Шпаргалка по жилищному праву

Подождите немного. Документ загружается.

1. Содержание права на жилище: 1)никто не м.б. произвольно лишен жилища;

2)органы госу власти и органов самоуправления поощряют жилищное

строительство, создают условия для осуществления права на жилище;

3)малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в

жилище оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из гос-ных, мун и

др жилищных фондов. Спорными явл ?-ы правовой сущности права на жилище. В

частности: 1)является ли право на жилище S-ным правом (многие авторы

рассматривают его в качестве S-ого, но существующего не в конкретных, а в

общерегулятивных или публичных отношениях – Богданов, Усков); 2)какова

отраслевая природа права на жилище (большинство исходит из того, что это

институт конституционного права). Конституционные положения о праве гр-ан на

жилище находят свое закрепление и развитие в специальном зак-ве, прежде всего в

гражданском, жилищном, к-ые в частности определяют основания возникновения,

порядок осуществления и защиты вещных и обязательственных прав на Ж.П. ТО,

конституционное право на жилище реализуется в отраслевых правоотношениях в

рамках к-ых гр-не выступают носителями конкретных S-ных жилищных прав.

Современная жилищная политика России. Продиктована продолжающимся

реформированием жилищной сферы. Цель реформ - переход к рыночным

механизмам регулирования жилищной сферы при соблюдении принципов

обеспечения социальной гарантии в области жилищных прав льготных категорий

граждан.

На сегодня можно говорить о 2 основных способах удовлетворения жилищных

потребностей: 1)по средствам приобретения ЖП в собственность (приватизация;

участие в долевом строительстве; купля-продажа, в том числе за счет гос субсидий

и с использований механизмов ипотечного жилищного кредитования; наследование;

рента; участие в потребительском кооперативе и другие); 2) путем приобретения ЖП

в пользование на основе договора (д-р соц и ком найма, д-р найма

специализированного ЖП, д-р ссуды, д-р аренды).

Контуры современной жилищной политики обозначены в федеральной целевой

программе «жилище» на 2002-2010 годы, утверждена ПП 17.09.2001 года.

Рассматривается в качестве основного инструмента реализации приоритетного

национального проекта «доступное, комфортное жилье гражданам России».

Предполагается реализация комплекса правовых, организационных и финансовых

мер и мероприятий по 4 направлениям: 1)развитие жилищного строительства;

2)совершенствование жилищно-коммунального комплекса; 3)развитие ипотечного

жилищного кредитования и рынка жилья; 4)исполнение гос обязательств по

обеспечению жильем категорий граждан, установленных зак-вом и нормативное

правовое обеспечение организации предоставления ЖП соц использования.

2. Жилищное право можно определить как систему правовых норм, регулирующих

общественные отношения, связанные с удовлетворение жилищных потребностей

гр-н.

Принципы жилищного права: 1)необходимость обеспечения органами гос. власти и

МСУ условий для осуществления гр-ами права на жилище, а также его

безопасности. Конкретные меры по обеспечению условий: 1)содействуют развитию

рынка недвижимости в жилищной сфере; 2)используют бюджетные средства для

улучшения жилищных условий граждан; 3)в установленном порядке предоставляют

гр-ам ЖП по д-рам соц найма или д-рам найма ж.п.; 4)стимулируют жилищное

строительство и т.д. 2)неприкосновенность и недопустимость произвольного

лишения жилища. 3)необходимость беспрепятственного осуществления жилищных

прав. Гр-не по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют

принадлежащие им жилищные права, в т.ч. распоряжаются ими. Жилищные права

м.б. ограничены на основании ФЗ и только в той мере, в какой это необходимо в

целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, законных

интересов др. лиц и т.д. 4)равенство участников жилищных отношений по владению,

пользованию и распоряжению ЖП, если иное не вытекает из ФЗ или существа

отношений; 5)необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных

прав, их суд-ой защиты. Именно суд-ый порядок явл-ся общим, защита прав в

специальном- адм-ном порядке допускается в случаях, прямо предусмотренных

законом. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1)признания жилищного

права; 2)прекращения или изменения жилищного правоотношения; 3)признания

судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта и иными

способами. 6)необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда и

использования ж.п. по назначению; 7)свобода выбора гражданами ЖП для

проживания на законных основаниях. Данный принцип вытекает из

конституционного права гр-ан на свободу передвижения, выбор места пребывания и

жительства в пределах России. Место пребывания - место временного проживания.

Место жительства - место постоянного или преимуществ-ого проживания. В Росси

введен регистрационный учет граждан по месту пребывания и по мести жительства,

вместе с тем в отличии от прописки, регистрация или отсутствие таковой не могут

служить основанием, ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.

?-с о месте жилищного права в системе отраслей- дискуссионный. Ответ

предопределяется позицией относительно круга собственно жилищных отношений,

а также допустимости существования комплексных отраслей права. Основные

подходы: 1)это часть граж-ого права (Литовкин, Чигир, Потюков, Тихомиров); 2)это

самостоятельная отрасль права (Никитюк, Титов); 3)это комплексный институт либо

комплексная отрасль права (вторичные правовые образования) (Седугин, Еремичев,

Браудэ, Толстой); 4)комплексная отрасль законодательства (Грось). Некоторые

авторы заняли оригинальную позицию, выделив жилищное право в узком смысле

(отношения пользования ж.п.) как подотрасль граж-ого права и жилищное право в

широком смысле как комплексную отрасль права (Грудцына, Филиппова).

3. Источники: 1)Конституция, нормы междунар права; 2)Жилищное зак-во; 3)Иное

зак-ва, прежде всего граж-ое. Помимо прочего в силу ЖК РФ к отдельным прямо

названным жилищным отношениям применяется соответствующее зак-во с учетом

требования ЖК РФ. ТО, источником жилищного права является не только

жилищное, но и иное зак-во, поэтому термины «источники жилищного права» и

«жилищное зак-во» явл не тождественными.

Понятие и система жилищного зак-ва. Жилищное зак-во состоит из актов

различного уровня, образующих следующую иерархическую систему:

1)Федеральный уровень: А)ЖК РФ и иные ФЗ. ЖК РФ устанавливает свой

приоритет; Б)указы президента РФ; В)постановления Правительства РФ, которые

издаются лишь на основании и во исполнении А и Б; Г)нормативные правовые акты,

федеральных органов исполнительной власти, к-ые издаются лишь в случаях и

пределах, предусмотренных А, Б и В. 2)Региональный: законы и иные нормативные

правовые акты S-ов России (закон Самарской области «О жилище») 3)Местный

уровень: нормативные правовые акты органов МСУ. Акты регионального и местного

уровня принимаются в пределах полномочий соответствующих оргаов. Введение 3

правотворческого уровня не согласуется с конституционным положение о том, что

жилищное зак-во находится в совместном ведении России и S-ов и обоснованно

критикуется в литературе. Термин зак-во ЖК РФ в отличии от ГК РФ использует в

широком смысле. Вместе с тем ЖК РФ нередко предписывает конкретные формы

актов. Хотя жилищное зак-во включает в себя акты различных уровней, компетенция

органов гос власти РФ, ее S-ов и органов МСУ в области жилищных отношений

четко разграничена.

