Чибикова Т.В. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Например, для земельного участка и здания они, безусловно, будут

отличаться.

Метод дисконтированных доходов

Дисконтирование  это еще один способ выразить зависимость между

будущими доходами и нынешней ценой.

Дисконт  это процент скидки с будущей стоимости. Используется при

определении продажной стоимости облигаций и векселей. Эта величина

обратная величине простых или сложных процентов:

D =

1___________

(1+r)

Можно заметить, что дисконт равен коэффициенту капитализации.

Дисконтированием часто пользуются застройщики для того, чтобы

рассчитать необходимые инвестиции на начало строительства.

Используемый в строительстве показатель (1 + r)

называют еще

коэффициентом удорожания строительства. Часто в расчете этого

коэффициента r означает не норму доходности, а прогнозируемый уровень

инфляции.

В общем случае взаимосвязь между коэффициентом капитализации и

дисконтирования можно выразить по следующей формуле

кап.

= D - ∆ a,

где К

кап

. – коэффициент капитализации,

D – ставка дисконтирования (доходности),

a – составляющая, определенная рядом факторов, например, повышением

стоимости актива и дохода (в годовом отчислении).

При этом

D = D

+ I

где D

– реальный коэффициент дисконтирования,

– фактор инфляции.

Ставка дисконта служит для определения необходимой нормы дохода

на основании трех компонентов: очищенной от риска нормы дохода,

коэффициента бета и рыночной премии за риск.

D = D

+ β(D

– D

D – ожидаемая ставка дохода;

– безрисковая ставка дохода;

Β – коэффициент бета (мера риска);

– среднерыночная ставка;

– D

) – рыночная премия.

Рыночная премия представляет собой дополнительный доход

(превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор

получает в качестве компенсации за дополнительный риск.

Задание 1.

Определение текущей стоимости методом простых процентов.

Исходные данные: Ожидаемая стоимость через 3 года (С

) 16 млн руб.,

при норме доходности (r) 10 %. Определить текущую стоимость

доходности для оцениваемого объекта по формуле

= С

(1 +n • r / 100 %.),

где r - это норма доходности проекта или банковский процент по вкладам;

- это текущая стоимость;

- это ожидаемая стоимость;

n - число лет (периодов) владения комплексом.

Решение: С

= С

/ (1 +n • r / 100 %.) = 16K000K000 / (1 + 3 • 10 / 100) =

= 16K000K000 / 1,3 = 12K307K692.

Задание 2.

Определение ожидаемой стоимости на оцениваемый период методом

сложных процентов.

Исходные данные: Текущая стоимость доходности для оцениваемого

объекта (С

) 14 876 546 рублей, норма доходности (r) равна 12 %.

Определить ожидаемую стоимость объекта через 5 лет по формуле

= С

(1+r / 100 %)

Решение: С

= 14 876K546 (1 + 12 / 100)

= 14 876K546 • 1,762 =

= 41K245 833

Задание 3.

Определение стоимости доходности на оцениваемый период методом

прямой капитализации.

Исходные данные: Текущая стоимость доходности на оцениваемый

период равна (С

) 6,5 млн рублей, норма доходности (r) равна 23 %,

оцениваемый период (n) 3 года. Определите стоимость доходности на

оцениваемый период по формулам

К =кап.n

(1+r/100%)

___________

= С

۰ К

кап.n.

где К

кап.n.

– коэффициент капитализации для данного периода,

r – норма доходности проекта или банковский процент по вкладам;

– текущая стоимость;

– ожидаемая стоимость;

n – число лет (периодов) владения комплексом.

Решение:

кап.n.

= 1 / (1 + 23/100)

= 1 / 1,86 = 0,54

= 6K500K000 / 0,54 = 12K037K037 руб.

Задание 4.

Исходные данные: Средняя норма доходности (r) на предприятии

составляет 13 % в год, годовой ожидаемый доход первого года (ГОД

)

220 тыс. руб., годовой ожидаемый доход второго года (ГОД

) 255 тыс. руб.,

годовой ожидаемый доход третьего года (ГОД

) 270 тыс. руб. Определить

капитал, необходимый для вложения на сегодняшний день, для получения

данных доходов (С

) по следующим формулам:

для доходов первого года = ГОД

• К

кап.1;

для доходов первого года = ГОД

• К

кап.2;

= ГОД

• К

кап.n

где ГОД – годовой ожидаемый доход;

r – норма доходности;

- это часть первоначальной стоимости объекта, вложив которую,

инвестор получает доходы первого года;

- часть первоначальной стоимости объекта, вложив которую, инвестор

получает доходы второго года.

