Лекции - Рынок недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны

жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций

(рис3 ).

Рис. 3 Основные функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при

которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При

ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае

превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене

концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка,

предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и

социальной политике государства в области, например, жилищного

строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно фун-

кционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет

ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели,

которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной

структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В

современном мире недостатки рыночного регулирования все больше

компенсируются государственным управлением народным хозяйством,

особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения

доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потреби-

ФУНКЦИИ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

Регулирующая

Посредническая

Информационная

Инвестиционная Социальная

Конкуренции

Ценообразующая

Стимулирующая

Перераспределения

объектов

Санирующая

Коммерческая

тельной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный

капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурен-

тоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им

никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он

признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь

только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от

неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости

ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ

оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации,

позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием

дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает

качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и

экономически обособленных в результате общественного разделения труда

покупателей и продавцов, устанавливается связь между ми и предоставляет

возможность альтернативного выбора партнере. Действуют на рынке

недвижимости и профессиональные посредники — риэлтеры, оценщики,

агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица,

оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме

экономического поощрения прибылью продуктивного использования

достижений научно-технического прогресса в создании и использовании

движимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и

поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей

эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости привлекательный

способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует

переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в

реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу

недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит

своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего

деления, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать

собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и

престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется

средний социальный слой общества. В результате неоднократного

перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и

сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим

инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

2. ВИДЫ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ИХ КЛАССИФИКАЦИЯ

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно

дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива,

географическому фактору, функциональному назначению и другим

показателям.

Таблица 2

Классификация рынков недвижимости

№ Признак

классификации

Виды рынков недвижимости

А Б В

1. Вид объекта (товара) 1.Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4.

Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних

насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.

2. Географический

(террито риальный)

фактор

1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4.

Национальный. 5. Мировой.

3. Функциональное

назначение

1. Производственных зданий. 2. Жилищный.

3.Непроизводственных зданий и помещений

(офисы, склады и др.)

4. Степень готовности к

эксплуатации

1. Существующих объектов (старый фонд). 2.

Незавершенное строительство. 3. Нового

строительства.

№ Признак

классификации

Виды рынков недвижимости

А Б В

5. Тип участников 1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2.

Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных

образований. 4. Коммерческих организаций.

6. Вид сделок 1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4.

Вещных прав (залог и др.)

7. Отраслевая принадлеж

ность

1. Промышленных объектов. 2.

Сельскохозяйственных объектов. 3. общественных

зданий. 4. Другие.

8. Форма собственности 1.Государственных и муниципальных объектов.2.

Частных

9. Способ совершения

сделок

1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и

неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4.

Традиционный и компьютеризованный.

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации

государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий

и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого

имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят

вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами

перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и

прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с

участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок

гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников.

Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность

совершаемых операций.

Биржевой рынок — это купля-продажа объектов на бирже

недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами

государственного и муниципального имущества, земельными органами,

комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными

организациями.

Внебиржевой рынок - это совершение сделок за пределами биржи.

Сможет быть организованным и неорганизованным. Организованный

внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных

системах связи лицензированных риэлтерских агентств.

По основному признаку — виду объектов недвижимости — выделяют не

менее 8 специфических рынков, среди которых общее значение имеют

наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений.

Поскольку земля входит необходимой составной частью практически в

любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим

структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные

параметры.

Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка

недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или

разновидности по целевому назначению земель, которые затем

дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и

др.).

Следующий компонент земельного рынка — сегмент рынка — особым

образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих

определенные единые признаки (качество земель, расстояние от

промышленных центров и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

* высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;

* высокими темпами прироста продаж участков

* быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование

рынка — один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности

выбора сегмента рынка во многом зависит в конкурентной борьбе.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно

проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар — земля

и участники рынка - коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования — это фактор, по которому осуществляется

выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков дуг быть

использованы факторы, характеризующие покупательное введение физических

и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели

коммерческих организаций. В настоящее время риэлтерские фирмы

используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким

признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка по категории покупателей проводится основном

по четырем признакам: демографическому, психографическому,

географическому и поведенческому. Каждый из этих признака используется

при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими,

чтобы точнее определить, чьи и какие потребители удовлетворяет тот или иной

тип земельных участков.

Критерий сегментирования — это фактор, по которому оценивается

обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее рас-

пространены следующие критерии: количественные параметры сегмента,

существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных

конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность

выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару — по земле — позволяет выявить,

какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными

для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их

качество, удаленность от промышленных центров (в Москве — от МКАД),

размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.

Так, в Подмосковье стал выделяться на рынке земли ряд сегментов в

зависимости от уровня качества:

1. Участки высокого качества — элитные. Приобретают их состоя-

тельные граждане и крупные организации. Сюда относятся земли престижных

западных направлений в пределах 30-километровой зоны. На таких участках

чаще всего возводят комфортабельные коттеджи для постоянного проживания.

2. Участки среднего качества интересуют людей со средними и срав-

нительно высокими доходами. Удаленность их от МКАД (московской

кольцевой автомобильной дороги) варьирует от 10 до 60 км, и строят на таких

участках более скромные загородные дома.

3. Земли низкого качества приобретают люди с невысокими доходами по

относительно дешевым ценам. В таком сегменте экология, инфраструктура и

престижность теряют свое воздействие на поведение покупателей. Эта

категория земель находится практически на всех направлениях на расстоянии

свыше 50 км от Москвы.

Непрестижны и экологически неблагополучны восточные и юго-

восточные районы Москвы, а у МКАД — Косино, Жулебино, расположенные

вблизи таких центров загрязнения, как промзоны Капотни и Пролетарского

района.

Большая дифференциация рынка земли наблюдается и по престижности.

Прекрасные в экологическом отношении земли расположены на юго-западе и

западе Подмосковья, например, берега реки Пахры, Рублево-Успенское шоссе и

другие. Непопулярно Казанское направление. Непрестижными и

непривлекательными считаются земли южного и восточного направлений.

Закономерность влияния удаленности участков от МКАД на их цены в

общем выражается зависимостью — чем дальше, тем дешевле.

Следующий признак сегментирования — размеры участков. Крупные

участки обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в

престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных

массивах значительно ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на

мелких и крупных участках может существенно различаться в зависимости от

ряда факторов.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости

инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся

значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и

неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна.