Смирнова Н.Б. Теория и практика оценочной деятельности

Подождите немного. Документ загружается.

экономической жизни здания составляет 30 лет, норма возврата для

здания формируется по линейной схеме.

32. Существуют три варианта застройки земельного участка

(представлены в таблице). Определить вариант ННЭИ земельного

участка. Определить стоимость земли и собственности (земля и

здание) по варианту ННЭИ.

Показатели Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3

Стоимость строительства

здания, руб.

450 000 721 500 577 000

Потенциальный валовой

доход, руб.

100 000 250000 150 000

Потери при

недоиспользовании

площадей и сборе

платежей, руб.

5000 25000 20000

Прочий доход, руб.

3000 10000 5000

Эксплуатационные расходы,

руб.

33000 130 000 55000

Чистый операционный

доход от

собственности в целом,

руб.

65000 105000 80000

Коэффициент

капитализации для зданий,

13 14 13

Коэффициент

капитализации для земли, %

12 12 12

33. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000

долл. Продолжительность их экономической жизни – 50 лет,

соответствующая им ставка дохода на инвестиции – 12 %. В первый

год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный

участок и построенные на нем сооружения) принес чистый

операционный доход в 65000 долл. Расчет возмещения

инвестиций в здания ведется по аннуитетному методу. Найти

стоимость земельного участка.

34.Рассчитайте накопленный износ здания, используя данную

ниже информацию:

• цена продажи объекта недвижимости – 80 000 руб.;

• рыночная стоимость земельного участка – 17 000 руб.;

• восстановительная стоимость здания – 78 000 руб.

35.Оцените сумму накопленного износа объекта недвижимости,

используя затратный подход:

111

• общий физический износ – 12 000 руб.;

• устранимый физический износ – 4 000 руб.;

• общее функциональное устаревание – 7 000 руб.;

• устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом – 3 000 руб.

36. Оцените полную стоимость воспроизводства жилого объекта

недвижимости с домом площадью 2 500 м

, используя затратный

подход:

• стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные

затраты - 50 руб./м

;

• стоимость воспроизводства гаража, площадью 200 м

– 25 руб./ м

;

• стоимость воспроизводства сооружений во внутреннем дворике –

8000 руб;

• общий устранимый физический износ – 11 000 руб.;

• общий неустранимый физический износ – 6 000 руб.;

• общее устранимое функциональное устаревание – 5 000 руб.;

• стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж – 50 000 руб.

37. Оцените накопленный износ объекта недвижимости, используя метод

«эффективного возраста»:

• восстановительная стоимость здания – 350 000 руб.;

• эффективный возраст здания – 10 лет;

• полный срок экономической жизни здания – 120 лет.

38. Оцените стоимость объекта недвижимости затратным подходом при

следующих условиях: стоимость свободного участка земли 60 000

руб., на участке имеется здание общей площадью 1 200 м

эффективный возраст которого оценен в 20 лет, а срок экономической

жизни – 60 лет; стоимость строительства здания такого типа

составляет 2 000 руб. за 1 м

общей площади; прибыль инвестора

(застройщика) составляет 30 % от стоимости строительства здания.

Техника корректировок

39. Оцениваемое складское помещение имеет юрисдикцию — полное

право собственности (относительно сооружения и земельного

участка). Склад, недавно проданный за 1 000 000 тыс. руб. (здесь и

далее неденоминированные рубли), имеет площадь 4000 м

полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Он

расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке.

Анализ рынка недвижимости позволил определить рыночную

арендную плату – 125 тыс. руб. за 1 м

и ставку дисконтирования 25

40. В качестве сравнимого объекта недвижимости выбран недавно про-

данный за 500 000 тыс. руб. объект. Вариант финансового расчета

112

между покупателем и продавцом следующий: 200 000 тыс. руб.

покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а

остальные 300 000 тыс. руб. согласно договору между покупателем и

продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный

покупателем от продавца на 10 лет при ставке 10 % годовых на

условиях ежемесячного погашения задолженности.

41.Индикатором отклонения договорной цены продажи объекта не-

движимости от рыночной является отличие сложившейся на дату про-

дажи рыночной ставки процента от договорной. Предположим, что

проведенный оценщиком анализ финансового рынка на дату продажи

показал рыночную ставку процента, равную 15.

Способы расчета и внесения поправок

42. Оценивается отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание под

офис, расположенное в округе «Юг». Для анализа сравнительных

продаж был определен аналог – двухэтажное отдельно стоящее

кирпичное здание, расположенное в округе «Север». Аналог был

продан за 1 250 000 долл. В базе данных имеются следующие пары

сопоставимых объектов.

