Лекции - Недвижимость в современных условиях
Подождите немного. Документ загружается.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»
Кафедра экономики торговли
И.В. ПЕТРУЧЕНЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
ТЕКСТ ЛЕКЦИЙ
по дисциплине «Экономика недвижимости»
для студентов специальности 060800 "Экономика и управление
на предприятии (в торговле)"
всех форм обучения
Красноярск 2003
УДК 333 (07)
Печатается по решению Редакционно-издательского совета института
Рецензенты:
к.э.н., профессор Терещенко Наталья Николаевна
к.э.н., доцент Суслова Юлия Юрьевна
Оценка недвижимости: Текст лекций / И.В. Петрученя; Краснояр. гос.
торг.-экон. ин-т. – Красноярск, 2003. – 61 с.
Утверждено и обсуждено на заседании кафедры экономики торговли 20 марта
2003 г. Протокол №8
УДК 333 (07)
ГОУ ВПО «Красноярский государственный
торгово-экономический институт», 2003
ТЕМА 1: НЕДВИЖИМОСТЬ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
1. Недвижимость: сущность, виды, основные признаки, свойства.
2. Место недвижимости в рыночной системе
3. Общая классификация объектов недвижимости
4. Особенности недвижимости как товара
1. НЕДВИЖИМОСТЬ: СУЩНОСТЬ, ВИДЫ, ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ,
СВОЙСТВА
Недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно
связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое
имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и
морские суда и др.) не по родовым видовым признакам, что было бы вполне
понятно, по целесообразности распространения на них специального
правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.
Определение сущности недвижимости только с материально-
вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но
явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков,
свойственных его содержанию.
В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества
как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых
и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок
распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1).
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в
единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое
из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного
(определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий
анализа.
Рис.1. Недвижимость как комплекс отношений
Географическая концепция отражает физические (технические) ха-
рактеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры,
местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и
другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе. Все
объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических,
биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно
изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность,
состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и
пользовании имуществом.
НЕЖВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
ФИЗИЧЕСКИЙ ОБЪЕКТ
ОБЪЕКТЭКОНОМИЧЕСКИХ
ОТНОШЕНИЙ
ОБЪЕКТ ПРАВОВЫХ
ОТНОШЕНИЙ
- месторасположение
- объем
- размер
- внешняя среда
- физические
характеристики
- площадь и границы
- и др
- товар
- полезность
- доходность
- стоимость
- цена
- налогообложение
- ликвидность
- капитал в вещественной
форме
- и др
- право собственности
- вещественные права:
-право залога
-право постоянного
пользования
- траст
- право хозяйственно
го ведения и др
ОБЪЕКТ ОБЩИХ СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ (ЗЕМЛЯ)
- место обитания людей
- условия жизни людей
- источник благ
-невосполнимый природный ресурс
- основа свободы и независимости
- условие формирования среднего слоя
- престижность владения
- многофункциональное назначение
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный
объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.
Основные экономические элементы недвижимого имущества — стоимость и
цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять
различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения
владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и
реализуются социальные программы.
На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и
частный прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных
особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми
или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе
физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на
подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и
воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых
странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать,
продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение
и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно
распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на
недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она
перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ)
предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или му-
ниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем
зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов.
Существуют и другие формы государственного регулирования владения и
пользования недвижимостью: строительные ограничения» система
зонирования, требования по охране окружающей среды и др.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении
физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей
людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он
получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в
общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного
среднего социального слоя.
В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок
и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится
над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты,
присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также
права на эти объекты.
Понятие недвижимого имущества в международной практике можно
представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический
состав, а пятый — юридическое содержание:
В общем случае частный собственник земельного участка считается
владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде
минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответ-
ствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет
право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей,
который он может разумно использовать с учетом законодательных
ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над
навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное
пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника
участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные
ресурсы принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же
время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному
свету.
Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют
права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на
общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи
угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества
частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат
государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в
экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное
пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного
собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит
правительству. Только на землях государственного фонда понятие
недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют су-
щественные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых
вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным
группам (табл. 1).
