Контрольная работа - Определение рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры для купли-продажи

Подождите немного. Документ загружается.

СОДЕРЖАНИЕ:

Сопроводительное письмо......................................................................................................3

1. Общие сведения...................................................................................................................4

1.1. Определение задания на оценку объекта недвижимости........................................4

1.2. Дата и объем технического освидетельствования...................................................4

1.3. Оцениваемые права.....................................................................................................5

1.4. Результаты оценки и заключения..............................................................................5

2. Используемая терминология и процесс оценки................................................................6

2.1. Основные определения и понятия.............................................................................6

2.2. Процесс оценки...........................................................................................................8

3. Характеристика объекта оценки.........................................................................................10

3.1. Анализ местоположения объекта оценки.................................................................10

3.2. Описание объекта оценки..........................................................................................10

3.3. Краткий обзор рынка жилой недвижимости г. Тольятти 2006 года......................11

4. Основные подходы при оценке недвижимости и применение их при оценке объекта...15

4.1. Основные подходы при оценке недвижимости.......................................................15

4.2. Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом........................16

4.3. Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом................17

4.4. Согласование результатов оценки.............................................................................19

Литература и источники информации...................................................................................21

Сопроводительное письмо

г.Тольятти, 18 декабря 2006г.

ООО «АБВ»

Г-ну Громову О. Н.

Председателю правления.

445000 г.Тольятти, ул. Ленина, дом 3, оф.33

Уважаемый г-н Громов Олег Николаевич!

По Вашему запросу ЗАО «Тольяттинский Центр Оценки» произвело оценку объекта,

включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тольятти, ул.

Комсомольская, д. 50, кв. 1, по состоянию на 1 декабря 2006г.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта для реализации

имущественных прав.

Произведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная

стоимость объекта оценки, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную

по адресу: г. Тольятти, ул. Комсомольская, д. 50, кв. 1, по состоянию на 1 декабря 2006г.,

составляет

1F400F000 руб. (один миллион четыреста тысяч рублей)

Выводы, содержащиеся в отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной

информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и

профессиональных знаниях, в ходе которых была получена определенная информация.

Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих

разделах отчета.

ЗАО «Тольяттинский Центр Оценки» проводило как часть этой работы аудиторскую

или иную проверку предоставленной ему информации, используемой в настоящем отчете, и

не в состоянии дать какое-либо заключение и в какой бы то ни было форме, подтвердить

надежность данной нам руководством предприятия информации.

Данный отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Постановлением

Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

С уважением,

Эксперт-оценщик Королев В.С.

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1. Определение задания на оценку объекта недвижимости

Объект оценки:

трехкомнатная квартира (сталинской планировки),

расположенная по адресу: г. Тольятти, ул.

Комсомольская, д. 50, кв. 1

Цель оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Назначение оценки

Оценка собственности в целях получения

информации о рыночной стоимости в случае

продажи.

Заказчик ООО «АБВ»

Оценщик ЗАО «Тольяттинский Центр Оценки»

Основание для проведения

оценки:

Договор № 11122 от 1 декабря 2006 г.

Дата оценки 1 декабря 2006 года

График изучения объекта

оценки

1-18 декабря 2006 года

Дата составления отчета по

оценке

18 декабря 2006 года

1.2. Дата и объем технического освидетельствования

Техническое обследование проводилось в период с 1 по 18 декабря 2006 года.

Процесс технического освидетельствования включал в себя общий визуальный осмотр

объекта оценки - трехкомнатной квартиры, состоящей из трех жилых комнат, кухни,

прихожей, коридора, ванной, санузла и балкона. При осмотре жилого помещения было

установлено, что оно снабжено системой отопления, горячим и холодным водоснабжением.

Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправном состоянии. Санузел и

ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Вся сантехника

находится в хорошем состоянии.

В процессе обследования был также осмотрен подъезд и кровля. Явных деформаций и

повреждений нет, нет также и следов устранения дефектов.

Затем был изучен технический паспорт и установлено, что оцениваемый объект

действительно является личной собственностью заказчика.

1.3. Оцениваемые права

В данном отчете рассматриваются права полной собственности на трехкомнатную

квартиру. Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209),

включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по

своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые

действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и

интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим

лицам: передавать им, оставаясь собственником права владения, пользоваться и

распоряжаться имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими

способами, распоряжаться им иным образом.

