Шпаргалки - Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

1. МОДЕЛИРОВАНИЕ МАСОВОЙ ОЦЕНКИ ОН

МО-одновременная оценка большой группы Он для н/обл.

или управления гос.имуществом.

Инд. О-оценка отдельно взятого ОН с Y целями.

Модели Мо должны отражать структуру спроса и

предложения для групп ОН.Статистические методы.

Этапы: 1.Постановка задачи.

2.Предварительное обследование и анализ

3.Сбор информации

3.1.общие характеристики

-экономич.пок-ли(макро- и региональные)

-социальные

-окружающей природно-антропогенной среды региона

-административно и правовые

3.2. Характеристики размещении ОН

-по ЗУ

-по непосредственному окружению ОН

-по зданиям, сооружениям(в плане улучшения девелопмент)

3.3. Показатели экономической харатеристикиОН

-по затратам

-по продажам

-по доходам

4.Анализ варианта наилучшего использования.

Функции СМОН:

-периодическая переоценка

-инвентаризация ОН

-ежегодное обновление и подствержедние значений Н/ОБл

стоимости.

Виды стоимости:

ЗП-автоматизированиый расчет полных восстановительной

стоимости и определение рыночной сто-ти ЗУ

СП-при ↑рын.активности регрессионный анализ

ДП-Rкап.и дсконт.по соотв.типам доходной Н(ставка

рефинансирования)

Круг наиболее типичных ОН y=f(x1.x2….xn)

2.ФИНАНСИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость,

различаются по целям инвестирования и используемым

источникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное использование.

2. Сдача в аренду.

3. Экономическое (производственное) использование.

4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:

1. Использование только собственного капитала.

2. Использование смешанного финансирования.

Современные способы финансирования коммерческой

недвижимости: лизинг, проектное финансирование,

закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Виды кредитования недвижимости в особых целях

- Методы финансирования нового строительства

Строительство требует К, поэтому для его финансирования

привлекается ЗК. Срок кредитования = сроку для

завершения строительства. Применяются ипотечные

кредиты для нового строительства.

Условия существенно отличаются от типичных условий для

долгосрочных кредитов из-за ↑риска новым строительством.

Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных

ОН с известной ст-тью. При кредитовании нов. строи - риск

того, что строительство не будет завершено, а в случае

завершения есть неопределенность относительно того,

какова будет реакция рынка на этот новый объект.

Стоимость строительства может оказаться > рын.ст-ть ОН.

- Методы финансирования строящегося жилья

В сегодняшних условиях повышение доступности жилья

осуществляется через долевое строительство и продажу

жилья в рассрочку, функционирование системы

стройсбережений, жилищных сберегательных программ,

действие региональных программ с использованием

ресурсов местных бюджетов и программ предоставления

ссуд на приобретение жилья предприятиями своим

сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных

жилищных облигаций и др.

- Методы финансирования проектов по освоению земли

кредиты под освоение земли — это кредиты с «шаровым»

платежом, на финансирование проектов по освоению земли.

Степень риска таких кредитов, как и кредитов на

осуществление нового строительства↑Приобретаемая за счет

ЗК земля используется для последующей более выгодной

перепродажи за счет увеличения неулучшенной или

улучшенной земли (подведение коммуникаций, разбивка на

участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и

прочие работы по обустройству участка).

- Финансирование недвижимости продажей в рассрочку

LПродажа в рассрочку — способ финансирования

недвижимости, основанный на распределении во времени

платежей по сделке купли-продажи.

3. ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ТОВАРА

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом

общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие

функции: средства производства и предмета личного потребления для

проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами

недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование

государством различных сфер жизни общества и материального

производства.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок,

удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности

и имеющий определенные качественные и количественные

характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех

существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как

стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных

факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что

недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому

возникает такая экономическая характеристика как территориальные

предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости

являются неравномерность денежных потоков, дифференциация

налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая

регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость

менеджмента. В условиях рыночных отношений управление

недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по

удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

Недвижимость характеризуется:

-она неоднородна

- прочно связана с землей

- долговечна

- дорогая.

Классификация по функциональному назначению:

жилая

нежилая

земля

промышленные п/п

АЗС

19 ВИДЫ КРЕДИТОВ (КРЕДИТЫ С ПОСТОЯННЫМИ И

ПЕРЕМЕННЫМИ ВЫПЛАТАМИ).

Виды ипотечного кредитования:

А) постоянный ипотечный кредит;

Б) кредит с переменными выплатами.

Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой

кредита, они являются самоамортизирующимися. Амортизация

обозначает процесс погашения основного долга и процентов за

пользование кредитом. Постоянные кредиты характерны для стран с

низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Они

предполагают равные выплаты в погашение (амортизация) через

одинаковые промежутки времени.

Кредиты с переменными выплатами предусматривают разную

периодичность погашения основного долга и процентов.

Виды переменных кредитов:

А) кредит с шаровым платежом, который предполагает

единовременный (шаровой) итоговый платеж.

- кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока

кредита, т.е. погашение кредита и капитализирующих процентов по нему

производится в конце периода кредитования;

- кредиты с выплатой только одних процентов, при этом подразумевается

шаровой платеж основной суммы в конце срока кредитования, а

процентов выплачиваются регулярно;

- кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом.

Б) пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в

счет погашения основного долга, при этом проценты выплачиваются на

остаток.

В) кредиты с участием применяются при финансировании доходной

недвижимости. Кредит предполагает, что помимо регулярного

погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах

от объекта. Кредитор может претендовать на часть превышения ренты,

часть превышения чистого дохода или выручки, полученной от

реализации недвижимости.

Г) кредиты с нарастающими платежами предусматривают выплаты в

течение всего срока кредитования и используются владельцами

сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут

увеличиваться.

Д) кредиты с обратным аннуитетом предполагают снижение выплат к

концу срока.

Е) кредиты с переменой ставкой обычно привязывают к одному из

индексов денежного рынка (инфляции, курса рубля и т.д.)

Ж) кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают

отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число

периодов погашения. Такой кредит используют при кредитовании

личной собственности и предполагают возможность досрочного

погашения кредита.

4. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ.

Заключается в расчете тек. Ст-ти буд. Д. от объекта. Д. от

владения ОН = тек. и буд. поступления от сдачи в аренду, Д от

возможного прироста стоимости ОН при ее продаже в буд., доходы

от использования ОН и выручка от его перепродажи

капитализируется в тек.стоимость = рын. Ст-сть ОН.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается: С=Д/К

С – ст-ОН,Д – ЧД от ОН,К – коэф-т капитализации

А) определения чистого дохода от использования объекта.

Чистый доход – это рассчитанная величина годового дохода,

полученная от использования оцениваемого объекта.

Чис.доход = действ-ная выручка ОН – расходы эксплуатации.

ДВ представляет собой ПВ (от основной деятельности и

дополнительных услуг), уменьшенную на предполагаемые потери

от использования объекта недвижимости.

ПВ определяется с учетом нормативной (проектной) удельной

стоимости оцениваемого объекта.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на:-

операционные –фиксированные-расходы на замещение (резервы)

К операционным расходам: - зарплата обсл. персонала-

коммунальные - на обслуживание территории - транспортные

Фиксированные расходы не зависят от степени

эксплуатационной значимости объекта и вкюч.:- затраты на

обслуживание долга- страховые платежи- аморт. отчисления

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену

быстро изнашиваемых комплектов улучшения. В расчетах

подразумевается, что деньги на эти расходы резервируются.

Б) определения чистого дохода от продажи объекта

(стоимость реверсии )

= выручка от продажи объекта – затраты, связанные с ней.

В) Расчет коэффициента капитализации

Это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость

объекта, при этом учитывается как чистая прибыль, получаемая от

эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещения основного

капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две

составляющие наз. Общим коэффициентом капитализации или

ставкой капитализации чистого дохода, при этом, чистый доход,

используемый для капитализации, определяется за некоторый

период времени (чаще за год).

Методы расчета коэффициента капитализации:

 метод прямой капитализации

Н анализе рыночных данных о рыночной стоимости объекта и

чистых доходов, полученных от его эксплуатации.

Норма капитализации- общей ставкой капитализации.

Норма = чистый доход/ цена объекта

СУТЬ- сравнении оцОН с аналогом, тк. у схожих объектов

одинаковые ставки капитализации.

 метод связанных инвестиций ЗК и СК

Метод применяется, когда для покупки объекта используется

собственный и заемный капитал в известной пропорции.

Требования: общая ставка капитализации должна

удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного

капитала, причем ставка капитализации заемного капитала должна

предусматривать не только получение дохода на предоставленный

кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических

амортизационных выплат.

Ставка капитализации заемных средств наз. ипотечной

постоянной и определятся отношением ежегодных выплат по

обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ипотечная составляющая включает ставку % по кредиту и

коэффициент фонда погашения.

Составляющая заемного капитала = Ккр*Укр

где Ккр – ипотечная постоянная

Укр – доля кредитных ресурсов

И тогда общая ставка капитализации:

Кобщ=Ккр*Укр+Кс*(1-Укр)

Кс- ставка капитализации собственного капитала

(1-Укр) – удельный вес собственных средств

 метод связанных инвестиций земли и здания

Общий коэффициент капитализации определяется:

Кобщ=Сз*Кз+Сзд*Кзд

Сз – стоимость земли в % от общей стоимости

имущественного комплекса

Кз – ставка капитализации для земли

Сзд – стоимость здания в % от общей стоимости комплекса

Кзд – ставка капитализации для здания

 кумулятивный метод

Коэффициент капитализации состоит из 2 элементов:

- ставки дохода на инвестиции, кот. является компенсацией

выплачиваемой инвестору за ценность денег

- норма возврата капитал

Возврат капитала – погашение суммы первоначальных

вложений.

Тогда ставка дохода на капитал (инвестиции) = безрисковая

ставка, которая используется в качестве базовой (и обычна равна

ставке дохода на долгосрочные правительственные облигации) +

премия за риск + премия за низкую ликвидность + премия за

инвестиционный менеджмент.

