Контрольная работа Тема - Управление недвижимостью

Подождите немного. Документ загружается.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1.УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1.ЦЕЛИ И МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ 5

1.2. ФОРМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ 7

1.3. КРИТЕРИИ ВЛИЯНИЯ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ 10

1.4. НАБОР ДЕЙСТВИЙ ЦЕНТРА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ11

1.5. УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ В Г.МОСКВА.

1.6. ОЦЕНКА ИЗНОСА ПРОМЫШЛЕННОГО ЗДАНИЯ (КВАРТИРЫ) 19

2.ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОПТИМАЛЬНОГО ДОГОВОРА НА СТРОИТЕЛЬСТВО

ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 20

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 23

ВВЕДЕНИЕ

С каждым годом рынок коммерческой недвижимости в России

развивается все активнее. Для владельцев бизнес-центров, офисных зданий,

административных комплексов все актуальнее становится вопрос об

эффективном и профессиональном управлении недвижимостью. Москва –

один из самых крупных городов, в котором сосредоточено большое

количество бизнес-объектов. Но на сегодняшний день такая услуга, как

профессиональное управление коммерческой недвижимостью, востребована

не только в Москве, но и во многих других городах.

Современное офисное здание, бизнес-центр – это сложный комплекс,

оснащенный множеством технических систем, и необходимо, чтобы все это

работало эффективно и без сбоев, должна быть четко продуманная и

отлаженная система управления недвижимостью. Только профессионально

поставленная система управления коммерческой недвижимостью позволит

компании развиваться на рынке и с каждым годом повышать свой статус.

Чтобы ваш объект недвижимости занимал высокое место и соответствовал

международным стандартам, необходимо уделять пристальное внимание

выбору его управляющей компании, это позволит собственникам обеспечить

себе комфортное существование на рынке.

Чтобы самостоятельно не вникать в проблемы управления

недвижимостью, можно передать управление объектом управляющей

компании, для этого нужно заключить договор управления недвижимостью

(Ст.1015 Гражданского кодекса РФ).

Чаще всего управление недвижимостью включает большой комплекс услуг

– это создание имиджа объекта управления, консалтинговые услуги,

проведение рекламных кампаний, юридическое и финансовое

сопровождение, работа с арендаторами, обеспечение безопасности,

страхование и управление рисками, подбор субподрядчиков, проведение

ремонта, обслуживание здания, управление зданием, клининг, планирование

расходов; таким образом, можно говорить о центре управления

недвижимостью.

Управление объектом недвижимости – это комплекс всех мероприятий,

позволяющий достигать экономии средств и ресурсов компании-заказчика.

Комплексное управление подразумевает и полное техническое обслуживание

объекта, а также обеспечивает поставки всех материально-технических

ресурсов и оказывает взаимодействие в работе с государственными

органами. Основной принцип управления недвижимостью – это создание

четкого и понятного процесса управления коммерческой недвижимостью.

Изучение объекта недвижимости начинается с обследования инженерных

систем здания, для этого на объект направляются опытные инженеры,

которые досконально изучают все системы, когда они были установлены,

какова степень износа, изучается техническая документация. Далее

управляющая компания составляет перечень услуг, рекомендуемых для

данного объекта, и передает его заказчику. Очень часто бывает, что

некоторые компании управления недвижимостью предлагают заказчику

очень широкий спектр услуг, которые не всегда востребованы.

1.1. ФОРМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в

двух формах:

1) методом прямого вмешательства – это административный способ;

2) методом косвенного воздействия, или экономическими методами

управления.

Прямое административное управление включает:

1) создание юридической (нормативной) базы: издание законов,

постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование

рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

2) регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным

лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и

государственной собственности;

3) установление обязательных требований к содержанию и качеству

различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

4) контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм

и правил;

5) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований

при совершении сделок с недвижимым имуществом;

6) выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости

для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с

помощью:

1) системы налогообложения имущества;

2) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

3) реализации государственных целевых программ;

4) дисконтной политики Центрального банка;

5) амортизационной политики;

6) внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление объектами недвижимости осуществляется различными ветвями

государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), они

являются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости.

Президент издает указы, не противоречащие действующим законам.

Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства –

положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры

и правила управления недвижимым имуществом.

Государственная дума, Совет Федерации являются представительными

органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и

принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления

недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют

контрольные функции.

На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи

по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами

федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на

основе законодательства РФ государственной политики приватизации

государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных

участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д.

Муниципальные органы также принимают участие в управлении

недвижимостью

1.2.ЦЕЛИ И МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ

Формирование стратегически ориентированной системы управления

недвижимостью предприятия, следует осуществлять исходя из принципов

эффективного менеджмента, используя базовые положения гражданского и

хозяйственного законодательства. Практическая реализация этих задач

одновременно может служить своеобразной проверкой создаваемых

механизмов управления, которые осуществляются в рамках единого

замкнутого комплексного процесса управления (рис. 9).

