Стандарты оценки Российского общества оценщиков (РОО)

Подождите немного. Документ загружается.

101

Иерархия имущественных прав

Оценщик должен идентифицировать имущественный интерес, подлежащий оценке, а

также все имеющие отношение к делу права и ограничения.

3.0. Определения

3.1. Термины, являющиеся базовыми для определения и оценки стоимости правовых

интересов:

3.1.1. Интерес фригольда. Безусловное право собственности, представляющее собой бес-

срочное право собственности на землю.

3.1.2. Фригольд, ограниченный интересом(ами) аренды, имеет то же значение, что и ин-

терес безусловного права собственности ограниченного арендой, представляющий

собой интерес собственности арендодателя, имеющего в собственности недвижи-

мость, сданную в аренду другим лицам.

3.1.3. Аренда земли. Обычно долгосрочная аренда земельного участка, при которой арен-

датору предоставляется право осуществлять улучшения на этом участке или за-

стройку на нем и пользоваться указанными выгодами на протяжении срока аренды.

3.1.4. Головная аренда или главная аренда. Аренда, в которой арендатором является одна

организация, намеревающаяся выступать в качестве арендодателя при последую-

щих сдачах в аренду субарендаторам, которые будут съемщиками арендуемых по-

мещений.

3.1.5. Интерес головного лизгольда имеет то же значение, что и интерес промежуточно-

го арендодателя — держателя головной или главной аренды.

3.1.6. Аренда: договорное соглашение, по которому права пользования и владения пере-

даются от титульного собственника имущества (именуемого землевладельцем или

арендодателем) в обмен на обещание другого лица (именуемого съемщиком или

102

арендатором) выплачивать арендную плату, как это предписано в договоре аренды.

На практике права и обязанности сторон могут быть сложными и зависеть от кон-

кретных условий их договоров.

3.1.7. Интерес аренды: также известен под названием интереса арендатора, интереса

съемщика или вещного права арендатора. Интерес собственности, создаваемый

условиями договора аренды, а не лежащими в основе правами собственности на

недвижимость. Интерес аренды зависит от условий конкретного договора аренды,

прекращает существовать после конкретно указанного времени и может подразде-

ляться или переходить в субаренду другим сторонам.

3.1.8. Интерес арендодателя: интерес, которым обладает арендодатель при любом из об-

стоятельств, изложенных в п. 3.1.2, 3.1.4 или 3.1.5 ниже.

3.1.9. Стоимость слияния или стоимость объединенных интересов. Дополнительная

стоимость (если таковая имеется), создаваемая за счет объединения двух или боль-

шего числа интересов в имуществе, сверх суммы стоимостей этих интересов, рас-

сматриваемых по отдельности.

3.1.10. Типы арендной платы

3.1.10.1. Рыночная арендная плата: расчетная денежная сумма, за которую имуще-

ство или пространство в пределах объекта имущества было бы сдано в аренду

на дату оценки в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях

между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором

после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы

будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

В тех случаях, когда указывается размер рыночной арендной платы, следует

также приводить «надлежащие условия» аренды, которые отражает эта

арендная плата.

Договорная арендная плата или фактическая (переходящая) арендная плата:

арендная плата, определенная в конкретном соглашении об аренде;хотя данная

контрактная арендная плата может быть равной рыночной арендной плате,

на практике они могут существенно различаться, особенно для более «ста-

рых» договоров аренды с фиксированными условиями относительно разме-

ра платы.

3.1.10.2. Арендная плата от оборота или арендная плата с участием: любая форма

соглашения об арендной плате, при которой арендодатель получает некото-

рую форму арендной платы, основанной на доходах арендатора. Примером

арендной платы от оборота является арендная плата на основе процента.

3.1.11. Продажа с возвратной арендой: одновременная продажа недвижимости и сдача

ее в аренду продавцу. Покупатель становится арендодателем или домовладельцем,

а продавец — арендатором или съемщиком. Так как возможны уникальные об-

стоятельства или отношения между сторонами, сделки по продаже с возвратной

арендой могут как основываться, так и не быть основанными на характерных ры-

ночных условиях.

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Согласно МСФО, арендуемое имущество учитывается по правилам, отличным от правил

учета основных средств, находящихся в полной собственности. Требования к оценке

арендуемого имущества собраны в МПО 1 и Дополнении А к нему.