Норма возврата:

n=1:T

T- число лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗУ.

Необходимо иметь следующую информацию:

- титул собственности

- регистрационные данные по земельному участку

- физические характеристики износа

- данные о взаимосвязи участника с окружением

- экономические показатели, характеризующие

участок

Источниками информации могут быть:

- городские,- районные,- земельные комитеты -

риэлтерские фирмы- кредитные учреждения- СМИ

Методы оценки стоимости земельного участка:

 Метод сопоставимых продаж

Это сопоставление и сравнение данных по А

свободным ЗУ, которые были проданы в последнее время

и внесение поправок в цену продажи.

Является простым и эффективным методом может

использоваться для оценки и свободной, и вакантной

земли; позволяет определить конкретную цену ЗУ путем

внесения % поправок к ценам продаж А. При отсутствии

информации о ценах сделок с земельными участками

допускается использование цен предложения (спроса).

элементы сравнения для земельных участков: права

собственности, условия финансирования, особые условия

продажи, рыночные условия, месторасположение

(расстояние от города и дорог, характеристика

окружения), физические характеристики (размер, рельеф),

доступные коммунальные услуги, экономические

характеристики, наилучшее и наиболее эффективное

использование. При оценке земли можно использовать

несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из

них и получая в конце несколько значений стоимости,

определяющих диапазон стоимости.

Поправки вносятся к цене продажи сопоставляемого

объекта.

 Метод соотнесения

Состоит в разделении общей цены продажи

сопоставимого комплекса, включающего объект

недвижимости и земельные участки на 2 составляющие:

- цена земельного участка

- цена здания

Эксперт-оценщик сначала определяет стоимость

зданий, сооружений, а затем общей цены имущественного

комплекса – получается стоимость земельного участка.

 Метод капитализации земельной

ренты

при наличии информации о ставках аренды ЗУ можно

проводить определение ст-ти этих ЗУ как текущей ст-ти

буд. Д в виде арендной платы за оц.ЗУ. Величина

земельной ренты = доход от сдачи в аренду земельного

участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная

плата может капитализироваться в стоимость делением на

коэффициент капитализации для земли, определяемый из

анализа рынка. Исходные данные для капитализации

получают из сравнения продаж арендованной земли и

величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная

стоимость участка определяется по доходному подходу

обычно с применением метода прямой капитализации.

Формула расчета стоимости земельного участка имеет

вид:

, где

— ст-тьЗУ, I

— Д от владения ЗУ,R

— ставка

кап-ции для земли.

Ставка капитализации определяется делением

величины земельной ренты по АЗУна цену их продажи

или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал

на величину премии за риск, связанный с

инвестированием капитала в оц.ЗУ

Основные факторы, влияющие на величину арендной

ставки земельного участка: характеристики

местоположения, размер, форма, окружающий тип

землепользования, транспортная доступность, инженерное

оборудование.

 Метод «остаток для земли»

Отличается от 3 метода только тем, что доход,

который капитализируется рассчитывается исходя из доли

прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее

эффективного использования земельного участка и

объекта недвижимости, построенного на нем.

Этапы метода остатка для земли: определяется

- ЧОД всей собственности на основе рыночной

ренты и предполагаемых операц. расходов;

- ЧОД, строения (здания);

- ЧОД ЗУ, капитализируется в показатель стоимости через

норму капитализации для земли.

 Метод развития (освоения)

земельного участка.

Используется когда необходимо определить

стоимость участка пригодного для разбиения на

отдельные земельные участки.

6. ОЦЕНКА ВНЕШНЕГО(ЭКОН-ГО) ИЗНОСА ОН

Внешний (экономический) износ – это снижение

стоимости здания вследствие негативного изменения

внешней среды.

Способ измерения – это анализ парных продаж, когда

на рынке недвижимости продаются два сопоставимых

объекта один из которых имеет признаки износа внешнего

воздействия, а другой нет. Разница в ценах позволяет

сделать вывод о величине внешнего износа.

Пример: оцените внешний износ

Цена продажи 4-х комнатной квартиры вдали от школы

– 192 т.р.

Цена продажи 3- х комнатной вблизи школы – 178 т.р.

Разница 14 т.р., в т.ч.разница между площадями = 8 т.р.

Потеря в стоимости, вызванная улучшениями сост.

20%, следовательно, %износа из за школы =

(4800/19200)*100%=2,5%

6000*0,2=1200

6000-1200=4800

Другой способ измерения – это сравнение доходов от

арендной платы двух объектов аналогичных оцениваемом,

один из которых подвирается негативному воздействию.

Квнеш.износа=1-(c

(i-1)

)

Где c

– спрос в текущем периоде

i-1

– в предыдущем периоде.

7. ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

Операция (сделка) – это действия граждан и

юридических лиц, направленные на установление,

изменение или прекращение гражданских прав и

обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права

собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через

совокупность следующих условий:

-·законность содержания;

-·правоспособность и дееспособность физических и

юридических лиц, совершающих сделку;

-·соответствие воли и волеизъявления участников

сделки;

-·соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования

зарегистрированного права является государственная

регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Виды сделок с недвижимостью:

А) Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор

купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору

продавец обязуется передать объект недвижимости в

собственность покупателя, а покупатель обязуется принять

этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор

купли продажи объекта недвижимости подлежит

обязательной государственной регистрации.

Б) Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в

собственность другой стороне один объект в обмен на

другой. При этом права собственности на объекты

недвижимости передаются сторонам одновременно, при

выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

В) Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или

обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в

собственность; имущественное право к себе или третьему

лицу, либо освобождает или обязуется освободить

одаряемого от имущественных обязанностей.

Г) Рента

В этом виде сделки получатель ренты – собственник

объекта недвижимости передает объект в собственность

плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в

обмен на полученный объект периодически выплачивать

получателю ренты определенную сумму либо предоставлять

средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

- постоянная – выплачивается бессрочно;

- пожизненная – выплачивается в течение жизни

получателя ренты;

- пожизненное содержание с иждивением.

Д) Аренда

При аренде объекта арендодатель обязуется

предоставить арендатору объект недвижимости за арендную

плату во временное владение и пользование. Передача

объекта недвижимости другому собственнику не влечет за

собой прекращение договора аренды, если этого не желает

арендатор. Письменная форма договора аренды и его

регистрация обязательны.

13. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ.

Право собственности – это определенная совокупность правомочий,

принадлежащих лицу – правообладателю. В ст.209 ГК определяется

содержание права собственности: собственнику принадлежат правомочия

по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Право

собственности возникает у приобретателя имущества по договору с

момента его передачи и гос. регистрации и прекращается при

отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе

собственника в праве собственности, гибели и уничтожении имущества.

Принудительное изъятие по следующим основаниям:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам

- отчуждения имущества, которое в силу закона не может принадлежать

данному лицу

- отчуждение имущества в связи с изъятием участка

- выкуп из хозяйственно-содержащихся культурных ценностей и

домашних животных

- реквизиция, конфискация

Право собственности – это совокупность юридических норм,

закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ

определенному субъекту. Право собственности состоит из трех прав:

·владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя

возможность непосредственного воздействия на вещь·пользование –

право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также

получения доходов, приносимых вещью;·распоряжение – определение

юридической судьбы вещи путем осуществления динамики

имущественных отношений. Субъектами права собственности могут

быть:

- частные лица (юридические и физические);- государство;

- местное управление (муниципальные образования).

18. МЕХАНИЗМ ФИНАНСИРОВАНИЯ ОН.

Объект залога при ипотечном кредитовании понимается недвижимое

имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика.

Объект кредитования – конкретная цель, для достижения которой

предоставляется суда. При этом возможны различные варианты

сочетание объекта залога и кредитования.

Например: - ссуда на строительство жилья предоставляется под залог

жилья

- ссуда на строительство жилья предоставляется под залог земельного

участка

При отсутствии достаточного собственного капитала требуется

привлечение заемных средств. Возможно также в случае экономической

нецелесообразности отвлечения адекватных по величине собственных

средств, вложенных в другие проекты. Для обеспечения приемлемого

дохода на инвестируемые средства ставка % по ипотечным кредитам

должна основываться на банковской надбавке сверх суммы предельной

стоимости фондов. Эта надбавка должна включать ожидаемые расходы

по формированию портфеля ипотечных кредитов и определенный доход

на инвестированные средства и ожидаемые затраты, включают надбавки

за риски, затраты по мобилизации средств и выдаче кредитов.

23. КРЕДИТЫ С ПЕРЕМЕННЫМИ ВЫПЛАТАМИ.

Виды ипотечного кредитования:

А) постоянный ипотечный кредит;

Б) кредит с переменными выплатами.

Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой

кредита, они являются самоамортизирующимися. Амортизация

обозначает процесс погашения основного долга и процентов за

пользование кредитом. предполагают равные выплаты в погашение

(амортизация) через одинаковые промежутки времени.

Кредиты с переменными выплатами предусматривают разную

периодичность погашения основного долга и процентов.

Виды переменных кредитов:

А) кредит с шаровым платежом, который предполагает

единовременный (шаровой) итоговый платеж.

- кредиты с замораживанием % выплат до истечения срока кредита, т.е.

погашение кредита и капитализирующих % по нему производится в

конце периода кредитования;

- кредиты с выплатой только одних %, при этом подразумевается

шаровой платеж основной суммы в конце срока кредитования, а %

выплачиваются регулярно;

- кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом.

Б) пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в

счет погашения основного долга, при этом проценты выплачиваются на

остаток.

В) кредиты с участием применяются при финансировании доходной

недвижимости. Кредит предполагает, что помимо регулярного

погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах

от объекта. Кредитор может претендовать на часть превышения ренты,

часть превышения чистого дохода или выручки, полученной от

реализации недвижимости.

Г) кредиты с нарастающими платежами предусматривают выплаты в

течение всего срока кредитования и используются владельцами

сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут

увеличиваться.

