Чибикова Т.В. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Задание 3.

Определить стоимость недвижимости методом регрессионного

анализа.

Средняя стоимость на малосемейную однокомнатную квартиру по

ул. Дмитриева (район Левый берег 34 тыс. руб. за 1 м

). Площадь

оцениваемой однокомнатной квартиры по адресу: ул. Дмитриева 5/2 25 м

По мнению оценщика хорошее состояние квартиры добавляет к стоимости

150 тыс. руб, а расположение на 9 этаже (девятиэтажного дома) снижает

стоимость на 200 тыс. Определить стоимость оцениваемой квартиры.

Решение:

34K000 • 25 = 850K000 руб.

850K000 + 150K000 – 200K000 = 800K000.

2. Задание на контрольную работу

Задание 1.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом с

использованием уже имеющейся в документах оценки БТИ, указанной в

техническом паспорте как «балансовая стоимость». Она по определению

уже включает в себя стоимость земельного участка и улучшений.

Способы определения физического износа:

 По срокам службы.

 Путем обследования.

1. Нормативный срок службы здания в зависимости от материала:

Тип здания Срок службы, лет

Кирпичное 100

Панельное 80

Деревянное 50

Монолитное 150

Исходя из нормативных сроков службы физический износ

определяется по формуле

где Q

– процент физического износа;

– фактический срок службы объекта;

– нормативный срок службы объекта.

Опираясь на известный фактический срок службы многоквартирного

дома, определите процент износа по сроку службы.

2. Чтобы определить процент износа путем обследования, необходимо

оценить износ основных конструктивных элементов Вашей квартиры,

перечисленных в прил. 1. Износ таких элементов как фундамент, которые

трудно оценить визуально, можно определить через соотношение

фактического срока службы и предполагаемого. Предполагаемый срок

_____

100%

службы здания зависит от материалов, группы капитальности, условий

эксплуатации.

После того, как определите степени износа по каждому элементу,

рассчитайте средневзвешенный износ Вашей недвижимости по формуле

Qf = Σ (a

• e

)/100,

где: Q

– процент физического износа;

– удельный вес стоимости конструктивного элемента;

– процент износа этого элемента.

Отдельно определите в процентах невосстановимый износ, который

накапливается по таким элементам как стены, перекрытия, фундамент на

сегодняшний день.

3. Сравните процент износа, полученный двумя способами.

4. Определите стоимость износа по формуле:

где Q

– процент износа, полученный на основании сравнения двух

методов.

5. Рассчитайте остаточную стоимость Вашей квартиры, исходя из

того, что «балансовая стоимость» по техническому паспорту равна

«стоимости восстановления».

Задание 2.

Существуют следующие варианты застройки земельного участка.

Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного

использования из трёх альтернативных вариантов, если имеется

следующая информация:

Показатели

Офисное

здание

Торговый

центр

Гостиница

И =

· стоимость восстановления_________________________________

100

Стоимость застройки, у.е. 577 000 721 500 450 000

Годовой валовой доход, у.е. 150 000 250 000 100 000

Поправка на недоиспользование и потери

при сборе, у.е.

20 000 25 000 5 000

Прочий доход, у.е. 5 000 10 000 3 000

Действительный валовой доход * ? ? ?

Операционные расходы, у.е. 50 000 120 000 30 000

Резерв на замещение, у.е. 5 000 10 000 3 000

Чистый операционный доход * ? ? ?

Коэффициент капитализации для зданий,

сооружений, %

13 14 13,2

Коэффициент капитализации для земли, % 12 12 12

Доход, относимый к зданиям и

сооружениям *

? ? ?

Чистый остаточный доход от земли * ? ? ?

Расчёт стоимости земли * ? ? ?

* – данные величины нужно рассчитать, расчёт приводится ниже.

Расчёт производится по следующим формулам

1. Действительный валовой доход:

ДВД = Годовой валовой доход – Поправка на недоиспользование и

потери при сборе + Прочий доход.

2. Чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД – Операционные расходы – Резерв на замещение.

3. Доход, относимый к зданиям и сооружениям:

ДЗС = Стоимость застройки х Коэффициент капитализации для зданий,

сооружений.

4. Чистый остаточный доход от земли:

ЧДЗ = ЧОД – ДЗС.

5. Расчёт стоимости земли:

СЗ = ЧДЗ х Коэффициент капитализации для земли.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли будет иметь

тот вариант застройки, при котором стоимость земли приобретает

наибольшую величину.

