Лекции - Недвижимость в современных условиях

Подождите немного. Документ загружается.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника

земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-

продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого

назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная

оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование

землей на условиях аренды в г. Москве и др.

Не могут также государственные и муниципальные предприятия

самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное

за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных

обществах—при крупных сделках (25-50% балансовой стоимости активов

общества) решение принимает единогласно Совет директоров или общее

собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов —только

общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных

экономических процессов, частных и общественных интересов,

административных норм и правил.

Совершение сделок с земельными участками и другими объектами

недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей

рынка, обусловленных спецификой самого товара – недвижимого имущества.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования

ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и

инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.

Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит

определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с

превращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость,

обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует

все другие затраты. Возможно извлечением иных удовольствий из владения

престижной собственностью.

Недвижимость – объект изучения различных научных и учебных

дисциплин: географии, архитектуры, права, землеустройства, агрономии,

экономики, строительства и др. В каждом курсе в соответствии с его

спецификой исследуется одно или несколько свойств отдельных объектов

недвижимости (рис. 2).

Рис. 2 Экономика недвижимости как учебная дисциплина

В отличие от других предметов в курсе «Экономика недвижимости»

изучается только организационно-экономический и правовой механизм

совершения сделок не с одним, а с различными предметами недвижимого

имущества. Сумма знаний о рынке недвижимости сформировалась настолько,

что может преподаваться как учебная дисциплина по многим специальностям:

МЕТОДОЛОГИЯ-система

приемов исследования

ЭКОНОМИКА

НЕДВИЖИМОСТИ

ПРЕДМЕТ – совокупность

основных проблем и задач

Совокупность методов ПЕДАГОГИКА

общенау

чные

методы

специаль

ные

методы

смежных

наук

-логичес

кий;

системный

классифи

кации;

индукция

дедукция

-другие

-эксперт

ный;

-рыноч

ных сра

внений;

-капита

лизации

дохода;

-другие

-статисти

ческие;

-аналити

ческие;

-ситуацио

нный;

- другие

Поточные лекции

Групповые занятия

Самостоятельная работа

- недвижимое имущество и

его виды;

- общая модель рынка

недвижимости;

- приватизация государ

ственной недвижимости;

- рынок аренды нед

вижимости и прав аренды;

-рынок жилых и нежилы

помещений;

- рынок земельных

участков;

- залог недвижимости;

- управление недвижи

мостью;

- организационно-правовой

механизм сделок на рынках

недвижимости.

СПОСОБЫ КОНТРОЛЯ

- тестирование;

- промежуточные аттеста

ции;

- зачет;

- защита дипломного

проекта;

ФАКТЫ – описание эмпирических

данных о поведении субъектов на

рынке, сделках, условиях и т.д.

СТРАТЕГИЯ экономическая и финан

совая – совокупность мер,

обеспечивающих выбор эффективных

альтернатив

ПРИНЦИПЫ или теория – обобщение

фактов, прогнозирование, основа вы

работки решений и поведения на рынке

менеджмент, маркетинг, экономика предприятия (по отраслям), финансы и

кредит.

Рис. 3 Междисциплинарные связи курса «Экономика недвижимости»

Экономика недвижимости – прикладной курс, изучающих теорию и

практику совершения различных сделок с важнейшими ресурсами

предпринимательской деятельности – земельными участками, зданиями и

другими объектами. Теоретическую основу курса составляют экономическая

теория, ценообразование, экономическая система общества, юриспруденция,

общая теория статистики, а прикладную – менеджмент, маркетинг, экономика

предприятия, финансы и кредит (рис.3).

1.3. ОБЩАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости

на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными

признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого

имущества, позволяет найти внутренние закономерности, определяющие

состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества

(здания, сооружения и т.д.).

Признаки классификации – наиболее существенные и практически

СВЯЗИ ЭКОНОМИКИ

НЕДВИЖИМОСТИ

ПРЕДШЕСТВУЮЩИЕ ПОСЛЕДУЮЩИЕ

- Информатика;

- Экономическая география;

- Природопользование;

- Экономическая теория;

- Статистика;

- Экономика предприятия и др.

