Лекции - Рынок недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»

Кафедра экономики торговли

И.В. ПЕТРУЧЕНЯ

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЧАСТЬ

ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА

ТЕКСТ ЛЕКЦИЙ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

для студентов специальности 060800 "Экономика и управление

на предприятии (в торговле)"

всех форм обучения

Красноярск 2003

УДК 333 (07)

Печатается по решению Редакционно-издательского совета института

Рецензенты:

к.э.н., профессор Терещенко Наталья Николаевна

к.э.н., доцент Суслова Юлия Юрьевна

Оценка недвижимости: Текст лекций / И.В. Петрученя; Краснояр. гос.

торг.-экон. ин-т. – Красноярск, 2003. – 18 с.

Утверждено и обсуждено на заседании кафедры экономики торговли 20 марта

2003 г. Протокол №8.

УДК 333 (07)

 ГОУ ВПО «Красноярский государственный

торгово-экономический институт», 2003

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЧАСТЬ

ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА

1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ХАРАКТЕРИСТИКА,

ЭЛЕМЕНТЫ, ОСОБЕННОСТИ, ФУНКЦИИ

В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как

систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе

взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной

стороны, недвижимость — наиболее надежный и эффективный объект

инвестиций, а с другой, — служит важным источником пополнения бюджета,

например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и

муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное

содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или)

приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно

дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во

многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в

основном за счет заемных средств.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех

частей в зависимости от конкретных условий:

* прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при

перепродаже;

* текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других

поступлений при использовании объекта;

* дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет

место).

Например, инвестор купил офисное помещение за счет кредита в 400 тыс.

руб., по которому он должен ежегодно выплачивать 80 тыс. руб. в счет

погашения основного долга и процентов. В течение пяти лет он получал

арендную плату по 40 тыс. руб. в год и затем продал офис за 500 тыс. руб. Его

прибыль за 5 лет составила от продажи 100 тыс. руб., или 25% (100 :400 х

100%), и в виде арендной платы 200 тыс. руб. (40 х 5 лет), или 50% на

авансированный капитал. Совокупная доходность (без учета реинвестирования)

составила уже 75% [(200 + 100): 400 х 100%]. Кроме экономической

доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный

эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества

собственников, стабилизации в обществе и др. (схема 59).

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

* долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

* невысокая ликвидность — продажа и покупка объекта занимает много

времени и средств;

* потребность в сравнительно большом размере начального капитала для

вхождения в рынок;

* необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем

государственной регистрации сделок;

* потребность в профессиональном управлении недвижимостью значительных

затратах по ее обслуживанию;

* относительно более высокая надежность и эффективность вложений,

обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

* многообразие источников инвестирования (рис).

Капитальные вложения в недвижимость — это инвестирование в

реальные активы: в освоение земельных участков, добычу полезных

ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений

различного назначения. Они осуществляются в предпринимательской форме —

в виде прямых и портфельных инвестиций.

Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в

строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания,

сооружения, водные и другие объекты.

Рис.1 Источники финансирования инвестиций в недвижимость

Портфельные инвестиции — это приобретение акций, облигаций, долей,

паев предприятий у других частников инвестиционного процесса, т.е. вложения

не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных

участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и

пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и

предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и

государственного регулирования:

* передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

* установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и

местностях;

* связь между собственниками и покупателями на основе экономической

мотивации и интересов;

* распределение пространства между конкурирующими вариантами

использования земель и субъектами рынка.

Объектами рынка недвижимости являются участки недр, лесной и

водный фонды, обособленные объекты, земля.

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости

ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Собственные финансовые

ресурсы (прибыль,

амортизация, уставный

фонд и др.)

Привлеченные инвестором

средства (продажа акций,

долевые, паевые взносы

юридических и физических

лиц)

Ассигнования из

госбюджета, местных и

внебюджетных фондов

Заемные средства (кредиты,

займы, иные)

Иностранные инвестиции

являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования,

юридические и физические лица России и иностранных государств,

вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и

распоряжения недвижимым имуществом.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости

выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных

формах, в том числе:

 законодательное установление правил и ограничений;

 учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

 распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений

и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

 контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

 стимулирование приватизации и национализации предприятий и других

субъектов;

 приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных

бумаг;

 предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.