Сложным явл ?-с о соотношении жилищного и граж-ого зак-ва. Конституция и ЖК

РФ выделяют их в качестве отдельных зак-ных отраслей, причем, если гражд-ое зак-

во - предмет ведения России, то жилищное - совместного ведения. Учитывая, что

основная масса норм, содержащаяся в жилищном зак-ве, имеет гражданско-

правовую природу: 1)такие нормы должны приниматься только Россией; 2)в части

данных норм гражд-ое и жилищное зак-во следует рассматривать как общее и

специальное. Однако, по причине установленных и ГК РФ и ЖК РФ приоритетов

открытым остается вопрос о том, какие правила следует применять когда

гражданско-правовые нормы, содержащиеся в жилищном зак-ве расходятся с

нормами ГК РФ. Большое значение для применения норм жилищного права имеет

суд-ная практика: 1)акты Конституционного суда; 2)разъяснения Верховного суда

РФ; 3)судебные акты по конкретным делам.

4. Действие жилищного зак-ва во времени: 1.Акты жилищного зак-ва не имеют

обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения

его в действие. 2.Действие акта жилищного зак-ва может распространяться на

жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях,

прямо предусмотренных этим актом. 3.В жилищных отношениях, возникших до

введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к

жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. 4.Акт

жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и

обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если

указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до

введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его

действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных

договоров.

Применение жилищного законодательства по аналогии. ЖК РФ допускает

аналогию закона и права. При аналогии закона применяется жилищное

законодательство, регулирующее сходные отношения. Условия применения

аналогии закона: 1)жилищные отношения не урегулированы жилищным

законодательством или соглашением участников; 2)отсутствуют нормы

гражданского или иного законодательства, прямо регулирующего данные

отношения; 3)применение не противоречит существу отношений. При аналогии

права и обязанности определяются исходя из общих начал жилищного

законодательства, а так же требований добросовестности, гуманности, разумности и

справедливости.

5. Жилищ правоотношения – общ-ные отн-ия, урегулир. нормами жилищ права и

связанные с удовл-ем потребности гр-ан в жилище. При этом распространенным явл

рассмотрение понятия жилищ правоотношения как понятия родового,

собирательного, охватывающее широкий круг отн-ий, причем большинство авторов

признают их разноотраслевую природу (Толстой). Объединение данных отн-ий в

единую группу происх-т по предметному признаку.

Жилищ зак-во регулирует отн-ия по поводу: 1)возник-ия, осущ-ия, измен-ия,

прекращ-ия права владения, пользования, распор-ия ж.п. гос-ого и мун-ого жилищ

фондов; 2)пользов-ия ж.п. частного жилищ фонда; 3)пользов-ия общим имущ-ом

собственников помещений; 4)отнесения помещений к числу жилых помещений и

искл-ия их из жилищ. фонда; 5)учета жилищ. фонда; 6)содержания и ремонта ж.п.;

7)переустройства и перепланировки ж.п.; 8)управления МКД; 9)создания и

деятельности жилищ. и ж-с.к., товариществ собственников жилья, прав и обяз-тей их

членов; 10)предоставления коммунальных услуг; 11)внесения платы за ж.п. и

коммунальные услуги; 12)контроля за использов-ем и сохранностью жилищ. фонда,

соответствием ж.п. установленным санитарным и техническим правилам и нормам,

иным требованиям зак-тва. Этот перечень исчерпывающий.

Участниками жилищ. отн-ий явл: 1)гр-не, в т.ч. ино и лица без гражданства 2)юр

лица; 3)публичные образования. Положения ЖК РФ применяются к жилищ. отн-ям с

участием ино эл-та, если иное не установлено ФЗ. Об-ами жилищных прав явл. ж.п..

Вместе с тем в лит-ре многие авторы высказываются за расширение круга объектов

жилищ. прав (напр. по поводу включения нежилых помещений). Содержание жилищ.

правоотношения составляют S-ные жилищные права и обязанности. Круг

возможных жилищных прав гр-н разнообразен, в частности это: 1)право

собственности, право пользов-ие члена семьи собственника и бывшего члена семьи

собственника; 2)право пользования нанимателя, членов его семьи (постоянно

проживающих с нанимателем гр-н) по д-ру найма во всех жилищ. фондах; 3)право

пользования членам жилищного или ж-с.к., а также членов его семьи до выплаты

паевого взноса; 4)право пользования по д-ру ренты или в силу завещательного

отказа и т.д. В лит-ре проводятся различные классификации жилищных прав, в

частности выделяют следующие группировки: 1)самостоятельные и не

самостоятельные права; 2)вещные и обязательственные; 3)бессрочные и срочные.

Основания возникновения жилищ. прав и обязанностей: 1)из д-ров и иных сделок,

предусмотр-ых ФЗ, а также из д-ов и иных сделок, хотя и не предусмотр-ых ФЗ, но

не противоречащих ему; 2)из актов гос органов и актов органов МСУ, к-ые

предусмотрены жилищ зак-вом в кач-ве основания возникновения жилищ прав и

обязанностей; 3)из суд-ых решений, установивших жилищ права и обяз-ти; 4)в рез-

те приобретения в собственность ж.п. по основаниям, допускаемым ФЗ; 5)из

членства в жилищ. или ж-с.к.; 6)вследствие действий (бездействия) участников

жилищных отношений или наступления событий, с к-ыми ФЗ или иной нормативный

правовой акт связывает возникн-ние жилищ прав и обязанностей.

6. Жилищный фонд - совокупность всех ЖП, находящихся на террит РФ. Соц-ая

значимость жилищного фонда опосредует: 1)обязательность его гос-го учета.

Применяется положение о гос учете жилищного фонда в РФ, оно определяет, что:

а)гос учет включает в себя технический, официально-статистический и

бухгалтерский учет; б)технический учет возлагается на специализ-ые организации

технической инвентаризации; в)архивы БТИ явл-ся фед-ной собственностью,

находящейся в пользовании S-ов России, их отчуждение не допускается.

2)Осуществление со стороны уполномоченных гос органов, гос-го контроля за

использованием и сохранностью жилищ. фонда (независимо от формы

собственности), а также соответствиям ж.п. и коммун-ых услуг установленным

требованиям. К контрольным орг-ам относится Федеральная служба по

технологическому надзору и гос жилищная инспекция.

ЖК проводит классификацию жилищных фондов по 2 критериям: 1)в зависимости

от формы собственности: а)частный жилищный фонд(совокупность ж.п.,

находящихся в собственности граждан и в собственности юрид-их лиц); б)гос-ый

жилищный фонд(совокупность ж.п., принадлежащих на праве собственности РФ, и

ж.п., принадлежащих на праве собственности S-ам РФ); мун-ный жилищный фонд.

2)В зависимости от целей использования: 1)Жилищный фонд соц-ного

использования - совокупность жилых помещений в гос и мун жилищном фонде,

предоставляемых гр-нам по д-рам социального найма; 2)специализ-ый -

совокупность гос и мун жилищ. фондов, предназначенных для временного

проживания некоторых категорий граждан; 3)индивидуальный жилищ. фонд -

совокупность ж.п. частного жилищ. фонда, которые используются гражданами-

собственниками для своего проживания, проживания членов семьи, а также

проживания иных гр-ан на условиях безвозмездного пользования; юрид-ими

лицами-собственниками для проживания гр-н на указанных условиях пользования,

т.е. тоже безвозмездных; 4)жилищ. фонд коммерческого использования -

совокупность ж.п., к-ые: а)используются собственниками (любыми, в т.ч.

публичными образованиями) для проживания гр-н на условиях возмездного

пользования; б)предоставленный гр-ам по иным д-рам; в)предоставлены

собственниками лицам во владение и/или пользование. ТО: Гос и мун жилищный

фонд м.б. любым фондом, кроме индивидуального. Частный жилищный фонд

только индивидуальным и коммерческого использования. Гос контроль за

использованием и сохранностью жилищ. фонда независимо от его формы

собственности, а также соответствием ЖП и коммун-ых услуг установленным

требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами

исполнительной власти, органами гос власти S-ов РФ в соответствии с ФЗ и иными

нормативными правовыми актами РФ.