Номер

объекта

Местоположение,

округ

Физические характеристики и

назначение объекта

Цена, долл.

1 «Юг» Одноэтажное блочное здание под офис 400 000

2 «Север» То же 950 000

3 «Север» Двухэтажное кирпичное здание под

магазин

1250000

4 «Юг» То же 900000

43. Оценивается двухэтажное здание с пристроенной верандой. Имеется

здание-аналог, но без веранды, проданное по цене 100 000 долл.

Кроме того, имеются данные по следующим объектам-аналогам:

Номер

объекта

Наличие

веранды

Физические характеристики и

назначение объекта

Цена, долл.

1 Присутствует Трехэтажное блочное здание 125 000

2 Отсутствует То же 118 000

44. Требуется оценить двухэтажное здание заводоуправления площадью

400 м

, нуждающееся в косметическом ремонте. В качестве аналога

было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 м

, в

котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога –

250 000 долл. В базе данных были найдены следующие данные по

парным продажам.

113

Объект Физические характеристики и

назначение объекта

Состояние

объекта

Цена, долл.

1 Одноэтажное кирпичное офисное

здание площадью 150 м

Требуется

косметический

ремонт

80000

2 Одноэтажное кирпичное офисное

здание площадью 200 м

Проведен

косметический

ремонт

160000

45. Оценивается административное здание с износом 15 %. Имеются

следующие данные по недавно проданным объектам:

Объект Процент износа Цена, долл.

1 20 75400

2 90 30680

3 25 70600

46.Требуется оценить стоимость театра на 500 мест методом сравнимых

продаж, используя данную ниже информацию:

Сопоставимые объекты Цена продажи, руб. Количество мест

1 230 000 450

2 275 000 550

3 195 000 375

Метод валовой ренты

47. Определить рыночную стоимость односемейного жилого дома, распо-

ложенного в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемого

для последующей сдачи его в аренду отдыхающим. Проведенный

анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе

представлен в таблице.

Сопоставимые

объекты

Цена продажи, долл. Рентный годовой доход,

дом.

ВРМ

1 60000 3950 15,19

2 61 800 4100 15,07

3 63700 3900 16,33

4 64400 4000 16,10

5 66700 4200 15,88

6 58000 3800 15,26

7 61 000 3800 16,05

Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым

доходом в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о

недавно проданных аналогах.

Аналог Цена продажи Потенциальный валовой доход

А 80000 16000

В 95000 17500

С 65000 13500

114

48.Определите рыночную стоимость свободного участка земли

площадью 0,05 га, если известны цены продаж трех сравнимых

свободных участков:

Участки

Цена продажи,

тыс. руб.

Время продажи,

мес.

Площадь, га

Естественное

плодородие

1 5600 2 0,04 То же

2 4800 8 0,04 На 3 % хуже

3 4000 12 0,032 То же

Ежегодный рост цен на землю составляет 14 %.

49.Требуется оценить дачу общей площадью 60 кв.м. Дача имеет 4

комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором

расположена дача – 12 соток. Имеется информация по сделкам купли-

продажи пяти сравнимых объектов в рассматриваемом районе: (для

всех объектов права собственности полные, строительный материал –

кирпич)

Информация по сделкам купли-продажи дач в рассматриваемом районе в

таблице.

Характеристики

объекта

Оценивае

мый

объект

Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5

Цена продажи,

млн. руб.

Площадь дома, м

Динамика сделок

на рынке (дата

продажи)

Условия

финансового

расчета

Площадь

садового участка,

кол-во соток

Число комнат

Транспортная

доступность

Водопровод

Рыночны

Есть

61,46

Полгода

Рыночные

Лучше

Нет

52,06

Полгода

Рыночные

Аналог

Нет

44,37

Месяц

Нерыноч-

ные (цена

завышена

на 7 млн.

руб.)

Аналог

Нет

69,03

Две

недели

Рыночные

Аналог

Есть

43,45

Год назад

Нерыноч-

ные (цена

завышена

на 5,6 млн.

руб.)

Аналог

Есть

50.Необходимо оценить объект недвижимости, в состав которого входит

земельный участок с расположенными не нем улучшениями,

сдаваемый в аренду, используя известные методы оценки и

следующую информацию по объекту:

• действительный валовой доход от объекта (ДВД) – 10 тыс. долл.;

• операционные расходы – 7 % от ДВД;

115

• доля стоимости земли – 20 %;

• восстановительная стоимость улучшений (издержки на строительство) –

50 тыс. долл.;

• совокупный износ составляет – 10 %;

• коэффициент капитализации для земли – 10 %;

• коэффициент капитализации для зданий – 12 %;

• в банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных

аналогах:

Объект – аналог Цена продажи

Действительный валовой доход

(ДВД)

82000

97000

63000

15400

16200

12500

При расчете предлагается использовать следующие методы: метод

прямой капитализации, затратный подход с использованием техники

остатка для земли, метод сравнительных продаж с использованием ВРМ.

