исследователей, препятствий для этого нет <*>. Другие ученые считают непозволительным
включение в круг вещей, которые могут служить предметом удержания, недвижимого имущества. В
подтверждение последней точки зрения В.В. Витрянский указывает на два обстоятельства: а) сделки
с землей и другой недвижимостью подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК), "что
противоречит существу правоотношений, возникающих при осуществлении кредитором права
удержания имущества"; б) "...ст. 131 ГК, а также другие законы не включают право удержания в
перечень обременений недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации" <**>.
--------------------------------
<*> См.: Исрафилов И. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996. N 11.
С. 137; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический
комментарий. М.: БЕК, 1996. С. 565. Очевидно, такой же точки зрения придерживается М.И.
Брагинский (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой
(постатейный). М.: Юрид. фирма "Контракт"; Инфра-М, 1997. С. 612).
<**> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. С. 448; см. также:
Сарбаш С.В. Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств. С. 156 - 158.
Думается, первый из указанных аргументов не может быть принят по той простой причине, что не
указано существо упомянутых правоотношений и в чем, собственно, состоит противоречие. Второй
аргумент также представляется неубедительным, так как законодательство (ст. 131 ГК,
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним") не содержит исчерпывающего перечня ограничений (обременений) недвижимости,
подлежащих регистрации. Напротив, в ст. 1 указанного Федерального закона подчеркнута
незамкнутость системы ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (другое дело,
насколько это соответствует правилу, включенному в п. 1 ст. 131 ГК). Поэтому отсутствие в законе
прямого указания о государственной регистрации удержания недвижимого имущества вовсе не
означает недопустимость (или ненужность) такой регистрации.
Кроме того, как отмечалось, В.В. Витрянский полагает, что "удержание имущества представляет
собой одностороннюю сделку" <*>. И если согласиться с тем, что удержание недвижимости нельзя
регистрировать как ограничение (обременение) права, то что мешает проводить государственную
регистрацию удержания как сделки?
--------------------------------
<*> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. С. 449.
Следовательно, оставаясь на формально-юридических позициях, неизбежен вывод: поскольку закон
не содержит ограничений в отношении возможности удержания недвижимости, постольку оно
должно допускаться на общих основаниях.
Констатация этого факта отнюдь не свидетельствует об отсутствии проблем, возникающих (могущих
возникнуть) при удержании недвижимости. Естественно, имеет право на существование точка
зрения, в соответствии с которой допущение удержания недвижимых вещей нежелательно. На
первый взгляд, именно такую позицию занимает С.В. Сарбаш. "Оттолкнувшись" от того, что
удержание недвижимости не запрещено законом, автор полагает, будто "подобное толкование
должно... вызвать вполне оправданное сопротивление со стороны судебных органов". Затем
указывается, к каким негативным последствиям может привести допущение удержания недвижимых
вещей. После этого называются возможные пути "устранения столь негативной ситуации в
российском праве" (в частности, введение норм в ГК, ограничивающих круг объектов права
удержания лишь движимыми вещами). Здесь остановиться бы. Но нет, С.В. Сарбаш полагает, что
"запрет удержания недвижимости может быть обоснован и введен судебной практикой", и
прогнозирует: "Скорее всего, это именно так и произойдет" <*>.
--------------------------------
<*> Сарбаш С.В. Удержание как способ обеспечения обязательств. С. 156 -158.
Если в таком выводе и есть логика, то она отнюдь не юридическая. Практически судебным органам
предлагается не "подправить" закон (что, конечно, недопустимо), но, более того, действовать
вопреки закону. (Напомню: С.В. Сарбаш правильно отмечает, что удержание недвижимой вещи не
запрещено законом.) Независимо от соображений целесообразности (допускать или не допускать
удержание недвижимости) невозможно согласиться со столь вольным отношением к закону.
14. Срок существования права удержания не ограничен: кредитор вправе удерживать вещь до тех
пор, пока должник не исполнит обязательство (п. 1 ст. 359 ГК). В то же время право удержания
нельзя рассматривать в качестве бессрочно существующего. По прошествии более или менее
длительного времени кредитор обязан либо передать вещь должнику или указанному им лицу, либо
удовлетворить свои требования за счет удерживаемого имущества (в обоих случаях право
удержания прекращается). К сожалению, законодательство не содержит указаний на случай, когда
кредитор, длительное время удерживающий вещь, не предпринимает никаких действий по
понуждению должника к исполнению своих обязанностей либо по удовлетворению требования за
счет удерживаемого имущества. Юридическая судьба удерживаемого имущества в таких ситуациях
не определена. По-видимому, по иску должника вещь может быть истребована от кредитора, но
должник обязан будет исполнить обязательство, обеспечиваемое удержанием, либо по встречному
требованию кредитора будет обращено взыскание на удерживаемую вещь. Если же ничего
подобного не происходит, то по истечении срока исковой давности владение вещью лишено
правового основания и в то же время ее нельзя истребовать. Возникновение права собственности на
данную вещь в силу приобретательной давности вряд ли возможно, поскольку это допускается при
условии владения ею как своей собственной (п. 1 ст. 234 ГК), а право на удержание вещи есть право
на чужую вещь. Однако в связи с отсутствием норм, регламентирующих соответствующие