7. Жилое помещение(ж.п.) - изолированное помещение, к-ое явл недвижимым имущ-

вом и пригодно для постоянного проживания гр-н. Законодатель выделяет 3

признака ж.п.: 1)изолированность; 2)принадлежность к недвижимости (сборно-

разборные дома, фургоны, прицепы в которых проживают граждане, не явл ж.п.) в

силу рассматриваемого признака, вещные права на ж.п. подлежат гос регистрации;

3)пригодность для постоянного проживания гр-ан, означающая то, что помещение

отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным

требованиям зак-ва. Именно данный признак стоит рассматривать как специальный.

Ж.п. могут заселяться для удовлетворения как постоянной, так и временной

потребности в жилье и это не изменяет обязательности пригодности ж.п. для

постоянного проживания как объективной характеристики помещения. Порядок

признания помещения жилым и требования, к-ым должно отвечать ж.п., а также

правила признания ж.п. непригодным для проживания в соответствии с ЖК РФ

устанавливается правительством. По мнению ряда авторов признак пригодности

должен быть заменен на признак предназначенности для постоянного проживания

(Кузьмина). Понятие ж.п. не тождественно понятию жилища. Второе- более широкое

по содержанию. Ж.п. имеет различные потребительские характер-ки (место

нахождения, тип дома, уровень благоустроенности, этажность, планировка.).

Применительно к размеру, решающее правовое значение прежнее жилищное зак-ва

придавало жилой площади, действующее - общей. Общая площадь ж.п. состоит из

суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений

вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гр-ами

бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в ж.п., за исключ-ем балконов,

лоджий, веранд и террас.

Ж.п. в широком смысле (как родовое понятие) - признаются изолированные

помещения, к-ые являются недвижимым имущ-ом и пригодны для постоянного

проживания гр-ан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и

нормам, иным требованиям законодательства. Виды: 1)жилой дом, часть жилого

дома; 2)кв-ра, часть кв-ры; 3)комната. Ж.п. имеет строго целевое назначение, оно

предназначено для проживания гр-ан. Зак-тель определяет следующие пределы

использования ж.п.: 1)не допускается размещение в ж.п. промышленных

производств. 2)не допускается размещение собственником ж.п. предприятия,

учреждения, организаций. Допустимым явл использование помещения для

осуществления проф деятельности или индивидуальной предпринимательской

деятельности, проживающими в помещении на законных основаниях гр-ами, но

только если это не нарушает права и законные интересы др граждан и требования к

жилому помещению. Пользование ж.п. осуществляется с учетом соблюдения прав и

законных интересов проживающих в этом ж.п. гр-ан, соседей, требований пожарной

безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований. В целях

гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или

повреждением ж.п., может осуществляться страхование ж.п. в соответствии с зак-

вом. В настоящее время только добровольное страхование.

8. Условия перевода: перевод ж.п. в неж.п. и неж.п. в ж.п. допускается с учетом

соблюдения требований ЖК и зак-ва о градостроительной деятельности. Перевод

ж.п. в неж.п. не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен

без использования помещений, обеспечивающих доступ к ж.п., или отсутствует

техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если

переводимое помещение явл частью ж.п. либо используется собственником данного

помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а

также если право собственности на переводимое помещение обременено правами

каких-либо лиц. Перевод квартиры в МКД в неж.п. допускается только в случаях,

если такая кв-ра расположена на первом этаже указанного дома или выше первого

этажа, но помещения, расположенные непосредственно под кв-рой, переводимой в

неж.п., не являются жилыми. Перевод неж.п. в ж.п. не допускается, если такое

помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность

обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если

право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод может предполагать одновременное проведение переустройства и/или

перепланировки и/или иных работ. В этом случае: 1)расширяется круг документов, к-

ые д.б. представлены в органы МСУ; 2)документ, подтверждающий принятие

решения о переводе должен содержать требования о проведении работ, а также

перечень работ; 3)обязателен акт приемочной комиссии. Процедура перевода:

перевод осуществляется орг-ом МСУ по следующим правилам: 1)Представление

заявителем в орган МСУ (по месту нахождения помещения) необходимых

документов, заявление о переводе подается в произвольной форме и необходимо

указать вид использования помещения. В роли заявителя может выступить только

собственник помещения или уполномоченное им лицо. 2)Не позднее 45

календарных дней со дня предоставления документов принятие решение о

переводе или об отказе в переводе. 3)Не позднее 3 рабочих дней со дня принятия

решения выдача или направление документа, подтверждающего принятие решение

орг-ом МСУ решения. Форма и содержание такого документа утверждены ПП.

Одновременно орган МСУ информирует о принятии решения собственников

помещений, примыкающих к переводимому помещению. Правовых последствий на

случай непредставления соответствующей информации соседям закон-во не

предусматривает. Юр значение документа подтверждающего принятие решение о

переводе: 1)если для использ-я помещения не требуется проведения

переустройства: дан. документ подтверждает окончание перевода помещения и явл

основанием использ-я помещения по новому назначению; 2)если для использ-я

помещения требуется проведение переустройства: данный документ явл

основанием для проведения переустройства, подтверждать же окончание перевода

и выступать основанием использ-я помещения по новому назначению будет акт

приемочной комиссии.

9. Переустройство - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-

технического, электрического или иного оборудования, требующие внесение

изменений в технический паспорт ЖП. Перепланировка - изменение конфигурации

помещения, также требующая внесения изменения в технический паспорт ЖП.

Возможно одновременное осуществление переустройства и перепланировки.

Основания проведения: Решение органа МСУ о согласовании переустройства

и/или перепланировки. Процедура согласования аналогична процедуре перевода. В

роли заявителя может выступить только собственник помещения или

уполномоченное им лицо (т.е. наниматель без специального полномочия не м.б.

инициатором процедуры). 1)Собственник данного помещения или уполномоченное

им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения

переустраиваемого и перепланируемого ЖП представляет: а)заявление, к-ое

подается не в произвольной форме, а утвержденной ПП. б)правоустанавливающие

документы на переустраиваемое и перепланируемое ЖП (подлинники или

засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); в)подготовленный и

оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или)

перепланировки переустраиваемого и перепланируемого ЖП; г)технический паспорт

переустраиваемого и (или) перепланируемого ЖП; д)согласие в письменной форме

всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или)

перепланируемое ЖП на основании д-ра соц найма. Заявителю выдается расписка

в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом,

осуществляющим согласование.

2)Решение о согласовании или об отказе в согласовании д.б. принято по

результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных

документов орг-ом, осуществляющим согласование, не позднее чем ч/з 45 дней со

дня представления указанных документов в данный орган. 3)Орган,

осуществляющий согласование, не позднее чем ч/з 3 рабочих дня со дня принятия

решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в

заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма

и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ.

Отказ в согласовании допускается в случае: 1)непредставления определенных ЖК

документов; 2)представления документов в ненадлежащий орган; 3)несоответствия

проекта переустройства и (или) перепланировки ж.п. требованиям зак-ва.

Завершение переустройства или перепланировки должно быть подтверждено актом

приемочной комиссии.

10. Самовольными являются переустройство или перепланировка, проведенные:

1)при отсутствии основания проведения; 2) с нарушением проекта.

