Стандарты оценки Российского общества оценщиков (РОО)

Подождите немного. Документ загружается.

161

3.0. Определения

Направления использования сельскохозяйственных объектов имущества могут относить-

ся к нескольким широким категориям, определения которых приводятся ниже.

3.1. Растениеводческие фермы. Объекты сельскохозяйственного имущества, используемые

для выращивания культур, которые, как правило, высаживаются и убираются за двена-

дцатимесячный цикл. Объекты имущества, используемые для ежегодного получения

урожаев, могут использоваться для выращивания более чем одного вида ежегодной

культуры за один и тот же период, при их выращивании также может применяться

орошение. Хотя некоторые культуры и характеризуются ежегодной цикличностью, но в

соответствии с условиями контрактов или в случае неблагоприятных рыночных обстоя-

тельств могут сохраняться в земле и за пределами двенадцатимесячного цикла. Такие

культуры могут оставаться несобранными в течение более чем одного года после уро-

жая, но они все же не считаются постоянными. См. также орошаемая земля, многолет-

ние посадки насаждения.

3.2. Молочные фермы. Объекты сельскохозяйственного имущества, используемые для про-

изводства коровьего молока или других молочных продуктов. Эти объекты имущества

обычно имеют обширные структурные улучшения (хлева, доильные станции, силосные

ямы и башни) и оборудование (закрома для кормов, доильные установки). Корма могут

заготавливаться на объектах имущества, ввозиться извне или поставляться с использова-

нием обоих источников.

3.3. Лесное хозяйство / лесистые участки. Сельскохозяйственное имущество, используемое

для выращивания неплодовых деревьев, которые подлежат выкорчевыванию через про-

должительные периоды роста (длительностью от 10 до 20 и более лет). Такие объекты

следует считать объектами сельскохозяйственного имущества, поскольку они дают уро-

жай, т.е. лес, хотя этот урожай и требует долговременного цикла роста. См. также по-

стоянные насаждения.

3.4. Орошаемая земля. Земли, используемые для производства культур или фуража для ско-

та, которые требуют применения воды, отличной от естественных осадков в виде дождя,

называются фермами с орошаемым (ирригационным) земледелием, или землями орошае-

мого растениеводства. Объекты, не имеющие иных источников орошения помимо есте-

ственных осадков, называются сельскохозяйственными объектами на сухой земле.

3.5. Скотоводческие пастбищные хозяйства. Объекты сельскохозяйственного имущества,

используемые для выращивания и откорма животных, таких как коровы, овцы, свиньи,

козы, лошади и их сочетания. Фактическое использование этих объектов имущества мо-

жет принимать множество форм. В рамках эксплуатации объекта имущества животных

можно откармливать, разводить, а также продавать. Молодняк животных может приоб-

ретаться за пределами объекта имущества, а затем выращиваться на данном объекте.

Животные могут выращиваться для конечного потребления или для увеличения поголо-

вья. Корма для животных могут как производиться на объекте имущества, так и ввозить-

ся извне или поставляться из обоих источников. Объекты имущества, используемые для

производства и откорма поголовья, имеют значительные капитальные вложения в струк-

турные улучшения (выгульные площадки, укрытия для скота, сараи и разделительные

ограждения) и поголовье, которые в зависимости от законов и положений местного зако-

нодательства могут подлежать или не подлежать амортизации.

3.6. Многолетние посадки. Культуры, выращиваемые в посадках, которые имеют продолжи-

тельность жизни, выходящую за пределы одного года или однокультурного цикла. При-

мерами являются виноградники или фруктовые сады. Эти типы объектов имущества мо-

гут иметь значительные капитальные инвестиции в посадки, которые представляют

собой амортизируемый актив. См. также лесное хозяйство / лесистые участки.

3.7. Специализированные животноводческие объекты. См. молочные фермы, скотоводче-

ские пастбищные хозяйства.

3.8. Специализированные объекты сельскохозяйственного имущества или объекты сельско-

хозяйственного имущества специального назначения. Объекты сельскохозяйственного

162

имущества, которые, как правило, не приносят урожая, а используются для обработки,

переработки или хранения урожаев после уборки. Эти объекты часто включают неболь-

шой земельный участок, который существенным образом застроен структурными улуч-

шениями (зерновыми элеваторами) и занят оборудованием (подъемными машинами).

