Контрольная работа - Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную

отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет

ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения

•::::: моделирование для каждого объекта аналога в течение определенного

периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного

использования потоков доходов и расходов;

•::::: расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

•::::: полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим

или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к

оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка,

отслеживании по данным сделок основных экономических показателей

инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать

по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные

служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное

сравнение полученных расчетных показателей со средне рыночными ,

проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку

дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить

поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из

базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента)

можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна

ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так,

размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и

является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть

разную степень риска при получении дохода от одного объекта

недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска

получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом

кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей

простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в

текущих условиях рынка недвижимости.

5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по

формуле:

   









, где

PV-текущая стоимость

t-денежный поток периода t

i-ставка дисконтирования денежного потока периода t

R- стоимость реверсии

n-длительность прогноза периода, лет

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору

последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей

денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей

стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости

остаточной стоимости (реверсии). [10]

1.3) Методы определения ставки капитализации

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод

капитализации доходов по норме отдачи на капитал. [2]

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают

влияние следующие факторы:

– тип недвижимости;

– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

– достоверность и обширность информации;

–:характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность

поступления, темпы изменения).

Наиболее часто используются следующие методы капитализации:

–:прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением

чистого годового дохода на ставку капитализации;

–:метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом

величин потенциального или действительного дохода и валового рентного

множителя;

–:метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда

денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при

этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;

–:метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных

факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно

использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по

норме отдачи);

–:метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества,

основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и

качеством ожидаемых доходов.

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности

в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко

применяется метод прямой капитализации, не требующий такого

тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме

отдачи.

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных

условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии

первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и

дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа

рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого

годового дохода на цену продажи аналога.

Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода

при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

где PV – текущая стоимость недвижимости,

/NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты

оценки год,

:Л – общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый

операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за

несколько лет.

Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются

средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации

выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых

функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на

основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях

финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно

стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с применением валового рентного

множителя. [9]

Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение

рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу

определенного вида имущества.

Основные условия применения метода прямой капитализации:

– период поступления дохода стремится к бесконечности;

– величина дохода постоянна;

– условия использования объекта стабильны;

– не учитываются первоначальные инвестиции;

– одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.

При прямой капитализации используются модели, основанные на

определении стоимости недвижимости делением типичного чистого

операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на

основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки.

Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.[11]

2) Аналитическая часть

анализ цен и ситуации на рынке вторичной:недвижимости г. Хабаровска

(начало 2010 года)

комнаты/малосемейки

центр 850/1300

Северный 800/1300

Южный (ЭВР) 7500/1250

5-я площадка+Красная речка 500/900

2-й Хабаровск 600/950

ДОСы+Костромская 750/1250

Большая-Вяземская-Выборгская 700

Брестская-Орджоникидзе-38я школа 600/1100

1-комнатные

центр

хрущ 1550

новой 1800

Северный

хрущ 1450

новой 1600

Южный (ЭВР)

хрущ 1300

новой 1400

5-я площадка+Красная речка

хрущ 1200

новой 1300

2-й Хабаровск

хрущ 1250

новой 1450

ДОСы+Костромская

хрущ 1500

новой 1600

Большая-Вяземская-Выборгская

хрущ 1500

новой 1700

Брестская-Орджоникидзе-38я школа

хрущ 1500

новой 1550

2-комнатные

центр

хрущ 1900

новой 2500

Северный

хрущ 1600

новой 2000

Южный (ЭВР)

хрущ 1550

новой 1900

5-я площадка+Красная речка

хрущ 1400

новой 1500

2-й Хабаровск

хрущ 1450

новой 1650

ДОСы+Костромская

хрущ 1600

новой 1950

Большая-Вяземская-Выборгская

хрущ 2000

новой 2350

Брестская-Орджоникидзе-38я школа

хрущ 1700

новой 2150

3-х и 4-комнатные

центр

хрущ 2350

новой 2800

Северный

хрущ 2000

новой 2400

Южный (ЭВР)

хрущ 1700

новой 2100

5-я площадка+Красная речка

хрущ 1550

новой 1700

2-й Хабаровск

хрущ 1700

новой 2050

ДОСы+Костромская

хрущ 2000

новой 2350

Большая-Вяземская-Выборгская

хрущ 2050

новой 2800

Брестская-Орджоникидзе-38я школа

хрущ 1800

новой 2400

Вывод:

цена 3-комнатных в связи с небольшой их востребованностью

немногим превышают двухкомнатные квартиры.

спрос на 4-комнатные квартиры почти отсутствует.

сталинки потеряли в цене и в спросе из-за снижения цен на

квартиры новой планировки.

спрос на 5-ю площадку отсутствует.

Отмечено, что рынок жилья Хабаровска повторяет динамику цен

г.Москва (падение около 1% в месяц). В течении 2009 г. индекс цен разово

поднимался несколько раз, но буквально на следующий день падение

продолжалось.

Для сравнения и наглядности - график движения стоимости

недвижимости в столице с середины 2009 г.

3) Задачи (4, 14)

Задача 4.

Торговый павильон стоимостью 500 тыс. руб. куплен в кредит под

9% годовых. Какова стоимость ежемесячного платежа в счет погашения

кредита?

РЕШЕНИЕ

Стоимость ежемесячного платежа = ((500:000 * 9 %) + 500:000)/12 =

45:416,67 руб.

Задача 14.

Определить вариант наилучшего использования свободного участка

земли площадью 10 тыс. кв.м. имеется следующая информация о

предполагаемых вариантах использования участка:

- строительство многоквартирного дома (70 квартир). Стоимость

одной квартиры составит 22 тыс. долл. Затраты на строительство – 1:160

тыс. дол.

- разбивка на участки под строительство коттеджей. Возможное

количество участков – 25. стоимость одного участка 5,6 тыс. дол.

Стоимость юридических и инженерных услуг при разбивке на участки – 28

тыс. дол.

РЕШЕНИЕ

Рассмотрим отдельно варианты использования участка

1) Выручка от продажи квартир 22:000 * 70 = 1:540:000 долл.

Прибыль 1:540:000 долл – 1:160:000 долл = 380:000 долл.

2) Выручка от разбивки на участки 25* 5:600 долл = 140:000 долл

Прибыль 140:000 долл – 28:000 долл = 112:000 долл.

Из вышеприведенных расчетов видно, что в первом варианте

затраты выше, но в тоже время выше прибыль полученная от реализации

первого варианта.