- Бухгалтерский учет;

- Аудит;

- Финансы предприятий;

- Финансовый менеджмент;

- Экономика торгового предп

риятия; и др.

СОПУТСТВУЮЩИЕ

- Экономический анализ;

- Рынок ценных бумаг и бир

жевое дело;

- Страхование;

- Налоги и налогообложение;

- Планирование и про

гнозирование и др.

важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их

группировки или деления (рис.4).

Рис. 4. Понятие с классификации недвижимого имущества (вещей)

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила

деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же

основание.

2. Соразмерность деления — сумма членов (видов, разновидностей,

групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не

пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды

и т.д.

Иерархический метод классификации — последовательное (по сту-

пеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные

группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы

предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть

различной и включать несколько ступеней. Например, производственные

здания по признаку этажности делятся на одно-двух- и многоэтажные (первая

ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на

КЛАССИФИКАЦИЯ (ОБЩАЯ, ЧАСТНАЯ)

- здания, сооружения

- земельные участки

- леса и многолетние

насаждения

- водные объекты

- предприятия

- имущественные права

- иные вещи

- функциональные

назначения

- капитальность

- строительный материал

- срок службы

- месторасположение

- тип почвы

-иные признаки

ОБЪЕКТЫ ПРИЗНАКИ МЕТОДЫ

Иерархические

Фасетные

строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая

ступень) и т.д.

Рис. 5. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по

разным признакам

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное

разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды,

подвиды), имеет особенности:

- наличие только одной ступени классификации;

- разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

- высокая информационная насыщенность (рис. 5,6).

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления

ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Отраслевая принадлежность

Форма собственности

Степень готовности к эксплуатации

Возможность приватизации

Происхождение (воспроизводи

мость в натуральной форме)

Функциональное назначение

Виды недвижимости одной ступени

Производственные – прямо или косвенно участвуют в

создании товара

Непроизводственные – не участвуют в создании товара,

обеспечивают условия для обслуживания и проживания

населения

Невоспроизводимые – земельные участки, недра,

природные комплексы

Воспроизводимые (искусственные) – здания, сооружения

- Введенные в эксплуатацию

- незавершенные строительством

- частные

- государственные

- общественных организаций и т.д.

Промышленные, торговые, строительные, сельскохоз. и др

- запрещенные

- по решению Правительства

- свободно приватизируемые

Признаки

может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности,

достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их

оценки.

Рис. 6. Общая классификация зданий фасетным методом по одному признаку

1.4. ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ТОВАРА

Недвижимое имущество как товар – это объект (купли-продажи, дарения,

залога и т.д.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные

потребности и имеющий определенные качественные и количественные

характеристики (рис.7 ).

Рис.7. Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости

как товара

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо,

необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение

или пользование ими практически невозможно.

Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности,

ЗДАНИЯ

ЖИЛЫЕ ДЛЯ КОММЕРЧЕСКОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

СПЕЦИАЛЬНЫЕ

(общественные)

- сельские дома

- коттеджи

- многоквартирные дома

- другие

- офисы

- рестораны

- магазины

- склады

- гаражи

- другие строения

- школы, институты

- церкви

- театры, дома культуры

- больницы, поликлиники

- спортивные

- административные

- другие

БЛАГО

------------------

ИНВИСТИЦ

ИИ

- полезность

- редкость

- ограниченность

капиталоемкость

СПРОС

________

ПРЕДЛОЖ

ЕНИЕ

СТОИ

МОСТЬ

_________

ЦЕНА

Товар-

недвижимост

редкости, ограниченности. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и

исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую

ценность недвижимости составляет ее полезность, то есть возможность

использования недвижимости как осуществления определенной экономической

функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания

услуг) или личного потребления.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности

владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода

времени.

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые

потребительские свойства (табл.2).