Некоторые объекты могут также классифицироваться как объекты специального назна-

чения в силу природы выращиваемой на них продукции. Такими примерами являются

овощеводческие фермы, птицеводческие фермы, фермы, которые производят сертифи-

цированные семена зерновых или выращивают цветы, и конюшни для разведения или

тренировки скаковых лошадей.

Прочие определения:

3.9. Сельскохозяйственная деятельность. Осуществление какой-либо организацией дея-

тельности (и контроля) по биологической трансформации биологических активов для це-

лей их последующей продажи или превращения в сельскохозяйственную продукцию или

дополнительные биологические активы (см. МСФО 41 «Сельское хозяйство», п. 5).

3.10. Биологический актив. Живое существо или растение (см. МСФО 41, п. 5).

3.11. Интегрированная единица. Сельскохозяйственная организация, во владении которой на-

ходятся все или часть операций по производству или продаже на рынке своих продуктов

и/или товаров.

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. К оценке сельскохозяйственного имущества применяются международные стандарты

финансовой отчетности 16 «Основные средства», 40 «Инвестиционное имущество» и 41

«Сельское хозяйство». Организация следует или МСФО 16 или МСФО 40 в зависимости

от пригодности того или иного стандарта в конкретных обстоятельствах. МСФО 16 тре-

бует, чтобы земля учитывалась либо по историческим затратам на ее приобретение за

вычетом любой накопленной амортизации и любых накопленных убытков от обесцене-

ния, либо по переоцененной стоимости. МСФО 40 требует, чтобы земля, которая класси-

фицируется как инвестиционное имущество, учитывалась по ее справедливой стоимости

либо по историческим затратам за вычетом любой накопленной амортизации и любых

накопленных убытков от обесценения. МСФО 41, который не устанавливает каких-либо

новых принципов в отношении земли для целей сельскохозяйственной деятельности,

требует, чтобы биологические активы, которые физически прикреплены к земле (напри-

мер, деревья в лесу и на плантации), учитывались по их справедливой стоимости за выче-

том расчетных затрат в месте продажи отдельно от земли.

4.2. МСФО 41 признает, что, возможно, для биологических активов, прикрепленных к земле,

не найдется отдельного рынка, однако для комбинированных активов, т.е. биологических

активов, собственно земли и улучшений на этой земле в совокупности может существо-

вать активный рынок. Поэтому организация может использовать информацию, касаю-

щуюся комбинированных активов, для определения справедливой стоимости биологиче-

ских активов. Справедливая стоимость собственно земли и улучшений на этой земле

может вычитаться из справедливой стоимости всего комбинированного актива для полу-

чения справедливой стоимости биологических активов (см. МСФО 41, п. 25). МСФО 41

также дает руководство относительно того, как определять справедливую стоимость

биологического актива или сельскохозяйственного продукта, когда для них существует

активный рынок, а также в ситуациях отсутствия активного рынка.

4.3. Активы сельскохозяйственного имущества могут классифицироваться следующим образом:

– земля;

– структурные улучшения;

– установки, машины и оборудование (прикрепленные к земле);

– установки, машины и оборудование (не прикрепленные к земле);

– биологические активы (прикрепленные к земле);

– биологические активы (не прикрепленные к земле).

163

Справедливая стоимость / рыночная стоимость биологических активов — это внесен-

ная, или добавленная, стоимость, которую они придают земле. МСФО 41 требует, чтобы

стоимость биологических активов измерялась в момент первоначального признания и на

каждую дату составления баланса.

4.4. МСФО 16 рекомендует частые переоценки, утверждая, что их проведение каждые три-пять

лет может быть достаточным. МСФО 40 требует проведения ежегодных переоценок.

5.0. Руководство

5.1. Сельскохозяйственные объекты имущества характеризуются различными форма-

ми производства продукции и методами работы. Эти объекты имущества могут

также представлять собой разнообразные сочетания земли, зданий, оборудования и

плантаций культур. Общепринятые принципы оценки (ОППО) могут быть приме-

нены к объектам сельскохозяйственного имущества в той же мере, что и к другим

формам недвижимого имущества.

5.1.1. Оценщик должен обладать компетентностью в оценке разнообразных активов, ко-

торые составляют данный объект имущества (см. Кодекс поведения МСО, раздел 5

«Компетентность»).

