Контрольная работа - Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Содержание

1) Теоретическая часть (вопросы 7, 17, 27)

1.1 Виды стоимости недвижимости.…………………………………...……3

1.2 Метод дисконтирования денежного потока .............................................6

1.3 Методы определения ставки капитализации ...........................................13

2) Аналитическая часть ……………………………………………….16

3) Задачи (4, 14)………………………………………………………….19

Список использованной литературы

1) Теоретическая часть

1.1) Виды стоимости недвижимости.

В рыночной экономике понятие "стоимость" - это отражение цены, за

которую владелец хочет продать свое имущество (активы), а также цены,

которую покупатель согласен заплатить за него.

Владелец недвижимости может не занимать приобретенное здание

непосредственно, а получать доход от приобретенной недвижимости в форме

арендной платы. Эти денежные поступления являются доходом на

инвестированный капитал, вложенный владельцем для приобретения здания.

В этом случае смею утверждать, что стоимость недвижимости не связанна

напрямую с затратами по его строительству, а определяется доходом в

денежном выражении, который может приносить данная недвижимость,

отсюда следует, что стоимость недвижимости соотносится как со стоимостью

строительства, так и с предлагаемой доходностью.

В условиях рыночной экономики наиболее распространенным видом

стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую достигает

недвижимости на конкурентном открытом рынке с соблюдением всех

условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и

покупателя.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене

в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости),

которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. [5]

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости

объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща

недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо

наличие покупательной способности, полезности и относительной

дефицитности.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов

стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по

которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в

условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,

располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не

отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж

аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как

цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие

или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость

недвижимости может быть определена только при наличии следующих

условий равновесной сделки:

–:рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор

имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

–:покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо

информированы о предмете сделки и действуют только в целях

максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход

или полнее удовлетворить потребности;

–:срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может

заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую

доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта.

Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда

ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в

случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше

обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно

рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения

сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным

на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная

стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как

правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо

судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая

фактически может быть получена в результате продажи активов

предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки,

равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с

учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость

объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и

рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых

актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться

на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо

рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-

экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения

которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте

оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной

стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению

субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды

стоимости:

Стоимость действующего предприятия – стоимость единого

имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами

функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка

стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении

вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов

действующего предприятия;

Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба

имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в

соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и

государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть

застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на

восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения,

разрушения.[12]

1.2) Метод дисконтирования денежного потока

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и

позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных

денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

•::::: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно

отличаться от текущих ;

•::::: имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков

денежных средств от недвижимости;

•::::: потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

•::::: оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный

коммерческий объект;

•::::: объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или

введен в действие). [3]

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный

метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных

потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно

поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой

такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество

приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем.

Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих

преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как

денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по

которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей

стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и

остаточной стоимости. [8]

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации,

достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз

позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более

долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного

периода 510 лет, для России типичной величиной будет период

длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать

обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не

движимости для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой

заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в

ретроспективном периоде;

изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения

его основных характеристик;

прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о

доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов

дохода от объекта:

1):: потенциальный валовой доход;

2):: действительный валовой доход;

3):: чистый операционный доход;

4):: денежный поток до уплаты налогов;

5):: денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты

налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют

доходы:

•::::: ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не

отягощенный долговыми обязательствами),

•::::: чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию,

земельного налога и реконструкцию

•::::: облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

•::::: Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из

налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из

действительного валового дохода в составе операционных расходов.

•::::: Экономическая и налоговая амортизация не является реальным

денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании

доходов является излишним.

•::::: Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного

дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные

денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и

величину стоимости реверсии.

•::::: Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение

долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если

оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи

по обслуживанию кредита не надо.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений

потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)::: назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка,

из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений

относительно будущего состояния объекта;

2)::: принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости

за период владения;

3)::: капитализации дохода за год, следующий за годом окончания

прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки

капитализации. [7]

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей

стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также

различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения

потока доходов к единой сумме стоимости.Однако, на наш взгляд данное

определение дает понимание математической сущности данного показателя.

С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму

доходности инвестора.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна

прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

•::::: компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

•::::: компенсацию за риск;

•::::: компенсацию за низкую ликвидность;

•::::: компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами

Фишера.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг

другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости

будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях

одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются

следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2):: метод сравнения альтернативных инвестиций;

3):: метод выделения;

4):: метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка

дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех

рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих

данному объекту недвижимости.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделе 4.1.

настоящего пособия при расчете ставки дохода на капитал в составе

коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего

при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве

ставки дисконтирования может быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых

инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента,

рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными

объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок.

Механизм расчета заключается в реконструкции пред положений о величине

будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков

с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет

варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера

оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо

из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать

без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных

потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения –

интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была

использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих

денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его