5.0. Руководство

5.1. Интересы аренды оцениваются на тех же самых принципах, что и фригольды, од-

нако с признанием различий, создаваемых договором аренды, обременяющим инте-

рес фригольда, которые могут привести к неликвидности или ограниченности этого

интереса.

103

5.2. В частности, интересы аренды часто подчиняются дополнительным ограничитель-

ным условиям и ограничениям, относящимся к их отчуждению.

5.3. Фригольды, обремененные интересами операционной аренды, для целей бухгалтер-

ского учета считаются объектами инвестиционного имущества и в качестве тако-

вых оцениваются на базе рыночной стоимости. Интересы головной аренды также

обычно оцениваются на базе рыночной стоимости.

5.4. В некоторых государствах арендатор может иметь установленное законом право

приобрести интерес арендодателя, обычно фригольд, либо абсолютное или условное

право на возобновление аренды на длительный срок. Оценщик в отчете об оценке

должен привлечь внимание к существованию устанавливаемых законом прав и

указать, принимались ли они во внимание.

5.5. Принципиальное значение для оценки имеет различие между физическим объектом

и юридическим интересом в нем. Например, договор аренды может указывать на то, что

арендатор не имеет права продажи или отчуждения своего интереса аренды, что приводит

к тому, что на протяжении срока аренды этот интерес оказывается нереализуемым. Таким

образом, стоимость этого интереса для арендатора будет складываться исключительно из

его прав на использование и занятие. Хотя стоимость интереса аренды и может быть

выражена в денежных единицах, такая стоимость не будет являться рыночной стои-

мостью, поскольку сам интерес на рынке не может быть продан. Однако интерес

арендодателя (фригольд, обремененный арендой) обладает рыночной стоимостью,

основанной на стоимости арендного дохода, поступающего на протяжении срока

аренды, и любой остаточной стоимости на момент окончания срока аренды.

5.6. Каждый правовой интерес в имуществе должен оцениваться как отдельный объект

и не рассматриваться в слиянии с другим интересом. На любой расчет стоимости

слияния или стоимости объединенных интересов следует ссылаться лишь как на допол-

нительную рекомендацию, и его можно представлять только в качестве оценки, основан-

ной на специфических допущениях, и там, где отчет об оценке содержит надлежащие

оговорки.

5.7. Обременительные дополнительные ограничения договора аренды могут отрица-

тельно сказаться на рыночной стоимости интереса аренды. Оценщик в отчете дол-

жен привлечь внимание к существованию таких обстоятельств. Наиболее часто воз-

никновение этих неблагоприятных эффектов связано с ограничениями передаваемых

прав или права сдачи в субаренду.

5.8. Отношения аренды между аффилированными компаниями

5.8.1. Там, где имущество подчиняется соглашению о сдаче в аренду или в наем меж-

ду двумя компаниями в составе одной и той же группы, будет приемлемым

принять к оценке такое соглашение при условии, что в отчете об оценке сооб-

щается о взаимоотношениях сторон и что это соглашение заключено без при-

нуждения в соответствии с обычной коммерческой практикой. Когда подобная

оценка проводится для целей финансовой отчетности, является приемлемым усло-

вие, что в отчете будет отражена оценка арендных соглашений между аффилиро-

ванными лицами при условии, что оценка охватывает лишь интересы одной из сто-

рон. Однако если проводится оценка арендных прав всей группы в рамках

включения результатов в ее консолидированную отчетность, наличие аренды между

аффилированными членами учитывать не следует (МСФО 40, п. B21).

5.9. Изменения в арендованном имуществе

5.9.1. При оценке любого имущественного интереса, взятого в аренду, является

важным, чтобы оценщики установили, вносил ли арендатор в имущество ка-

кие-либо изменения или модификации. Если таковые были им осуществле-

ны, то необходимо ответить на следующие вопросы:

а) соблюдал ли арендатор какие-либо условия или ограничения договора

аренды, касающиеся проведения изменений?

104

б) какое влияние оказывают законодательные требования государства на

права сторон в отношении проведенных изменений?

в) являются ли изменения обязательными или добровольными? (см. ниже)

г) накладывается ли на арендодателя какое-либо обязательство компенсиро-

вать арендатору его затраты или стоимость проведенных работ, а на аренда-

тора — устранить осуществленные изменения в конце срока аренды?