Решение:

для доходов первого года = 220/(1+13/100) = 220/1,13 = 194,69 тыс. руб.

для доходов второго года = 255/(1+13/100)

=255/1,28= 199,22 тыс. руб.

для доходов третьего года = 270/(1+13/100)

=270/1,44= 187,50 тыс. руб.

= ГОД

• К

кап.n

.= (С

+ С

) / 3 = (194,69+199,22+187,50) / 3 =

= (220+255+270)/3)) / (1,13+1,28+1,44)/3)) = 193 800 руб.

Задание 5.

Определение ожидаемой стоимости объекта недвижимости с

использованием метода прямой капитализации:

= С

• К

кап.n

= 1 / (1+r

/100)(1+r

/100)…(1+r

/ 100).

Текущая стоимость объекта недвижимости равна 12 млн руб. Норма

доходности первого года 14 %, норма доходности второго года 13 %,

норма доходности третьего года 12 %.

Решение:

кап.n

= 1/(1+14/100)(1+13/100)(1+12/100) = 1/(1,14 • 1,13 • 1,12) =

= 1/1,44 = 0,69.

= 12K000K000 • 0,69 = 17K391K304 руб.

Задание 6.

Определение годовой доходности с использованием коэффициента

годового валового дохода.

Площадь объекта оценки 230 м

. Рыночная стоимость объекта равна

42 тыс. руб. за 1 м

, коэффициент годового валового дохода равен 28.

Определите годовой валовой доход по следующей формуле

Решение:

рын

= 230 • 42K000 = 9K660K000.

Годовой валовой доход = 9K660K000 / 28 = 345K000 руб.

Задание 7.

Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчёт, в

котором следует определить чистый доход (убыток) до налогообложения.

Имеется следующая информация:

 Месячная рента в среднем составляет 1000 руб. за м

;

 Текущие ставки при недогрузке около 13 %;

 Площадь каждой секции 300 м

;

 Здание состоит из 4-х секций;

 Плата управляющему составляет 3 % от действительного валового

дохода;

 Управляющий получает дополнительное вознаграждение в 12 000 руб.

в год;

 На ремонт здания ежегодно тратится 5 % от действительного

валового дохода;

 Бухгалтеру собственник выплачивает 96K000 руб. в год;

 Остальные расходы составляют 10 % от действительного валового

дохода;

 Ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится 297K500 руб.

Последовательность решения:

1) Потенциальный валовой доход = Площадь всего здания х Месячная

рента;

2) Действительный валовой доход = Потенциальный валовой доход –

– Потери от недогрузки;

3) Зарплата управляющего = Действительный валовой доход х Ставка

платы + Дополнительное вознаграждение в мес.;

4) Зарплата бухгалтера = Вознаграждение бухгалтеру в год / 12 мес;

5) Затраты на ремонт = Действительный валовой доход х Ежегодный

процент отчислений;

6) Остальные расходы = Действительный валовой доход х Ставка по

остальным расходам;

7) Чистый доход (убыток) до налогообложения = Действительный

валовой доход  Зарплата управляющего  Затраты на ремонт 

– Зарплата бухгалтера  Остальные расходы – Расходы на налоги и

обслуживание долга / 12 мес.

Решение:

1) Потенциальный валовой доход = (300 • 4) • 1000 = 1K200K000;

2) Действительный валовой доход = 1K200K000 – (1K200K000 / 100 • 13) =

= 1K200K000 – 156K000 = 1K044K000;

3) Зарплата управляющего = 1K044K000 • (3/100) + (12 000 / 12) =

= 1K044K000 • 0,03 + 1000 = 31K321;

4) Зарплата бухгалтера = 96K000 / 12 = 8K000;

5) Затраты на ремонт = 1K044K000 • 5 / 100 = 52K200;

6) Остальные расходы = 1K044K000 • 10 / 100 = 104K400;

7) Чистый доход (убыток) до налогообложения = 1K044K000 – 31K321 –

– 52K200 – 8K000 – 104K400 – 297K500 / 12 = 823K287 руб.