5.2. В качестве основополагающей базы оценки должна быть признана рыночная стои-

мость (МСО 1).

5.2.1. Оценщик должен придти к заключению о рыночной стоимости для сельскохозяй-

ственного имущества, гарантируя, что оценка выведена на основе данных из рынка.

5.2.2. Для финансовой отчетности оценщик должен распределить рыночную стоимость в

соответствии с требованиями МСФО. За соответствующим руководством читателю

следует обратиться к МПО 1.

5.3. Там, где используются другие базы оценок, их следует отличать от базы рыночной

стоимости.

5.3.1. При расчете стоимостей, отличных от рыночной стоимости, как иногда требуется

для целей финансовой отчетности, а также составления графиков амортизации или

налоговых целей, оценщик должен гарантировать, что такое отличие будет четко

определено и отмечено.

5.4. Элементы, не являющиеся недвижимостью

5.4.1. Когда проводится оценка сельскохозяйственного имущества, которое может вклю-

чать элементы, не являющиеся недвижимым имуществом, такие как домашний

скот, собранный урожай и оборудование, оценщику нужно понять, когда зерно или

другой товар является недвижимым имуществом, а когда они могут стать движи-

мым имуществом. Например, древесина является частью недвижимого имущества

при выращивании на земле, но становится движимым имуществом после того, как

ее срубят.

5.5. Оценщик должен понимать уникальную природу сельскохозяйственных производ-

ственных факторов, рынков продукции, практики производства и циклов на дан-

ном рынке.

5.5.1. В оценках сельскохозяйственных объектов имущества физический и связанный с ок-

ружающей средой аспекты имущества приобретают особое значение. Сюда входят

такие черты, как климат, типы почвы и их продуктивная способность, наличие или

отсутствие воды для орошения и возможности пастбищ для откорма скота. К внеш-

ним факторам, которые следует принимать во внимание, относятся наличие и адек-

ватность средств, требуемых для обеспечения хранения, переработки и транспорти-

ровки. Относительная важность этих факторов будет меняться в зависимости от типа

сельского хозяйства, для которого это имущество пригодно или используется. Оцен-

щику нужно рассматривать как внутренние, так и внешние факторы при определении

того, какой класс сельскохозяйственного использования в наибольшей степени под-

ходит для данного имущества.

164

5.5.2. В соответствии с определением рыночной стоимости, всегда следует проводить

анализ наиболее эффективного использования, для того чтобы:

1) оправдать целесообразность продолжения текущего сельскохозяйственного ис-

пользования, особенно тогда, когда представляется более приемлемым иное исполь-

зование земли, например, для целей застройки, когда вблизи находится растущее

городское или загородное поселение;

2) определить, следует ли продолжать данное конкретное сельскохозяйственное ис-

пользование.

5.5.3. Там, где оценщик получил конкретное указание не учитывать варианты использо-

вания, отличные от текущего сельскохозяйственного использования, результирую-

щая оценка не обязательно будет показывать рыночную стоимость имущества, и

это обстоятельство следует раскрыть в полной мере.

5.6. Расчет устойчивого дохода должен основываться на характере и динамике урожай-

ности и циклах на данном рынке.

5.6.1. Денежный поток от объектов сельскохозяйственного имущества обусловливается та-

кими факторами, как цикличность производства, характерная для данного имущества,

и внешними циклическими силами, которые наблюдаются на рынке продукции. Оцен-

щик должен разбираться в воздействии этих циклов на денежные потоки. Оценка иму-

щества должна основываться на устойчивой структуре доходов, согласующихся с цик-

лами производства, характерными для региона, в котором находится имущество.

5.7. Оценщик сельскохозяйственного имущества, имеющего различные физические со-

ставляющие или классы сельскохозяйственного использования, должен ясно ука-

зать в отчете, является ли стоимость каждой его составляющей или способа его ис-

пользования либо их стоимостным вкладом как части всего имущества, либо же

стоимостью как отдельной независимо существующей составляющей.

5.7.1. Различные составляющие всего имущества могут иметь стоимость как отдельные

части, которая оказывается больше или меньше их стоимости как части целого.

Оценщику следует выяснить, должна ли каждая составляющая оцениваться в инди-

видуальном порядке или как часть в составе целого имущества.