Д) кредиты с обратным аннуитетом предполагают снижение выплат к

концу срока.

Е) кредиты с переменой ставкой обычно привязывают к одному из

индексов денежного рынка (инфляции, курса рубля и т.д.)

Ж) кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают

отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число

периодов погашения. Такой кредит используют при кредитовании

личной собственности и предполагают возможность досрочного

погашения кредита.

9. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОН.

Заключается в расчете тек. Ст-ти буд. Д. от объекта. Д. от

владения ОН = тек. и буд. поступления от сдачи в аренду, Д от

возможного прироста стоимости ОН при ее продаже в буд., доходы

от использования ОН и выручка от его перепродажи

капитализируется в тек.стоимость = рын. Ст-сть ОН.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается: С=Д/К

С – ст-ОН,Д – ЧД от ОН,К – коэф-т капитализации

А) определения чистого дохода от использования объекта.

Чистый доход – это рассчитанная величина годового дохода,

полученная от использования оцениваемого объекта.

Чис.доход = действ-ная выручка ОН – расходы эксплуатации.

ДВ представляет собой ПВ (от основной деятельности и

дополнительных услуг), уменьшенную на предполагаемые потери

от использования объекта недвижимости.

ПВ определяется с учетом нормативной (проектной) удельной

стоимости оцениваемого объекта.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на:-

операционные –фиксированные-расходы на замещение (резервы)

К операционным расходам: - зарплата обсл. персонала-

коммунальные - на обслуживание территории - транспортные

Фиксированные расходы не зависят от степени

эксплуатационной значимости объекта и вкюч.:- затраты на

обслуживание долга- страховые платежи- аморт. отчисления

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену

быстро изнашиваемых комплектов улучшения. В расчетах

подразумевается, что деньги на эти расходы резервируются.

Б) определения чистого дохода от продажи объекта

(стоимость реверсии )

= выручка от продажи объекта – затраты, связанные с ней.

В) Расчет коэффициента капитализации

Это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость

объекта, при этом учитывается как чистая прибыль, получаемая от

эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещения основного

капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две

составляющие наз. Общим коэффициентом капитализации или

ставкой капитализации чистого дохода, при этом, чистый доход,

используемый для капитализации, определяется за некоторый

период времени (чаще за год).

Методы расчета коэффициента капитализации:

 метод прямой капитализации

Н анализе рыночных данных о рыночной стоимости объекта и

чистых доходов, полученных от его эксплуатации.

Норма капитализации- общей ставкой капитализации.

Норма = чистый доход/ цена объекта

СУТЬ- сравнении оцОН с аналогом, тк. у схожих объектов

одинаковые ставки капитализации.

 метод связанных инвестиций ЗК и СК

Метод применяется, когда для покупки объекта используется

собственный и заемный капитал в известной пропорции.

Требования: общая ставка капитализации должна

удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного

капитала, причем ставка капитализации заемного капитала должна

предусматривать не только получение дохода на предоставленный

кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических

амортизационных выплат.

Ставка капитализации заемных средств наз. ипотечной

постоянной и определятся отношением ежегодных выплат по

обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ипотечная составляющая включает ставку % по кредиту и

коэффициент фонда погашения.

Составляющая заемного капитала = Ккр*Укр

где Ккр – ипотечная постоянная

Укр – доля кредитных ресурсов

И тогда общая ставка капитализации:

Кобщ=Ккр*Укр+Кс*(1-Укр)

Кс- ставка капитализации собственного капитала

(1-Укр) – удельный вес собственных средств

 метод связанных инвестиций земли и здания

Общий коэффициент капитализации определяется:

Кобщ=Сз*Кз+Сзд*Кзд

Сз – стоимость земли в % от общей стоимости

имущественного комплекса

Кз – ставка капитализации для земли

Сзд – стоимость здания в % от общей стоимости комплекса

Кзд – ставка капитализации для здания

 кумулятивный метод

Коэффициент капитализации состоит из 2 элементов:

- ставки дохода на инвестиции, кот. является компенсацией

выплачиваемой инвестору за ценность денег-- норма возврата

капитал

ставка дохода на капитал (инвестиции) = безрисковая ставка,

которая используется в качестве базовой (и обычна равна ставке

дохода на долгосрочные правительственные облигации) + премия

за риск + премия за низкую ликвидность + премия за

инвестиционный менеджмент.

Метод дисконтировния денежных потоков

1.Прогноз потока буд.Д по годам

2.Опредделение стоимости реверсии

3.Ставка дисконтирования-кумулятивно Расчет R

=1/(1+E)

4.приведение буд.ст-ти к тек.ЧДД=∑ЧД

10. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОН ..

Основан на предположении, что З на строит.ОН(с

учетом износа) в совокупности с рын.ст-тью ЗУ являются

приемлимым ориентиром для определения ст-ти ОН

ЭТАП 1:Определение ст-ти ЗУ

- титул собственности

- регистрационные данные по земельному участку

- физические характеристики износа

- данные о взаимосвязи участника с окружением

- экономические показатели, характеризующие

участок

Источниками информации могут быть:

- городские,- районные,- земельные комитеты -

риэлтерские фирмы- кредитные учреждения- СМИ

Методы оценки стоимости земельного участка:

 Метод сопоставимых продаж

Это сопоставление и сравнение данных по А

свободным ЗУ, которые были проданы в последнее время

и внесение поправок в цену продажи.

Позволяет определить конкретную цену ЗУ путем

внесения % поправок к ценам продаж А.

Поправки вносятся к цене продажи сопоставляемого

объекта.

 Метод соотнесения

Состоит в разделении общей цены продажи

сопоставимого комплекса, включающего объект

недвижимости и земельные участки на 2 составляющие:

- цена земельного участка- цена здания

Общая цена комплекса – ст-ть зданий=ст.ЗУ

Метод капитализации земельной ренты. Формула

расчета стоимости земельного участка имеет вид:

, где

— ст-тьЗУ, I

— Д от владения ЗУ,R

— ставка

кап-ции для земли.

Ставка капитализации определяется делением

величины земельной ренты по АЗУ на цену их продажи

или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал

на величину премии за риск, связанный с

инвестированием капитала в оц.ЗУ

 Метод «остаток для земли»

Отличается тем, что доход, который

капитализируется рассчитывается исходя из доли

прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее

эффективного использования ЗУ и ОН

ЧОДкомплекса-ЧОДздания=ЧОД ЗУ

 Метод развития (освоения)

земельного участка.ст-ть участка ∑ отдельные ЗУ.

ЭТАП 2 Рачет стоимости ОН

Восстановительная ст-ть:

1. Метод сравнительной единицы:нормативы затрат

на СМР на основе данных об Об.стройки (кв.м) по

типичным ОН→N

уд.затрат

ОН

2. М.поэтапного расчета: деление здании на

отд.элементы и опред.удельной сто-ти единицы измерения

исходя из поэлементных затрат(10,70сч.)

3.Сметный метод: сводные сметы как если бы ОН

строился вновь.

4. Индексный метод

Индексный метод оценки объектов недвижимости з в

определении восстановительной стоимости оцОН

умножения его балансовой стоимости на

соответствующий индекс. Индексы по группам основных

фондов периодически утверждаются Правительством

Российской Федерации.(последнее прибежище оценщика)

Ресурсно-индексный метод - это сочетание

ресурсного метода с системой индексов на ресурсы,

используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные

показатели, определяемые соотношением текущих

(прогнозных) стоимостных показателей и базовых

стоимостных показателей на сопоставимые по

номенклатуре ресурсы.

ЭТАП 3.Оценка износа

Виды износа:

Физический-отражает изменение физических

свойств(факторы физ.среды, результат использования)

Метод оценки физ.И:

-экспертный,- нормативный(аморт)-М.Эффективного

возраста(Хронолог-сколько ОН проработал,

типичный(нормативный)-в документах, Эфф-соотв.физ.

состоянию объекта.Rфиз.износа=Тэфф/Ттип)

Функциональное устаревание-не соотв.новым

технологиям

Внешний(экрономический износ)-влияние макро-

среды.

ЭТАП 4.Оценка ОН без износа.Этап 2- износ

ЭТАП 5.Общая ст-ть ОН=Ст-ть ЗУ + Ст-ть Зд=Э.1+Э.4.

11. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОН.

КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА

КОММЕРЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов

оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки

с его аналогами, в отношении которых имеется информация

о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

А) Объект не должен быть уникальным.

Б) Информация должна быть исчерпывающей, включающей

условия совершения сделок.

В) Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых

аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть

сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап: Изучение рынка – проводится анализ состояния и

тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому

принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты

недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым,

проданные сравнительно недавно.

2 этап: Сбор и проверка достоверности информации о

предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах

объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с

оцениваемым объектом.

3 этап: Корректировка цен продаж выбранных аналогов в

соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап: Установление стоимости объекта оценки путем

согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Виды корректировок:

А) Процентные поправки вносятся путем умножения цены

продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на

коэффициент, отражающий степень различий в

характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то

к цене последнего вносится повышающий коэффициент,

если хуже – понижающий.

Б) Стоимостные поправки:

- абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения,

изменяют цену проданного объекта-аналога на

определенную сумму, в которую оценивается различие в

характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Положительная поправка вносится, если оцениваемый

объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если

хуже;

- денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-

аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в

которую оцениваются различия в характеристиках.

Преимущества сравнительного подхода:

А) В итоговой стоимости отражается мнение типичных

продавцов и покупателей.

Б) В ценах продаж отражается изменение финансовых

условий и инфляция.

В) Статически обоснован.

Г) Вносятся корректировки на отличия сравниваемых

объектов.

Д) Достаточно прост в применении и дает надежные

результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

А) Различия продаж.

Б) Сложность сбора информации о практических ценах

продаж.

В) Проблематичность сбора информации о специфических

условиях сделки.

Г) Зависимость от активности рынка.

Д) Зависимость от стабильности рынка.