Рис. 2 Участники рынка недвижимости

УЧАСТНИКИ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

ПОКУПАТЕЛИ:

- юридические и физические лица;

- инвесторы;

- иностранные государства и лица;

- ипотечные банки и др.

ПРОДАВЦЫ:

- собственники имущества, в т.ч. иностранные

- фонды имущества

- органы, уполномоченные местной властью;

- конкурсный управляющий;

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ:

- агентство оценщиков;

- юридические фирмы;

- рекламные агентства;

- риэлтеры. дилеры;

- биржа недвижимости;

- страховые кампании;

- др;

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ОРГАНЫ:

- бюро технической инвентаризации;

- конкурсные и тендерные комиссии,

- фондовые биржи,;

- нотариальные конторы;

- налоговые инспекции;

-аукционные фирмы;

- муниципальные органы и др.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные

участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия,

здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или

финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое

обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров,

что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой

собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты

инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от

дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты

другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой

среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена,

менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос — это количество земельных участков, имущественных ком-

плексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по

складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих

равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от

цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например, на земельные

участки, под влиянием многочисленных факторов — экономических,

социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение — это количество земли и другого недвижимого

имущества (м

, м

, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы

продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя

уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или

офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не

снижается.

Так, на рынке жилья в Москве в течение уже ряда лет на 8 продавцов

приходится один покупатель, а цены постепенно растут.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в

совершенных сделках.

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент

собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на

конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют

разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы

(рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе

и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура — должна

содержать достоверные сведения трех видов:

* о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их

ожидаемых изменениях;

* о структуре спроса и предложений по различным объектам;

* об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам,

микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

* федеральные законы и нормативные положения, постановления

Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;

* заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей

и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

* рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

* специальные исследования, опросы.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой

компанией для собственного использования, и региональные оперативные базы

данных.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания

юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить

аренда, в других — залоговые обязательства, в третьих — объект полной

собственности, свободный от каких-либо требований.

Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок

недвижимости.

В отличие от других видов рынков рынок недвижимости имеет, кроме

специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей,

которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

* локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а

ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

* открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда

достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный

(исключительный) и конфиденциальный характер;

* владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают

четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт,

эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;

* спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами

самих объектов, а в основном их местоположением;

* низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу

построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а

земля — вечна;

* товары — объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих

лиц (сервитута и др.) в различных комбинациях;

* сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка

законодательными нормами и зонированием территорий;

* товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения

собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной

деятельности;

* относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых

сделок на нем;

* большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам (табл ).

Таблица 1

Особенности рынка недвижимости

Отличительные признаки Состояние, характеристика

А Б

1. Локализация - абсолютная неподвижность;

- большая зависимость цены от

местоположения;

- нельзя продавать по образцам

2. Вид конкуренции - несовершенная конкуренция, олигопольный

рынок;

- небольшое число продавцов и покупателей;

- уникальность каждого участка;

- контроль над ценами ограничен;

- вступление в рынок требует больших

капиталов.

3.Эластичностьпредложений - низкая, при росте спроса и цен; предложение

мало увеличивается;

- спрос может быть очень изменчивым;

4. Степень открытости - сделки носят частный характер;

публичная информация часто неполная и

неточная;

- покупатель должен прибыть к неподвижному

участку;

5. Конкурентоспособность

товара

- во многом определяется окружающей

внешней средой, влиянием соседства;

- специфичность индивидуальных

предпочтений покупателей

6. Условия зонирования - регулируется земельным и гражданским

законодательством с учетом водного, лесного,

природоохранного и иного права;

- ограниченная оборотоспособность отдельных

категорий земель;

- большая взаимозависимость частной и других

форм собственности;

7. Оформление сделок - большие юридические сложности,

ограничения, условия;

8. Стоимость - включает стоимость участка, как физического

объекта, так и все связанные с ним права;

9. Современное состояние - спрос на землю ниже предложения, т.е.

отсутствие дефицита;

- тенденция стабилизации и снижения цен.