5.7.2. Объектами сельскохозяйственного имущества, в зависимости от решения организа-

ции или вследствие различающихся природных условий, можно управлять с целью

обеспечения одновременного производства более чем одного класса продукции. При

оценке объектов сельскохозяйственного имущества, на которых в разное время воз-

делываются или убираются культуры более чем одной сельскохозяйственной катего-

рии, стоимость имущества при возделывании культур каждой сельскохозяйственной

категории должна основываться на ее вкладе в полную стоимость имущества, а не

представлять собой индивидуальную стоимость лишь при данном использовании.

5.7.3. Для сельскохозяйственного использования имущества могут потребоваться обшир-

ные строительные улучшения, например хлева, силосные башни, доильные установ-

ки. Хотя такие улучшения и требуются для надлежащей эксплуатации объекта, они

часто являются вторичными по отношению к основному активу в форме земли. Их

стоимость должна основываться на их вкладе в полную стоимость имущества вне за-

висимости от затрат на них или их иной меры.

Как правило, такие улучшения имеют стоимость в использовании, т.е. величину их

вклада в стоимость предприятия/организации. В тех случаях, когда требуется рас-

пределить стоимость между активами, такое распределение не следует понимать как

показатель индивидуальной стоимости улучшений как отдельных активов.

5.8. Требования к отчетам об оценке рассматриваются в Кодексе поведения МСО и в

МСО 3 «Составление отчета об оценке»

6.0. Дата вступления в силу

6.1. Настоящее международное руководство по оценке вступило в силу 31 июля 2007 г.

165

ССО РОО 2-15-2010. Экспертиза [рецензирование]

оценок стоимости

МР 11. Экспертиза [рецензирование] оценок стоимости

(пересмотрено в 2007 г.)

1.0. Введение

1.1. Экспертиза оценки стоимости [Valuation Review] представляет собой проверку рабо-

ты оценщика, проводимую другим оценщиком, выражающим свое беспристрастное

суждение.

1.2. В силу необходимости обеспечения точности, уместности и качества отчетов об оцен-

ке экспертиза оценок стала составной частью профессиональной практики. При экс-

пертизе оценки рассматриваются корректность, непротиворечивость, обоснован-

ность и полнота оценки стоимости.

1.2.1. Экспертиза оценки стоимости может потребовать участия экспертов со специаль-

ными знаниями в области строительства, доходов от имущества, права и налогов

или проблем окружающей среды.

1.2.2. Экспертиза оценки стоимости обеспечивает проверку достоверности и убедитель-

ности представленной оценки с акцентом:

1.2.2.1. на очевидную адекватность и уместность используемых данных и наведен-

ных справок;

1.2.2.2. на уместность применяемых методов и способов;

1.2.2.3. на проверку того, являются ли анализ, мнения и заключения уместными и

обоснованными;

1.2.2.4. на проверку того, является ли представленный отчет в целом соответствую-

щим Общепринятым принципам оценки (ОППО) или превосходит их.

1.3. Экспертизы оценок проводятся по разнообразным поводам, в том числе:

1.3.1. вследствие необходимости проведения процедур комплексного обследования [«дью

дилидженс»], требуемых при составлении финансовой отчетности и управлении акти-

вами;

1.3.2. представление свидетельств экспертов в судебных разбирательствах и аналогичных

ситуациях;

1.3.3. для обоснования деловых решений;

1.3.4. для определения того, соответствует ли отчет нормативным требованиям, когда:

1.3.4.1. оценки используются в процессе ипотечного кредитования, особенно в слу-

чаях ипотек, застрахованных и регулируемых государством;

1.3.4.2. необходимо проверить, соблюдали ли оценщики установленные стандарты и

требования своего государства.

2.0. Сфера применения

2.1. Требования настоящего международного руководства применяются при подготовке и

изложении заключений об экспертизе оценок стоимости.

2.2. Соблюдение настоящего руководства возлагается на любого оценщика, который в рамках

полномочий по надзору и управлению подписывает заключение об экспертизе оценки, т.е.

принимает на себя ответственность за содержание указанного заключения.

