Контрольная работа - Определение рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры для купли-продажи
Подождите немного. Документ загружается.
Ценовая динамика за 2006 год
В свою очередь 2 комнатные квартиры в начале года, испытывая повышенный к себе
интерес, при ограниченном ассортименте, стали резко расти в цене. Пик ценового роста
пришелся на май, за месяц квартиры подорожали на 8,3%. Далее, предложения по 2 комнатным
квартирам стали пополняться и по сентябрь цены на двушки относительно стабилизировались.
У 3 комнатных квартир резкий ценовой скачек произошел в период: январь-март.
Сказывался также ограниченный спрос предложений на тот период. Рекордная ценовая
активность пришлась на февраль. За месяц цены на трешки поднялись на 9,2%, что
составило абсолютный рекорд среди иных квартир.
Так же 3 комнатные квартиры оказались чемпионами в ценовом росте и по годовому
показателю. По обобщенным данным цены на трешки за год выросли на 37,4%. На столь
12
высокий показатель повлияло в свою очередь рекордное удорожание квартир «хрущевской»
планировки – 56,8%. Трешки московской планировки выглядели на этот раз скромно, они
подорожали за год всего на 24,8%, отстав от «Ташкента» и старомосковской планировки:
36,3%, 31,7%.
Удивили своей ценовой активностью 2 комнатные квартиры старомосковской
планировки, за год их стоимость выросла на 34,5%.
Рекордсменами в рублевом показателе удорожания стали 3 комнатные квартиры
хрущевской планировки. За год квартиры выросли в цене на 442 тыс. рублей.
На 354 тысячи выросли 4 комнатные квартиры так же хрущевской планировки.
На третьем месте оказались трешки ташкентской планировки, их цены в среднем
подорожали на 334 тыс. рубля.
Последнее место в рублевом показателе оказалось у 1 комнатных хрущевок, квартиры
подорожали лишь на 151 тыс.рублей. Однокомнатный «ташкент» вырос на 157 тыс.,
«москва» на 178.
Лидерами покупательских ценовых высот среди квартир типовых планировок рядового
состояния, можно сказать с большим отрывом, являются квартиры макаровской планировки.
Среди 1 комнатных квартир верхняя ценовая планка на конец года составляла 1300
тыс.рублей, среди 2 комнатных – 1683 тыс.рубля. Верхний покупательский предел ценовой
шкалы у 3 комнатных квартир - 2400 тыс.рублей.
У квартир московской планировки верхними покупательскими ценами на конец года
стали: 1 комнатные квартиры с рядовыми потребительскими характеристиками покупались
13
до цены 920 тыс.рублей, 2 комнатные до цены 1260 тыс.рублей, 3 комнатные до 1500, 4
комнатные до 1700 тыс.рублей.
Рост цен на квартиры объективен, как и рост цен на другие товары. Если Центральный
Банк России систематически увеличивает количество денежных купюр, то и цены на
товары, в том числе и на квартиры растут в таких же соотношениях. Серьезное снижение
цен на рынке недвижимости возможно лишь в одном случае - при перепроизводстве жилья.
Для этого на каждого жителя Тольятти должно приходиться по 40-50 квадратных метров.
Пока эта цифра не превышает 19 квадратов.
4. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРИМЕНЕНИЕ ИХ ПРИ
ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА
4.1. Основные подходы при оценке недвижимости
В отчете использованы затратный подход к рыночной оценке недвижимости, доходный
подход и метод сделок (сравнения продаж).
Затратный подход.
Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости,
эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым.
Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется, как
затраты на воспроизводство улучшений с учетом износа, и к результату добавляется
стоимость земельного участка.
В стоимость затрат входят прибыль строительной организации и инвестора.
Износ понимается как общая потеря стоимости объектом недвижимости на момент
оценки в процентном и денежном выражении под действием физических, функциональных
и внешних факторов.
Доходный метод
14
Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества
определяется его потенциальной способностью приносить доход.
В рамках доходного подхода используются метод капитализации дохода и метод
дисконтирования доходов (денежного подхода).
В основе метода капитализации дохода лежит предпосылка, что целью приобретения
доходной недвижимости или другого актива является получение прибыли на вложенные
средства в форме получения периодического дохода. Цена приобретения представляет собой
сумму средств, уплаченную за право получения известного (или прогнозируемого) дохода
от объекта. Соотношение величин дохода и стоимости прав на его получение определяется
коэффициентом капитализации.
Метод дисконтирования будущих денежных потоков исходит из предпосылки, что
недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в
будущем принести ему определенные преимущества. Он рассматривает это имущество в
виде набора будущих выгод и оценивает его привлекательность как соотношение этих
будущих выгод и ценой, по которой этот объект может быть приобретен. Эти выгоды
находят отражение в конечном итоге в денежной форме на период владения. Оплата за
право производится немедленно. Выгоды от владения этим правом проявляются в будущем,
и они составляют меньшую стоимость в сравнении с немедленно полученными выгодами.
Следовательно, стоимость оцениваемых активов равна приведенной стоимости будущих
выгод, вытекающих из права собственности на этих активов.
Согласование результатов. Итоговая оценка стоимости
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в
большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости
зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для
определения итоговой величины используется метод средневзвешенной стоимости.
4.2. Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом
Стоимость вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на
рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой
собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два
подхода: затратный подход, сравнительный подход.
Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости
недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный
15
покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по
своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой
недвижимости.
Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость
оцениваемого объекта на 2001 год с учетом износа, то можно найти стоимость
строительства на дату оценки, то есть на 1 декабря 2006 года. Для этого нужно
воспользоваться следующей формулой:
С
О.Н. =
С
КВ. ИНВ. *
К
УДОР.
Где С
О.Н.
– стоимость объекта недвижимости;
С
КВ. ИНВ.
– стоимость квартиры инвентаризационная;
К
УДОР.
– коэффициент удорожания строительных работ.
Коэффициент удорожания строительных работ с 2001 по 2006 год составляет 2,6, а
инвентаризационная стоимость квартиры на 16 мая 2001 года составляет 129174,23 руб.
В результате стоимость трехкомнатной квартиры определенной затратным подходом
составила: 335F853 руб.
4.3. Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении
которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках
либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который
гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем
обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж
обычно используются следующие шаги:
- изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые
наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и
запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и
любых условиях сделки;
16
- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи,
местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
- корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому
объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и
вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
На мой взгляд, на сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является
методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.
При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об
экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна,
и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о
недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны
также объекты, выставленные на продажу.
На основе анализа специализированных СМИ и опроса риэлтовских компаний г.
Тольятти были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим
конструкторским особенностям.
Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги, у
которых дата экспозиции на рынке недвижимости совпадает с датой оценки.
Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики
собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.
Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену
был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый
объект. В нашем варианте были выбраны 5 объектов-аналогов, расположенных в одном
районе с оцениваемым объектом. Данные приведены в таблице.
Адрес объекта-
аналога
Санузел Наличие
колясочной
Встроенная
кухня
Наличие
ремонта
Стоимость,
тыс. руб.
Комсомольская совмещенный + - - 1 300 000
Калинина раздельный - + + 1F470 000
Киевская раздельный + - - 1F350 000
Комсомольская совмещенный + + + 1 450 000
Карла Маркса совмещенный + - + 1F500 000
Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные
приведены в таблице.
Показатели Оценивае 1 2 3 4 5
17
мый
объект
1. Цена
продажи, тыс.
руб.
?
1 300 1 470 1 350 1 450 1 500
Поправки
2.Санузел
Найдена пара
1-3
1350-1300=50
тыс.руб.
разд. совм.
+50
разд.
0
разд.
0
совмещ.
+50
совмещ.
+50
Скорректирован
ная цена
1 350 1 470 1 350 1 500 1 550
3. Наличие
колясочной
Найдена пара
4-2
1500-1470=30
тыс. руб.
+ +
0
-
+30
+
0
+
0
+
0
Скорректирован
ная цена
1 350 1 500 1 350 1 500 1 550
4. Встроенная
кухня
Найдена пара
4-5
1500-1450=50
тыс. руб.
- -
0
+
-50
-
0
+
-50
-
0
Скорректирован
ная цена
1350 1 450 1 350 1 450 1 550
5.наличие
ремонта
Найдена пара
1-5
1500-1300=200
+ -
+200
+
0
-
+200
+
0
+
0
Скорректирован
ная цена
1550 1450 1550 1450 1550
Вычисление скорректированной цены производится по формуле:
С
о.н.
= Ц
i
+(-) П
i
,
Где Ц
i
– цена объекта-аналога;
П
i
– поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.
Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она
находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.
С
ср.
=1F510 000 руб.
Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 1F510F000
руб.
18
4.4. Согласование результатов оценки
Результаты методов, использованных в настоящем отчете, могут отличаться в
зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода.
Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких
промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в
соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов,
присваивается весовой коэффициент.
Весовые коэффициенты определены на основании следующего:
- при использовании сравнительного метода, результат оценки получен в основном
на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами;
- затратный метод полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему
виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным
износом.
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:
Стоимость объекта недвижимости =
n
i
Ci
1
*
λi ,
где: i = 1,n – методы оценок
Сi – стоимость объекта недвижимости определенная i-м методом;
λi – весовой коэффициент.
n
i 1
λi = 1, λi >0.
В ходе применения различных методов определения стоимости объектов оценки,
были получены следующие результаты, приведенные в Таблице.
Таблица согласования результатов
Наименование метода Стоимость, рублей Весовой коэффициент
Сравнительный 1F510 000 0,9
Затратный 335F853 0,1
Стоимость объекта оценки,
рублей
1F400 000
При оценке объекта были применены все возможные походы к оценке рыночной
стоимости. На основе имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в
результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки,
можно сделать следующий вывод:
19
Рыночная стоимость трехкомнатной квартиры (сталинской планировки),
расположенной по адресу: г. Тольятти, ул. Комсомольская, д. 50, кв. 1, с учетом сделанных
допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 01 декабря 2006г. составляет с
учетом допустимого округления 1 400F000 рублей.
ЛИТЕРАТУРА И ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ:
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. № 135-ФЗ.
2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности,
утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля
2001 г., № 519.
3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2001.
4. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические
аспекты.- М.: ИНФРА-М, 1997.
5. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города - М.: ЮНИТИ, 2003.
6. Оценка недвижимости. Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и
статистика, 2003.
7. Оценка недвижимости. Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций. –
М., 2000.
8. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости», СПбГТУ, СПб., 1997.
9. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. - Учебное пособие. Новосибирск: НГТУ,
2002.
10. Экономика недвижимости / под ред. Ресина В.И. М.: Дело,1999.
11. www.appraiser.ru
12. www.gilishproekt.ru
13. www.izida-tlt.ru
20
14. www.miel.ru
15. www.paper.irr.ru
16. www.testate.ru
17. www.volgainfo.net
21