Контрольная работа Тема - Управление недвижимостью

Подождите немного. Документ загружается.

по нашему мнению, она должна быть преобразована в центр управления

недвижимостью), которая выполняет набор следующий набор действий (рис.

12).

Рис. 12. Набор действий центра управления недвижимостью

Маркетинговые исследования:

- анализ местоположения объекта;

- анализ спроса и предложения на аналогичные объекты;

- анализ рынка.

Консалтинг:

- разработка программы девелопмента объекта в соответствии с

организационной стратегией предприятия;

- анализ вариантов наиболее эффективного использования объекта;

-оптимизация портфелей недвижимости;

-рекомендации финансовой службе по оптимизации налогообложения в

части использования объектов недвижимости.

Управление:

-технической эксплуатацией;

-объектом как инвестицией;

-комплексными проектами.

Оценка:

- текущей стоимости объекта или имущественного комплекса;

-финансового состояния объекта;

-эффективности использования объекта;

- техническая экспертиза.

Инвестиционный анализ:

- разработка инвестиционной политики;

- формирование портфеля недвижимости;

- анализ текущего финансового состояния и определение затрат на

содержание объекта.

Создание на предприятии специализированного центра управления

недвижимостью позволяет решить вопрос рационального использования всех

непрофильных объектов недвижимости и формирования набора портфелей с

целью получения определенных косвенных доходов от их использования. В

чем будут выражаться эти доходы определяет предприятие, а задачей центра

управления недвижимостью является поиск и оптимизация всех ресурсов

объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.

Таким образом, при организации центра у предприятия появляется ряд

конкурентных преимуществ. В этой связи, становится очевидным, что

создание профессионального управляющего подразделения имеет для

предприятия собственника ряд существенных преимуществ.

Однако создание управляющей команды, а также ее знакомство и

"вхождение" в работу с объектом должны осуществляться на стадии

разработки организационной стратегии для своевременной подготовки

проекта, документации, сопровождения реконструкции объекта. Это в

первую очередь связано с тем, что период "вхождения" ЦУНП в проект

занимает довольно большой временной период, который составляет от

одного до трех месяцев в зависимости от сложности объекта.

За этот период предприятие формирует организационную стратегию,

основные количественные и качественные цели по управлению объектами

недвижимости, а также распределяет полномочия для решения поставленных

задач.

1.5. УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ В Г.МОСКВА.

Управление имущественных комплексов образовано в 1998 году на базе

управления собственности, созданного в 1994 году. Управление создано для

реализации имущественной политики Правительства Москвы в целях

обеспечения финансовыми ресурсами бюджета города за счет эффективного

использования объектов государственной собственности. Управление

осуществляет свою деятельность во взаимодействии с отраслевыми и

территориальными органами управления Правительства Москвы.

Работа управления направлена на создание системы эффективного

использования государственных имущественных комплексов, являющихся

собственностью города Москвы, основными направлениями которой

являются:

- создание, реорганизация и ликвидация унитарных предприятий и

учреждений, находящихся в государственной и муниципальной

собственности города Москвы;

- создание хозяйственных обществ, соучредителем которых является город

Москва;

- передача объектов движимого имущества (имущественных комплексов),

находящихся в государственной и муниципальной собственности города

Москвы, в аренду и в лизинг;

- принятие имущественных комплексов в государственную и муниципальную

собственность города Москвы из федеральной собственности, собственности

субъектов Федерации, а также других субъектов прав собственности.

Структуру управления имущественных комплексов составляют три

подразделения:

- отдел государственных предприятий г. Москвы;

- отдел по передаче объектов инженерно-коммунального назначения;

- отдел разграничения собственности.

Основными функциями данных подразделений являются:

создание, реорганизация и ликвидация унитарных предприятий и

учреждений;

подготовка постановлений Правительства Москвы о создании,

реорганизации и ликвидации государственных и муниципальных

предприятий и учреждений;

- заключение договоров о закреплении имущества на праве хозяйственного -

-ведения с государственными и муниципальными предприятиями и

оперативного управления с государственными и муниципальными

учреждениями;

- согласование контрактов с руководителями государственных и

муниципальных предприятий и учреждений;

- создание ликвидационных комиссий и участие в их работе.