Е) Сложность согласования данных о существенно

различающихся продажах.

12. ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС ОН

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости,

обусловленное разными причинами.

Виды износа:А) физический;Б) Моральный (функциональный);В)

внешний (экономический).

Функциональный износ. Признаки функционального износа -

несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного

решения современным стандартам, включая различное оборудование,

необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с

его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница

между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая

исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на

необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной

эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

- недостатки, требующие добавления элементов;

- недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

- сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и

оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых

оно не может соответствовать современным эксплуатационным

стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью

добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов -

позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не

соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и

противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется

как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа

минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа

существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость

возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных

материалов и оборудования при использовании их на других объектах

(дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в

настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных

стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае

измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций

«сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа

и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими

объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками

оцениваемых зданий относительно современных стандартов

строительства. Признаком неустранимого функционального износа

является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на

устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся

на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного

соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого

функционального износа может определяться двумя способами:

а) капитализацией потерь в арендной плате;

б) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых

для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины

арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют

скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом

отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта

оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным

износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения

(удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации

потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации

избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания

здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом.

Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого

функционального износа зданий, отличающихся нестандартными

архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной

платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-

аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

14. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА.

Налог на недвижимость – это форма безвозмездного изъятия в

бюджет части стоимости объекта недвижимости, находящейся в

собственности физического или юридического лица, а также при

сделках купли – продажи объектов недвижимости.

Налог на имущество п/п

Данным налогом облагаются объекты недвижимости ,находящиеся

на балансе п/п, учреждений, являющихся ЮЛ и имеющих

расчетный счет в банке. В балансе учитываются по остаточной

стоимости.

Для налогообложения недвижимости определяется среднегодовая

стоимость недвижимости за отчетный период.

Данным налогом не облагается недвижимость:

 бюджетных учреждений и организаций органов

законодательной и исполнительной власти, органов местного

самоуправления, пенсионного фонда, фонда социального

страхования, гос. Фонда занятости

 коллегий адвокатов и их структурных

подразделений

 п/п по производству, переработке и хранению с/х

продукции, выращиванию, отлову и переработки рыбы и

морепродуктов при условии, что выручка от указанных видов

деятельности составляет не менее 70% общей суммы выручки от

реализации продукции, работ, услуг

 недвижимость религиозных объединений,

организаций и национально – культурных обществ

 жилищно-строительные, дачно-строительные,

гаражные кооперативы, садовнические товарищества

 научные учреждения и организации Российской

академии наук, а так же п/п, в объеме работ которых НИОКР

составляет не менее 70%

Стоимость недвижимости п/п исчисленная для цели

налогообложения уменьшается на балансовую стоимость (льготы):

- объекты жилищно-коммунальной и социально-культурной, а

также оборонной сферы, находящиеся на балансе

налогоплательщика

- стоимость законсервированных объектов недвижимости.

Данный налог относится к числу территориальных налогов и

поэтому субъекты РФ имеют право законодательным путем

устанавливать для отдельных п/п дополнительные льготы по

данному налогу.

Предельная ставка сост. 2,2% от налоговой базы.

Сумма налога исчисляется и вносится в бюджет поквартально с

нарастающим итогом.

Сумма платежей зачисляется равными долями в республиканский

бюджет и областной или краевой. Данный налог является

первоочередным с отнесением затрат на финансовый результат.

Любой вид налога считается установленным только в том случае,

когда определены налогоплательщики и элементы

налогообложения:

-L объект налогообложения;

-L налоговая база;

-L налоговый период;

-L налоговая ставка;

-L порядок исчисления налога;

-L порядок и сроки уплаты налога;

-L возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

15. ПРАВО ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ.

Это способ осуществления хозяйственной деятельности

государственными и муниципальными унитарными, которому

имущество принадлежит на праве хоз. ведения владеет, пользуется

и распоряжается этим имуществом.

В лице собственника выступает государство или муниципалитет,

который сохраняет за собой правомочия собственности и после

передачи имущества предприятию.

Собственник имущества решает вопросы:

- создание п/п

- определение целей и предмета его деятельности,его

реорганизация и ликвидация

- назначает руководителя п/п

- осуществляет контроль за деятельностью п/п

Собственник имеет право на получение части прибыли от

использования имущества.

Субъектами Право Хозяйственного Ведения не могут быть

казенные предприятия, за которыми имущество закрепляется на

праве оперативного управления.

16. ФОРМИРОВАНИЕ ПОРТФЕЛЯ

НЕДВИЖИМОСТИ.

2 ЦЕЛИ+ 2 СТРАТЕГИИ

Цели:

1.приемлимый уровень доходности(отношение ставки

дох-ти и уровня риска)

2.увеличение стоимости ОН

3.Стратегии управления.

Стратегии:

1.портфель с ориентацией на рост

П, который формируется с расчетом на долгосрочное

повышение стоимости ОН, входящих в его А. В этом

случае реализация Он цель поддержание высокой

стоимости А.

2.портфель, ориентированный на доход.

П, активы которого подобраны в зависимости от уровня

обеспечения текущих потоков доходов(дивиденды, %,

прибыль, аренда)

Управление портфелем недвижимости — это совокупные

процессы формирования, развития решений управления,

которые обеспечивают максимальную эффективность от

проводимой собственником стратегии и тактики по

наиболее рациональному использованию активов.

Портфель недвижимости включает рынок жилья, на

котором числятся застройщики, инвесторы, пользователи.

Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости

отвечает за доходность доверенного ему портфеля,

который состоит из объектов недвижимости, за

разработку и выполнение стратегической программы

управления. Эта стратегия направлена на составление

оптимального портфеля путем проведения хорошо

сбалансированных инвестиций и извлечения средств с

учетом распределения возможных инвестиционных

рисков. Но она направлена и на улучшение соотношения

риска при эксплуатации и увеличение потребительной

стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит

задачи перед управляющим фондами и окончательно

решает вопрос об участии в реализации крупных

инвестиционных проектов.

Выработка стратегической программы управления

портфелем производится на основе результатов анализов

портфеля и изучения, знания рынка, полученных от

управляющего портфелем (дирекции по недвижимости).

Состав портфеля считается наилучшим с учетом

отвлечения инвестиционных рисков и зависит от

объектов, их типа, размеров, географического

расположения и возраста.

Главной целью управления портфелем являются

инвестиции, и получение максимальной прибыли на

вложенные средства. Эта прибыль должна

рассматриваться в сочетании с возможными

инвестиционными рисками. Деятельность управляющего

портфелем направлена на управление рисками и контроль

за ними.

Управляющий портфелем отвечает за полученный доход

на вложенные в портфель средства в долгосрочной

перспективе, за увеличение потребительной стоимости

включенных в портфель объектов, за степень

инвестиционных рисков, долю рынка (процент от

суммарного объема продаж данного товара всеми

участниками рынка) и т.д.

Суть управления портфелем заключается в нахождении

исходных пунктов стратегии, которым должен

соответствовать состав портфеля, и в реализации этой

стратегии. Это означает определение тех сочетаний

готовой строительной продукции и рынков, с которыми

организация хотела бы работать. При этом все риски

(рискованность) данных сочетаний решают значение

выбора оптимального портфеля. Определение состава

портфеля осуществляется на разнообразных уровнях,

например на уровне секторов рынка (офисные и торговые

помещения, жилье) или стран (США, Бразилия).

17. НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ ПРОДАЖЕ

ИМУЩЕСТВА ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ.

При продаже физическим лицом (налогоплательщиком)

какой-либо вещи он получает соответствующий доход,

который подлежит учету при исчислении суммы налога. При

этом при определении в течение календарного года (а

именно календарный год определен в качестве налогового

периода для налога на доходы физических лиц) дохода,

подлежащего налогообложению (заработная плата, доход от

акций, сумма денежных средств от проданного имущества и

т. д.), Налоговый Кодекс РФ позволяет вычесть

определенные суммы затрат.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ при

определении размера налоговой базы по НДФЛ

налогоплательщик вправе получить имущественный

налоговый вычет в сумме, израсходованной им на новое

строительство либо приобретение на территории РФ жилого

дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере

фактически произведенных расходов.

Также имущественный налоговый вычет

налогоплательщики могут получить в сумме, направленной

на погашение процентов по целевым займам (кредитам),

полученным от кредитных и иных организаций РФ и

фактически израсходованным им на новое строительство

либо приобретение на территории РФ жилого дома,

квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 1 000

000 руб. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 1 статьи 220

Налогового кодекса РФ. При этом общий размер

имущественного налогового вычета не может превышать 2

000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение

процентов по целевым займам (кредитам), полученным от

кредитных и иных организаций РФ и фактически

израсходованным налогоплательщиком на новое

строительство либо приобретение на территории Российской

Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли

(долей) в них.

Данный вычет предоставляется налогоплательщику на

основании письменного заявления, а также платежных

документов, оформленных в установленном порядке и

подтверждающих факт уплаты денежных средств

налогоплательщиком по произведенным расходам.

Например, статья 220 Налогового Кодекса РФ указывает,

что имущественный налоговый вычет предоставляется в

размере сумм, полученных налогоплательщиком от продажи

жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые

помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и

долей в указанном имуществе, которые находились в

собственности у нас менее 3-х лет, в размере до 1 000 000

рублей. При этом необходимо учитывать, что для

недвижимого имущества указанный выше трехгодичный

срок начинает исчисляться с даты его государственной

регистрации в установленном порядке. Указанный момент

не нужно путать с тем моментом когда, к примеру, жилье

было выделено вам по ордеру и т. д.

Та же ст. 220 Кодекса указывает на

возможность вычета в размере до 125 000 рублей в пределах

сумм, полученных налогоплательщиком от продажи иного

имущества (не являющегося недвижимым), которое

находилось в его собственности менее 3-х лет.