Оценка бизнеса

Доходный подход

52. Используя нижеприведенную информацию, спрогнозируйте

физический объем продаж, цены продаж и валовой доход по каждому

из продуктов на годы 1 – 4.

Условия:

а) компания производит два продукта - А и Б;

б) производственные мощности для продукта А составляют 40 ед. в год;

в) производственные мощности для продукта Б составляют 60 ед. в год;

г) в прошлом году компания произвела 30 ед. продукта А и 50 ед. продукта Б;

д) компания инвестирует в расширение мощностей для производства

продукта А и доведет соответствующие мощности до 45 ед. к началу третье-

го года;

е) управляющие прогнозируют следующие темпы роста спроса на каждый из

продуктов:

Продукт Первый год Второй год Третий год Четвертый год

А 15,0 % 10,0 % 10,0 % 5,0 %

Б 10,0 % 10,0 % 5,0 % 5,0 %

ж) цена продажи для продукта А составляет 100 долл., а для продукта Б – 50

долл.

з) Ожидается, что цена на продукт А будет расти на 5 % в год, а на продукт Б

останется без изменений.

116

Таблица для прогнозирования валовых доходов:

Показатели Прошлый

год

Первый

год

Второй

год

Третий

год

Четвертый

год

Объем продаж -продукт А 30

Объем продаж -продукт Б 50

Цена продажи - А 100

Цена продажи - Б 50

Валовой доход - А 3,00

Валовой доход - Б 2,50

Общий валовой доход 5,50

Годовые темпы прироста

валового дохода

53.Используя следующие данные, рассчитайте величину денежного

потока предприятия и заполните строки балансового отчета на конец

периода:

Показатели Начало

периода

Конец

периода

Актив

Основные средства (остаточная стоимость) 2000

Запасы 230

Дебиторская задолженность 500

Денежные средства 400

Всего активов 3130

Пассив

Долгосрочная задолженность 1500

Краткосрочная задолженность 400

Собственный капитал 1230

Всего пассивов 3130

В течение периода произошли следующие изменения:

• чистая прибыль составила 500

• начисленный износ 120

• прирост запасов 50

• уменьшение дебиторской задолженности 30

• прирост краткосрочной задолженности 60

117

• уменьшение долгосрочной задолженности 100

54.Рассчитайте средневзвешенную стоимость капитала, если:

• номинальная безрисковая ставка, 6 %;

• коэффициент бета, 1,8;

• среднерыночная ставка дохода, 12 %;

• процент за кредит, 8 %;

• ставка налога, 24 %;

• доля заемных средств, 50 %.

55. Номинальная ставка дохода по государственным облигациям состав-

ляет 25 %. Среднерыночная доходность на фондовом рынке – 19 % в

реальном выражении. Коэффициент бета для оцениваемого

предприятия равен 1,4. Темпы инфляции составляют 16 % в год.

Рассчитайте реальную ставку дисконта для оцениваемого

предприятия.

56. Рассчитайте текущую стоимость предприятия в постпрогнозный пе-

риод, используя модель Гордона, если денежный поток в

постпрогнозный период равен 900 млн руб., ожидаемые

долгосрочные темпы роста – 2 %, ставка дисконта – 18 %.

57. Рассчитайте средневзвешенную стоимость капитала компании.

Структура ее источников финансирования:

Источник средств Доля в общей сумме

источников, %

Цена капитала, %

Акционерный капитал 80 12,0

Долгосрочные обязательства 20 6,5

Как изменится значение показателя ССК, если доля акционерного капитала

снизится до 60 %?

Затратный подход

58. Оценочная стоимость активов предприятия составляет 22000 долл.

Для его ликвидации потребуется полтора года. Затраты на

ликвидацию составляют 25 % стоимости активов. Какова текущая

стоимость выручки от продажи при ставке дисконта 18 %?

59. Единственным видом имущества индивидуального частного

предприятия является вязальная машина, которую купили пять лет

назад по цене в 1 млн руб. и все это время интенсивно использовали.

Стоимость замещения такой машины — 600 руб. (деноминиро-

ванных). Срок амортизации — 4 года. Технологический износ

машины определяется тем, что цена ее современного предлагаемого

на рынке аналога в расчете на показатель скорости стандартного

вязания ниже удельной цены имеющейся у предприятия машины в

1,2 раза. Функциональный износ машины — 100 руб.