Одна из главных особенностей управления недвижимым имуществом

предприятия заключается в том, что это имущество отличается большим

масштабом обобществления, затрудняющим реализацию оперативных

управляющих воздействий собственника на все объекты недвижимости

одновременно. Поэтому при управлении недвижимым имуществом

предприятия наиболее типичным является формирование портфелей

недвижимости, при которой выделяются профильные и непрофильные

объекты, объединяемые в портфели.

Достижение целей управления недвижимостью предприятия

осуществляется через использование разнообразных методов, которые, по

нашему мнению, нуждаются в классификации. Методы управления, на наш

взгляд, должны учитывать специфику субъекта управления и могут быть

разделены на следующие основные блоки (рис. 10). При этом указанные

методы управления могут быть разделены на уровни применения субъектами

управления:

- уровень предприятия;

- уровень подразделений предприятия;

- уровень отдельных специалистов.

Рис. 9. Процесс управления недвижимостью предприятия

В целом приведенная классификация видов недвижимости предприятия и

методов управления конкретными ее объектами позволяет перейти к

изложению конкретных методик управления определенными типами

недвижимости, основными из которых являются:

- производственные помещения предприятия;

-офисные и административные помещения предприятия;

- складские помещения;

- прочие вспомогательные и технические помещения и др. 1

Рис. 10. Методы управления недвижимостью предприятия

Процесс управления всеми этими видами НП, будет строиться в рамках

общего цикла управления, однако в соответствии со спецификой объектов

управления данный цикл может трансформироваться для повышения

эффективности функционирования того или иного объекта недвижимости

предприятия. Рассматривая организационный процесс управления объектами

недвижимости необходимо обратить внимание на варианты использования

объектов, например, по степени влияния на процесс управления

недвижимостью. Таким образом, могут рассматриваться следующие

варианты:

- Высокая степень влияния.

- Средняя степень влияния.

- Низкая степень влияния.

Высокая степень влияния - подразумевает собой создание в

организационной структуре предприятия самостоятельного подразделения,

департамента, непосредственно выполняющего функции связанные с

эксплуатацией объектов недвижимости предприятия.

Средняя степень влияния - представляет собой увеличение

функциональных обязанностей отдела материально-технического

обслуживания, разработки политики, состава, касающихся управления

объектами недвижимости предприятия.

Низкая степень влияния - представляет собой наем профессиональной

управляющей компании, в обязанности которой будет входить управление и

контролирование объектов недвижимости предприятия и предоставление

постоянного дохода собственнику данной недвижимости.

1.3. КРИТЕРИИ ВЛИЯНИЯ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Рассматривая различные варианты степени влияния на объекты

недвижимости предприятия и выбор того или иного варианта управления

необходимо руководствоваться следующими основными признаками (рис.

11).

Рис. 11. Критерии влияния на объекты недвижимости

Данные признаки определяют тот или иной вариант управления

объектами недвижимости, основными критериями выбора которого будут

являться степень затрат и сложность реализации и контролирования данных

объектов. Рассмотрим эти критерии подробнее.

Размер - представляет собой совокупную площадь объекта недвижимости,

на основе которой возможно осуществлять операции касающиеся сдачи

помещения в аренду и связанные с этим вопросы управления и

благоустройства. Местоположение - характеризует территориальную

отдаленность объекта недвижимости от центра управления, данный критерий

обуславливает сложность контролирования объекта, трудности в получении

своевременной информации и увеличение издержек по обслуживанию

собственности предприятия. Данный критерий предъявляет дополнительные

требования к стратегически ориентированной системе управления

недвижимостью предприятия.

В частности, в рамках центра управления недвижимостью конкретного

предприятия может быть создано специализированное подразделение для

управления наиболее удаленными объектами. То есть, учет данного фактора

позволяет более эффективно извлекать возможные косвенные доходы из

объекта, причем положительным фактором является то, что непрофильное

использование удаленного объекта наносит наименьший вред основной

деятельности промышленного предприятия.

Целевое использование - представляет собой использование различной

вариации объектов недвижимости от продажи до использования имущества в

качестве ипотечного залога или сдачи имущества в аренду с постоянным

благоустройством и как следствием увеличением дохода от использования

собственности.

Степень затрат - представляет собой финансовые и организационные

издержки связанные с обслуживанием самим собственником объекта

недвижимости предприятия. К издержкам можно отнести территориальную

удаленность, отсутствие инструментов, кадров, средств для использования

объекта недвижимости и как следствие объект простаивает и несет собою

лишь бремя тяжелого груза для предприятия.

1.4. НАБОР ДЕЙСТВИЙ ЦЕНТРА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Вне зависимости от варианта использования и соответствия объекта

недвижимости организационной стратегии, каждый из объектов нуждается в

осуществлении комплекса мероприятий, поддерживающих его

инвестиционную и коммерческую привлекательность. В частности, мы

предлагаем в рамках предприятия создать специализированный центр

управления недвижимостью, в функции которого должно войти выполнение

мероприятий сервейинга. Такой центр своей главной целью может иметь

обслуживание и развитие объектов недвижимости для повышения размера

косвенных доходов. Рассмотрим сущность сервейинга подробнее.

Сервейинг представляет собой управление объектами недвижимости

профессиональной управляющей командой (на промышленном предприятии,