Задание 3.

Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием

сравнительного (рыночного) подхода.

В прил. 2 приведено начало оценочного листа. Выделите еще десять

факторов помимо указанных в таблице, влияющих на стоимость квартиры

с точки зрения потребителя. Постарайтесь эмпирически определить

коэффициенты влияния на стоимость квартиры. Попробуйте использовать

понижающие коэффициенты, но не стоит вводить более одного. Затем с

факторами оценки необходимо сопоставить характеристики оцениваемой

квартиры. Описание конкретной квартиры необходимо сопоставить с

заранее выбранными факторами и подобрать из оценочного листа

исследуемые коэффициенты. Все коэффициенты суммируются в единый

оценочный коэффициент.

Затем по получившемуся оценочному листу рассчитайте оценочные

коэффициенты вашей недвижимости. Результаты нужно оформить во

вторую таблицу прил. 2.

Далее необходимо выбрать, на какую стоимость производить наценку.

Лучше всего взять среднерыночную стоимость на 1 м

по городу,

умноженную на число квадратных метров. Наценка производится по

формуле

об

. = С

баз

(1 + К

оцен

где C

об

. – стоимость оцениваемого объекта;

баз

– стоимость базового объекта;

оцен

– оценочный коэффициент.

Задание 4.

Используя пример договора, приведенный в прил. 3, составьте договор

купли-продажи Вашей квартиры.

Приложение 1

Для упрощения расчетов возьмем четыре степени износа:

1. 0–25 %, когда внешних признаков нарушения конструкции нет, но

она эксплуатируется несколько лет.

2. 26-50 %, когда есть небольшие внешние признаки: трещины,

искривления, ржавчина, потертости, подтекание, провисание. При

эксплуатации есть недостатки.

3. 51-75 %, когда деформации заметно затрудняют функциональное

использование конструкции или элемента.

4. 76-100 %, когда систему или конструктивный элемент невозможно

эксплуатировать без риска для жизни или здоровья.

Размер износа определяется визуально. Общий износ рассчитывается

средневзвешенно.

Удельные веса конструктивных элементов в стоимости дома

№№

п/п

Наименование конструктивных

элементов

Удельный вес в

стоимости, %

Степень износа

данного

конструктивного

элемента

1. Фундамент 4

2. Стены, перегородки 43

3. Перекрытия 11

4. Конструкция крыши, кровля 7

5. Полы 11

6. Окна, двери 6

7. Отделка внутренняя 5

Внутренние инженерные системы:

8. Отопление 1,7

9. Водопровод 0,4

10. Горячее водоснабжение 0,5

11. Канализация 3,6

12. Газоснабжение 1,1

13. Электроснабжение 2,7

14. Прочие элементы (лестницы,

балконы и др.)

Итого: 100

Приложение 2

Оценка квартиры по методу потребительских коэффициентов

Оценочный лист (пример)

№№

п/п

Фактор оценки Диапазон фактора Коэффициент

1. Район Центральный 0,4

Советский 0,2

Старый Кировск 0,0

Левобережье 0,3

2. Район

по функциональному

назначению

Деловой 0,3

Спальный 0,5

Промышленный 0,4

3. Расстояние до остановки 100 метров 0,9

100-300 метров 0,2

Более 300 метров 0,0

4. Материал Кирпичный 0,3

Панельный 0,2

Деревянный 0,0

10.

11.

12.

13.

14.

Результаты оценки жилого помещения

№№

п/п

Характеристика квартиры

Потребительский

коэффициент

Приложение 3

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. Омск 2007 г.

Мы, нижеподписавшиеся______________________________________(Ф.И.О.)

паспорт серия ______№___________ , выданный ____________19____г.

проживающий по адресу ______________; именуемый в дальнейшем

«Продавец», и ______________________________________(Ф.И.О.)

паспорт серия ______№___________ , выданный ____________19____г.

проживающий по адресу _______________________, именуемый в дальнейшем

«Покупатель» заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, a Покупатель приобрел в собственность квартиру №K____в

доме №____ по улице ___________________________.