Последствия: 1.Негативные: а)самовольщик несет, предусмотренную

ответственность прежде всего административную; б) собственник или наниматель

обязаны привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке,

которые установлены органом, осуществляющим согласование. В противном

случае, суд по иску данного органа принимает решение: 1)в отношении

собственника по продаже с публичных торгов помещения с выплатой собственнику

вырученный средств, но с зачетом расходов на исполнение судебного решения,

одновременно на нового собственника возлагаются обязанности по приведению

помещения в прежнее состояние. Следует учитывать, что до момента

государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника,

предыдущий собственник обладает правом собственности на помещение и выселен

из него быть не может; 2)в отношении нанимателя о расторжении договора

социального найма с возложением на собственника, являющегося наймодателем

обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.

2.позитивные: Помещение может быть сохранено в переустроенном или

перепланированном состоянии, но: а)исключительно на основании решения суда;

б)при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это

не создает угрозу их жизни или здоровью.

11. Основными договорными формами пользования жильем, связанными с

удовлетворением жилищных потребностей граждан (прямо или косвенно) являются:

1.Договор найма жилого помещения. ГК РФ выделяет 2 вида договора найма:

социального (регулируемый жилищным и частично гражданским законодательством)

и коммерческого найма (регулируемый гражданским зак-вом, а в случаях, им

установленных, и жилищным).

В литературе вопрос о соотношении данных договоров решается не однозначно:

1)это два вида одного договора найма (Седугин) «+»; 2)это самостоятельные виды

договоров (Брагинский) «-». Помимо договоров соц и коммерческого найма,

жилищное зак-во предусматривает договор найма специализированного ЖП и

договор найма ЖП в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива.

2.Договор аренды ЖП (регулируемый только гражданским зак-вом). Спорным явл

вопрос о субъектном составе рассматриваемого договора: а)в роли арендаторов

могут выступать только юр лица; б)арендаторами м.б. и физические лица.

Правильный подход второй, т.к. ГК РФ ограничений в субъектном составе

собственно договора аренды ЖП не устанавливает.

Вместе с тем из смысла ГК РФ, специально регламентировавшего договор найма

ЖП как соглашения порождающего отношения владения и пользования в целях

проживания граждан, а также установившего специальное назначение ЖП можно

сделать выводы о том, что: 1)договор аренды, в котором арендатором выступает

гражданин, не предназначен для регулирования отношений по проживанию этого

гражданина; 2)договор аренды, выступая промежуточным звеном влечет

необходимость заключения договора с гражданином - пользователем ЖП. ГК не

определяет, какой должен заключаться договор, по мнению многих авторов,

оправданным здесь явл использование модели договора найма ЖП.

3. Договор безвозмездного пользования ЖП, регулируемый гражданским зак-вом.

Наряду с основными можно выделить и иные договоры, опосредующие пользование

ЖП, например: 1)договор поднайма; 2)соглашение с временными жильцами;

3)соглашение собственника с бывшим членом семьи собственника.

12. Д-р соц найма заключается только в гос-ом и мун-ом жилищном фонде соц

использования. Выделяет 2 категории гр-н, нуждающихся в соц-ом фонде:

1)малоимущие; 2)иные гр-не. Круг лиц, к-ым предоставляются ж.п. в фонде соц

использования и правовое регулирование порядка предоставления зависит от вида

жилищного фонда: 1)Ж.п. мун-ого жилищного фонда: а)предоставляются

малоимущим гр-ам, причем, признанным нуждающимся в ж.п. по установленным ЖК

РФ основаниям; б)порядок предоставления помещений определяется ЖКРФ. 2)Ж.п.

гос-ого жилищного фонда: а)предоставляются иным определенным ФЗ, указом

президента или законам S-а РФ категориям гр-ан, причем признанных

нуждающимися по основаниям, установленным ЖК РФ, иным ФЗ, указом президента

или законом S-а РФ. Помещения предоставляются в порядке, определенном ЖКРФ,

если иной порядок не предусмотрен специальным ФЗ, указом президента. Иным

категориям гр-ан ж.п. мун-ого жилищного фонда также могут предоставляться, но

лишь в случае наделения орг-ов МСУ гос-ными полномочиями. По д-ру соц-ого

найма, помещение по общему правилу предоставляется лишь гр-ам РФ.

Малоимущие – гр-не, если они признаны таковыми орг-ами МСУ в порядке,

установленным законом S-а РФ с учетом 2-х критериев: 1)дохода, приходящегося на

каждого члена семьи; 2)стоимости имущ-ва, находящегося в собственности членов

семьи и подлежащего налогообложению.

Гр-ами, нуждающимися в ж.п., предоставляемых по д-рам соц-ого найма,

признаются (нуждающиеся в ж.п.): 1)не являющиеся нанимателями ж.п. по

договорам социального найма или членами семьи нанимателя ж.п. по д-ру соц-ого

найма либо собственниками ж.п. или членами семьи собственника ж.п.;

2)являющиеся нанимателями ж.п. по д-рам соц-ого найма или членами семьи

нанимателя ж.п. по д-ру соц-ого найма либо собственниками ж.п. или членами семьи

собственника ж.п. и обеспеченные общей площадью ж.п. на одного члена семьи

менее учетной нормы; 3)проживающие в помещении, не отвечающем

установленным для ж.п. требованиям; 4)являющиеся нанимателями ж.п. по д-рам

соц-ого найма, членами семьи нанимателя ж.п. по д-ру соц-ого найма или

собственниками ж.п., членами семьи собственника ж.п., проживающими в кв-ре,

занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий

тяжелой формой хронического заболевания, при к-ой совместное проживание с ним

в одной кв-ре невозможно, и не имеющими иного ж.п., занимаемого по д-ру соц-ого

найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих

заболеваний устанавливается Правительством РФ. При наличии у гр-на и (или)

членов его семьи нескольких ж.п., занимаемых по д-рам соц-ого найма и (или)

принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности

общей площадью ж.п. осуществляется исходя из суммарной общей площади всех

указанных ж.п.

13. Малоимущие - граждане, если они признаны таковыми органами местного

самоуправления в порядке, установленным законом субъекта РФ с учетом двух

критериев: 1)дохода, приходящегося на каждого члена семьи; 2)стоимости

имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего

налогообложению. Закон «О жилище» устанавливает, что граждане признаются

малоимущими при одновременном наличии следующих условий: 1)среднедушевой

доход заявителя не превышает размера ежегодно определяемого органом местного

самоуправления (но не менее однократной величины прожиточного минимума в

соответствии с законодательством самарской области (4102руб прожиточный

минимум)). При расчете среднедушевого дохода учитываются все виды доходов,

полученные каждым членом семьи заявителя в денежной и натуральной форме

после уплаты налогов и сборов. Расчетный период один год. 2)общая стоимость

имущества, находящегося в собственности членов семьи заявителя и подлежащего

налогообложению, меньше стоимости приобретения жилого помещения, наличие

которого не дает оснований для признания лиц нуждающимися в помещении по

договору социального найма. Стоимость жилого помещения рассчитывается по

формуле СЖ=СМ*НП*ЧС, где СЖ- стоимость помещения; СМ- стоимость одного

квадратного метра, установленного органом местного самоуправления; НП- норма

предоставления; ЧС- количество членов семьи.

При установлении стоимости имущества учитывается инвентаризационная

стоимость строений сооружений, кадастровая стоимость земли, отпускная цена

транспортного средства с учетом поправочного коэффициента.

14. Нормы, применяемые к жилым помещениям по договору социального найма:

1)Норма предоставления - это минимальный размер площади жилого помещения,

исходя из которого определяется размер общей площади помещения,

предоставляемого по договору социального найма; Устанавливается: а)органом

МСУ (в Самаре: 26 на одинокого человека и по 14 метров на семью из 2 и более

человек); б)применительно к специальным категориям граждан могут быть

установлены и иные нормы ФЗ, указами президента и законами субъекта. 2)Учетная

норма площади жилого помещения - минимальный размер площади жилого

помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан

общей площадью в целях принятия на учет в качестве нуждающихся.

Устанавливается по общему правилу органом МСУ, при этом размер учетной нормы

не может быть больше нормы предоставления. В Самаре учетная норма составляет

11 кв. метров на человека для проживающих в отдельных квартирах и 13 кв. метров

на человека для проживающих в квартирах коммунального заселения.

Применительно к специальным категориям граждан м.б. установлены иные учетные

нормы ФЗ, указами президента и законами субъектов. Нормы предоставления и

учетная норма используется и в др случаях, не связанных в предоставлением

помещения по договору соц найма.

Новый ЖК РФ специально не предусматривает институт дополнительной жилой

площади. Прежний ЖК РСФСР устанавливал, что сверх нормы жилой площади

отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в

виде комнаты или в размере 10 кв. метров. Вместе с тем, в настоящее время

возможность получения дополнительной площади сохраняется и связана она с

реализацией положений (Жилое помещение по договору социального найма может

быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на

одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение

представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено

для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических

заболеваний).

На ряду с рассмотренными нормами в жилищ сфере используются и иные

нормативы (пример: норма общежития- 6 кв. метров; норма площади ЖП

маневренного фонда - не менее чем 6 кв. метров жилой площади на одного

человека; нормативная площадь ЖП, используемая для расчета субсидий на оплату

жилья и коммунальных услуг).

15. Юр значение принятия на учет состоит в том, что гр-нам, не состоящим на учете

не м.б. предоставлено ЖП по д-ру соц найма, кроме случаев, прямо установленных

ЖК РФ. Порядок ведения орг-ами МСУ учета устанавливается законом S-а РФ.

Состоять на учете имеют право соответствующие категории гр-н, к-ые м.б. признаны

нуждающимися, при этом, если гр-нин вправе состоять на учете по нескольким

основаниям, то он по собственному выбору м.б. принят на учет как по одному, так и

по всем основаниям. Новеллой жилищ зак-ва явл положение о том, что гр-не, к-ые с

намерением приобретения права состоять на учете совершили действия, в

результате которых они м.б. признаны нуждающимися принимаются на учет не

ранее чем ч/з 5 лет со дня совершения данных действий. Применение данной

статьи является допустимой тогда, когда гр-не совершили умышленные действия с

целью создания искусственного ухудшения жилищных условий.

К лицам, которые м.б. приняты на учет в кач-ве нуж дающихся, относятся :

1)малоимущие гр-не; 2)иные категории гр-н, указанные в ФЗ(инвалиды войны,

больные туберкулезом и т. д.); 3)иные категории гр-н, указанные в законе S-а РФ;

4)иностранные гр-не, лица без гражданства исключительно в силу прямого указания

международного договора.

К документам, к-ые д.б. представлены для постановки на учет нуждающегося гр-

на,относ-ся: заявление гр-на; решение органа МСУ о признании гр-на малоимущим;

копия финансового лицевого счета; выписка из домовой книги; справка о проверке

жилищных условий; сведения о наличии жилья в собственности или осуществлении

сделок по его отчуждению; план БТИ; жилищ документы с прежнего адреса (для

проживающих на площади менее 5 лет); документы, подтверждающие родственные

отношения; паспортные данные.

Отказ в принятии гр-н на учет в кач-ве нуждающихся в ЖП допускается в случае,

если: 1)не представлены предусмотренные ЖК документы; 2)представлены

документы, к-ые не подтверждают право соответствующих гр-н состоять на учете в

кач-ве нуждающихся в ж.п.; 3)не истек предусмотренный ЖК срок. Решение об

отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с

обязательной ссылкой на нарушения. Решение об отказе в принятии на учет вы-

дается или направляется гр-ну, подавшему соответствующее заявление о принятии

на учет, не позднее чем ч/з 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и м.б. об-

жаловано им в суд-ом порядке. Решение о принятии на учет или об отказе в

принятии на учет д.б. принято по рез-там рассмотрения заявления о принятии на

учет и иных представленных ЖК документов орг-ом, осуществляющим принятие на

учет, не позднее чем ч/з 30 рабочих дней со дня представления указанных

документов в данный орган. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее

чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или

направляет гр-ну, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет,

документ, подтверждающий принятие такого решения.

К лицам, к-ым предоставляется ЖП по д-ру соц найма, независимо от принятия на

учет в кач-ве нуждающегося, относятся: 1)гр-не, ЖП к-ых признаны в установленном

порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2)дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-

сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в

образовательных и иных учреждениях, в т.ч. при прекращении опеки, а также по

окончании службы в Вооруж Силах РФ или по возвращении из учреждений,

исполняющих наказания в виде лишения свободы; 3)гр-не, страдающие тяжелыми

формами хронических заболеваний.

16. По смыслу учета, пребывание граждан на учете должно осуществляться по

общему правилу до тех пор, пока не реализовано право на удовлетворение

жилищной потребности. Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых

помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по

договорам социального найма или до выявления предусмотренных ЖК оснований

снятия их с учета.

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в

случае: 1)подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета; 2)утраты ими

оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору

социального найма; 3)их выезда на место жительства в другое муниципальное

образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах

городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; 4)получения ими в

установленном порядке от органа государственной власти или органа местного

самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого

помещения; 5)предоставления им в установленном порядке от органа

государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка

для строительства жилого дома; 6)выявления в представленных ими документах в

орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих

действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также

неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на

учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане

были приняты на данный учет, не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня

выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений.

Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на

обстоятельства. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в

жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых

приняты такие решения, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия таких

решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

17. ЖП предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в

жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких

граждан на учет. Исключение: предоставление помещения вне очереди в

установленных в ЖК РФ случаях.

Вне очереди ЖП по договорам соц найма предоставляются: 1)гражданам, жилые

помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для

проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; 2)детям-сиротам и детям,

оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей,

оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в

образовательных и иных учреждениях, при прекращении опеки, а также по

окончании службы в Вооруж Силах РФ или по возвращении из учреждений,

исполняющих наказание в виде лишения свободы; 3)гражданам, страдающим

тяжелыми формами хронических заболеваний.

Помещение предоставляется на основании решения органа МСУ. Именно данное

решение служит основанием заключения договора соц найма, причем в срок,

указанный решением. Решения о предоставлении ЖП по договорам соц найма

выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения

приняты, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия данных решений. По

договору соц найма ЖП должно предоставляться гражданам по месту их жительства

(в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного

человека не менее нормы предоставления. При определении общей площади ЖП,

предоставляемого по договору соц найма гражданину, имеющему в собственности

ЖП, учитывается площадь ЖП, находящегося у него в собственности. При

предоставлении гражданину ЖП по договору соц найма учитываются действия и

гражданско-правовые сделки с ЖП, совершение которых привело к уменьшению

размера занимаемых ЖП или к их отчуждению. Указанные сделки и действия

учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий

предоставлению гражданину ЖП по договору соц найма, но не менее чем за 5 лет.

18. Требования к предоставляемому жилому помещению: помещение должно быть

юридически и фактически свободно. Условно можно выделить объективные и

субъективные требования к жилому помещению.