3.0. Определения

3.1. Административная экспертиза («экспертиза соблюдения») [Administrative (Compliance)

Review]. Экспертиза оценки, проводимая клиентом или пользователем услуг по оценке в

составе процедур комплексного обследования («дью дилидженс»), когда оценка должна

166

использоваться для целей принятия решений, таких как андеррайтинг, покупка или про-

дажа имущества. Оценщик может при случае проводить административную экспертизу

для оказания помощи клиенту в выполнении этих функций. Административная эксперти-

за также предпринимается для подтверждения того, что оценка соответствует всем тре-

бованиям или нормам, соблюдаемым на конкретных рынках, или превосходит их и как

минимум отвечает Общепринятым принципам оценки (ОППО).

3.2. Кабинетная (настольная) экспертиза [Desk Review]. Экспертиза оценки, ограниченная

анализом данных, представленных в отчете, которые могут и не быть подтверждены не-

зависимо. Обычно проводится с использованием контрольно-проверочного списка. Про-

веряющий эксперт [reviewer] проверяет точность расчетов, обоснованность данных, уме-

стность методологии и соблюдение указаний клиента, требований законодательства и

профессиональных стандартов. См. также полевая экспертиза.

3.3. Полевая экспертиза [Field Review]. Экспертиза оценки, которая включает обследование

внешней части, а иногда и внутренней части оцениваемого объекта имущества и, воз-

можно, обследование сопоставимых объектов имущества для подтверждения данных,

представленных в отчете. Обычно проводится с использованием контрольно-

проверочного списка, который включает пункты, проверяемые при настольной эксперти-

зе, и может также включать подтверждение рыночных данных, исследования по сбору

дополнительных данных и проверку программного обеспечения, использованного при

подготовке отчета. См. также кабинетная (настольная) экспертиза.

3.4. Методическая экспертиза [Technical Review]. Экспертиза оценки, проводимая оцен-

щиком для того, чтобы составить суждение о том, являются ли анализ, мнения и заклю-

чения, изложенные в проверяемом отчете, уместными, обоснованными и приемлемыми.

3.5. Экспертиза оценки [Valuation Review]. Связанное с оценкой задание, которое бывает не-

скольких типов и имеет ряд целей. Основная характеристика, присущая всем экспертизам

оценок, состоит в том, что оценщик выносит свое беспристрастное суждение по резуль-

татам рассмотрения работы другого оценщика. Экспертиза оценки может привести к вы-

ражению согласия с заключением о стоимости, подвергаемым экспертизе, или же ее ре-

зультатом может явиться несогласие с заключением относительно такой стоимости.

Экспертизы оценки обеспечивают проверку достоверности представленной к экспертизе

оценки, а также проверку работы оценщика, который ее выполнил, в том, что касается

знаний, опыта и независимости этого оценщика.

В некоторых государствах экспертиза оценки может также представлять собой обновле-

ние оценки, выполненное оценщиком той же оценочной фирмы, которая провела перво-

начальную оценку.

Оценочные организации во всем мире проводят различие между разными типами экспер-

тиз, например, административные экспертизы (экспертизы соблюдения), методические

экспертизы, настольные экспертизы, полевые экспертизы, экспертизы, призванные

подтвердить, что оценка была проведена в соответствии с профессиональными стандар-

тами (в которых рассматриваются базы оценки, использованные в представленной оцен-

ке), экспертизы, которые собирают общую рыночную информацию для поддержки или

опротестования заключения о стоимости, и экспертизы, которые сопоставляют конкрет-

ные данные в рассматриваемой оценке с сопоставимыми выборочными данными.

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Взаимосвязь между стандартами финансовой отчетности и практикой оценки рассматри-

вается в МПО 1.

5.0. Руководство

5.1. При разработке заключения об экспертизе оценки проверяющий оценщик [Review

Valuer] должен:

167

5.1.1. идентифицировать клиента и предполагаемых пользователей экспертизы

оценки, предполагаемое использование мнений и заключений проверяющего

оценщика и цель задания;

5.1.2. идентифицировать рассматриваемое имущество, дату экспертизы оценки, оцени-

ваемые в представленном на экспертизу отчете имущественные интересы и инте-

ресы собственности, дату составления этого отчета, равно как и (действительную)

дату оценки, и оценщика (оценщиков), которые составили представленный к экс-

пертизе отчет;

5.1.3. определить пределы экспертизы, которую предстоит выполнить;

5.1.4. идентифицировать все допущения и ограничительные условия в экспертизе

оценки;

5.1.5. в пределах объема работы по экспертизе разработать заключение о полноте пред-

ставленного к экспертизе отчета;

5.1.6. разработать заключение о наблюдаемой адекватности и уместности данных и

любых корректировок к ним;

5.1.7. разработать заключение об уместности используемых методов и способов и

изложить причины для согласия или любого несогласия с представленным от-

четом;

5.1.8. разработать заключение относительно того, являются ли анализ, мнения и за-

ключения в рассматриваемом отчете уместными, обоснованными и приемле-

мыми.

5.2. При изложении результатов экспертизы проверяющий оценщик должен:

5.2.1. указать наименование клиента и предполагаемых пользователей; предпола-

гаемое использование результатов задания по экспертизе и цель задания;

5.2.2. привести информацию, которая должна быть идентифицирована в соответст-

вии с пп. 5.1.1–5.1.4 (выше);

5.2.3. заявить о характере, масштабах и подробностях предпринятого процесса экс-

пертизы;

5.2.4. сформулировать мнения, причины и заключения, требуемые в пп. 5.1.5–5.1.8

(выше);

5.2.5. указать, учтена ли вся известная относящаяся к делу информация;

5.2.6. включить в отчет об экспертизе подписанное заявление о соответствии.

5.3. Проверяющий оценщик должен рассматривать не события, затронувшие имущест-

во или рынок и последовавшие за датой оценки, а лишь ту информацию, которую

можно было легко получить на рынке во время проведения оценки.

5.4. Проверяющий оценщик должен полностью объяснить причины своего согласия

или несогласия с выводами отчета об оценке.

5.4.1. Там, где проверяющий оценщик согласен с выводами отчета об оценке, следует

полностью объяснить и раскрыть причины такого согласия.

5.4.2. Там, где проверяющий оценщик не согласен с выводами отчета об оценке, следует

полностью объяснить и раскрыть причины такого несогласия.

5.4.3. В тех случаях, когда проверяющий оценщик не обладает всеми фактами и инфор-

мацией, на которые опирался оценщик, проводивший саму оценку, проверяющий

оценщик должен раскрыть ограничения своих выводов.

5.5. В случаях, когда объем предпринятой работы достаточен для того, чтобы считаться но-

вой оценкой, такая оценка должна соответствовать требованиям Международных стан-

дартов оценки и Кодекса поведения МСО.

6.0. Дата вступления в силу

6.1. Настоящее международное руководство по оценке вступило в силу 31 июля 2007 г.

168

ССО РОО 2-16-2010. Оценка стоимости связанного

с торговлей имущества

МР 12. Оценка стоимости связанного с торговлей имущества

(пересмотрено в 2007 г.)

1.0. Введение

1.1. Связанное с торговлей имущество (СТИ) представляет собой обособленное имущество,

такое как гостиницы, автозаправочные станции и рестораны, которое обычно переходит

на рынке от одного владельца к другому без приостановки своей деятельности. Такие ак-

тивы обычно включают не только землю и строения, но также принадлежности и обору-

дование (мебель, элементы интерьера, оборудование) и некоторые компоненты бизнеса,

состоящие из нематериальных активов, в том числе передаваемый гудвилл.

1.2. Настоящее руководство содержит указания по оценке объектов СТИ как функциони-

рующих активов, а также указания по распределению стоимости объектов СТИ между их

основными компонентами. Определение стоимости составляющих компонентов СТИ

обычно необходимо для целей начисления амортизации и целей налогообложения. На-

стоящее руководство должно изучаться в совокупности с теми руководствами, которые

перечисляются в п. 2.1.

1.3. Некоторые представления об оценке бизнесов, не входящих в категорию СТИ (см. МР 6

«Оценка стоимости бизнеса»), могут быть отличными от тех, которые применяются в оценке

связанного с торговлей имущества (см. также пп. 5.6 и 5.7.2 настоящего руководства).

2.0. Сфера применения

2.1. Настоящее руководство посвящено оценке СТИ. Более детальные сведения о примене-

нии принципов оценки можно почерпнуть из следующих руководств МСО:

2.1.1. МР 1 «Оценка стоимости недвижимого имущества»;

2.1.2. МР 3 «Оценка стоимости установок, машин и оборудования»;

2.1.3. МР 4 «Оценка стоимости нематериальных активов»;

2.1.4. МР 5 «Оценка стоимости движимого имущества»;

2.1.5. МР 6 «Оценка стоимости бизнеса»;

2.1.6. МР 9 «Анализ дисконтированного денежного потока для целей рыночных оценок и

инвестиционных анализов».

3.0. Определения

3.1. Капитализация. Обращение чистого дохода или серии чистых поступлений за некото-

рый период, как фактических, так и ожидаемых, в эквивалентную капитальную стои-

мость по состоянию на заданную дату.

3.2. Дисконтированный денежный поток. Методика финансового моделирования, основы-

вающаяся на явных допущениях, касающихся будущих денежных потоков, связанных с

имуществом или бизнесом. Наиболее распространенными примерами применения анали-

за ДДП являются определение внутренней ставки отдачи (ВСО — IRR) и чистой приве-

денной стоимости (ЧПС — NPV).

3.3. Гудвилл

3.3.1. Будущие экономические выгоды, возникающие за счет активов, которые невоз-

можно идентифицировать в индивидуальном порядке и признать по отдельности.

(МСФО (IFRS) 3, приложение A)

3.3.2. Персональный гудвилл [гудвилл, не поддающийся передаче]. Величина прибыли

сверх рыночных ожиданий, которая исчезнет при продаже связанного с торговлей

имущества, рассматриваемая во взаимосвязи с теми финансовыми факторами, кото-

рые конкретно относятся к нынешнему оператору, эксплуатирующему бизнес, на-

169

пример особенностями налогообложения, амортизационной политикой, издержками

привлечения займов и инвестированным в бизнес капиталом.

3.3.3. Передаваемый гудвилл. Такой нематериальный актив, который возникает благодаря

особому названию имущества, репутации бизнеса, лояльности его клиентов, место-

расположению, продуктам и аналогичным факторам, приносящим экономические вы-

годы. Этот актив присущ связанному с торговлей имуществу и будет передан новому

владельцу в результате продажи такого имущества.

3.4. Достаточно эффективный управляющий, или менеджмент средней квалификации. Ры-

ночная концепция, в соответствии с которой потенциальный покупатель, а следовательно,

и сам оценщик, определяют устойчивый уровень торговли и будущей прибыльности, кото-

рых может достичь эффективно действующий квалифицированный управляющий бизнеса,

осуществляемого на базе оцениваемого имущества. Эта концепция опирается на торговый

потенциал, а не на фактический уровень торговли, характерный для существующего вла-

дельца, поэтому какой-либо персональный гудвилл исключается из рассмотрения.

3.5 Связанное с торговлей имущество. Некоторые классы недвижимого имущества, которые

предназначены для ведения бизнеса определенного типа и которые обычно покупаются и

продаются на рынке с учетом их торгового потенциала.

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. В соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО) объ-

екты СТИ, также как и другие категории недвижимого имущества, могут отражаться в

балансе организации как по затратам на их создание/приобретение (историческим затра-

там), так и по справедливой стоимости (см. МПО 1). В некоторых случаях для целей на-

числения амортизации, возможно, потребуется распределить стоимость всего объекта

СТИ между его различными компонентами.

5.0. Руководство

5.1. Настоящее руководство содержит описание категории имущества, обозначаемой как

СТИ, и разъясняет процесс оценки объектов СТИ в соответствии с требованиями

МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки».

5.2. При проведении оценки объектов СТИ оценщик может также найти относящиеся к

делу рекомендации в тех шести руководствах, которые указаны в п. 2.1. Если ре-

зультаты оценки будут включаться в финансовую отчетность, оценщику следует

обратиться к МПО 1 «Оценка для целей подготовки финансовой отчетности».

5.3. Объекты СТИ считаются отдельными торговыми предприятиями и обычно оце-

ниваются на основании их возможной прибыли до вычета процентов, налогов и

амортизации материальных и нематериальных активов [EBITDA], скорректиро-

ванной таким образом, чтобы отразить характер торговли достаточно эффектив-

ного управляющего, с использованием метода ДДП или путем применения ставки

капитализации к такому значению EBITDA.

