Курсовая работа - Рынок недвижимости и его инфраструктура
Подождите немного. Документ загружается.
средства в новое строительство, в создание средств массовой информации
(газет, журналов, информационных агентств и т.д.), выпускать жилищные
сертификаты и другие ценные бумаги, заниматься строительством,
реконструкцией и ремонтом объектов.
Средние фирмы заключают 10-20 сделок в месяц, они, так же как и
фирмы первой группы, гарантируют клиентам юридическую чистоту
подготовленных ими сделок, обеспечивают сжатые сроки оформления
сделок, проводят дилерские операции. Их рекламная тактика направлена на
получение эффекта среди определенных групп населения и на конкретных
объектах.
Группа мелких фирм постоянно уменьшается, так как многие из них
оказываются не в состоянии соответствовать тем требованиям, которые
предъявляют муниципальные власти при лицензировании. Деятельность
мелких фирм – это по существу организованная и зарегистрированная форма
деятельности частных маклеров. Они имеют небольшой оборот, работают в
большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями
посредников.
Уровень компетентности профессиональных участников рынка
определяется их специальной подготовкой и использованием современных
компьютерных и телекоммуникационных технологий. Внедрением
цивилизованных основ на рынке недвижимости занимаются
профессиональные общественные объединения.
Инфраструктура рынка жилья России в приложении 1.
12
2. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ТОЛЬЯТТИ
2.1 Особенности рынка недвижимости Тольятти
Недвижимость в Тольятти имеют свою историю. И были факторы,
которые кардинально меняли ее. Так, в начале девяностых годов, во время
социально-экономического преобразования, строительство в Тольятти начало
набирать широкого размаху. Было возведено множество жилых секторов, и
кто знает как сложилась бы ситуация если бы не кризис, который начался в
98 году. Он сильно снизил темпы строительства. Строительство пошло на
спад, и оказалась бессильно против всеобщего безденежья. Но даже после
того подъема, который начался после 98 года, ситуация так и не смогла стать
такой же как до кризиса. Платежеспособность горожан осталась почти такой
же, а значит, и квартиры они не стали покупать лучше. Что в свою очередь
означает прежнее состояние строительной отрасли. А в связи с тем что в
Тольятти все квартиры выдают за элитное жилье, то ситуация становится
еще более пагубной. Ведь если сравнить строительство и недвижимость
Тольятти и недвижимость Самары, то первая значительно отстает. Ведь в
Самаре делают ставку на то, что лучше продать жилье немного дешевле, чем
допускать его простой. Ведь если сравнить цены, то не вооруженным глазом
видна разница. Три - четыре тысячи за квадратный метр, именно такую
разницу составляют цены на жилье в Тольятти и в Самаре.
А ведь квартиры Тольятти представляют довольно простую
планировку. Один вид, это планировка, в которой большая кухня и коридор.
Эту планировку еще называют «ульновской». Еще один характерный вид, это
макаравская планировка. Такие квартиры свойственны панельным
девятиэтажкам. А квартиры - «улучшенки» являются
достопримечательностью четырнадцатиэтажек возведенных из кирпича.
Что же касается коммерческой недвижимости, то коммерческая
недвижимость в Тольятти так же переживает не лучшие времена. Этому
13
было несколько причин. Первая из которых, тот самый кризис 98 года. Далее
пошел подъем, ведь после кризиса начали появляться частные
предпринимательства. А их потребность в офисах укрепила недвижимость.
Но уже к 2007 году все потребности в данной отрасли были сполна
удовлетворены, и коммерческая недвижимость Тольятти узнала еще один
негативный фактор, который называется перенасыщение рынка. В итоге
цены на мелкие объекты упали, а на такие как офисы, подымаются довольно
медленно, из последних сил только успевая покрывать инфляцию. Но по
прогнозам аналитиков, подобная ситуация будет длиться до конца текущего
года. В дальнейшем же, она способна изменится к лучшему. Кризис к тому
времени немного ослабит свою хватку и, как и после 98 года. Начнут
появляться новые предприниматели, которым в свою очередь для успешного
ведения бизнеса, так же потребуются офисы и офисные помещения.
Земельные участки в Тольятти также не намерена в ближайшее время
рати в цене. Ведь их стоимость за последние стабильно подымалась, и
пытавшиеся угнаться за ней люди, безнадежно отстали. И теперь,
землевладельцам необходимо сделать привал на повышение цены на
земельные участки в Тольятти. Ведь дорога, но не продаваемая земля не
принесет никакой пользы.
2.2 Анализ состояния рынка жилой недвижимости Тольятти
На фоне всеобщего хаоса, который стали называть кризисом, мазута и
галопирующего доллара, мучительные ощущения страстного желания что-то
купить постепенно стали затухать и переходить в не менее страстные
желания разобраться «во всем».
]Прозаический вопрос – «куда деть деньги?» для многих тольяттинцев
стал уже не интересен. Стали пополняться ряды не интересующихся и
квитанциями на обновленные коммунальные платежи. У населения
14
появилась полная потребительская апатия к дворцам, яхтам, иномаркам,
копченой колбасе и т.д.