5.9.2. Изменения в арендованном имуществе подразделяются на две основные ка-

тегории:

а) Обязательные изменения. Необходимость в проведении таких изменений

возникает, когда имущество сдается в аренду в базовом состоянии или его

строительство было завершено без проведения внутренней отделки, что дела-

ет его непригодным для занятия без проведения арендатором дальнейших ра-

бот по его строительству или обустройству. Арендное соглашение может нало-

жить на арендатора условие, чтобы такая работа была проведена арендатором в

конкретные сроки.

б) Добровольные изменения. Обычно они характерны для тех случаев, когда

имущество сдается в аренду в завершенном состоянии и готово для занятия,

но арендатор решает провести дополнительные работы для того, чтобы

улучшить или максимально приспособить имущество к своим индивидуаль-

ным потребностям. Хотя такой арендатор и может посчитать проведенные рабо-

ты изменениями, рынок в целом может не разделить эту точку зрения.

5.9.3. Обязательные изменения обычно благоприятно сказываются на рыночной

арендной плате. Добровольные изменения в зависимости от их природы и

степени специализации могут оказывать благоприятное, нейтральное или не-

гативное влияние на размер рыночной арендной платы. Степень, в которой их

влияние на рыночную арендную плату отразится на стоимости как интереса арен-

додателя, так и интереса арендатора, будет зависеть от ответов на вопросы в

п. 5.9.1.

5.10. Отрицательные рыночные стоимости

5.10.1. Там, где интересы аренды являются обязательствами для предприятия, они

могут обладать отрицательной рыночной стоимостью.

5.11. Общее

В силу относительной сложности оценок интересов аренды важно, чтобы клиент

или юридический консультант клиента представили оценщику либо копии всех до-

говоров аренды, либо для объекта имущества, имеющего нескольких съемщиков, —

типичные выборочные договоры аренды вместе со сводкой условий по другим до-

говорам аренды.

6.0. Дата вступления в силу

6.1. Настоящее международное руководство по оценке вступило в силу 31 июля 2007 г.

105

ССО РОО 2-07-2010. Оценка стоимости установок,

машин и оборудования

МР 3. Оценка стоимости установок, машин и оборудования

(пересмотрено в 2007 г.)

1.0. Введение

1.1. Установки, [машины] и оборудование [УМО]

в совокупности составляют общий класс

активов материального (осязаемого) имущества. Международное применение оценки 1

(МПО 1) посвящено требованиям к оценке для целей финансовой отчетности. Данное ру-

ководство содержит дополнительную информацию для применения Международных стан-

дартов оценки к активам УМО.

1.2. Активы УМО обладают особыми характеристиками, которые отличают их от большин-

ства типов недвижимого имущества и влияют на подход к их оценке и к составлению от-

четов об их стоимости. УМО обычно допускают возможность своего перемещения и час-

то амортизируются по более «ускоренной» ставке, чем недвижимое имущество. Часто

стоимость объекта УМО будет значительно отличаться в зависимости от того, оценивает-

ся ли данный объект УМО в сочетании с другими активами в пределах производственной

единицы, или же как отдельный объект для обмена; и когда он может рассматриваться

либо «укорененным на месте» (in-situ [в реальных условиях]), либо в связи с его переме-

щением.

2.0. Сфера применения

2.1. В центре внимания настоящего руководства находится применение описанных в МСО

подходов, принципов и баз к оценке стоимости УМО. К оценке стоимости УМО могут

иметь отношение также следующие руководства:

МР 4 «Оценка стоимости нематериальных активов»;

МР 5 «Оценка стоимости движимого имущества»;

МР 6 «Оценка стоимости бизнеса»;

МР 7 «Оценка стоимости при наличии опасных и токсичных веществ»;

МР 8 «Затратный подход для целей финансовой отчетности (АЗЗ)».

2.2. Настоящее руководство применяется к оценке активов УМО обоих секторов: как частно-

го, так и государственного.

3.0. Определения

Определения МСО

3.1. Справедливая стоимость. Денежная сумма, за которую может быть обменен актив в

коммерческой сделке между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами.