1.Объективные: 1)Помещение должно находиться по месту жительства граждан в

черте соответствующего населенного пункта; 2)Общая площадь помещения на

одного человека с одной стороны должна быть не менее нормы предоставления, с

другой стороны, может превышать норму предоставления, но не более чем в два

раза, причем только тогда, когда: а)помещение представляет собой одну комнату

или однокомнатную квартиру; б)помещение предназначено для вселения

гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний; 3)Не

могут предоставляться комнаты (кроме случая, отсутствия в коммунальной квартире

граждан, нанимателей и собственников, которые на момент освобождения жилого

помещения признаны или м.б. признаны малоимущими и нуждающимися в жилом

помещении). Тем самым реализуется принцип посемейного заселения квартир.

.2.Субъективное требование: при предоставлении жилых помещений по договорам

социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением

супругов, допускается только с их согласия.

19. ЖК РФ предлагает ступенчатое решение вопроса о заселении освободившихся в

коммунальной квартире помещений, находящихся в государственной или

муниципальной площади, исходя из принципа посемейного заселения.

Предоставление освободившегося помещения (одной или нескольких комнат)

осуществляется в следующей очередности:

1)проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на

момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны

малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, т. е. указанные граждане

могут состоять на учете в качестве нуждающихся, но это не является обязательным

условием. Для подтверждения указанного права заинтересованное лицо должно

предоставить правоустанавливающие документы;

2)во вторую очередь помещения предоставляются проживающим в этой квартире

нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке

признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого

помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;

3)в третью очередь освободившиеся помещения предоставляются по договору

купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого

помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их

заявления;

4)в четвертую очередь право на вселение в освободившееся жилое помещение

имеют другие граждане (не проживающие в коммунальной квартире и качестве

нанимателя или собственника). Предоставление освободившегося помещения

осуществляется на основании договора социального найма в порядке,

предусмотренном ЖК РФ

20. По договору соц найма ЖП одна сторона - собственник ЖП гос-го жилищного

фонда или мун жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный

государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо

управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне -

гражданину (нанимателю) ЖП во владение и в пользование для проживания в нем

на условиях, установленных ЖК. Договор: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Правовое регулирование: к данному договору применяются правила ГК РФ. Договор

социального найма в основном регулируется жилищным законодательством.

Основания заключения договора - решение о предоставлении ЖП. Форма

письменная, но несоблюдение не влечет недействительность. Предмет договора -

жилое помещение, при этом самостоятельным предметом не м.б.:

1)неизолированное ЖП; 2)помещение вспомогательного использования; 3)общее

имущество в много квартирном доме. Вместе с тем, наниматель помещения в

многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом.

ЖК РФ исходит из стабильности отношений, порождаемых договором соц найма.

Это в частности проявляется в том, что 1)договор заключается без установления

срока действия; 2)изменение оснований и условий, дающих право на получение

жилья не явл основанием расторжения договора, Тем не менее на нанимателя

возложена обязанность информировать наймодателя об изменении оснований и

условий, что может иметь значение при оплате жилья и коммунальных услуг; 3)

переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного

управления на ЖП не влечет за собой расторж-е или изменение условий договора.

21. 1. Наймодатель ЖП по договору соц найма имеет: право требовать

своевременного внесения платы за ЖП и коммунальные услуги.

2. Наймодатель ЖП по договору соц найма обязан: 1)передать нанимателю

свободное от прав иных лиц ЖП; 2)принимать участие в надлежащем содержании и

в ремонте общего имущества в многоквар доме; 3)осуществлять капитальный

ремонт ЖП; 4)обеспечивать предоставление нанимателю необходимых

коммунальных услуг надлежащего качества. Наймодатель несет иные обязанности,

предусмотренные жилищ зак-вом и договором социального найма ЖП.

3. Наймодатель ЖП по договору соц найма, не исполняющий обязанностей,

предусмотренных жилищ зак-вом и договором соц найма ЖП, несет

ответственность, предусмотренную зак-вом. При неисполнении или ненадлежащем

исполнении наймодателем ЖП по договору соц найма обязанностей по

своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем ЖП, общего

имущества в МКД и устройств, находящихся в ЖП и предназначенных для

предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе

потребовать уменьш-е платы за пользование занимаемым ЖП, общим имуществом

в МКД, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков ЖП и общего

имущества в МКД, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим

исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

1. Наниматель ЖП по договору соц найма имеет право в установленном порядке:

1)вселять в занимаемое ЖП иных лиц; 2)сдавать ЖП в поднаем; 3)разрешать

проживание в ЖП временных жильцов; 4)осуществлять обмен или замену

занимаемого ЖП; 5)требовать от наймодателя своевременного проведения

капитального ремонта ЖП, надлежащего участия в содержании общего имущества в

многоквар доме, а также предоставления коммунальных услуг. Наниматель может

иметь иные права, предусмотренные ЖК, др. ФЗ и договором соц найма.

2. Наниматель ЖП по договору соц найма обязан: 1)использовать ЖП по

назначению и в пределах, которые установлены ЖК; 2)обеспечивать сохранность

ЖП; 3)поддерживать надлежащее состояние ЖП; 4)проводить текущий ремонт ЖП;

5)своевременно вносить плату за ЖП и коммунальные услуги; 6)информировать

наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий,

дающих право пользования ЖП по договору социального найма. Наниматель несет

иные обязанности, предусмотренные ЖК, др. ФЗ и договором соц найма.

3. Наниматель ЖП по договору соц найма, не исполняющий обязанностей,

предусмотренных жилищ зак-вом и договором социального наймаЖП, несет

ответственность, предусмотренную зак-вом. Обязанность по текущему ремонту

лежит на нанимателе.

22. Понятие семьи и члена семьи является разноотраслевым, поэтому семейно-

правовое понятие члена семьи отличается от жилищно-правового. Жилищ зак-во

предусматривает следующие виды членов семьи нанимателей: 1)супруг, дети,

родители нанимателя, относятся к членам семьи при условии - совместное

проживание; 2)другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются

членами семьи при наличии условий: а)вселение нанимателем в качестве членов

семьи; б)ведение с нанимателем общего хозяйства; 3)иные лица признаются

членами семьи в судебном порядке и только в исключительных случаях. В

литературе указывается, что 2 условия для др родственников и нетрудоспособных

иждивенцев должны быть соблюдены и в отношении иных лиц.

ЖК РФ закрепляет принцип равенства прав и обязанностей нанимателя и членов

его семьи. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем

ответственность по обязательствам из договора. Данные положения императивны и

не могут быть изменены при вселении. При утрате гражданином статуса члена

семьи, но продолжение проживание в помещении за таким гражданином

сохраняются все права как у нанимателя и членов его семьи. Указанный гражданин

уже самостоятельно (а не в солидарном порядке) отвечает по свои обязательствам.

От бывшего члена семьи следует отличать временно отсутствующего. Временное

отсутствие не влечет за собой изменение прав и обязанностей по договору. Ранее

действующий ЖК РФ исходил из того, что право на жилое помещение сохранялось

за временно отсутствующими лишь в течение установленного срока. Однако КС РФ

признал такие положения не соответствующими К РФ.

Члены семьи должны быть указаны в договоре социального найма, поэтому

вселение в помещение граждан в качестве новых членов влечет за собой изменение

договора.

Правило вселения новых членов семьи. Условием вселения является согласие в

письменной форме: 1)членов семьи, в том числе временно отсутствующих в

отношении супруга, детей и родителей нанимателя; 2)членов семьи и наймодателя

в отношении других граждан (исключение: несовершеннолетние дети, вселяемые к

своим родителям без согласия остальных членов семьи и наймодателя).