5.4. Оценки объектов СТИ обычно основаны на допущении о том, что их функциониро-

вание будет осуществляться под руководством достаточно эффективного управ-

ляющего, который при этом будет пользоваться существующими лицензиями, то-

варными запасами, приспособлениями, принадлежностями и оборудованием, с

учетом адекватного уровня чистого оборотного капитала. Стоимость рассматри-

ваемого имущества, в том числе и передаваемый гудвилл, определяется исходя из

расчетного устойчивого уровня торговли. Если требуется, чтобы оценка проводи-

лась на базе какого-либо иного допущения, оценщик должен сформулировать такое

допущение в явном виде, раскрыв его в отчете об оценке. Несмотря на то, что фак-

тически наблюдаемый уровень торговли может явиться отправной точкой при оп-

ределении адекватного устойчивого уровня торговли, следует вводить корректи-

ровки для того, чтобы исключить эффект нехарактерных доходов и расходов,

170

основываясь на предположении, что торговля осуществляется достаточно эффек-

тивным управляющим.

5.5. Прибыль, полученная сверх рыночных ожиданий, которую можно отнести на счет

менеджера, в расчет не включается. С целью установления общей базы для сравне-

ния различных объектов имущества при разных менеджерах не следует принимать

во внимание особый налоговый статус менеджера, его амортизационную политику,

издержки привлечения заемных средств и инвестированный в бизнес капитал.

5.6. Хотя в целом применимые концепции и способы оценки схожи с теми, которые

часто используются при оценках крупномасштабного бизнеса, тем не менее, в той

мере, в какой оценка объекта СТИ обычно не учитывает факторы налогообложе-

ния, амортизации, издержек привлечения заемного капитала и инвестированный в

бизнес капитал

, эта оценка основывается на входных переменных, отличающихся

от тех, которые применяются в оценках крупного бизнеса.

5.7. При проведении оценки для целей финансовой отчетности, для целей налогообло-

жения имущества или, если необходимо, для целей имущественного кредитования

может потребоваться, чтобы заключение об оценке приводилось поэлементно, с тем,

чтобы отразить различные компоненты активов, составляющие объект СТИ.

5.7.1. Этими компонентами в объектах СТИ обычно являются:

5.7.1.1. земля;

5.7.1.2. строение(я);

5.7.1.3. принадлежности и отделка (мебель, принадлежности и оборудование), в

т.ч. программное обеспечение;

5.7.1.4. товарно-материальные запасы, которые могут как включаться, так и

не включатся (это следует раскрыть в отчете);

5.7.1.5. нематериальные активы, в том числе передаваемый гудвилл;

5.7.1.6. любые лицензии и разрешения, необходимые для торговли.

5.7.2. Такие элементы, как (чистый) оборотный капитал и долг, должны учиты-

ваться при оценке собственного капитала бизнеса (организации), однако в

оценках СТИ собственный капитал не оценивается, хотя объекты СТИ и могут

являться составной частью бизнеса (организации).

5.7.3. Определение индивидуальных стоимостей отдельных компонентов объекта

СТИ осуществляется путем распределения общей стоимости объекта, за ис-

ключением тех случаев, когда наличие прямых рыночных свидетельств об од-

ном или нескольких компонентах позволяет определить стоимость этих ком-

понентов, не прибегая к процедуре распределения общей стоимости объекта

СТИ между этими компонентами.

5.8. Объекты СТИ в силу своей природы обычно являются специальными активами, предна-

значенными для определенного использования. Изменение рыночных условий в рам-

ках всей отрасли или вследствие конкуренции на местном рынке либо иных при-

чин может оказать существенное влияние на их стоимость.

5.9. Необходимо проводить различие между стоимостью связанного с торговлей имуще-

ства как актива и стоимостью прав собственности на сам бизнес. Чтобы приниматься

за оценку объектов СТИ, оценщик должен обладать достаточными знаниями о кон-

кретной рыночной нише, что позволит ему судить о торговом потенциале имущест-

ва, который может быть достигнут под управлением достаточно эффективного

управляющего, а также знаниями, необходимыми для определения стоимости от-

дельных компонентов объектов СТИ.

6.0. Дата вступления в силу

6.1. Настоящее международное руководство по оценке вступило в силу 31 июля 2007 г.

В связи с тем, что оценка объектов СТИ проводится на базе показателя EBITDA («прибыли до вычета процентов,

налогов, амортизации материальных и нематериальных активов»).