Для того «класса активов», который рассматривается в МР 3, в русском переводе применена аббревиатура УМО (уста-

новки, машины и оборудование). Хотя публикуемый русский текст является аутентичным по отношению к англоязычному

оригиналу, но в отношении «категорий», включенных в этот «класс активов», при переводе неизбежно возникала путаница,

связанная с некоторыми устойчивыми словосочетаниями, принятыми в англоязычном бухгалтерском учете. В окончательном

английском тексте путаница в количестве «категорий» (то ли две, то ли три) устранена, но все же сохранилась неясность с вво-

димыми «категориями». Прежде всего, основной англоязычный термин, приведенный в п. 3.3: Property, Plant and Equipment

(обычно применяется аббревиатура PP&E), которому в российском бухгалтерском учете соответствует термин основные сред-

ства (раньше — основные фонды), является условностью (идиомой). Но в данном английском тексте дается разделение этой

«условности» на две, вторая из которых по названию состоит также из двух составляющих, но в перечне «категорий» дополни-

тельно появляется третья. Таким образом, от Property (подразумевается «недвижимое имущество»), отделяется Plant and

Equipment как словесное целое, которое именно так повторяется по всему тексту (везде, где в русском переводе поставлено

УМО). А в п. 3.1 даются определения для трех категорий, составляющих Plant and Equipment (УМО), а именно: установки

[Plant], машины [Machinery], оборудование [Equipment]. И хотя по-русски применяется словосочетание «машины и оборудова-

ние», при этом теряется особый смысл «категории» установки, поэтому в данном МР принято «трехкатегорийное» понимание

УМО, что позволяет охватить наиболее широкое содержание этого понятия.

106

3.2. Рыночная стоимость. Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен иму-

щества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным про-

давцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга,

при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо

и без принуждения.

3.3. Установки, [машины] и оборудование (УМО) [Plant and Equipment]. Материальные активы,

отличные от недвижимости, которые:

а) используются организацией в производственном процессе или для осуществления по-

ставок товаров или услуг, для передачи в аренду другим лицам или в административных

целях; а также

b) предполагаются к использованию на протяжении длительного периода времени.

Категориями УМО являются:

– установки [plant]. Активы, которые составляют неделимое целое с другими активами и

могут включать в себя специализированные здания, машины и оборудование.

– машины [machinery]. Отдельные машины [machines] или группы машин. Машина — это

аппарат, который используется для осуществления конкретного процесса, связанного с

деятельностью организации.

– оборудование [equipment]. Другие активы, которые предприятие или организация ис-

пользует в процессе своей деятельности.

Определения МСФО

3.4. Финансовая аренда. Аренда, при которой, по существу, передаются в основном все риски и

вознаграждения, связанные с собственностью на актив. Титул (право) собственности в ко-

нечном счете может как передаваться, так и не передаваться (МСФО 17, п. 4).

3.5. Операционная аренда. Аренда, отличная от финансовой аренды (МСФО 17, п. 4).

3.6. Основные средства [Property, Plant and Equipment]. Материальные объекты, которые:

а) держат для использования в производстве или поставках товаров или услуг, для сдачи

в аренду другим, либо для административных целей; и

б) рассчитывают использовать в течение более чем одного (отчетного) периода

(МСФО 16, п. 6).

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Согласно Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО), основные средства

могут включаться в баланс организации либо по затратам за вычетом амортизации и убыт-

ков от обесценения, либо по справедливой стоимости на дату переоценки за вычетом амор-

тизации и убытков от обесценения (МСФО 16, пп. 29–31). Справедливая стоимость объектов

основных средств обычно представляет собой их рыночную стоимость, определенную по ре-

зультатам оценки [determined by appraisal] (МСФО 16, п. 32). УМО вместе с другими вне-

оборотными активами, могут подпадать под действие и других МСФО, в том числе МСФО 2

«Запасы»; МСФО 17 «Аренда»; МСФО 36 «Обесценение активов»; МСФО 3 «Объединение

бизнесов» и МСФО 5 «Внеоборотные активы, удерживаемые для продажи, и прекращенные

операции».

4.2. Международное применение оценки МПО 1 «Оценка стоимости для целей финансовой

отчетности» содержит требования к оценке и к отчету об оценке в соответствии с различ-

ными стандартами МСФО, указанными выше.

4.3. Международные стандарты финансовой отчетности государственного сектора

(МСФОГС) требуют, чтобы после первоначального признания объекты основных средств

учитывались либо по затратам за вычетом любой накопленной амортизации и любых накоп-

ленных убытков от обесценения, либо по переоцененной сумме, представляющей собой

справедливую стоимость на дату переоценки за вычетом любой последующей накопленной

амортизации и последующих накопленных убытков от обесценения (МСФОГС 17, пп. 43 и

44). Стандарт МСФОГС 21 «Обесценение активов, не генерирующих денежные потоки»

также может иметь отношение к объектам УМО, равно как и к другим внеоборотным ак-

107

тивам. Требования к оценке и составлению отчетов об оценке в соответствии с МСФОГС

устанавливаются в МПО 3 «Оценка активов государственного сектора в целях финансо-

вой отчетности».