Таблица 2

Специфические свойства земли как товара

СВОЙСТВА ХАРАКТЕРИСТИКА

1 2

1. Назначение Многофункциональное:

Экологическое, социальное, экономическое.

- Средство производства, предмет труда,

пространственный базис любого бизнеса

2. Форма

функционирования в сфере

предпринимательства

Натурально-вещественная и стоимостная

3. Происхождение Невоспроизводимая, естественная часть

природы, базовый ресурс всех благ, существует

независимо от воли людей

4. Степень подвижности Абсолютно неподвижна, нельзя физически

переместить в более удобное место. Большая

зависимость цены от место положения.

5. Длительность

хозяйственного

кругооборота

Бесконечное использование в общем и частном

6. Состояние

потребительской формы в

процессе использования

Сохраняется натуральная форма в течение всего

периода использования и неиспользования

7. Износ в процессе

использования

Не изнашивается, не разрушается, не теряет

своих полезных свойств, а улучшается при

рациональном использовании

СВОЙСТВА ХАРАКТЕРИСТИКА

1 2

8. Изменение стоимости во

времени

Потенциально стоимость не снижается, а

повышается из-за растущего дефицита ее,

инфляции и прочих факторов

9. Количество Постоянно, не воспроизводится в натуре

10. Качество Определяется уникальным местоположением и

плодородием, восстанавливаемым естественным

путем, рельефом и т.д.

11. Взаимозаменяемость Не может быть заменена никаким другим

ресурсом

12. Оборотоспособность на

рынке

Отдельные виды земель ограничены или

исключены из хозяйственного оборота

13.Возможность сервитута Право ограниченного пользования чужим

земельным участком

14. Формирование

потребительной стоимости

Осуществляется естественными силами в течение

тысячелетий, приложением труда и капитала

15. Особый способ

распоряжения землей

Землеустроительные действия

1.5. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов

существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до

прекращения использования.

На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический

и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации,

конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в

течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно

физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая

недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные

стадии жизненного цикла:

* формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение

(покупка, выделение и др.) земельного участка;

* эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция,

смена вида деятельности, реорганизация и др.);

* смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

* прекращение существования — снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как

товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта

создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческий недвижимости как собственности, с

точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой

собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены,

может многократно повторяться всякий раз с новым обладателем, вплоть до

окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Рис. 8 Жизненный цикл недвижимости как физического объекта

Смена собственников имущественных комплексов предприятий в

процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства,

перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается

существенными, а порою и разрушительными изменениями организации,

управления, технологии и самих основных средств производства.

Для объектов — исторических памятников — большее значение имеет

физический срок жизни, а не смена собственника, владельца и пользователя,

так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и

5. Функциональное. экономиче

ское устаревание

6. Капитальный ремонт 7. Смена собственника

1. Прединвестиционная стадия

(анализ, обоснование)

3. Ввод в эксплуатацию

2. Создание, формирование,

строительство

11. Конец экономического сро

ка жизни

10. Изменение функционально

го назначения

9.Ухудшение потребительских

свойств

8. Физический износ

12. Естественное разрушение,

снос

Государственная регистрация

6. Развитие

СТАДИИ

ЦИКЛА

4. Владение и использование

национального значения допускается без нарушения их культурных и

исторических функций, а их формирование связано с воссозданием,

исследовательскими и реставрационными работами. Природные комплексы —

памятники — могут существовать вечно. Прекращение существования таких

объектов означает их включение в новые более обширные историко-

культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд

этапов, мероприятий и действий. Например, создание имущественного

комплекса предприятия состоит из четырех основных этапов, подразделяемых

на взаимосвязанные разделы, организационные и правовые действия.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным зако-

номерностям и включает, по определению Г. Харрисона*, срок экономический,

физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни — это период прибыльного использования

объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость

недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий

увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он

заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта

вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни — это период реального существования

объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он

может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и

увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического

состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности

объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный

60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный

возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше

хронологического возраста.