Рыночный (сравнительный) подход

Рыночный (или сравнительный) подход используется там, где имеется

достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке

недвижимости. Стоимость объекта недвижимости при данном подходе

равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок,

учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:

С = С

ан.

+ Σ K,

где С – рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ан.

– продажная цена аналогичного объекта или совокупности однородных

аналогов);

Σ K – сумма поправочных корректировок.

Определение суммы поправочных величин – трудоемкая работа и

требует большого опыта оценщика. Для определения величины поправок

используют следующие методы: анализ парных продаж, регрессионный

анализ, расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются

несколько пар сопоставимых продаж. При этом парными называются

продажи почти двух идентичных объектов недвижимости, за исключением

одной характеристики, которую оценщик должен оценить и использовать

в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Определение величины поправок при оценке стоимости объектов

недвижимости методом регрессионного анализа основано на

использовании следующей формулы:

С = В х Х + а + с +… + n,

где С – рыночная стоимость оцениваемого объекта;

В – коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости;

а, с, n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка,

осуществляется за вычетом износа, в основном функционального строения

данного элемента. Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте

лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком

«минус».

Задание 1.

Определение стоимости объекта недвижимости методом парных продаж.

Определите цену квартиры № 4. В результате поиска данных о

сопоставимых продажах имеются следующие примеры сопоставимых

продаж трех однокомнатных квартир, расположенных в одном районе

города:

Показатели Участок 1 Участок 2 Участок 3 Участок 4

Цена продажи,

тыс. руб.

1700 1800 1500 ?

Размер, м

33 33 33 33

Дата продажи 4 мес. назад 4 мес. назад 4 мес. назад сейчас

Возраст дома, лет 10 10 35 35

Данные о

предыдущей

продаже

Сумма, руб

Дата

1500

12 мес. назад

Физические

характеристики

угловая внутренняя внутренняя угловая

Определить: корректировки, основываясь на различиях между парными

продажами; цену рассматриваемой квартиры № 4.

Решение:

Показатели Участок 1 Участок 2 Участок 3 Участок 4

Цена продажи,

тыс. руб.

1700 1800 1500 1500

Размер, м

33 33 33 33

Корректировка на дату

продажи, тыс. руб.

(1700-1500)х

4 мес./(12 –

- 4) мес.=

= +100

+100 +100 -

Возраст дома, лет 10 10 35 35

Корректировка на

местоположение,

тыс. руб.

-300 1500-1800 =

=-300

Физические

характеристики

угловая внутренняя внутренняя угловая

Корректировка на

физические

характеристики, тыс.

руб.

- -100 1700-1800=

= -100

Откорректированная

цена, тыс. руб.

1500 1500 1500 -

Задание 2.

Оценка стоимости земельного участка.

Наиболее распространенным методом оценки земли является метод

прямого сравнительного анализа продаж, исходя из данных о недавних

сделках (за 3-6 месяцев).

Показатели Участок 1 Участок 2 Участок 3 Участок 4

Цена продажи, руб. 10 000 12 500 11 000 ?

Размер (сотки) 10 10 10 10

Дата продажи 4 мес. назад 4 мес. назад 4 мес. назад сейчас

Расстояние до

остановки в км

Неблизко

Близко

0,5

Близко

0,5

Неблизко

Данные о предыдущей

продаже

Сумма, руб

Дата

9 000

9 мес. назад

Физические

характеристики

угловой угловой внутренний угловой

Определить: корректировки, основываясь на различиях между парными

продажами; цену рассматриваемого участка № 4.

Решение:

Показатели Участок 1 Участок 2 Участок 3 Участок 4

Цена продажи, руб. 10 000 12 500 11 000 10 800

Дата продажи 4 мес. назад 4 мес. назад 4 мес. назад сейчас

Корректировка на

дату продажи, руб.

(10000-9000)х

х 4 мес. /

/ (9- 4) мес.=

= +800

+800 +800 -

Местоположение

(расстояние до

остановки в км)

Неблизко

Близко

0,5

Близко

0,5

Неблизко

Корректировка на

местоположение,

руб.

- 10000-12500 =

= -2500

-2500 -

Физические

характеристики

угловой угловой внутренний угловой

Окончание табл.

Корректировка на

физические

характеристики,

руб.

- - 12500-11000 =

= +1500

Откорректированна

я цена, руб.

10 800 10 800 10 800 -