118

(деноминированных). Вес машины — 10 кг. Стоимость

металлического утиля — 25 руб. (деноминированных) за 1 кг при

скидке в 10 % на ликвидационные расходы по данному типу утиля.

Оцениваемое предприятие имеет кредиторскую задолженность в 200

тыс. руб., срок погашения которой наступает через один месяц. Долг

был выдан под 36 % годовых с помесячным начислением процента.

Какова обоснованная рыночная стоимость предприятия, если рекомен-

дуемая с учетом риска невозврата долга ставка дисконта — 24 % годовых

(или 2 % в месяц).

60. Ликвидационная стоимость предприятия составляет 4,3 млрд. руб.

Прогнозируемый среднегодовой чистый денежный поток — 540 млн.

руб. Средневзвешенная стоимость капитала — 12 %. Вычислите

экономическую стоимость предприятия. Что выгоднее:

ликвидировать предприятие или разработать план по его рест-

руктуризации?

61. Сумма активов фирмы равна 1290 млн. руб., собственный капитал —

750. млн. руб. Вычислите сумму обязательств фирмы.

62.В бизнес-плане предприятия, осваивающего новый продукт, который

уже был размещен ранее на рынке, предусматривается, что через год

баланс предприятия будет выглядеть следующим образом (в ден. ед.):

Активы

Текущие активы 1 000 000

Недвижимость 1 500 000

Оборудование и оснастка 3 000 000

Нематериальные активы 2 000 000

Итого: 7 500 000

Пассивы

Обязательства 2 000 000

Собственный капитал 5 500 000

Итого: 7 500 000

Рыночная стоимость отраженных в плановом балансе активов (за

исключением текущих активов, но с учетом износа) прогнозируется на

уровне (в ден. ед.):

• недвижимость – 1 600 000 (увеличение в результате общего подорожания не-

движимости);

• оборудование и оснастка – 4 500 000 (увеличение в связи с проявившейся

выгодностью продукта и уникальностью соответствующих специальных

активов);

• нематериальные активы – 1 200 000 (уменьшение из-за возрастающей

вероятности утечки ноу-хау и перехода персонала к конкурентам);

• по обязательствам предприятия на рассматриваемый будущий год к концу его

планируется иметь просроченных (в пределах допускаемых соответствующими

контрактными пени) обязательств на 250 000 ден. ед. Пени по этим

обязательствам, как ожидается, к концу будущего года накопятся в размере 50

000 ден. ед.

119

Оцените рыночную стоимость предприятия, прогнозируемую к концу

года, следующего за годом составления бизнес-плана предприятия.

63.Уставный капитал корпорации составляет 5 млн руб. Он разделен на

100 тыс. обыкновенных акций. Определите балансовую стоимость

акции, если хозяйственная деятельность предприятия характеризуется

следующими данными (тыс. руб.):

Актив Сумма Пассив Сумма

Нематериальные активы 200 Уставный капитал 5000

Основные средства 6000 Добавочный капитал 2000

Товарные запасы 1000 Резервный капитал 800

Денежные средства 1000 Прибыль 300

Ценные бумаги 800 Долгосрочная задолженность 2000

Прочие активы 1500 Краткосрочная задолженность 400

Баланс 10500 Баланс 10500

64. Ликвидационная стоимость организации, дело о банкротстве которой

рассматривается в суде, оценена в 5,3 млрд. руб. В случае

реорганизации прогнозируется получение 0,5 млрд. руб. чистых

денежных потоков ежегодно. Средневзвешенная стоимость капитала

— 10 %. Суд собирается принять решение о ликвидации организации.

Будет ли это правильно в финансовом отношении?

65.Акционерное общество, признанное несостоятельным, находится в

процессе конкурсного производства. Ликвидационный баланс

характеризуется следующими данными (тыс. руб.):

Актив Сумма Пассив Сумма

Основные средства 35000 Уставный капитал 5000

Судебные расходы 5000

Убытки (60 000)

Долгосрочные займы 10000

Кредиты банка под залог имущества

20000

Кредиторская задолженность:

поставщикам и подрядчикам 30000

персоналу 5000

Баланс

35 000

по налогам и сборам

Баланс

20000

35000

В какой доле (в процентном выражении) будут удовлетворены в

соответствии с федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)»

требования кредиторов третьей очереди, если судебные расходы,

коммунальные платежи и вознаграждение конкурсному управляющему

составили 20 000 тыс. руб.? Сколько получит банк, если за имущество под

залог выручено 10 000 тыс. руб.?

120