В целях рационального использования государственного имущества,

переданного в пользование госпредприятиям, которые длительное время не

осуществляли хозяйственную деятельность, имели задолженности перед

бюджетом и использовали имущество не по назначению, в процессе

проведения ликвидационных мероприятий у предприятий-должников изъято

более 500 тыс. кв. м городских площадей производственного и

административного назначения.

Изъятые здания, строения и сооружения переданы в установленном

порядке другим организациям для обеспечения стабильных платежей в

бюджет города. Средства, полученные в процессе изъятия у предприятий-

должников имущества и имущественных прав (товарные знаки, патенты и т.

д.), направлены в бюджет города для обеспечения выполнения городских

программ.

Кроме того, подразделения управления осуществляют:

- контроль за поступлением отчислений от чистой прибыли госпредприятий

за использование государственного и муниципального имущества на праве

хозяйственного ведения;

- подготовку постановлений Правительства Москвы о создании акционерных

обществ с участием города Москвы;

- подготовку постановлений Правительства Москвы (распоряжений Мэра

Москвы) о приобретении акций существующих акционерных обществ;

- подготовку учредительных документов акционерных обществ;

- подготовку заключений по технико-экономическим обоснованиям

экономической целесообразности создания госпредприятий и акционерных

обществ с участием города Москвы;

- оформление вкладов города Москвы в уставный капитал создаваемых

акционерных обществ;

- подготовку постановлений Правительства Москвы о передаче

имущественного комплекса в лизинг;

- заключение договоров аренды движимого имущества;

передачу имущества предприятий-должников в собственность города -

Москвы в счет погашения задолженностей перед бюджетом города;

- оформление договоров залога государственного имущества;

- контроль за своевременным возвратом денежных средств за оборудование,

переданное в лизинг.

Также управление обеспечивает:

- ведение реестра государственных и муниципальных предприятий и

учреждений, находящихся в собственности города Москвы;

- подготовку постановлений Правительства Москвы и распорядительных

документов РФ о передаче имущественных комплексов из федеральной

собственности в собственность города Москвы;

- подготовку распоряжений Департамента о принятии в собственность города

Москвы имущественных комплексов из федеральной собственности

субъектов Федерации и других субъектов;

- подготовку распорядительных документов о передаче в собственность

города Москвы объектов из федеральной собственности и собственности

субъектов Федерации и передаче объектов, находящихся в собственности

города Москвы, в федеральную собственность и собственность субъектов

Федерации;

- организацию и участие в работе Совместной комиссии Правительства

Москвы и Правительства Московской области по разграничению

государственной собственности города Москвы и Московской области как

субъектов Российской Федерации;

- разработку и участие в подготовке нормативных и законодательных актов

Правительства Российской Федерации, Правительства Москвы,

Государственной и Московской городской Думы по имущественным

вопросам.

В ходе выполнения задач, поставленных Правительством Москвы,

отраслевыми органами городской администрации и префектурами

административных округов совместно с Департаментом государственного и

муниципального имущества города Москвы проведена определенная работа,

в результате которой: завершена инвентаризация и утвержден Перечень

государственных унитарных предприятий города Москвы, устанавливающий

их ведомственную подчиненность; на руководителей органов городской

администрации и префектов административных округов возложена

ответственность за реализацию кадровой политики и эффективное и целевое

использование имущественных комплексов подведомственных им

государственных унитарных предприятий; установлен порядок

формирования отраслевых (территориальных) программ деятельности

государственных унитарных предприятий города Москвы и контроля за их

реализацией;

- утвержден порядок отчетности руководителей государственных

(муниципальных) унитарных предприятий города Москвы;

- подготовлены сводные балансы имущественных комплексов

государственных унитарных предприятий;

- создана и поддерживается в актуальном состоянии единая информационная

база реестра государственных унитарных предприятий города Москвы,

содержащая информацию по юридическому и финансово-экономическому

состоянию предприятия;

- создана и приступила к работе Межведомственная комиссия при

Правительстве Москвы по упорядочению деятельности государственных

унитарных предприятий под председательством Премьера Правительства

Москвы (в результате первых трех заседаний Межведомственной комиссии

заслушаны отчеты о финансово-хозяйственной деятельности

госпредприятий, подведомственных четырем отраслевым Департаментам и

пяти префектурам города Москвы);

- продолжена работа по приведению в соответствие с действующим

законодательством учредительных документов подведомственных

государственных и муниципальных предприятий, по заключению контрактов

с их руководителями и договоров о закреплении имущества по типовым

формам, утвержденным постановлением

Правительства Москвы от 15 июня 1999 г. № 542 "О создании,

реорганизации и ликвидации государственных и муниципальных унитарных

предприятий и учреждений города Москвы и об участии города Москвы в

хозяйственных обществах".

