всегда меньше срока физической жизни;

г) всегда больше нормативного срока службы.

30. Базой для расчета функционального устаревания является:

а) полная восстановительная стоимость за вычетом физического

износа;

б) полная восстановительная стоимость за вычетом устранимого

физического износа;

в) полная восстановительная стоимость за вычетом неустранимого

физического износа;

г) полная стоимость замещения.

31. Если величины всех видов износа выражены в процентах, на-

копленный износ равен:

а) сумме всех износов;

б) произведению всех износов;

в) среднему арифметическому всех износов;

г) ничему из перечисленного.

32.Выберите правильное определение потенциального валового

дохода:

А) Величина арендной платы, которую можно ожидать от данной

недвижимости на рынке в настоящее время.

Б) Рентный доход, который способна генерировать недвижимость,

если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были

сданы в аренду, и арендаторы выплатили бы всю сумму аренды.

В) Валовые поступления от собственности, с учётом потерь от не-

занятых площадей и не внесения арендной платы.

Г) Валовые денежные поступления от объекта недвижимости за

вычетом расходов по его эксплуатации.

33. В структуру постоянных операционных расходов по

эксплуатации объекта недвижимости входят следующие эле-

менты затрат собственника:

А) Коммунальные расходы, текущий ремонт, арендные платежи за

землю, страховой сбор, затраты на управление.

Б) Арендные платежи за землю, страховой сбор и налоговые пла-

тежи за объект недвижимости.

В) Арендные платежи за землю, страховой сбор, налоговые плате-

жи собственника и коммунальные расходы.

Г) Эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, расходы

на управление и оплата обслуживающего персонала.

34.Выберите правильное определение коэффициента самооку-

паемости.

А) Отношение величины операционных расходов к потенциально-

му валовому доходу.

Б) Отношение суммы операционных расходов и расходов по об-

служиванию ипотечного долга к величине потенциального валово-

го дохода.

В) Отношение величины чистого операционного дохода к сумме

расходов по обслуживанию ипотечного долга.

Г) Отношение величины прогнозируемых потерь от не внесения

арендной платы и от неполной занятости объекта к потенциально-

му валовому доходу.

35. Выберите правильное определение ипотечной постоянной:

А). Отношение ежегодного поступления наличности до налогооб-

лажения к сумме вложенного инвестором капитала.

Б). Коэффициент, показывающий отношение ежегодных расходов

на обслуживание долга к общей стоимости вложенного капитала.

В). Коэффициент, показывающий отношение ежегодных расходов

на обслуживание долга к величине ипотечного кредита.

Г). Отношение величины чистого операционного дохода к сумме

ежегодных отчислений на обслуживание долга.

36. Метод кумулятивного построения ставки отдачи на капи-

тал имеет следующее математическое выражение:

А)

),( YfYmYfY −+=

Б)

∑

В)

YY dY

б i

∑

Г)

37. Процесс возврата вложенной суммы капитала происходит

следующими способами:

А) За счёт инфляционного удорожания.

Б) Часть чистого операционного дохода направляется в специаль-

ный фонд накопления.

В) Основная сумма или часть вложенного капитала возвращается

в момент перепродажи актива.

Г) Собственник объекта недвижимости производит переоценку ос-

новных фондов.

Д) А) и В).

Е) Б) и В).

Ж) В) и Г).

38. Способ рекапитализации по методу Инвуда (равномерно-

аннуитетный возврат капитала) следует применять в

следующих случаях, когда:

А) Объект оценки представляет собой старый актив и ожидается

снижение доходов от его эксплуатации.

Б) Предполагается, что поток доходов будет представлять собой

равновеликие периодические поступления.

В) Предполагается, что ставка дохода, приносимая объектом, осо-

бенно высока и трудно достижима в случае реинвестирования.

39. Если прогнозируется полное обесценивание актива в конце

срока экономической жизни (d

= - 1), тогда:

А) Коэффициент капитализации равен ставке отдачи на капитал

=Y).

Б) Коэффициент капитализации равен фактору фонда возмещения

=SFF(n,Y)).

В) Коэффициент капитализации меньше ставки отдачи на капитал

<Y).

Г) Коэффициент капитализации равен сумме фактора фонда воз-

мещения и ставки отдачи на капитал (R

=Y+d

SFF(n,Y

)).

40. Выберите из всех предложенных эффектов использования

заёмных средств те, которые бы стимулировали исполь-

зование ипотечного кредита: