Афонасова М.А. Экономика недвижимости
Подождите немного. Документ загружается.
7.2. Капитализация доходов
Это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно
получаемую в настоящее время стоимость.
Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости
будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от
объекта недвижимости.
Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого
дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом и выручки от
продажи права собственности на недвижимость. Финансовые выгоды могут
включать в себя валовой доход или чистый доход. (Действительная выручка
от использования объекта минус все расходы по эксплуатации объекта (кроме
амортизации)).
В оценке недвижимости используется коэффициент капитализации.
Он применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозируемый
год. Расчет стоимости производится по формуле:
K
t
,
1+ n
где К – текущая стоимость (в настоящее время), руб.
K
t
-- доход, ожидаемый к концу t-го года (t= 1 год), руб.
n – ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка),
доли
единицы.
Величина 1 - это коэффициент капитализации. Тогда
1+ n
K
t
1 ,
1+n
Пример 1.
Ожидаемый через год доход = 120 млн. руб.
Ожидаемая норма доходности = 20%
Рассчитать текущую стоимость объекта недвижимости.
К = 120 / (1+0,2 ) = 100 млн. руб. При этом коэффициент капитализации
1 / (1+0,2) = 0,833
Пример 2.
Ожидаемый через год доход равен 50 млн. руб. при вложении капитала в
землю и при норме доходности 10%.
Ожидаемый доход от вложения каптала в здание 150 млн. руб. при норме
доходности 50%.
Определить текущую стоимость объекта недвижимости (в целом).
Коэффициент капитализации для земли К
З
= 1/ (1+0,1) = 0,9091.
Коэффициент капитализации здания К
ЗД
= 1 / (1+0,5 ) =0,6667.
Текущая стоимость объекта недвижимости:
К=50x0,9091+150x0,6667=145.45 млн.
Коэффициент капитализации рассчитывается двояко:
1) непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как
отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация);
2) рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на
капитал и заранее задаваемых условий возмещения инвестиций
(капитализация отдачей).
K =
K=
8. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
8.1. Метод капитализации доходов
Этот метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов,
полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации.
Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи
капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой
рыночную стоимость объекта. Формула для определения стоимости объекта имеет
вид:
ЧД ,
К
где С– стоимость;
ЧД – чистый доход;
К – коэффициент капитализации.
Данный метод используется, когда поток будущего дохода стабилен.
Таким образом, для определения стоимости недвижимости методом прямой
капитализации необходимо:
1) определить чистый доход от использования объекта в первый год;
2) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.
3)
Определение чистого дохода
Чистый доход – это величина чистого годового дохода, полученного от
использования оцениваемого объекта равная валовой выручке минус
расходы по эксплуатации объекта (кроме амортизации).
Потенциальная валовая выручка – это ожидаемая суммарная величина
выручки от основного вида деятельности и дополнительных услуг,
оказываемых на оцениваемом объекте недвижимости.
Например, если домовладелец сдает квартиру, арендная плата за нее
является валовой выручкой от основного вида деятельности, а доход от
предоставления стиральной машины, гаража, автостоянки, телеантенны и прочего
является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки
представляют собой потенциальную валовую выручку. Причем для оценки
рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый год (после даты
оценки).
Для правильного определения потенциальной валовой выручки
необходимо знать удельные стоимости использования объектов, то есть ставки
арендной платы за 1 м. кв. жилой площади, а также стоимости дополнительных
услуг (плата за одно место стоянки машины в сутки в данном месте). Для этого
необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности.
Точное определение удельных стоимостей имеет особо важное значение в
оценке, так как именно они служат основой для расчета потенциальной валовой
выручки от использования недвижимости. Если в расчете удельной стоимости
будет допущена даже небольшая ошибка, это приведет к неверному результату.
Далее в процессе оценки недвижимости определяется поправка на
недоиспользование объекта недвижимости. Например, до 1991 года степень
заполнения номеров в московских гостиницах составляла 95%, а после 1991 года
примерно 60%. Это обусловлено тремя факторами:
1) резким ростом платы за проживание в гостинице;
2) резким спадом платежеспособности населения;
3) резким ростом тарифов на воздушный и ж/д транспорт.
Итак, если мы оцениваем методом капитализации дохода гостиницу в
Москве и устанавливаем, что степень ее использования составляет 60%, то нам
следует уменьшить величину потенциальной валовой выручки от ее использования
на 40% и мы получим действительную валовую выручку (ДВВ).Следующий шаг –
из ДВВ необходимо вычесть расходы на эксплуатацию недвижимости.
В расходы по эксплуатации объекта включаются:
1) зарплата с отчислением обслуживающего персонала;
2) коммунальные услуги: газ, вода, электричество;
3) расходы на содержание объекта (охранная сигнализация, обслуживание лифта,
инженерных коммуникаций: сантехника, телефон);
4) плата за управление объектом (вознаграждение управляющему);
5) представительские расходы;
6) расходы на рекламу;
7) транспортные расходы и другие.
Отметим, что расходы на капитальный и текущий ремонт оцениваемого
объекта не включаются в эксплуатационные расходы. Они входят в состав
амортизационных отчислений.
Все эксплуатационные расходы входят в состав производства.
После определения эксплуатационных затрат рассчитывается чистый доход
(ЧД).
Для расчета ЧД составляется отчет о доходах и расходах. Для его
составления используются данные бухгалтерской отчетности (главная книга, отчет
о прибылях и убытках и т.п.).
В состав ЧД входят две составляющие:
1) прибыль от использования оцениваемого объекта;
2) амортизация отчисления на ремонт и полное восстановление.
С =
Пример
Расчет ЧД на основе составления отчета о доходах и расходах от сдачи в
аренду офисного здания площадью 500 м. кв.
1. Выручка от использования здания (без НДС)
1.1 Выручка от основного вида деятельности (валовая выручка):
- от сдачи в аренду офисного здания:
500 $х500 м. кв.= 250 000 $
1.2 Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):
- плата за пользование автостоянкой 3 000$
- плата от торговых точек 2 000$
- плата за использование средств связи 5 000$
2. Общая выручка (потенциальная валовая выручка) 260 000$
3. Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5%) 13 000$
4. Действительная (эффективная) выручка 247 000$
5. Расходы
5.1 Постоянные (фиксированные) расходы:
- страхование имущества от пожара (1.67% от стоимости здания)
25 000$
- амортизационные отчисления (2% от стоимости фондов)
30 000$
Итого постоянные расходы 55 000$
5.2 Эксплуатационные расходы:
- зарплата управляющему 6 000$
- коммунальные услуги 10 000$
- зарплата работникам 10 000$
- отчисление от зарплат (40%) 6 400$
- транспортные расходы 10 000$
- прочие 10 000$
- накладные расходы 15 000$
- банковские платежи 1 000$
Итого эксплуатационные расходы 68 400$
5.3 Резервы
- замена сантехники мебели и прочего 5 000$
Итого резервы 5 000$
6. Общие расходы 128 400$
7. Прибыль от реализации (247 000 – 128 400) 118 600$
6. Действительная прибыль (равна прибыли от реализации минус
внереализационные расходы) 118 600 – 26 365 = 92 235$
Внереализационные расходы (26 365):
- налог на имущество (1.5 % от стоимости имущества) 22 500$
- налог на образование (1% от ФЗП) 100$
- налог соцкультбыт (1.5% от действительной выручки) 3 705$
9. Чистая прибыль (действительная прибыль минус налог на прибыль)
10. Чистый доход (чистая прибыль + амортизация)
Расчет коэффициента капитализации
Расчет капитализации – это параметр, преобразующий ЧД в стоимость
объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от
эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала,
затраченного на приобретение объекта.
Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие,
называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации
чистого дохода.
При этом ЧД определяется за первый год. Таким образом, общий
коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой
величиной ЧД и его рыночной стоимостью.
Ставка капитализации, определяемая по этой формуле, называется общей
ставкой капитализации.
______ЧД______
Цена объекта
Метод прямой капитализации заключается в сравнении оцениваемого объекта с
объектом – аналогом. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки
капитализации. Однако тенденции величин ставок капитализации таковы, что чем
качественней оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.
Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки
капитализации. Если имеется соответствующая достоверная рыночная
информация, его всегда целесообразно применять.
8.2. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного
капитала
Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала
применяется, когда для покупки объекта недвижимости использовался заемный и
собственный капитал в определенной известной пропорции.
В данном случае общая ставка капитализации должна:
а) удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе
кредиторы не будут предоставлять кредит;
б) предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но
и возврат самого кредита (в виде периодических амортизационных выплат);
Коэффициент капитализации =
в) удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу,
иначе инвестору будет не интересно вкладывать собственные средства в покупку
недвижимости.
г) предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на
собственный капитал и возврат самого капитала.
А. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной
постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию
долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем
раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная
рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и на размер кредита.
Ипотечная составляющая состоит из ставки процента по кредиту и
коэффициента фонда погашения. Разработаны специальные таблицы (месячные,
квартальный, годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить
ипотечную постоянную.
Б. Ставка капитализации дохода от собственного капитала называется ставкой
капитализации от собственного капитала. Она определяется отношением части
чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал,
к величине собственного капитала. Ставка капитализации собственного капитала
так же состоит из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного
капитала. Таким образом, ставка капитализации на собственный капитал отражает
ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.
Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала заключается
в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных
частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем
составе инвестиций. Отношение величины кредита заемного капитала к стоимости
инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций
J
КР
.
Тогда доля собственного капитала равна ( 1- J
КР
) = К
С
.
Данные по размерам ипотечной постоянной можно получить, анализируя
финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала
можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления
чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного
капитала.
Изобразим схему реализации метода связанных инвестиций - заемного и
собственного капитала.
Составляющая заемного капитала K = K
KP
x J
КР
Составляющая собственного капитала K = K
СОБСТВ,
x ( 1- J
КР
)
К
ОБЩ
= Сумме составляющих
где K
KP
- ипотечная составляющая,
K
СОБСТВ,
- ставка капитализации на собственный капитал.
Пример
Доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций 60%
Ипотечная постоянная 0.15.
Срок погашения кредита – 20 лет
Ставка капитализации на собственный капитал – 12%.
Определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций
– заемного и собственного капитала.
Решение:
К
ОБЩ
= ( 0,15 x 0,6 ) + (1- 0,6 ) x 0.12 = 0.13.
Зная ожидаемый годовой доход от недвижимости (65 000 $), можно определить
рыночную стоимость данного объекта:
С = ЧД / К = 65000 / 0,13 = 50000 $.
Данный метод определения общей ставки капитализации применяется тогда,
когда имеется достаточное количество рыночных данных о ставках капитализации
для собственного капитала, то есть имеется достаточное количество сделок по
объектам, аналогичным оцениваемому.
8.3. Метод связанных инвестиций – земли и здания
Данный метод определения общего коэффициента капитализации
применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по
каждому компоненту имущественного комплекса – строению и земельному
участку.
Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации земли
и строения, стоящего на этой земле. Взвешивание ставок капитализации
осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей
стоимости имущественного комплекса (земли и строения). Расчет общей ставки
капитализации производится по формуле:
К
ОБЩ
= С
ЗЕМЛИ
x К
ЗЕМЛИ
+ С
ЗДАНИЯ
x К
ЗДАНИЯ
,
где С
ЗЕМЛИ
и С
ЗДАНИЯ
- стоимость земли и здания соответственно, в
процентах от общей стоимости имущественного комплекса;
К
ЗЕМЛИ
и К
ЗДАНИЯ
- ставки капитализации для земли и здания
соответственно.
Исследования рынка недвижимости в Москве позволили получить размеры
параметров для расчета общей ставки капитализации по методу связанных
инвестиций – земли и здания (таблица 8.1).
Таблица 8.1
Ставки по разным типам объектов
недвижимости
Тип
объектов
Параметры
С земли К земли С здания К здания К общ.
1. Особняки
без участка земли
0,2 0,102 0,8 0,215 0,1924
2. Особняки с
участком земли
0,4 0,102 0,6 0,2 0,1608
3. Типовые
здания старой
Постройки
0,3 0,102 0,7 0,244 0,2014
4. Типовые
многоэтажные
здания
(серии
московских ДСК)
0,13 0,102 0,85 0,23 0,2088
Анализ данных таблицы показывает, что величина общего коэффициента
капитализации дохода по объектам недвижимости гражданского назначения (в
данном случае жилья) находится в диапазоне от 16 до 22%, а ставки капитализации
для эксклюзивного жилья и офисно-деловых комплексов от 14 до 16%.
8.4. Кумулятивный (суммарный) метод определения общего
коэффициента капитализации
Суть данного метода заключается в том, что одна из двух
составляющих коэффициента капитализации – процентная ставка (или
ставка дохода на инвестиционный капитал) разбивается на отдельные
компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается
процентная ставка.
Первый компонент процентной ставки – безрисковая ставка. Она
обычно равна ставке дохода на долгосрочные облигации или на
среднесрочные правительственные облигации (наиболее стабильный ЦБ).
К безрисковой ставке прибавляются следующие поправки:
Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие
(кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций.
Общее правило здесь такое: чем больше риск, тем больше должна быть
величина процентной ставки, что бы побудить инвестора к риску.
Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным
управлением инвестициями. Чем рискованнее инвестиции, тем более
компетентного управления они требуют. Размер этой поправки должен быть
от 1 до 5%.
Поправка на низкую ликвидность объектов недвижимости. Некоторые
объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для
продажи других могут понадобиться годы, особенно в периоды спада деловой
активности в данном секторе рынка.
Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки плюс
указанные три поправки.
Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации –
ставки размещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к
числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется
путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и
ставки возврата капитала. Причем, если стоимость недвижимости со временем не
снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со
знаком минус.
Пример
Офис оценен в 5 млн. $. Доходность правительственных облигаций на момент
оценки – 8.5%.
Дополнительный риск по сравнению с правительственными
облигациями – 5%.
Затраты на управление инвестициями – 2%.
Поправка на недостаточную ликвидность – 2%.
Время возврата вложенного капитала – 20 лет.
В связи с этим ставка возврата капитала равна 1/20=5%.
Определить общий коэффициент капитализации
Решение
Безрисковая процентная ставка 0.085
Дополнительный риск 0.050
Поправка на управление инвестициями 0.020
Поправка на ликвидность 0.020
Суммарная процентная ставка 0.175
Ставка возврата капитала 0.175+0.050
Общий коэффициент капитализации 0.255
Существует еще один метод оценки недвижимости – метод Эллвуда – это
модифицированный метод связанных инвестиций - заемного и собственного
капитала. Он учитывает продолжительность капиталовложений, а также
повышения или снижения со временем стоимости объекта недвижимости. Более
подробно в настоящем пособии не рассматривается.
9. КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
1. Понятие и виды недвижимости. Титул собственности.
2. Сегментирование рынка недвижимости. Параметры сегментирования.
3. Виды прав на недвижимость. Сервитуты и обременение.
4. Восстановительная стоимость и стоимость замещения объектов недвижимости.
5. Виды спроса на объекты недвижимости, их характеристика.
6. Рыночная и инвестиционная стоимость объектов недвижимости. Какая из них
выше? Почему?
7. Кадастр недвижимости. Индивидуализация объектов недвижимости.
8. Основные принципы оценки недвижимости.
9. Основные финансовые коэффициенты, используемые при оценке
недвижимости, приносящей доход.
10. Процедура оценки объектов недвижимости. Характеристика основных этапов.
11. Характеристика затратного метода оценки недвижимости. Сферы применения
затратного метода.
12. Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
13. Методика расчета стоимости земельного участка методом развития.
14. Методика определения износа объекта недвижимости. Виды износа.
15. Характеристика доходного подхода к оценке объектов недвижимости.
16. Индексация цен и стоимости объектов недвижимости.
17. Дисконтирование капитала и доходов от недвижимости.
18. Определение потенциальной валовой выручки от недвижимости, приносящей
доход.
19. Калькуляция затрат на эксплуатацию объекта недвижимости.
20. Методика определения чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости.
21. Метод прямой капитализации оценки стоимости недвижимости.
22. Метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.
23. Методика расчета ипотечной постоянной и ставки капитализации собственного
капитала.
24. Метод связанных инвестиций - земли и здания для оценки объектов
недвижимости.
25. Какой земельный участок считается освоенным. Структура сметы затрат на
освоение участка земли.
26. Сущность коэффициента капитализации. Сфера его применения в экономике
недвижимости.
27. Кадастровая стоимость недвижимости. Как она оценивается?
28. Каким образом учитываются экологические факторы при оценке стоимости
недвижимости.
29. Привести алгоритм оценки восстановительной стоимости заданий и
сооружений.
10. КОНТРОЛЬНЫЕ ЗАДАНИЯ
Задача №1.
Определите стоимость объекта недвижимости, приносящей доход, методом
затрат.
Данные для расчета
Ставка земельного налога - 3,5 р. / кв. м.
Площадь земельного участка - 2 000 000 кв. м.
Косвенные издержки (эксплуатация здания, реклама и пр.) составляют 16%
стоимости строительства главного сооружения.
Норма прибыли на вложенный капитал - 25%.
Износ сооружения - 2%.
Стоимость вспомогательных сооружений - 10 млн. руб.
Износ вспомогательных сооружений - 2%.
Задача №2.
Фирме нужно накопить 2 млн. $, чтобы через 10 лет приобрести здание под
офис. Наиболее безопасным способом накопления является приобретение
безрисковых государственных ценных бумаг, дающих общий доход по ставке
8% при полугодовом начислении процентов. Каким должен быть
первоначальный вклад фирмы?
Задача №3.
Определите стоимость свободной квартиры государственного жилого
фонда. Инвентаризационная стоимость 1 кв. м. строения, рассчитанная БТИ
в целях налогообложения, составляет 108 тыс. руб.
Квартира двухкомнатная. Площадь 58 кв. м. Потребительские качества
квартиры характеризуются следующими коэффициентами:
этаж третий, т.е. между первым и последним 0,47
высота помещения 2,75 м 0,66
все комнаты изолированные 2,45
площадь подсобных помещений 16 кв. м. 0,45
санузел раздельный 0,40
лоджия 0,45
лифт 0,45
мусоропровод на лестничной клетке 0,25
ванная, горячее водоснабжение 0,40
ориентация окон: юг, восток 0,09
удаленность от метро 4 остановки 0,12
Задача №4.
Необходимо принять решение, модернизировать ли существующее офисное
здание, вложив в него 500 тыс. $, или, при тех же затратах,
перепрофилировать его в оптово- торговый центр. При этом ежегодный доход
от офисного здания ожидается в размере 25 тыс. $, а от оптово- торгового
центра - 100 тыс. $. Коэффициент капитализации на рынке - 13%.
Для принятия решения необходимо рассчитать прибыль коэффициенты
капитализации по двум проектам.
Задача №5.
Определите стоимость объекта недвижимости с использованием ставки
дисконта.
Построить модель дисконтированных денежных потоков.
Дано: через 5 лет после покупки недвижимости ожидается доход в сумме
1250 млн. руб. Ставка дисконта - 25%.
Задача №6.
Определите затратным методом стоимость офисного здания, если
известно:
Площадь офиса - 150 кв. м.; стоимость 1 кв. м. - 400 $;
площадь гаража - 80 кв. м.; стоимость 1 кв. м. - 300 $;
устранимый физический износ здания - 4000 $;
неустранимый - 2000 $;
устранимый функциональный износ здания - 500 $;
рыночная стоимость земельного участка - 5000 $.
Задача №7.
Рассчитать стоимость земельного участка методом развития. Исходные
данные: инвестор планирует купить земельный участок размером 1 гектар,
разбить его на 4 индивидуальных участка, построить на них коттеджи и
продать, получив прибыль.