]НО, рынок жилой недвижимости продолжает жить своей
самостоятельной жизнью, освежается ассортимент предложений,
корректируются цены. Квартирный вопрос продолжает находить свой
«лекторат»: кто-то создает семью, ждет пополнения, кто-то разводится, кто-
то освобождает жилплощадь. Такой жизненный процесс остановить сложнее,
нежели доменную печь или заводской конвейер.
Февральский объем предложений вторичного рынка (490 тыс. кв.м.), на
фоне количественного всплеска октября немного снизился. Часть продавцов
просто сняла с продажи свои квартиры, опасаясь за полученную с продажи
наличность, часть собственников перенесли свои квартиры на рынок аренды,
так же опасаясь за вырученный с продажи капитал. Тем не менее, рынок
более пополнился квартирами нового фонда, квартирами с отделкой.
:Таблица 1.
Количество квартир на вторичном рынке жилья (янв. 2009г.)
]
ВСЕГО 1 2 3 4 и более
Город
8590 2548 2859 2492 691
Автозаводский
4800 1318 1476 1573 433
Центральный
2360 877 888 485 110
Комсомольский
776 175 262 245 94
]
Среди обменных квартир сохраняется доминирующая масса желающим
меняться на большее. Пока еще на рынке редчайшим явлением оказываются
варианты обмена на меньшую жилплощадь, за исключением
разъезжающихся трех и более комнатных квартир.
Отсутствие платежеспособного покупателя заставило многих
риэлтеров вернуться к весьма трудоемким психологическим и физическим
процессам сращивания обменных цепочек. Многие «застоявшиеся» риэлтеры
и собственники «зависших» квартир пока еще с трудом сговариваются на
предлагаемые обменные варианты, все еще ожидая покупателей с
наличностью.
15
Первичный рынок предлагает квартиры в 60 строящихся домах, с
планируемыми сроками ввода в эксплуатацию по 2011 год. Продавцами
строящихся квартир выступают и частники-дольщики, и игроки-инвесторы, и
не могущие обналичить свою зарплату субподрядчики, и непосредственно
застройщики.
]
]
Общий ценовой диапазон рекламируемых на первичном рынке
предложений на февраль значительно расширился по сравнению с летним
периодом и составил: 27 – 90 тыс.рублей. Более массово предложены
квартиры в ценовом диапазоне: 40-46 тыс.р. за кв.м. Привести в единую
систему ценовой ряд строящихся квадратных метров весьма затруднительно,
так как за рекламируемой ценой стоит весьма разношерстный букет
составляющих услуг, условий и технических характеристик. Цена метра в
одном и том же строящемся доме может различаться в зависимости от того,
кто продает. Каждая строительная компания предлагает свой
«джентльменский» набор правил: от формы договорных отношений, до
вариаций отделки и пр. При расчете средневзвешенного показателя цены
условного квадратного метра планка февраля составила 42,2 тыс.р.
16
К примеру, расчеты средневзвешенного показателя августа 2008 г.
составляли 45 тыс.р. Ценовой диапазон доминирующей массы предложений
рынка в августе составлял: 40-46 тыс.р.
]
]
Рекламируемый ценовой фон предложений вторичного рынка февраля
по сравнению с декабрем 2008 г. снизил свою планку. Рынок стал
пополняться более дешевыми предложениями, тем самым,] изменив как
ценовые диапазоны, так и средневзвешенные показатели.
]Таблица 2.
Ценовой диапазон квартир типовых планировок на средних этажах
(февр.2009г., удорожание относительно дек.2008г.)
] 1ккв. 2ккв. 3ккв.
Ташкентская
1380-1600 (-1,8%) 1800-2150 (-1,9%) 2100-2600 (-0,8%)
Старомосковская
1450-1700 (-3,0%) 1850-2300 (-1,4%) 2100-2800 (-1,8%)
Московская
1550-1800 (-1,5%) 2100-2500 (-1,5%) 2600-2900 (-3,6%)
Макаровская
1800-2150 (-1,7%) 2750-3400 (-2,9%) 4500-5000 (0,2%)
Хрущевская
1250-1600 (-0,6%) 1500-2150 (-2,0%) 2000-2500 (-0,5%)
Покупатели стали выбирать квартиры нижнего ценового ряда, ценовая
планка реальных продаж стала значительно отличаться от рекламируемой
ценовой массы.
17
Стало заметнее смещение цен 3-х комнатных квартир к двушкам, что
хорошо просматривается на примере квартир московской планировки.
]
:
Рассмотрим неоспоримые (как нам кажется) факты, влияющие сегодня
на здоровое формирование рынка жилья и города в целом. Во-первых,
количество населения Тольятти и как следствие потребность в оптимальной
жилищной среде данного количества населения должно быть соразмерно
наличию рабочих мест. Оптимальное число, т.е. необходимый минимум
рабочих мест диктует в свою очередь баланс задействованного числа
населения в экономике города и так сказать – иждивенцев, т.е. массы
18
нетрудоспособного населения (дети, пенсионеры, инвалиды…). В теории
можно создать идеальную модель экономической и социальной среды
города, своего рода цель, к чему стремиться, понимаемый необходимый
объем рабочих мест, число так называемых домовладений, из которого
рассчитывается необходимый объем квадратных метров жилья, социальной и
иной инфраструктуры.