По вычету, который полагается

налогоплательщику в связи с продажей имущества, помимо

налоговой декларации должны быть предоставлены

основные документы, подтверждающие продажу имущества:

договор купли-продажи, документы, подтверждающие

владение на праве собственности в течение определенного

времени (к примеру, свыше 3-х лет), а также ряд иных

документов, требуемых налоговым органом.

37. МЕТОД ВАЛОВОГО РЕНТНОГО

МУЛЬТИПЛИКАТОРА.Сравнительный подход

Валовой рентный мультипликатор – это отношение

цены продажи объекта недвижимости к потенциальному

доходу от него.

ВРМ=V/Д

V – цена объекта недвижимости;

Д – доход от него.

Этапы метода валового рентного мультипликатора:

А) определяется рыночный валовой доход от

оцениваемого объекта (Ф);

Б) рассчитывается оптимальный для данного сектора

рынка валовой рентный мультипликатор (ВРМ) исходя из

рыночных данных последних продаж сопоставимых

объектов. Для каждого аналога определяется свой валовой

рентный мультипликатор.

ВМР1=V1/Ф1; ВМР2=V2/Ф2; …

ВМРср=(ВМР1+ВМР2+…+ВМРn)/n;

V=ВМРсредний*Д

В) согласование результатов оценки. Эксперты

используют следующие метод:

- стоимость объекта недвижимости определяется как

средняя арифметическая величина стоимости;

- стоимость объекта определяется как средне

взвешенная оценка. Эксперт-оценщик определяет весовые

коэффициенты (субъективно).

20. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ

ПРИОБРЕТЕНИИ (СТРОИТЕЛЬСТВЕ) ОН ФЛ.

Налоговые вычеты — это налоговые привилегии, позволяющие

уменьшать налоговую базу. Механизм применения вычетов по налогу на

доходы физических лиц заключается в возврате ранее удержанного

налога или, в ряде случаев, в уменьшении текущего налога.

Применительно к налогу на доходы физических лиц в настоящее время

действуют четыре группы налоговых вычетов: стандартные, социальные,

имущественные и профессиональные. Их предоставляют по месту

получения дохода налоговым агентом либо при подаче налоговой

декларации в налоговую инспекцию. Размер уменьшения (возврата)

налога исчисляют в объеме 13 % от установленного вычета. Так, если

налогоплательщик при приобретении квартиры имеет право на

имущественный вычет в размере 600 тыс. руб., то максимальная сумма,

которую он сможет вернуть из бюджета, составляет 68 тыс. руб., то есть

13 % от 600 тыс. руб.

В Налоговом кодексе РФ (ст. 220) определены два вида имущественных

вычетов.

Один — для случаев продажи жилых домов, квартир, включая

приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или

земельных участков, долей в указанном имуществе и иного имущества.

Другой — для случаев приобретения (строительства) квартир, жилых

домов или доли (долей) в них.

Вычет предоставляется и в том случае, если расходы на строительство

(приобретение) жилья осуществляются за счет заемных (кредитных)

средств.

Причем заем (кредит) должен быть именно целевой, т.е. предназначен

для строительства (приобретения) жилья. В противном случае суммы,

направленные на погашение процентов по такому займу (кредиту), не

принимаются к вычету. Не относятся, к целевым те займы (кредиты),

которые получены и направлены на погашение ранее взятых займов

(кредитов), израсходованных на строительство (приобретение) жилья.

При новом строительстве либо приобретении жилого дома или доли

(долей) в нем учитываются следующие расходы: на разработку проектно-

сметной документации; на приобретение строительных и отделочных

материалов; на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного

строительством; связанные с работами или услугами по строительству

(достройке дома, не оконченного строительством) и отделке; на

подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или

создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и

канализации.

При приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них

учитываются следующие расходы: на приобретение квартиры, комнаты,

доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме; на

приобретение отделочных материалов; на работы, связанные с отделкой

квартиры, комнаты.

Родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие

собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую

с детьми долевую собственность, вправе применить имущественный

вычет в соответствии с фактически произведенными расходами без

распределения по долям.

Вычет может быть использован налогоплательщиком только один раз.

Повторное его предоставление не допускается.

Если вычет не удалось полностью использовать в текущем году, то его

остаток может быть перенесен на последующие годы до полного его

использования.

Имущественный налоговый вычет может быть получен либо у

налогового органа по окончании года, либо у работодателя до окончания

года.

21.АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок Н- набор инструментов, система отношений, посредством которых

передаются права на собственность ОН и связанные с ней интересы,

устанавливаются Ц, распределяется пространство м/у конкурирующими

вариантами землепользования.

ЭТАП 1. Анализ ценовой ситуации.=прогноз стоимости

-типизация ОН(сегмент, группа типичных ОН)

-влияние параметров на уровень Ц

-влиятин расположении объекта

-влияние сезонности

-влияние состояния рынка

ЭТАП 2. Анализ состояния рынка.=прогноз сост.рынка

-имеющийся фондприватизация(жилая Н)-

-нормативная база

-корпоративная деятельность(коммерческая Н)

-спрос

-сделки с Аналогами

-цены

ЭТАП 3. Анализ доступности и ликвидности=прогноз доступ и L

-демография

-занятость(з/п→спрос)

-обеспеченность жильем(→спрос)

цены(→доступность)

-отношение потребности к спросу(→сбалансированность рынка)

-экономическая ситуация, перспективы.

ЭТАП 4. Оценка эффективности инвестиций=прогноз доходности

-цены

-макроэкономические параметры)

-затарты на проект)

-доходы от проекта

-налоги

26. ДОХОДЫ ОТ ВЛАДЕНИЯ ОН.

Структура зависит от функционального назначения Он,

качественна сторона- период выплат, реверсия.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в

том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения,

оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие

своих натуральных свойств в процессе их использования (такие

вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен

чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, т.е.

данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды,

должны быть непосредственно указаны в договоре. Запрещается

сдавать в аренду предприятия оборонных отраслей, связи,

транспорта, предприятия топливно-энергетического комплекса,

здания государственных банков и т.д.[источник?]

Форма договора

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной в

форме если он заключён на срок более одного года и если хотя бы

одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо

от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества

подлежит государственной регистрации (регистрация договора

осуществляется в соответствующем территориальном органе

Федеральной регистрационной службы).

Стороны договора

Арендодатель- физическое или юридическое лицо, которое

предоставляет имущество арендатору за плату во временное

пользование и владение или во временное пользование. Сдавать в

аренду имущество может только его собственник или лицо,

управомоченное на это собственником либо законом.

Арендатор- физическое или юридическое лицо, заключившее

договор аренды с другой стороны и оплачивающее пользование и

владение или пользование предоставленным имуществом

арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не

предусматривает каких-либо требований и ограничений (за

исключением гражданской дееспособности, как и к иным

субъектам гражданско-правовых отношений).

Сроки договора

По законам РФ срок договора аренды устанавливается

соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в

договоре не определён, то такой договор считается заключённым

на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам

договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее

предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде

недвижимого имущества за три месяца.

1. Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон

2. Долгосрочный: 5- 20 лет

3. Среднесрочный: 1-5 лет

4. Краткосрочный: до 1 года

Виды аренды

В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам:

собственно аренда, субаренда, наем, поднаем. Также в российском

законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для

различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат

движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда

зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда

(лизинг), наем жилых помещений.

 Аренда транспортных средств

Один из видов арендных отношений, объектом которых выступают

транспортные средства.

 Лизинг

Лизинг, иначе финансовая аренда, представляет собой комплекс

имущественных отношений, которые характеризуются тем, что

арендодатель обязан приобрести в собственность указанное

арендатором имущество у определённого им продавца и

предоставить арендатору это имущество за плату во временное

владение и пользование для предпринимательских целей.[1]

Экономическое содержание лизинговой сделки может отличаеться

от ее формализации в нормативных документах российского

гражданского права.

 Наём жилых помещений

Данный вид аренды имеет место тогда, когда объектом арендных

отношений является жилое помещение. При найме жилых

помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон

в лице собственника жилого помещения или его представителя

(наймодатель) обязуется предоставить другой стороне

(нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во

владение и пользование для проживания в нем.

40. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

НЕДВИЖИМОСТИ.

А) Принципы пользователя недвижимого

имущества:

- принцип полезности – чем в большей степени

объект недвижимости может удовлетворить потребность

собственника, тем выше его полезность. Полезность

выступает как субъективная ценность;

- принцип замещения означает, что при наличии

определенного количества однородных объектов, самым

высоким спросом будут пользоваться объекты

недвижимости с наименьшей ценой;

- принцип ожидания определяется тем, какой доход

(удобство) от использования объекта недвижимости,

включая выручку от перепродажи объекта, ожидает

получить потенциальный собственник.

Б) принципы с требованиями к земельному

участку, зданиям, сооружениям:

- принцип остаточной продуктивности земли: в

основе стоимости земельных участков лежит их

остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того,

как оплачены затраты на труд, управление и

эксплуатацию капитала;

- принцип предельной продуктивности земли: в

результате инвестиций должен быть получен доход,

остающийся после покрытия издержек;

- принцип уменьшающейся или увеличивающейся

доходности: закономерность об убывающей предельной

производительности – т.е. наращивание

капиталовложений ведет к пропорциональному росту

прибыли до определенного предела, после чего прирост

прибыли становится меньше, чем прирост

капиталовложений;

- принцип сбалансированности выражается в том, что

для каждого типа землепользования необходимы

определенные компоненты объекта, оптимальное

сочетание которых обеспечивает максимальную

стоимость объекта.

В) принципы, связанные с рыночной средой:

- принцип спроса и предложения: цена недвижимого

имущества определяется взаимодействием предложения и

спроса на соответствующем сегменте рынка;

- принцип конкуренции: рыночные цены

устанавливаются на определенном уровне, кроме того

уравнивается доходность инвестиций;

- принцип соответствия состоит в том, что

максимальная стоимость объекта недвижимости возникает

тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной

однородности и совместимый характер землепользования.