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих

совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения

общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи

составит менее учетной нормы. Вселение в жилое помещение граждан в качестве

членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора

социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном

договоре нового члена семьи нанимателя.

23. Поднанимателей и временных жильцов объединяет то, что они не приобретают

самостоятельного права пользования помещением.

Поднаниматели: 1. правовое положение: ЖК, ГК. 2. Основание и условия вселения:

Основание: договор поднайма, который должен содержать указание на граждан,

вселяемых совместно с поднанимателем, за которых отвечает поднаниматель.

Условия: а)письменное согласие членов семьи; б)письменное согласие

наймодателя; в)для коммунальной квартиры, согласие всех нанимателей,

собственников и членов их семей, проживающих в соседних комнатах; г)после

заключения договора, общая площадь помещения на одного проживающего не

должна составить менее учетной нормы, а в коммунальной квартире, не менее

норму предоставления; д)не допускается передача помещения в поднаем, если в

нем проживают или в него вселяются лица, страдающие тяжелыми формами

хронических заболеваний 3. Возмездный 4. Срок проживания: договор срочный; срок

определяется договором, иначе 1 год; 5. Выселение: а)договор прекращается по

истечению срока, в случае не указания срока с предупреждением за 3 месяца.

б)Досрочно по соглашению сторон или при невыполнении поднанимателем условий

договора. При отказе освободить помещение - выселение в судебном порядке без

предоставления жилого помещения.

Временные жильцы: 1. правовое положение: ЖК, ГК. 2. Основание: заключение

специального договора в письменной форме не предусматривается. Условия:

а)взаимное согласие нанимателей и членов семьи; б)предварительное уведомление

наймодателя, который вправе запретить проживание жильцов, если после вселения

общая площадь составит менее учетной нормы, а для коммунальных квартир -

менее нормы предоставления; 3. Безвозмездное проживание; 4. Срок проживания

не может превышать 6 месяцев подряд; 5.Выселение: Обязаны освободить

помещение по истечению согласованного срока, а если он не согласован, то не

позднее, чем через 7 дней со дня предъявления требования об освобождении. При

отказе - выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого

помещения.

24. Право на обмен важнейшее право распорядительного права. В литературе

иногда указывается, что при обмене обмениваются права и обязанности по

договорам соц найма. Наиболее распространено понимание обмена как сделки, в

результате которой, права нанимателей в отношении одного ЖП прекращаются с

одновременным возникновением прав на другое ЖП. Обмен возможен только в

фонде соц использования.

Условия обмена: 1)Письмен согласие наймодателя, однако, отказ допускается и

м.б. обжалован в суд. Обмен ЖП между нанимателями данных помещений по

договорам соц найма не допускается в случае, если: 1)к нанимателю

обмениваемого ЖП предъявлен иск о расторжении или об изменении договора соц

найма ЖП; 2)право пользования обмениваемым ЖП оспаривается в судеб порядке;

3)обмениваемое ЖП признано в установленном порядке непригодным для

проживания; 4)принято решение о сносе соответствующего дома или его

переоборудовании для использования в др целях; 5)принято решение о

капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и

перепланировкой ЖП в этом доме; 6)в результате обмена в коммунал квартиру

вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хроничес. заболеваний;

2)Письменное согласие членов семьи, в том числе, временно отсутствующих,

вместе с тем возможная ситуация, когда члены семьи требуют обмена, причем, если

соглашение об обменен не достигнуто, то возможно заявление требования в суд об

осуществлении принудительного обмена. Т.о. различается принудительный и

добровольный обмен;

3)Если в обмениваемых помещениях проживают несовершеннолетние,

недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, то

требуется согласие органа опеки и попечительства. Решения органов опеки и

попечительства о даче согласия на обмен ЖП или об отказе в даче такого согласия

принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14

рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими в помещениях,

расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах. Обмен

осуществляется без ограничения количества его участников. Действующее

жилищное законодательство не предусматривает возможность «внутрисемейного

обмена», когда предметом обмена выступает доля жилой площади.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от

нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального

найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма

другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

25. Оформление обмена. Обмен осуществляется: 1)на основании заключенного

между нанимателями договора об обмене (форма письменная, простая, причем

путем составления одного документа, подписанного сторонами); 2)с согласия

наймодателей (форма согласия письменная). Договор об обмене ЖП (оригинал)

представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из

наймодателей, с которыми у них заключены договоры соц найма обмениваемых ЖП,

для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое

согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в

письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием

нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней

со дня обращения.

Рассматриваемый договор, а также согласие каждого наймодателя явл основанием

расторжения ранее заключенных договоров соц найма и одновременного

заключения новых договоров соц найма. Расторжение и заключение указанных

договоров соц найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10

рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им

указанных в настоящей части документов.

Признание обмена недействительным производится по основаниям,

установленным гражданским зак-вом для признания сделки недействительной, в

том числе, если обмен совершен с нарушением требований ЖК РФ. Следует

учитывать, что обменная сделка м.б. как оспаримой, так и ничтожной. Последствия

недействительности обмена: 1)двусторонняя реституция (переселение в ранее

занимаемые помещения); 2)дополнительное последствие - возмещение убытков (а

не только реального ущерба) виновной стороной.

В случае признания обмена ЖП, предоставленными по договорам соц найма,

недействительным стороны соответствующего договора об обмене ЖП подлежат

переселению в ранее занимаемые ими ЖП.

P.S. Обмен ЖП между нанимателями данных помещений по договорам соц найма

не допускается в случае, если: 1)к нанимателю обмениваемого ЖП предъявлен иск

о расторжении или об изменении договора соц найма ЖП; 2)право пользования

обмениваемым ЖП оспаривается в судебном порядке; 3)обмениваемое ЖП

признано в установленном порядке непригодным для проживания; 4)принято

решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для

использования в др целях; 5)принято решение о капитальном ремонте

соответствующего дома с переустройством и перепланировкой ЖП в этом доме; 6)в

результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий

одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

26. ЖК РФ устанавливает специальные основания изменения договора по

требованию нанимателя : 1)«объединение лицевых счетов», когда граждане,

проживающие в одной квартире, но пользующиеся в ней помещениями на

основании отдельных договоров и объединившихся в одну семью вправе требовать

заключение с одним из них договора на все занимаемые помещения. В ЖК РФ

ничего не говорится о согласии членов семьи на такое изменение. Но вместе с тем

из ч.2 ст. 69 ЖК РФ следует обязательность согласия. 2)Замена нанимателя

(например: в случае смерти прежнего нанимателя), которое производится с

согласия всех членов семьи и наймодателя.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и

наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее

заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному

члену семьи умершего нанимателя.

Приведенный перечень случаев изменения договора не является исчерпывающим,

(например: Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи

нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального

найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре

нового члена семьи нанимателя.)

В отличие от ЖК РСФСР, новый ЖК РФ исключил возможность раздела жилого

помещения по требованию члена семьи. Это законодательное решение

обусловлено идеей отказа от превращения отдельных квартир в коммунальные.

Однако, если спор о разделе возник до вступления в силу ЖК РФ, то он должен быть

разрешен по правилам ЖК РСФСР.

27. ЖК РФ использует категории «расторжения» и «прекращения» договора как

близкие, но не соотносящиеся по объему понятия. Это вызывает обоснованную

критику в литературе, поскольку расторжение - вид прекращения.