2. На момент заключения настоящего договора указанная квартира

принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается:

- свидетельством о праве собственности на квартиру №_____

выданным___________, дата выдачи__________19___г. (Вариант 1);

- договором купли-продажи (дарения, мены) квартиры,

заключенным_________19___г., удостоверенным нотариусом____________

(Ф.И.О. нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения

договора, номер реестра), зарегистрированным в (наименование органа,

зарегистрировавшего договор, дата регистрации, другие сведения) (Вариант 2);

- справкой БТИ _______(наименование БТИ), выданной _______19__г. за

№ ____ (бланк справки № ___ ).

3. Квартира состоит из _______ жилых комнат, имеет согласно справке БТИ

общую площадь ________ кв. м, общую площадь без учета лоджий и балконов

_______ кв. м, жилую площадь _________кв. м.

Согласно справке БТИ стоимость квартиры составляет_____________(сумма

цифрами и прописью) рублей.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Покупателем.

Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по

назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.

4. Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в

_____________ (сумма цифрами и прописью) рублей.

Покупатель оплачивает Продавцу стоимость квартиры (наличными деньгами,

путем безналичных расчетов, одномоментно или периодическими платежами с

внесением аванса и т.п.) в срок не позднее _______со дня нотариального

удостоверения настоящего договора, но до его государственной регистрации в

(орган, осуществляющий государственную регистрацию).

5. До заключения настоящего договора квартира, являющаяся его предметом,

никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в

доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал

юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена.

Под арестом или запрещением указанная квартира согласно справке БТИ от

_________19____г. №_____ не значится.

На момент заключения настоящего договора в квартире никто не

зарегистрирован, что подтверждается копией финансового лицевого счета

№_____, выданной___________(наименование органа) ________19___г.

6. Право собственности у Покупателя на приобретаемую по настоящему

договору квартиру возникает с момента государственной регистрации перехода

права собственности на данную квартиру в _________(наименование органа,

осуществляющего государственную регистрацию прав).

7. С момента приобретения права собственности на квартиру, являющуюся

предметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения,

пользования и распоряжения данной квартирой в соответствии с ее

назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием

квартиры и уплатой налогов.

8. Передача Продавцом квартиры, указанной в п. 1 настоящего договора, и ее

принятие Покупателем осуществляются на основании передаточного акта,

подписанного сторонами договора. После подписания передаточного акта

обязательства сторон по настоящему договору считаются выполненными

полностью.

9. Продавец обязан освободить квартиру от находящихся в ней предметов и

иного имущества в срок не позднее________________.

10. Расходы по оформлению настоящего договора несет_________(Покупатель,

Продавец).

11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся к

нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в

суде.

12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться

сторонами по основаниям и в порядке, установленном в ст. 452 ГК РФ.

13. Настоящий договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению

(по желанию сторон).

14. Переход права собственности подлежит государственной регистрации в

_____________(наименование органа юстиции).

15. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами.

16. Настоящий договор составлен в экземплярах, один из которых хранится в

делах нотариуса по адресу один -____________ (наименование органа), один - у

Покупателя, один - у Продавца.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец________________________________ (подпись)

Покупатель ________________________________ (подпись)

Библиографический список

1. Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости: учеб. пособие /

И. Т. Балабанов. - СПб. и др.: Питер, 2000. - 207 с.

2. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: учеб. для вузов по экон.

специальностям / В. А. Горемыкин; нац. ин-т бизнеса. - 2-е изд.,

перераб. и доп.. - М.: Маркетинг, 2002. - 801 с.

3. Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости: учеб. пособие

для вузов / С. В. Грибовский. - СПб.: Питер, 2001. - 334 с.

4. Крутик, А. Б. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов по

экон. специальностям / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов,

Ю. М. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 478 с.

5. Кузнецова, О.П. Оценка рыночной стоимости объектов

недвижимости: учеб. пособие / О.П. Кузнецова. - Омск,: Изд-во

ОмГТУ, 2001. - 84 с.

6. Марченко, А.В. Экономика и управление недвижимостью: учеб.

пособие / А.В. Марченко – Ростов н/Д: Феникс, 2006. – 352 с.

7. Тэпман, Л. Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для вузов /

Л. Н. Тэпман; под ред. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. -

302, с.

8. Экономика недвижимости: метод. указ. для проведения

практических занятий / сост. О.П. Кузнецова - Омск: Изд-во ОмГТУ,

2000. - 19 с.

9. Экономика недвижимости: метод. указ. по выполнению контрольной

работы студентами очной и заочной формы обучения. / сост.

И.Н. Горелова - Омск: Изд-во ОмГТУ, 2003. - 32 с.