Г) принцип наилучшего и наиболее эффективного

использования земельного участка; разумное и

возможное использование объекта недвижимости, даже

если текущее использование объекта другое,

обеспечивающее самую высокую стоимость

недвижимости на дату оценки

27. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ.

Налогообложение земли регулируется законом РФ «о плате

за землю», налоговым кодексом РФ (гл.31) и земельным

кодексом.

Земельный налог введен с целью стимулирования

рационального использования, охраны и освоения земель,

повышения плодородия почв, выравнивания социально-

экономических условий хозяйствования на землях разного

качества, обеспечения развития инфраструктуры в

населенных пунктах, формирования специальных фондов

финансирования этих мероприятий. Установление и

дифференциация земельного налога производится в

соответствии с признаками:

А) в соответствии с объектом налогообложения;

Б) в соответствии с субъектом собственности.

Согласно Земельному кодексу РФ, все земли на территории

Российской Федерации подразделяются на 7 категорий:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта,

связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для

обеспечения космической деятельности, земли обороны,

безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Ставки налога подразделяются:

А) за земли с/х назначения;

Б) за земли, занятые жилищным фондом.

Федеральные органы законодательной власти

устанавливают средние ставки земельного налога с одного

га (с одного куб. метра) по субъектам РФ.

Для курортных зон ставки увеличиваются на определенные

коэффициенты.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость

земельных участков на 1-ое января каждого года в

отношении каждого земельного участка, отдельно в

отношении долей в праве общей собственности на

земельный участок разных лиц. При общей совместной

собственности на земельный участок - в равных долях

каждому собственнику. Плательщиками налога являются

лица, имеющие участки на праве собственности. Не

признаются собственниками лица, имеющие участки на

праве безвозмездного общего пользования и арендаторы.

Объектами налогообложения являются:

А) земельные участки разных категорий в пределах

муниципальных образований;

Б) земельные доли при общей долевой собственности.

Налоговый период – календарный год, а отчетные периоды

для организаций и предпринимателей: квартал, полугодие, 9

месяцев… каждого года.

Налогооблагаемая база определяется организациями,

предпринимателями самостоятельно на основе сведений

госземкадастра.

Плательщики- лица, имеющие на территории РФЫ ЗУ на

праве собственности(бессрочное пользование. Наследуемое

владение)

Не признаются объектами налогообложения земельные

участки, изъятые из оборота, ограниченные в обороте:

- занятые особо ценными объектами культурного наследия,

- для обеспечения обороны,

- безопасности таможенных нужд,

- в пределах лесного фонда,

- занятые государственными водными объектами.

Ставки:

ЗУ индивидуальной застройки- 0,3%

Личное, подсобное, сад-огород-0,3%

ЗУ, занятые гаражами, хозблоками-0,2%

Прочие-1,5%

Не явлютс плательщиками6

Герои, славы 3-х степеней, инвалиды1,2 жетства, Ветераны

ВОВ и войн,- чернобыль, маяк, пенионеры.

Сроки:

До 01 .03. следующего за отчетным года

в течение которго льгота возникла(30 дней со дня

возникновения льготы)

С2011 года необлагаемый минимум -10 тыюруб на человеа.

Оплата до 01 .02.

Порядок исчисления.

Налог исчисляется с месяца следующего за месяцем

предоставления земельного участка.

29. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

РОД-система м/п и процедур, направленных на ↑ качества услуг

оценщиков, и соответствие качества опред. критериям, устанавливаемых

профессиональным сообществом или гос.оганами.

Процедуры:

1.Определение методических требований к процедурам

оценки=стандарты

2.Определение требований к моарльно-этическим качества оценщика,

связанных с его независимостью -кодекс проф.этики

3.Требований к уровню подготовки, опыту, которые отражаются в уровне

профессиональных знаний.

Формы гос.регулирования.

1. разработка и принятие стандартов.

2. Лицензирование, сертификация, аттестации

Негосударственное регулирование:

1.Национальный совет по оценочной деятельнсти

Функции НСпо ОД

-разработка федеральных стандартов оценки

разработка программ проф.переподготовеи

-рассмотрение образовательных программ учреждений

-разработка рекомендаций о минимальном стаже, сроках стажировки

лиц, претендующих на членство в саморегулируемой организации.

Саморегулирующиеся организации

Осуществяяют непостредственный контроль за проф.деятельностью.

оценщиков.

Статус СРОО имеют:-организация

- объединяющая ≥300 оценщиков

-коллегиальный орган управления

-компенсационный фонд(обяз. Взнос 30 ты.р.)

-утвержденные собственные правила

Для вступления в СРО оценщик предоставляет документ об образовании,

справка об остуствии судимости

Имкушественная ответсвенность членов СРО перед

заказчиком.=договор обязательного страхования 300 тыс.руб.

31. РАСЧЕТ ПОПРАВОК К ЦЕНЕ СОПОСТАВИМОГО ОБЪЕКТА,

на основе прямого анализа характеристик СВЯЗАННЫЙ С

АНАЛИЗОМ ПАРНЫХ ПРОДАЖ.

Существует несколько методов внесения поправок.

Методы расчета поправок:

- метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей

называется продажа двух объектов идентичных по всем

характеристикам, за исключением одной.

- метод прямого анализа характеристик: анализ характеристик

оцениваемого объекта и аналога. В этом случае вероятная стоимость

оцениваемого объекта может быть рассчитана по следующей формуле:

V= ((Cан1*Пан1)+(Cан2*Пан2)+…+(Cанn*Панn))/n

V – вероятная стоимость объекта;

Сан1…n – цена продажи аналога;

Пан1…n – поправка на расхождение характеристик;

n – количество аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого

анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ.

Пи=(100-Иоц)/(100-Иан)

Пи – поправка на износ;

Иоц – износ оцениваемого объекта;

Иан – износ аналога.

Цена объекта с учетом поправки на износ будет:

V=Cан*Пи

Сан – цена аналога;

Пи – поправка на износ.

33.МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ.

Доходный подход.

Заключается в расчете тек. Ст-ти буд. Д. от объекта. Д. от владения

ОН = тек. и буд. поступления от сдачи в аренду, Д от возможного

прироста стоимости ОН при ее продаже в буд., доходы от использования

ОН и выручка от его перепродажи капитализируется в тек.стоимость =

рын. Ст-сть ОН.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается: С=Д/К

С – ст-ОН,Д – ЧД от ОН,К – коэф-т капитализации

А) определения чистого дохода от использования объекта.

Чистый доход – это рассчитанная величина годового дохода,

полученная от использования оцениваемого объекта.

Метод дисконтировния денежных потоков

1.Прогноз потока буд.Д по годам

2.Опредделение стоимости реверсии

3.Ставка дисконтирования-кумулятивно Расчет R

=1/(1+E)

4.приведение буд.ст-ти к тек.ЧДД=∑ЧД

35 ОЦЕНКА ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ОН

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости,

обусловленное разными причинами.

Виды износа:

А) физический;

Б) Моральный (функциональный);

В) внешний (экономический).

Физический износ отражает изменение физических свойств

объекта недвижимости со временем.

Виды физического износа:

А) под воздействием эксплуатационных факторов;

Б) под воздействием естественных природных сил.

Физический износ учитывается в нормах амортизационных

отчислений.

Методы учета физического износа:

А) экспертный метод

Кф.из. = (удельный вес

конструктивных элементов * % износа

данного элемента)/100

Элементы здания

Восстановительная

стоимость, руб.

Износ,

Накопленный

износ

1.Фундамент

2.Подземные

инженерные

системы

…

n.Электросистема

3200

800

…

16000

…

640

160

…

4800

Кф.из.=4800/16000*100%=30%

Б) бухгалтерский метод основан на использовании

единых норм амортизационных отчислений на полное

восстановление.

В) метод эффективного возраста.

Срок экономической жизни объекта – это время, в течении

которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

Скор физической жизни объекта – это период, когда

объект существует и в нем можно жить или работать.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида,

технического состояния, экономических факторов,

влияющих на стоимость объекта или другими словами

эффективный возраст – это возраст, который

соответствует физическому состоянию.

Хронологический возраст – это период со дня ввода в

эксплуатацию объекта недвижимости до даты его оценки.

Срок оставшейся экономической жизни объекта

составляет период от даты оценки до конца

экономической жизни.

Нормативный срок – это определенный нормативными

актами срок службы.

Кф.из.=Тэф/Тн

Тэф – эффективный возраст;

Тн – нормативный срок.

32.РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОНОГО ДОХОДА

ОТ ОН.

Доходный подход.

Заключается в расчете тек. Ст-ти буд. Д. от объекта.

Д. от владения ОН = тек. и буд. поступления от сдачи в

аренду, Д от возможного прироста стоимости ОН при ее

продаже в буд., доходы от использования ОН и выручка

от его перепродажи капитализируется в тек.стоимость =

рын. Ст-сть ОН.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается:

С=Д/К

С – ст-ОН,Д – ЧД от ОН,К – коэф-т капитализации

А) определения чистого дохода от использования

объекта.

Чистый доход – это рассчитанная величина годового

дохода, полученная от использования оцениваемого

объекта.

Чис.доход = действ-ная выручка ОН – расходы

эксплуатации.

ДВ представляет собой ПВ (от основной

деятельности и дополнительных услуг), уменьшенную на

предполагаемые потери от использования объекта

недвижимости.

ПВ определяется с учетом нормативной (проектной)

удельной стоимости оцениваемого объекта.

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются

на:-операционные –фиксированные-расходы на

замещение (резервы)

К операционным расходам: - зарплата обсл.

персонала- коммунальные - на обслуживание территории -

транспортные

Фиксированные расходы не зависят от степени

эксплуатационной значимости объекта и вкюч.:- затраты

на обслуживание долга- страховые платежи- аморт.

отчисления

Расходы на замещение – расходы на периодическую

замену быстро изнашиваемых комплектов улучшения. В

расчетах подразумевается, что деньги на эти расходы

резервируются.

Б) определения чистого дохода от продажи объекта

(стоимость реверсии )

= выручка от продажи объекта – затраты, связанные с ней

34.МЕТОДЫ РАСЧЕТА КОЭФФ.КАПИТАЛИЗАЦИИ

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.

Заключается в расчете тек. Ст-ти буд. Д. от объекта.

Д. от владения ОН = тек. и буд. поступления от сдачи в

аренду, Д от возможного прироста стоимости ОН при ее

продаже в буд., доходы от использования ОН и выручка

от его перепродажи капитализируется в тек.стоимость =

рын. Ст-сть ОН.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается:

С=Д/К

С – ст-ОН,Д – ЧД от ОН,К – коэф-т капитализации

В) Расчет коэффициента капитализации

Это параметр, преобразующий чистый доход в

стоимость объекта, при этом учитывается как чистая

прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого

объекта, так и возмещения основного капитала,

затрачиваемого на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две

составляющие наз. Общим коэффициентом капитализации

или ставкой капитализации чистого дохода, при этом,

чистый доход, используемый для капитализации,

определяется за некоторый период времени (чаще за год).

4 Метода расчета коэффициента капитализации:

 метод прямой капитализации

Н анализе рыночных данных о рыночной стоимости

объекта и чистых доходов, полученных от его эксплуатации.

Норма капитализации- общей ставкой капитализации.

Норма = чистый доход/ цена объекта

СУТЬ- сравнении оцОН с аналогом, тк. у схожих

объектов одинаковые ставки капитализации.

 метод связанных инвестиций ЗК и

СК

Метод применяется, когда для покупки объекта

используется собственный и заемный капитал в известной

пропорции.

Требования: общая ставка капитализации должна

удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного

капитала, причем ставка капитализации заемного капитала

должна предусматривать не только получение дохода на

предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде

периодических амортизационных выплат.

Ставка капитализации заемных средств наз. ипотечной

постоянной и определятся отношением ежегодных выплат

по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного

кредита.

Ипотечная составляющая включает ставку % по

кредиту и коэффициент фонда погашения.

Составляющая заемного капитала = Ккр*Укр

где Ккр – ипотечная постоянная

Укр – доля кредитных ресурсов

И тогда общая ставка капитализации:

Кобщ=Ккр*Укр+Кс*(1-Укр)

Кс- ставка капитализации собственного капитала

(1-Укр) – удельный вес собственных средств

 метод связанных инвестиций земли и

здания

Общий коэффициент капитализации определяется:

Кобщ=Сз*Кз+Сзд*Кзд

Сз – стоимость земли в % от общей стоимости

имущественного комплекса

Кз – ставка капитализации для земли

Сзд – стоимость здания в % от общей стоимости

комплекса

Кзд – ставка капитализации для здания

 кумулятивный метод

Коэффициент капитализации состоит из 2 элементов:

- ставки дохода на инвестиции, кот. является

компенсацией выплачиваемой инвестору за ценность денег--

норма возврата капитал

ставка дохода на капитал (инвестиции) = безрисковая

ставка, которая используется в качестве базовой (и обычна

равна ставке дохода на долгосрочные правительственные

облигации) + премия за риск + премия за низкую

ликвидность + премия за инвестиционный менеджмент.

36. ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Недвижимость – относят ЗУ,участки недр, обособленные

водныеводоемы, леса, здания, сооружения, воздушные и

морские суда, космические объекты, и все, что прочно

связано с землей, т.е. объектны перемещение которых без

несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости

недвижимости:

А) рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта

на конкурентном и открытом рынке при осознанных и

рациональных действиях в своих интересах покупателя и

продавца, которые хорошо информированы и не

испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

Б) потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости

для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно

получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

В) инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для

специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта

недвижимости в результате инвестирования;

Г) страховая – рыночная стоимость объекта , определяемая для целей

страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная

стоимость;

Д) замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с

идентичными функциональными свойствами, но с использованием

современных материалов, конструкция и оборудования;

Е) восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта

недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии

оцениваемого объекта;

Ж) залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для

кредитования;

З) ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она

идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения

оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые

необходимы для получения наилучшей цены;

И) для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для

исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с

положениями нормативных правовых актов - это рыночная или

восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в

России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на

восстановительной;

К) утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной

стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на

утилизацию объекта оценки;

Л) действующего предприятия — стоимость единого имущественного

комплекса, определяемая в соответствии с результатами

функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка

стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении

вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов

действующего предприятия.

Факторы валияющие на стоимость ОН:

1.Физические

а.характеристики местоположения

б.хар-ки объекта

2.Макросистема

а.состоние экономики

б.фактор спроса

в.фактор предложения

3.Социальные факторы

а. базовые потребности в приобретении

б.БП в коммуникации

в. Тенденции в изменении численности

г.тенденции в изменении образоватеьного уровня

д.стиль и уровень жизни.

22 ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОН.

Недвижимость – ЗУ,участки недр, обособленные водоемы, леса, здания,

сооружения, воздушные и морские суда, космические объекты, и все,

что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без

несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Оценка ОН- ложный, творческийц процесс.

Этапы Оценки:

1. определение проблемы

2. предварительный осмотр объекта и заключение договора на

оценку

3. сбор и анализ данных

4. оценка ЗУ

5. применение3-х подходов к оценке

6. согласование результов, полученных 3-мя подходами

7. подготовка отчета и заключение об оценке

8. доклад об оценке

38. ДОГОВОР АРЕНДЫ.

Традиционное определение аренды - это передача одним лицом

(арендодателем) другому лицу (арендатору) - имущества во временное

владение или пользование (или только пользование) за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений - Договор.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу

которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное

имущество во временное владение и пользование или во временное

пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю

арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные

арендатором в результате использования в соответствии с договором

арендованного имущества, являются его собственностью.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное

пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор,

как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет

возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же

преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во

временное пользование другому лицу.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не

теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные

объекты, предприятия и другие имущественные комплексы,

здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п..

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его

собственник либо иное лицо, управомоченное законом или

собственником сдавать имущество в аренду.

Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в

получении имущества в пользование. Никаких специальных

требований к нему закон, по общему правилу не предъявляет.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в

отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов

имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны

какой - либо срок аренды в договоре, по истечении установленного

законом предельного срока договор аренды будет считаться

прекращенным.

Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена

как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и

применительно к каждой из его основных частей.

Формы арендной платы:

- определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически

или одновременно;

- установленная доля полученных в результате использования

имущества продукции, плодов и доходов;

- предоставляемые арендатором арендодателю определенные

услуги;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат по

улучшению арендованного имущества.

Содержание договора аренды. Арендодатель во исполнение

заключенного договора обязан:

а) предоставить арендатору имущество в состоянии,

соответствующем условиям договора аренды и назначению

имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно

быть определено договором аренды. Если этого не сделано,

состояние имущества определяется его назначением. Имущество

сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и

относящимися к нему документами (техническим паспортом,

сертификатом качества и т. п.).

б) Имущество должно быть передано в аренду в установленный

срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок

передачи договором установлен не был, имущество подлежит

передаче в разумный срок.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества

действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и

передается арендатору, как правило, вскоре после заключения

договора.

По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки

передаваемого имущества, за исключением таких, которые:

а) оговорены арендодателем при заключении договора;

б) заранее известны арендатору;

в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра

имущества при заключении договора. Арендатор отвечает за

недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска.

39. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В

случае применения ипотеки для решения жилищных проблем,

предметом залога обычно выступает жилой дом или

квартира.Сторонами по договору ипотеки являются

залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и

залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита).

Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть

граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица

не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку,

оговоренных в их учредительных документах.

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

- предмет ипотеки;

- оценочная стоимость предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства,

обеспечиваемого ипотекой;

- право (собственность, аренда и др.), в силу которого

имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит

залогодателю, и орган государственной регистрации прав

на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право

залогодателя.

Договор ипотеки заключается в

письменной форме и подлежит государственной

регистрации по месту нахождения имущества,

являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не

подлежит обязательному нотариальному удостоверению,

но стороны по своему желанию (или по требованию

ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки

считается заключенным и вступает в силу с момента его

государственной регистрации.

Для государственной регистрации договора ипотеки

необходимы следующие документы:

-заявление от залогодателя и залогодержателя;

-договор ипотеки и его копии;

-документы, указанные в договоре ипотеки в качестве

приложений;

-кредитный или иной договор, исполнение которого

обеспечивает ипотека;

-документ об уплате государственной пошлины;

-иные документы, необходимые для государственной

регистрации ипотеки в соответствии с законодательством

РФ о государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней

со дня представления необходимых документов путем

совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на

договоре ипотеки, содержащей полное наименование

органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место

регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Регистрация ипотеки включает в себя:

- Юридическую консультацию по вопросам регистрации

ипотеки;

- Правовую экспертизу представленных Вами документов:

на предмет соответствия требованиям регистрирующего

органа (управление Федеральной регистрационной

службы по Москве);

- Формирование пакета документов для регистрации;

- Непосредственно регистрация договора.

В настоящее время договор ипотеки является одним из

самых распространенных способов обеспечения

исполнения обязательств, используемых в гражданском

обороте физическими и юридическими

лицами.Обязательная государственная регистрация

договора ипотеки предусмотрена ст. 339 ГК РФ (ч.2) и ст.

10 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» от 16 июля

1998 г. № 102-ФЗ.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется

специальной регистрационной надписью на договоре

ипотеки

43. ИНДЕКСНЫЙ МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ

СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Затратный подход

Индексный метод оценки объектов недвижимости

заключается в определении восстановительной стоимости

оцениваемого объекта путем умножения его балансовой

стоимости на соответствующий индекс. Индексы по

группам основных фондов периодически утверждаются

Правительством Российской Федерации.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного

метода с системой индексов на ресурсы, используемые в

строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные

показатели, определяемые соотношением текущих

(прогнозных) стоимостных показателей и базовых

стоимостных показателей на сопоставимые по

номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам

сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при

помощи индексов.

41. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

НЕДВИЖИМОСТИ.

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для

согласования результатов, полученных с использованием

различных подходов и методов оценки.

а) Первым шагом МАИ является структурирование

проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В

наиболее простом виде иерархия строится с вершины,

представляющей цель проблемы через промежуточные

уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому

нижнему уровню, который в общем случае является набором

альтернатив.

б) После иерархического воспроизведения проблемы

строится матрица сравнения критериев и рассчитывается

значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij -

представляет собой интенсивность элемента иерархии i

относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале

интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij =

5, то aji = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне,

т.е. набор альтернатив между собой и по каждому

выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы

путем умножения локальных приоритетов на приоритет

соответствия критерия на вышестоящем уровне и

дальнейшем суммировании по каждому элементу в

соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

А – возможность отразить действительные намерения

покупателя и продавца;

Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых

проводится анализ;

В – способность параметров, используемых методов

учитывать конъюнктурные колебания;

Г – способность методов учитывать специфические методы

оценки объекта, влияющие на стоимость (размер,

местоположение и т.д.)

42.МАРКЕТИНОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ОН(ВОПРОС 21).

Рынок недвижимости – это определенный набор инструментов, по

средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней

интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между

различными конкурирующими вариантами землепользования.

Субъекты рынка недвижимости:

 собственники (продавцы)

 покупатели

 посредники:

- брокеры- оценщики- ипотечные кредиторы- страховщики

- эксперты- юристы- СМИ

Недвижимость характеризуется:

-она неоднородна

- прочно связана с землей

- долговечна

- дорогая.

Классификация по функциональному назначению:

 жилая

 нежилая

 земля

 промышленные п/п

 АЗС

Особенности рынка недвижимости:

Локализация

-L абсолютная неподвижность

-L большая зависимость цены от местоположения

Вид конкуренции

-L несовершенная, олигополия

-L небольшое число покупателей и продавцов

-L уникальность каждого объекта

-L контроль над ценами ограничен

-L вступление в рынок требует значительного капитала

Эластичность предложений

-L ↓, при росте спроса и цен предложение мало ↑

-L спрос может быть очень изменчивым

Степень открытости

-L сделки носят частный характер

-L публичная информация, часто неполная и неточная

Конкурентоспособность товара

-L во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием

соседства

-L специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей

Условия зонирования

-L регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом

водного, лесного, природоохранного и другого специального права

-L большая взаимозависимость частной и других форм собственности

Оформление сделок

юридические сложности, ограничения и условия

Стоимость

включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Функции рынка недвижимости:

 установление равновесных цен, при которых

платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

 Коммерческая состоит в реализации стоимости и

потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на

вложенный капитал.

 санирования - это очищение экономики от

неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство

неэффективных, ведь это ведет к повышению устойчивости и

экономическому росту.

 Информационная - это уникальный рыночный способ

оперативного сбора и распространения обобщенной объективной

информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости

свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

 Посредническая выражается в том, что рынок

выступает в качестве совокупного посредника и места встречи

множества независимых и экономически обособленных в результате

общественного разделения труда покупателей и продавцов, риэлторы,

оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и

другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

 Стимулирующая, в конечном счете, выступает в

форме экономического поощрения прибылью продуктивного

использования достижений научно-технического прогресса в создании и

использовании недвижимого имущества.

 Инвестиционная — рынок недвижимости, это

привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.

Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из

пассивной формы запасов в реальный производительный капитал,

приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

 Социальная функция проявляется в росте трудовой

активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан,

стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и

других капитальных и престижных объектов.

8. КРЕДИТНЫЕ РИСКИ.

Виды рисков:

1. Кредитный риск – невозврат кредита-это потенциальные

потери в случае, если заемщик не производит платежи.

В этом случае потери ипотечных кредитов могут быть вызваны как

общеэкономическими, так субъективными причинами. Невозврат по

субъективным причинам можно минимизировать посредством оценки

вероятности погашения кредита – андеррайтинг.

Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода

заемщика и величины ставки процента.

Потери кредитора в случае неплатежей могут быть нескольких

видов:

- кредитор несет потери, если сумма вырученная от продажи

объекта недвижимости после передачи владения им меньше, чем

невыплаченная часть кредита;

- возможны административные издержки по управлению

убыточными кредитами и конфискованного имущества.

2. Риск % ставки

- связан с влиянием ее ∆ на стоимсоть ЦенБум и долговых

обязательств кредитора Возниает,когда динамика корректировки %

ставки по А не совпадает с динамикой пересмотра % ставки по

Долговым обязательствам.

3. Риск альтернативного выбора

Условия Ипотеки =выбор. Заемщик имеет право погашения

кредита до наступления сока договора. Кредитор имеет право

изменять %ставку по ипотеке.

4. Риск досрочного погашения.

Когда ставка за кредит fix, если рыночная ставка ↓ ставки по

кредиту, то заемщик получает стимул к рефинансированию.

5. Риск изменения условий мобилизации фондов

Досрочное кредитование при переменной ставке %. Когда % ставка

по кредиту фиксирована, а % ставка по Заемным средствам

переменная.

6. Риск ликвидности

Трудность мобилизации наличных средств путем продажи активов

по рыночным ценам.

10. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ.

Плательщиками налога явл. ФЛ, имеющие на территории РФ в

собственности объекты недвижимости. Ставка налога

устанавливается органами законодательной властью субъектов РФ,

т.к. данный налог явл. территориальным.

Ставки Гос. Думы(Курган)

Инвентаризационная стоимость Ставка

До 300 000 руб. 0,09 %

300L000 – 500 000 0,12%

500L000 – 700 000 0,3%

Свыше 700 000 1,2%

От уплаты налога на имущество ФЛ освобождаются:

Герои РФ, кавалеры орденов славы, инвалиды 1 и 2

группы, инвалиды с детства.

Представительные органы субъектов РФ имеют право

уменьшать размеры ставок или же вводить

дополнительные льготы.

Исчисление налога производится налоговыми

инспекторами, причем лица, имеющие льготы

самостоятельно представляют необходимые документы в

налоговые органы.

За объекты недвижимости, находящиеся в общей долевой

собственности нескольких собственников налог

уплачивается каждым из них соразмерно его доле.

Органы коммунального хозяйства (бюро

технической инвентаризации), осуществляющие оценку

объектов недвижимости обязаны по требованию

налоговых органов предоставлять сведения, необходимые

для исчисления налога на недвижимости ФЛ в сроки,

установленные налогообложением. За непредоставление

данных, необходимых для исчисления налоговых

платежей должностные лица выплачивают штраф в

размере 5-кратной установленной законом минимальной

месячной зарплате.

По новым, только что построенным или приобретенным

объектам налога выплачивается с начала года,

следующего за годом их приобретения или строительства.

За объект недвижимости, перешедший по наследству

налог, взимается с момента открытия наследства.

В случае уничтожения или полного разрушения объекта

недвижимости взимание налога прекращается начиная с

месяца, в котором он был уничтожен или разрушен.

При переходе права собственности на объект

недвижимости от одного собственника к другому в

течении календарного года налог уплачивается

первоначальным собственником с 1 января этого года до

начала месяца, в котором он утратил право собственности

на указанный объект, а новым собственником – начиная с

месяца, в котором у него возникло право собственности.

Пи возникновении права на льготу в течении

календарного года перерасчет налога производится с

месяца, в котором возникло это право.

Платежные извещения об уплате налога отправляется

плательщикам налоговыми органами не позднее 1 августа.

Уплата налога производится владельцами недвижимости

равными долями в 2 срока: не позднее 15 сентября и не

позднее 15 ноября (можно разом).

Лица, своевременно не привлеченные к уплате налога

уплачивают его не более чем за 3 предыдущих года.

Пересмотр неправильно исчисленного налога допускается

не более чем за 3 предыдущих года.

За просрочку платежей налога исчисляется пеня в размере

0,7 % от суммы недоимки за каждый день просрочки. В

случае несвоевременной уплаты налогов применяются

меры неналогового характера в соответствии с

законодательством.

ВОПРОСЫ

1.МОДЕЛИРОВАНИЕ МАСОВОЙ ОЦЕНКИ ОН

2.ФИНАНСИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3. ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ТОВАРА

4. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗУ.

6. ОЦЕНКА ВНЕШНЕГО(ЭКОН-ГО) ИЗНОСА ОН

7. ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

8. КРЕДИТНЫЕ РИСКИ.

9. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОН.

10. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОН..

11. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОН.

12. ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС ОН

13. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ.

16. ФОРМИРОВАНИЕ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ.

17. НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ ПРОДАЖЕ

ИМУЩЕСТВА ФЛ

18. МЕХАНИЗМ ФИНАНСИРОВАНИЯ ОН.

19 ВИДЫ КРЕДИТОВ (С ПОСТ. И ПЕР. ВЫПЛАТАМИ).

20. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ ПРИ

ПРИОБРЕТЕНИИ (СТРОИТЕЛЬСТВЕ) ОН ФЛ.

21.АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

22 ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОН.

23. КРЕДИТЫ С ПЕРЕМЕННЫМИ ВЫПЛАТАМИ

26. ДОХОДЫ ОТ ВЛАДЕНИЯ ОН.

27. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

29. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНО

31. РАСЧЕТ ПОПРАВОК К ЦЕНЕ СОПОСТАВИМОГО

ОБЪЕКТА, на основе прямого анализа характеристик

32.РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОНОГО ДОХОДА

33.МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

34.МЕТОДЫ РАСЧЕТА КОЭФФ.КАПИТАЛИЗАЦИИ

36. ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

37. М-Д ВАЛОВОГО РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА.

38. ДОГОВОР АРЕНДЫ

39. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ

40. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОН.

41. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОН.

42.МАРКЕТИНОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА ОН(ВОПРОС 21).

43. ИНДЕКСНЫЙ МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ Н.

44. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ФЛ.