В настоящее время приведено в соответствие с действующим

законодательством более 90% учредительных документов госпредприятий

города Москвы.

На базе четырех действующих предприятий городского грузового

транспорта в рамках реализации программы "Продовольственный холод"

создано государственное унитарное предприятие города Москвы

"Мосавтохолод".

Проводятся мероприятия по реструктуризации государственных

предприятий, находящихся в ведомственном подчинении Управления

жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства. Комитета

здравоохранения, Управления экономической, научно-технической и

промышленной политики в строительной отрасли и др.

Совместно с Комитетом по культуре проведена инвентаризация

кинотеатров города Москвы и подготовлен проект постановления

Правительства Москвы о развитии кинофикации и кинопоказа в г. Москве.

Сотрудники управления принимали участие в разработке Концепции

управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными

собственниками на территории города до 2005 года, проекта Федерального

закона "О государственных унитарных предприятиях", проекта закона города

Москвы "О Правительстве города Москвы" и других проектов нормативных

и законодательных документов городского и федерального уровня.

1.6. ОЦЕНКА ИЗНОСА ПРОМЫШЛЕННОГО ЗДАНИЯ

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в

характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта

недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и

стоимости объектом оценки по любой причине.

Объект оценки – здание цеха одного из металлургических предприятий

Московской области. Данные по цеху размещены в таблице №1

Таблица№1

№п/п Наименование Стоимость (тыс.руб) Износ (в %)

1. Фундамент 70 5

2. Станы и перегородки 100 8

3. Перекрытие 80 15

4. Кровля 25 30

5. Полы 25 20

Общая стоимость износа = 70*5 +100*8 +80*15+25*30+25*20 =3600 тыс.руб.

2 .ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОПТИМАЛЬНОГО ДОГОВОРА НА СТРОИТЕЛЬСТВО

ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Подрядчики: ОАО «Лидер»

ЗАО «Монолит»

ООО « Стройдвор»

Критерии сравнения:

Х1 – транспортная доступность (инфраструктура)

Х2 - качество стройматериалов (объекта недвижимости)

Х3 - цена объекта недвижимости

На рынке работает 5 экспертов, каждый эксперт определяет значимость

критерия по отношении друг к другу.

РЕШЕНИЕ:

Сравнительные экспертные оценки критериев.

Пары

Сравнительных

критериев

Эксперты Система

cравнения

критериев

1 2 3 4 5

Х1 и Х2 > = < = > >

Х1 и Х3 > > < > < >

Х2 и Х3 = < < = > =

Матрица смежных критериев

Критерии

Относит.1

Относит.2

Х1 Х2 Х3

Х1 >

0 2 0.33 4 0.334

Х2 <

0 2 0.33 4 0.333

Х3 <

2 2 0.34 4 0.333

Итого 6 1 12 1

Матрица нетранзитивных парных сравнений объектов.

Объекты I j Объекты 1 Относ.1 2 Относ.2

i Pj Pj Pj Pj

ОАО ЗАО ООО

ОАО <

1 2 0,2 8 0,223

ЗАО >

1 4 0,4 12 0,333

ООО <

2 4 0,4 16 0,444

Итого 10 1 36 1

Матрица нетранзитивных парных сравнений качества.

Объекты I j

i Объекты

относ.1

относ.2

ОАО ЗАО ООО

ОАО >

0 2 0,25

0,2

ЗАО >

1 4 0,5 10 0,5

ООО <

1 2 0,25 6 0,3

Итого 8 1 20 1

Матрица нетранзитивных парных сравнений цены.

Объекты I j

i Объекты

относ.1

относ.2

ОАО ЗАО ООО

ОАО <

0 2 0,25 8 0,334

ЗАО =

2 4 0,5 10 0,416

ООО =

0 2 0,25 6 0,25

Итого 8 1 24 1

Cводная таблица сравнения объектов

Объекты Сводная оценка Ранг