4.4. Подход к оценке и допущения, применяемые к оценке объектов УМО для включения в

финансовую отчетность, могут сильно отличаться от допущений оценок, подходящих

для другой цели. Следует провести четкое различие, особенно если в том же самом до-

кументе (отчете) приводятся стоимости для различных целей. Для разных стандартов

МСФО и МСФОГС могут быть пригодны разные допущения об оценке, и поэтому важ-

но, чтобы перед началом работы оценщик ознакомился с основными требованиями

применимого стандарта, относящегося к этому, а также заранее обсудил и согласовал с

клиентом надлежащие допущения.

5.0. Руководство

5.1. Оценки стоимости УМО можно проводить, используя любой из следующих подхо-

дов:

5.1.1. подход на основе сравнения продаж;

5.1.2. затратный подход (амортизированные затраты замещения — см. МР 8);

5.1.3. подход на основе капитализации дохода.

5.2. Для многих целей, в том числе для соответствия требованиям МСФО, наиболее

подходящей базой стоимости является рыночная стоимость. Однако рыночная

стоимость просто подразумевает, что имеет место обмен на коммерческой основе

между хорошо осведомленными и заинтересованными сторо

нами; она ничего не говорит о том, как конкретный актив следует представлять для

продажи, или о каких-либо иных специфических обстоятельствах, которые могли

бы оказать фундаментальное влияние на оценку. Поэтому, предпринимая оценку

стоимости УМО, оценщик должен установить и сформулировать дополнительные

предположения, которые уместны — с учетом характера актива и цели оценки. К

таким допущениям могут относиться состояние бизнеса, в котором в настоящее

время используются данные УМО, или пределы, в которых отдельные объекты аг-

регируются с другими активами. Примеры допущений, которые могут быть умест-

ными при различных обстоятельствах или для разных целей оценки, включают:

5.2.1. то, что УМО оцениваются как целое «на месте» (в реальных условиях) и как

часть бизнеса, рассматриваемого как «действующее предприятие»;

5.2.2. то, что УМО оцениваются «на месте» (в реальных условиях), но в предполо-

жении, что бизнес закрывается; или

5.2.3. то, что УМО оцениваются как отдельные объекты для их перемещения с

нынешнего местоположения.

Для активов государственного сектора предположение, эквивалентное продолжаю-

щемуся как «действующее предприятие» бизнесу, означает, что активы государст-

венного сектора продолжают использоваться для предоставления соответствующего

общественного блага [товара] или обслуживания.

5.3. Приведенный выше список допущений не является исчерпывающим. Из-за раз-

личной природы и транспортабельности большинства УМО рыночная стоимость

потребует надлежащих ограничивающих оговорок (допущений) для описания со-

стояния и обстоятельств, в соответствии с которыми актив предлагается на рын-

ке. Эти допущения следует обсудить с клиентом и включить в отчет. Часто может

быть уместным представить в отчете более чем один набор допущений — например,

для того чтобы проиллюстрировать влияние закрытия бизнеса или прекращения опера-

ций на рыночную стоимость активов, являющихся УМО, в тех случаях, когда перспек-

тивы закрытия или прекращения деятельности все еще не определены.

5.4. Другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость УМО, включают:

108

5.4.1. затраты на монтаж и на ввод в действие в тех случаях, когда УМО оценива-

ются «на месте»;

5.4.2. в тех случаях, когда они оцениваются для перемещения, — любую поправку,

вносимую для учета затрат на прекращение эксплуатации, удаление и воз-

можное восстановление [reinstatement] после удаления, а также указание на

то, какая из сторон должна нести эти затраты. В некоторых случаях эти за-

траты могут быть существенными, а потому оценщик должен достичь согла-

шения с клиентом о том, как они должны отражаться, и о том, какое специ-

фическое предположение (какие специфические предположения) следует

принять.

5.5. Такие факторы, как ограниченность источников сырья, ограниченный срок

службы зданий или ограниченный срок владения землей и зданиями, в которых

размещаются установки, и законодательные ограничения либо законодательство об

охране окружающей среды, также могут оказывать значительное воздействие на

стоимость УМО. Оценщику нужно будет учитывать эти факторы, при этом должны

быть сделаны любые необходимые допущения.