1.4. Результаты оценки и заключения

Результаты расчетов рыночной стоимости в рублях:

Наименование объекта оценки и его

расположение

По затратному

методу

По методу сравнимых

продаж

трехкомнатная квартира (сталинской

планировки), расположенная по адресу: г.

Тольятти, ул. Комсомольская, д. 50, кв. 1

335 853 1F510 000

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, с учетом ограничительных условий и

сделанных допущений, включая НДС, составляет:

1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей.

2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

2.1 Основные определения и понятия

Рыночная стоимость в соответствии со Стандартом 1 Международного комитета по

стандартам оценки (МКСО) “Рыночная Стоимость как База Оценки” определяется

следующим образом:

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен

актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным

продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга,

при которой каждая из сторон действовала бы, будучи осведомленной, расчетливо и без

принуждения.

“Актив(ы)” в рамках определения рыночной определяется как «всякое имущество,

которое принадлежит по праву собственности отдельным юридическим лицам или

физическим лицам и которое может быть обращено в деньги или обменено на другое

имущество».

 "Расчетная денежная сумма..." относится к цене, выраженной в денежном

эквиваленте (как правило в местной валюте), которая может быть уплачена за актив при

коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная

цена, которая по разумным соображениям может быть получена на дату оценки на рынке

при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена –

наилучшая из достижимых, по разумным соображениям для продавца и наиболее выгодная

из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой, в

частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или

обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма финансирования, продажа с получением

имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые

какой- либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент Специальной

стоимости (определение которого дается в Стандарте 2 МКСО).

 "...за которую состоялся бы обмен актива…" указывает на то обстоятельство, что

стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или

фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на

дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение Рыночной

стоимости.

 "...на дату оценки..." выражает требование, чтобы предполагаемая величина

Рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные

условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться

ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее

состояние и условия рынка именно на фактическую дату оценки, а не на прошлую или

будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и

заключение сделки происходят одновременно без каких- либо вариаций цены, которые в

ином случае были бы возможны в сделке по Рыночной стоимости.

 "...между заинтересованным покупателем..." относится к тому, у кого есть мотивы

купить, но его никто и ничто не к этому не принуждает. Такой покупатель не горит

желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку,

действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или

гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни

предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует

рынок. Нынешний собственник актива также входит в число тех, кто составляет этот

"рынок". Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий

рынка или предполагать уровень рыночной стоимости выше достижимого. В некоторых

странах, чтобы специально подчеркнуть эту ответственность, в определении Рыночной

стоимости опускают явную ссылку на заинтересованного покупателя.

 "...и заинтересованным продавцом..." подразумевается продавец, который не горит

желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или

настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в настоящий момент. Мотивом

заинтересованного продавца является продажа актива на рыночных условиях по

максимально возможной цене на открытом рынке после проведения надлежащего

маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника

актива во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» – это

гипотетический собственник.

 "...в результате коммерческой сделки..." означает, что между сторонами нет

никаких особых или специальных взаимоотношений (как, например, между материнской и

дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут

сделать уровень цены нехарактерными для рынка или завышенным из-за наличия элемента

специальной стоимости. Предполагается, что сделка, по Рыночной стоимости должна

совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и

каждая из сторон действует независимо.

 "...после проведения надлежащего маркетинга..." означает, что актив должен быть

выставлен на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по

наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с

определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в

зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы

актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период

выставления предшествует дате оценки.

 "...при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной,

расчетливо..." означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и

заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах

продаваемого актива, его фактическом и потенциальным использованием, а также о

состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой

информацией, действует в своих интересах, расчетливо, пытаясь достичь наилучшей, с

точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении

состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждений задним числом на более

позднюю дату.

 "...и без принуждения." означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для

совершения сделки, но ни одну из них не вынуждают и не заставляют совершать сделку..

Рыночная стоимость понимается как стоимость актива, определенная без учета затрат,

связанных с продажей или покупкой без компенсации расходов по уплате любых

сопутствующих налогов.

 Рыночная стоимость в соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к

применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением

Правительства РФ №519 от 6 июля 2001 года определяется следующим образом:

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть

отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют

разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не

отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная

безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.

2.2. Процесс оценки

Процесс оценки включал в себя:

Осмотр объекта и его окрестностей;

Сбор необходимой информации;

Применение трех общепринятых подходов оценки стоимости: затратного, доходного,

сравнительного.

Согласование результатов и итоговая оценка стоимости.

Написание отчета об оценке.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также

описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой

собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью

нахождения оптимального.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости

осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок

недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик

объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки

каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта

собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как

наиболее надёжные.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и

осуществление необходимых расчетов.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и

определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1. Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в Центральном районе г.Тольятти, по адресу: ул.

Комсомольская, 50-1. Оцениваемая трехкомнатная квартира расположена в двухэтажном

доме на 1 этаже. Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Тольятти,

но с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. Есть остановка и по ул.

Комсомольской, и по ул. К.Маркса.

Напротив дома находится автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с

парковкой личного автомобиля. В данном районе достаточно разнообразных объектов

торговли.

3.2. Описание объекта оценки

Описание объекта оценки проводили по следующему плану:

Характеристика объекта Возможные значения

Сегмент рынка Рынок жилья

Текущее пользование Многоквартирный дом

Вид данных Оценка

Юридическое описание:

Регион Самарская область

Адрес г. Тольятти, ул. Комсомольская, 50-1

Право собственности на квартиру Полное право собственности

Год постройки здания 2001 год

Первоначальная балансовая стоимость 129174,23 руб. на 16 мая 2001 г.

Число этажей здания 2

Общая площадь объекта оценки 72 м.кв.

Жилая площадь 54 м.кв.

Высота потолка 2,5 м.

Техническое состояние Хорошее (износ <20%)

Группа капитальности 2 группа

Фундаменты Железобетонные

Стены кирпич

Перекрытия кирпич

Степень огнестойкости 1 степень

Коммунальные услуги Электроснабжение, холодная вода, горячая

вода, канализация, центральное отопление,

радио, телефон, телевидение, лифт,

мусоропровод

Ближайшее окружение В 100 м. пл.Свободы

Типичное использование окружения Жилье

Основной тип застройки Уличная

Основной тип зданий Смешанные

Полнота застройки 25-75 %

Социальная инфраструктура Рабочие места, учебные заведения,

предприятия торговли, зоны отдыха,

спортивные сооружения

Благоустройство территории Зеленые насаждения, детские площадки,

автостоянка, освещение, тротуары

Источник информации Тех. паспорт, собственные наблюдения

3.3. Краткий обзор рынка жилой недвижимости г. Тольятти 2006 года

Ценовые рекорды жилой недвижимости прошлого года на фоне показателей

сегодняшних февральских цен уже выглядят довольно таки скромно. Верхняя цена покупок,

к примеру: 1 комнатных квартир московской планировки с рядовыми характеристиками уже

находится на отметке 980 тысяч рублей, что составляет 28,8 тыс. рублей за квадратный

метр. Двумя месяцами ранее, то есть в декабре, конце года 2006, по тольяттинским меркам

«ошеломляюще» высокая цена аналогичного квадратного метра составляла 27,1 тысячу.

2006 год на тольяттинском рынке жилья можно назвать годом повышенного интереса

на ипотечные кредиты. Сумма выданных кредитов городскими банками на покупку жилья

превысила 1 миллиард 650 млн.рублей, что на 10% больше показателя предыдущего года.

Количество обладателей ипотечных кредитов составило 3300 человек, что опять же

значительно превысило показатель 2005 года (2581 человек). Средняя сумма получаемых

заемщиками кредитов составила 500 тысяч рублей, в 2005 году средняя денежная планка

получаемых кредитов была равна 350 тысяч.

Возрастающая популярность ипотечного кредитования среди населения не замедлило

сказаться и на рынке недвижимости. За 2006 год тольяттинские квартиры выросли в цене на

31,6%.

Последнюю декаду года рынок жилья встретил с колоссальным дефицитом готовых к

продаже 1 комнатных квартир. Многим обладателям достаточной денежной суммы так и не

удалось до конца года купить 1 комнатную квартиру. В сложной ситуации были и владельцы

3,4 комнатных квартир, которым предстоял размен с поиском 1 комнатной квартиры.

На начало же 2006 года ситуация с 1 комнатными квартирами на рынке была иной.

Покупательская потребность в 1 комнатных квартирах была весьма ограничена. С апреля по

июль наблюдался относительный ценовой застой.