Таблица 1
Основные признаки недвижимости
№ ПРИЗНАКИ СОДЕРЖАНИЕ (состояние)
1 2 3
СУЩНОСТНЫЕ (родовые)
1. Степень подвижности Абсолютная неподвижность,
неперемещаемость в пространстве без
ущерба функциональному назначению
2. Связь с землей Прочная физическая и юридическая
3. Форма функционирования Натурально-вещественная и стоимостная
4. Состояние потребительской
формы в процессе
использования
Не потребляется, сохраняется
натуральная форма в течение всего срока
эксплуатации
5. Длительность кругооборота
(долговечность)
Многократное использование, а земли –
бесконечно при правильном
использовании
6. Способ переноса стоимости в
производственном процессе
или потери потребительских
свойств
Постепенно по мере износа и накопления
амортизационных отчислений
7. Общественное значение Пользование объектом часто затрагивает
интересы многих граждан и других
собственников, интересы которых
защищаются государством
ВИДОВЫЕ (частные)
8 Технические и технологические
характеристики (место
расположение, функциональное
назначение, состояние и др.)
Определяются конкретными частными
показателями в зависимости от вида
недвижимости и целесообразности
распространения особого режима
использования на другое имущество
Фундаментальные основные свойства недвижимости — неподвижность и
материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные
ее родовые и видовые признаки.
Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми
вещами. В России им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной
практике они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс — это движимые
предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях
так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например,
оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование,
лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ — любой набор прав и интересов,
не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на не-
движимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного
ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в
управлении приватизируемыми предприятиями («золотая акция») и т.д.
Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной
собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на
первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из
недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню —
недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.
Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах
проводится неодинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми все
предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания, —
животные, сельскохозяйственные машины и орудия и т.п., а в США — земля и
все, что с ней прочно связано, и воздушное пространство.
При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимости
или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:
* характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко
перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;
* намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е.
предусматривается. Оставить его навсегда в установленном месте или изъять
при совершении сделки;
* стоимость предмета — при использовании больше года имущество относится
к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми.
Предметы с небольшим сроком полезного использования, несмотря на
намерения сторон не могут считаться компонентом объекта недвижимости.
Однопорядковые термины «недвижимое имущество», «недвижимые
вещи», «недвижимость» могут использоваться в зависимости от контекста для
отражения экономических, правовых или географических (физических)
отношений. Конечно, для целей углубленного анализа всегда можно
представить недвижимое имущество как физический объект + права на него +
стоимость и доходы. В США применяется еще один термин «недвижимая
собственность» — это права на владение, переходящие вместе с
недвижимостью.
1.2. МЕСТО НЕДВИЖИМОСТИ В РЫНОЧНОЙ СИСТЕМЕ
Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний
при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие
функции: средства производства и предмета личного потребления для
проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости
тесно связано экономическое и правовое регулирование государством
различных сфер жизни общества и материального производства.
Основной, базовый объект недвижимости — земля — имеет уникальное и
ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей
и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего
человеческого общества, поскольку является единственным местом
проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным
фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в
производстве всех других товаров и благ.
В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В
качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей,
земля — это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую
экологическую функцию. Одновременно земля — это и почва, верхний слой
нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис — объект
хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения.
Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием
жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта
Федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение
сделок с земельными участками регулируется не только конституционными
нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом
лесного, экологического и иного специального законодательства.
В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый
природный ресурс многофункционального значения, имеет особый
юридический статус. Распоряжение землей, особенно купля-продажа
земельных участков в России на современном этапе — дело специфическое и
непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель
между собственниками экономическими методами, объективно регулируется
различными ограничениями и нормами.
В Российской Федерации, как и во многих промышленно развитых
странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственность
препятствует реализации общественных интересов, она подвергается
постоянным или временным ограничениям.
Постоянные ограничения права собственности на землю,
обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в
предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования;
рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды;
защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и
пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых
территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов пла-
нировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у
собственника для государственных и муниципальных нужд и др.