5.6. В любой обмен интереса в недвижимости [real estate interest] обычно включаются

некоторые УМО, связанные со снабжением или обеспечением обслуживания здания.

К примерам относятся установки для снабжения электроэнергией, газом, отопительные,

охлаждающие или вентиляционные установки, а также лифты. Хотя стоимость этих объ-

ектов обычно отражается в стоимости интереса в недвижимости, для определенных це-

лей, таких как учет амортизации, может возникнуть необходимость оценивать эти

объекты по отдельности. В таких случаях оценщик должен ясно указать, что раз-

дельная оценка и трактовка этих объектов окажут влияние на стоимость интереса в

недвижимости. Если проведением оценок стоимости активов, представляющих со-

бой недвижимость, и активов, относящихся к УМО, в одном и том же месте, зани-

маются разные оценщики, то необходимо наладить тщательную связь и взаимодей-

ствие, для того чтобы избежать упущений или двойного счета.

5.7. Нематериальные активы выходят за пределы границ определения [дефиниции]

УМО. Тем не менее, нематериальные активы могут повлиять на стоимость УМО

(например, стоимость графопостроителей или штампов часто бывает неразрывно связана

с соответствующими правами интеллектуальной собственности). В таких случаях

оценщик до сообщения результата оценки должен установить, какие предположе-

ния о наличии доступа к таким нематериальным активам окажутся уместны. При-

мерами нематериальных активов, которые могут воздействовать на стоимость УМО (в

зависимости от того, включаются ли они в передачу имущества или нет), являются: сис-

темное программное обеспечение, технические данные, производственные документы и

патенты.

5.8. Иногда объекты УМО могут подчиняться соглашениям о финансировании, та-

ким как финансовая аренда. Это обстоятельство означает, что такие объекты не мо-

гут быть проданы без оплаты кредитору или арендодателю любого непогашенного

остатка, связанного с таким соглашением. Такой платеж может быть больше или

меньше необремененной стоимости объекта. Объекты УМО, подчиняющиеся таким

соглашениям, должны идентифицироваться отдельно от необремененных активов,

и их стоимость должна сообщаться раздельно. Объекты, которые подчиняются до-

говорам операционной аренды или в других отношениях являются имуществом

третьих сторон, обычно исключаются, поскольку выгоды от собственности [benefits

of ownership]

арендатору не передаются. (Руководство по договорам финансовой и

операционной аренды включено в Дополнение А к МПО 1.)

Совокупность используемых в данном МР понятий «имущества» [property] и «собственности» [ownership] (например,

«собственности на актив» [ownership of an asset]) — как указано в разделе «ОППО» МСО 2007 — дополняется не

используемыми пока в широкой российской практике специфическими понятиями «интереса в недвижимости» [real estate

109

5.9. Рыночная стоимость не подразумевает какого-либо конкретного метода продажи, как,

например, в рамках частного соглашения, тендера, аукциона и т.п. Понятийные прин-

ципы МСО 1 ясно указывают, что рыночная стоимость подразумевает продажу после

надлежащего маркетинга и наиболее подходящим способом. В этом определении неяв-

но предполагается, что методом продажи будет тот, при котором в конкретных обстоя-

тельствах будет достигаться наивысшая цена за актив или за определенную группу ак-

тивов. Заинтересованный и хорошо осведомленный продавец не будет добровольно

выбирать метод продажи, при котором цена не является максимальной. Однако если

обмен должен происходить при обстоятельствах, которые не позволяют продавцу

выбирать оптимальный метод реализации, предполагаемая реализация не будет

соответствовать рыночной стоимости, если только имеющееся ограничение про-

давца не является характерным для всех продаж на данном конкретном рынке в

данное время. Результатом ограничения, специфического для конкретного про-

давца или актива, вкупе с требованием относительно продажи с учетом этого ог-

раничения, может явиться ситуация вынужденной продажи.