Стоимость продажи одного индивидуального участка - 20 тыс. $.
Издержки на освоение земельного участка - 70 тыс. $.
В месяц планируется продавать по одному индивидуальному участку.
Ставка дисконта - 12%.
Задача №8.
Определить стоимость офиса затратным методом , если известно:
стоимость земельного участка под офисом - 120 000 $;
полная стоимость воспроизводства здания офиса - 130 000 $;
устранимый физический износ - 12%;
неустранимый физический износ - 6%;
устранимый функциональный износ здания - 4%.
Задача №9.
Рассчитать годовую сумму арендной платы.
Данные для расчета. Предприятие сдается в аренду. Среднегодовая
стоимость основных фондов - 100 млн. руб., в том числе стоимость земельного
участка - 30 млн. руб., средняя стоимость оборотных средств - 50 млн. руб.
Средняя норма амортизационных отчислений по основным фондам - 7,2%.
Арендный процент взимается из расчета 25% от стоимости производственных
фондов. По договору аренды в арендную плату включается 80%
амортизационных отчислений.
Задача №10.
Рассчитать текущую стоимость каждого из приведенных ниже денежных
поступлений от приносящей доход недвижимости, если коэффициент
дисконтирования на рынке равен 12%:
А) 5 млн. $, получаемые ежегодно;
Б) 30 млн. $, получаемые через 5 лет.
Задача №11.
Определить общую ставку капитализации и стоимость объекта
недвижимости. Исходные данные: доля кредитных ресурсов в общей
величине инвестиций - 50%.
Ипотечная постоянная - 0,13.
Срок погашения кредита - 10 лет.
Ставка капитализации на собственный капитал -12%.
Ожидаемый годовой доход от недвижимости - 50 000 $.
Задача №12.
Определите стоимость объекта недвижимости методом капитализации
доходов.
Исходные данные: через год после покупки недвижимости ожидается доход
при вложении капитала в землю - 90 тыс. руб. И при вложении капитала в
здание - 300 тыс. руб.
Норма доходности при вложении капитала в землю - 12% , в здание -60%.
Задние №13.
Определить затратным методом стоимость дачи, если известно:
Площадь дачи 60 м
2
.
Площадь гаража 20 м
2
.
Стоимость 1 м
2
дачи = 180 $.
Стоимость 1 м
2
гаража = 75 $.
Стоимость (суммарная) других сооружений на даче – 2800 $.
Устранимый физический износ дачи – 1200 $.
Неустранимый физический износ – 1300 $.
Рыночная стоимость земельного участка – 4000 $.
Задача№14.
Рассчитать коэффициент емкости рынка недвижимости и дать ему
оценку.
Исходные данные:
Предложение по продаже и сдаче в аренду квартир на рынке жилья
составляло за месяц 200 квартир. Предложение было реализовано в объеме
160 квартир.
Задача №15.
Определить ориентировочную рыночную стоимость недвижимости.
Данные для расчета:
Общий месячный арендный доход от недвижимости, сданной в аренду,
составляет 15 тыс. руб. Коэффициент валовой арендной платы – 12.
11. ВАРИАНТЫ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
№ варианта №№ вопросов № задачи
1 1, 25 4
2 2, 20 13
3 3, 30 2
4 4, 26 14
5 5, 29 10
6 6, 28 11
7 7, 24 5
8 8, 23 6
9 9, 22 15
10 10, 17 3
11 11, 16 12
12 12, 19 8
13 13, 18 1
14 14, 21 9
15 15,27 7
12. ЛИТЕРАТУРА
1. Григорьев В. В. Методическое положение по переоценке основных
фондов. - М, 1995г.
2. Григорьев В. В. Оценка объектов недвижимости: Теоретические аспекты
не движимости. – М, 1997г.
2. Красноглазов Б. М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. – М, 1992г.
3. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции
развития. – М, 1995г.
4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М, 1998г.
5. Оценка стоимости недвижимого имущества: Отчет Американского института
по оценке недвижимости. / Перевод с английского. – М, 1998г.