]
]
]
Из общего числа населения Тольятти, чуть более 700 тысяч человек, в
экономике города были заняты 380 тыс. человек, из которых порядка 60
тысяч работающих составляли пенсионеры. Смена подрастающего
поколения составляла чуть более 160 тысяч. Продолжая привычную]
динамику (относительно стабильного времени) смертности, рождаемости и
миграции, легко представить экономическую ситуацию города лет через 10-
15: работающая масса в 380 тыс. человек переходит от «станка» на
заслуженный отдых (если даст государство), и на их место встает молодое
поколение. С учетом повышенной детско-юношеской смертности и
повышенного числа инвалидности среди молодежи, тольяттинский рынок
труда ожидает пополнение чуть более 100 тысяч человек. То есть, можно
сказать, при таком раскладе зарабатывающая и значить платежеспособная
масса населения Тольятти уменьшится более чем в половину.
19
Потребительские возможности такой платежеспособной массы лучше себе не
представлять. Есть повод о чем-то подумать.
2.3 Анализ привлекательности рынка жилой недвижимости
Тольятти
В 2009 году отрицательный тренд на отечественном рынке
недвижимости наметился не только в Тольятти: практически во всех
российских городах было зафиксировано падение цен. Так, по данным
Российской гильдии риэлтеров, наиболее стойкими оказались рынки
недвижимости в Самаре, где годовой спад цен составил всего 8,7%,
Ульяновске (-9,5%) и Хабаровске (-10,6%). Максимальное падение
зафиксировано в Тольятти (-36,3%) и Омске (-35,1%). С начала 2009 года
цены на квартиры медленно, но верно устремились вниз, и лишь только
ближе к осени их падение было приостановлено некоторой активностью на
рынке. Как следствие – падение замедлилось, а самое дешевое жилье было
быстро раскуплено.
«Лишь во второй половине 2009 года в Тольятти стала наблюдаться
какая-то активизация спроса, – делится своим видением ситуации на рынке
директор «АН Терехова» Юрий Терехов. – Это объясняется несколькими
факторами. Во-первых, правительственная пропаганда убедила
общественное мнение, что кризис позади и дальше падать цены не могут.
Во-вторых, в значительной степени активизировалась реклама и
пропаганда ипотечного кредитования.
В-третьих, нуждающиеся в жилье просто устали ждать, и проявилась
тенденция отложенного спроса, поскольку огромному количеству
тольяттинцев просто негде жить. Кроме того, во второй половине прошлого
года, наконец, было разрешено использовать материнский капитал на
приобретение жилья и несколько десятков льготников получили жилищные
сертификаты. Эти факторы повлияли на то, что самое дешевое жилье
20
достаточно быстро раскупили, и участники рынка сделали формально
правильный вывод – жилье подорожало. Но если посмотреть внимательно,
мы увидим, что относительно дорогое жилье не продается совсем, а верхняя
ценовая планка типовых квартир в последние полгода заметно
скорректировалась вниз».
Сегодня на вторичном рынке жилья Тольятти представлено порядка 15
тысяч квартир. Ценовой диапазон очень широк. Верхний предел цен
сохраняется где-то на уровне начала 2009 года, а нижний упал относительно
января 2009 года почти на 40%. Однако, по словам директора ООО
«Жилищный проект» Сергея Жолнерука, истинная ситуация выглядит
несколько иначе, и реально присутствующих на рынке квартир
насчитывается чуть более 10 тысяч.
«Такой объем рынка держится в Тольятти уже пару лет.
Преобладающие случаи во многих агентствах: выставлять одну и туже
квартиру в электронную базу данных, где все объекты составляются
алфавитно, повторяя по 3-5 раз свою квартиру с различными комментариями.
Такой ценовой анархии, которая царит сейчас в рекламируемых
предложениях, рынок не знал. Разброс цен на однородные квартиры может
составлять сотни тысяч, а то и миллионы рублей. И риэлтерам удается
продавать только квартиры, находящиеся в начале ценовой шкалы», –
отмечает Жолнерук.
По мнению же генерального директора АН «Русская жемчужина»
Алексея Кирюшина, цены на недвижимость в Тольятти уже достигли своего
дна. Но высказываются и диаметрально противоположные мнения. «Кризис
только начинается. Думаю, что до конца лета нынешнего года будет понятно,
кто прав – оптимисты или пессимисты. Себя отношу ко вторым. По крайней
мере, для нашего автозавода этот год будет не лучше, чем прошедший.
Поэтому, смею предположить, что в текущем году жилье в Тольятти
подешевеет в среднем на 10-15%», – поясняет свою позицию Юрий Терехов.
21