5.10. Активы, относящиеся к УМО, более вероятно окажутся в обстоятельствах вынуж-

денной продажи, чем интересы в недвижимости. Например, такие активы иногда

должны быть реализованы в сроки, которые не допускают возможности надлежащего

маркетинга, так как нынешнему собственнику активов приходится освобождать или сда-

вать землю и здания, где они находятся. Если реально возник такой сценарий или его

можно обоснованно предвидеть, то для оценщика может оказаться уместным пре-

доставить консультацию о такой цене, которую можно предвидеть или которую

следует принять, хотя перед этим оценщику необходимо определить конкретную

природу ограничения на продавца и понять последствия для этого продавца, свя-

занные с невозможностью реализации активов в оговоренные сроки. Например, соб-

ственник может лишиться активов, если не произойдет их вынужденная продажа, или

понести определенные финансовые потери. Также может возникнуть необходимость рас-

сматривать альтернативные варианты продажи — например, целесообразность переме-

щения объектов для их реализации в другом месте и затраты на такое перемещение. Без

знаний фактических или предполагаемых обстоятельств оценщик не может дать

осмысленного совета, поскольку обмен может выйти за рамки определения рыноч-

ной стоимости. Допущения, касающиеся осуществления передачи объекта в об-

стоятельствах вынужденной продажи, должны быть тщательно рассмотрены и чет-

ко оговорены.

6.0. Дата вступления в силу

6.1. Настоящее международное руководство по оценке вступило в силу 31 июля 2007 г.

interest] (см. п. 5.6) и «выгод от собственности» [benefits of ownership] (см. п. 5.8). Это расширяет анализ конкретных

обстоятельств, в которых проводится оценка — см. пп. 5.9, 5.10. О подходе к интерпретации этих соображений см. также

сноску 9.

110

РОО 2-08-2010. Оценка стоимости нематериальных активов

МР 4. Оценка стоимости нематериальных активов

(пересмотрено в 2007 г.)

1.0. Введение

1.1. Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) принял настоящее междуна-

родное руководство (МР) для того, чтобы сделать оценку нематериальных активов бо-

лее последовательной и качественной в мировом сообществе на благо пользователям

финансовых отчетов и оценок нематериальных активов.

1.2. Оценки нематериальных активов обычно заказывают и проводят на базе рыночной

стоимости, применяя положения МСО 1. Если используются другие базы оценки, при-

меняют положения МСО 2 с надлежащими объяснениями и раскрытием данных.

1.3. Вообще говоря, понятия, процессы и методы, применяемые в оценке нематериальных

активов, те же, что и применяемые для других типов оценки. Некоторые термины могут

иметь иное значение или использоваться по-иному. Эти отличия всякий раз, когда они

возникают, становятся важными раскрываемыми данными. Настоящее МР вводит важ-

ные определения, используемые в оценке нематериальных активов.

1.4. Оценщики и пользователи услуг по оценке должны обращать внимание на различие между

стоимостью отдельных идентифицируемых нематериальных активов и соображениями о

«действующем предприятии», в том числе теми, с которыми сталкиваются в оценке инте-

ресов в недвижимом имуществе. Примером последних являются оценки стоимости связан-

ного с торговлей имущества.

2.0. Сфера применения

2.1. Настоящее руководство призвано помочь в проведении или использовании оценок стои-

мости нематериальных активов.

2.2. Помимо элементов, которые являются общими с другими международными руково-

дствами (МР) и международными стандартами оценки (МСО), настоящее МР содержит

расширенные замечания относительно процесса оценки нематериальных активов. Они

включены, чтобы служить типичным примером того, что обычно вовлекается в оценки

нематериальных активов, и дать основу для сравнения с другими типами оценок, однако

их не следует рассматривать как обязательные или ограничивающие, кроме тех случаев,

когда об этом прямо говорится в настоящем руководстве или в прочих документах МСО.

2.3. Поскольку к оценке нематериальных активов применимы и другие основные принципы

оценки, международные стандарты оценки и международные руководства, следует счи-

тать, что настоящее руководство включает и все другие применимые документы МСО.

3.0. Определения

3.1. Бухгалтерская [балансовая] стоимость

3.1.1. В отношении активов — капитализированные затраты на создание/приобретение

актива за вычетом накопленной амортизации (будь то амортизация активов

[depreciation], или амортизация-погашение ссуд [amortization]) и истощения

[depletion ⎯ когда речь идет о невоспроизводимых ресурсах], — как они представ-

лены в бухгалтерских документах бизнеса.

3.1.2. В отношении организации бизнеса — разница между суммарными активами (за

вычетом амортизации, амортизации-погашения ссуд и истощения невоспроизводи-

мых ресурсов) и суммарными обязательствами бизнеса, как они представлены в

бухгалтерском балансе. В этом случае бухгалтерская стоимость является синони-