Основания прекращения: 1)утрата или разрушение жилого помещения; 2)Смерть

одиноко проживающего гражданина; 3)расторжение договора: а)по соглашению

сторон, (особый случай - Взамен предоставления жилого помещения маневренного

фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить

им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением

договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в

доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит

расторжению); б)по инициативе нанимателя: в любое время, но с письменного

согласия членов семьи, при этом, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в

другое место жительства, договор считается расторгнутым со дня выезда. Следует

учитывать, что допускается и признание отдельного гражданина, выехавшего в

другое место жительство, утратившим право на жилое помещение по иску граждан,

имеющих право на жилое помещение в)По требованию наймодателя исключительно

в судебном порядке и только в случаях, установленных законом. Расторжение

договора соци найма ЖП по требованию наймодателя допускается в судебном

порядке в случае: 1)невнесения нанимателем платы за ЖП и коммунальные услуги

в течение более 6 месяцев; 2)разрушения или повреждения жилого помещения

нанимателем или др гражданами, за действия которых он отвечает;

3)систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает

невозможным совместное проживание в одном ЖП; 4)использование ЖП не по

назначению.

Расторжение договора по требованию наймодателя обычно сопровождается

выселением, вместе с тем, это не равнозначные понятия, поскольку: 1) выселен м.б.

и один из проживающих в помещении без расторжения договора соц найма; 2)

выселиться может лицо, вообще не участвующее в договоре соц найма (Например:

самоуправно вселившееся, временные жильцы); 3)договор может расторгаться с

лицом, не проживающим в помещении, выселение которого не потребуется.

Выселение - это принудительное освобождение ЖП. Такое выселение

производится: 1)с предоставлением других благоустроенных ЖП по договору соц

найма; 2)с предоставлением др ЖП по договору соц найма; 3)без предоставления

др ЖП. Новый ЖК допускает выселение только в судебном порядке, ранее граждане

самоуправно занявшие помещение и граждане прожившие в домах грозящие

обвалом выселялись в административном порядке, с санкции прокурора.

28. Требования к предоставляемому ж.п.: 1)благоустроенность - даже если прежнее

помещение было не благоустроенным; 2)равнозначность по общей площади ранее

занимаемому помещению, при этом если выселяемые занимали квартиру или не

менее, чем две комнаты, наниматель имеет право на получение соответственно

квартиры или ж.п., состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире;

3)в соответствие установленным для ж.п. требованиям; 4)нахождение в черте

данного населенного пункта. Поскольку помещение предоставляется не в связи с

улучшением жилищных условий, его характеристики не учитывают обстоятельства,

влияющие на улучшение жилищных условий, в частности не предусматривается

соблюдение правил о норме предоставления.

Граждане выселяются из ж.п. с предоставлением других благоустроенных ж.п. по

договорам соц найма в случае, если: 1)дом, в котором находится ж.п., подлежит

сносу, то выселяемым из него гражданам органом гос власти или органом МСУ,

принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие

благоустроенные ж.п. по договорам соц найма; 2)ж.п. подлежит переводу в нежилое

помещение(или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого ж.п.

гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное ж.п. по

договору соц найма); 3)ж.п. признано непригодным для проживания; 4)в результате

проведения капитального ремонта или реконструкции дома ж.п. не м.б. сохранено

или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем

наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в ж.п., либо

увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого ж.п. на одного члена

семьи существенно превысит норму предоставления.

При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт

или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя,

наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время

проведения капитального ремонта или реконструкции другое ж.п. без расторжения

договора социального найма ж.п., находящегося в указанном доме. На время

проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма

предоставляется ж.п. маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов

его семьи от переселения в это ж.п. наймодатель может потребовать переселения в

судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в ж.п.

маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления ж.п. маневренного фонда наймодатель с согласия

нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое

благоустроенное ж.п. с заключением договора социального найма. Договор

социального найма ж.п. в доме, подлежащем капитальному ремонту или

реконструкции, подлежит расторжению.

29. с предоставлением др ЖП по договору соц найма. Случай: наниматель и члены

его семьи в течении более 6 месяце без уважительных причин не вносят плату за

жилое помещение и коммунальные услуги. В судебной практике, под

уважительными причинами признаются длительные задержки выплаты зарплаты

или пенсии, безработицу, наличием в составе семьи инвалидов и т.д. Требования к

предоставляемому жилому помещению: ЖК РФ устанавливает только 1 требование:

размер предоставляемого помещения должен соответствовать размеру жилого

помещения, установленного для вселения граждан в общежитие. Тем не менее

судебная практика указывает на необходимость предоставления помещения в черте

того же населенного пункта и пригодного для постоянного проживания.

Без предоставления др ЖП. Такое выселение производится в отношении:

1)граждан, нарушающих правила пользования ЖП, причем, только виновных.

Истцами могут выступить наймодатель и др заинтересованные лица, в частности,

при систематическом нарушении прав соседей, заинтересованным лицом может

быть признан любой житель дома, а при нарушении правил пользования - органы

гос жилищной инспекции; 2)могут быть выселены из ЖП граждане, лишенные

родительских прав, но только если их совместное проживание с детьми признано

судом не возможным.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи

используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и

законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым

помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить

нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если

указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель

также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для

устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или)

проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения

наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию

наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без

предоставления другого жилого помещения.

30. Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для

проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК

жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Специализированные жилые помещения относятся только к государственному и

муниципальному жилищному фонду. Законодательство исчерпывающим образом

определяет виды специализированных жилых помещений: 1)служебные жилые

помещения; 2)жилые помещения в общежитиях; 3)жилые помещения маневренного

фонда; 4)жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных

переселенцев; 5)жилые помещения фонда для временного поселения лиц,

признанных беженцами; 6)жилые помещения в домах системы социального

обслуживания населения; 7)жилые помещения для социальной защиты отдельных

категорий граждан.

Ранее служебные жилые помещения не включались в специализированных

жилищный фонд.

Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается

только после отнесения этого помещения к специализированному жилищному

фонду, правила отнесения утверждены постановлением Правительства. Согласно

данным правилам, отнесение не допускается, если помещения заняты по договору

социального найма, договору найма, договору аренды, а также если имеют место

обременения прав на это имущество.

ЖП специализированного жилищного фонда имеют специальный режим, что

проявляется в частности в следующем: 1)помещения предоставляются не для

постоянного, а временного поселения; 2)помещения предоставляются лишь

определенным категориям граждан, предусмотренным зак-вом; 3)имеются

серьезные ограничения при пользовании и распоряжении помещениями причем, как

со стороны собственника, так и пользователя.

Специализированные ЖП не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за

исключением передачи таких помещений по договорам найма.

31. Основания предоставления и пользования специализированными ЖП: 1)Общее

правило: решения собственника или уполномоченных им лиц, + договор найма

специализированного ЖП; 2)В отношении ЖП для социальной защиты отдельных

категорий граждан: решение собственника или уполномоченных лиц, + договор

безвозмездного пользования.

По договору найма специализированного ЖП одна сторона - собственник

специализированного ЖП (действующий от его имени уполномоченный орган гос

власти или уполномоченный орган МСУ) или уполномоченное им лицо

(наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю)

данное ЖП за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Договор найма специализированного ЖП заключается на основании решения о

предоставлении такого помещения. В договоре найма специализированного ЖП

определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию

специализированны ЖП. Наниматель специализированного ЖП не вправе

осуществлять обмен занимаемого ЖП, а также передавать его в поднаем. В

договоре найма специализированного ЖП указываются члены семьи нанимателя.

Договор найма специализированного ЖП заключается в письменной форме.

Договор найма специализированного ЖП прекращается в связи с утратой

(разрушением) такого ЖП или по иным предусмотренным ЖК основаниям. Переход

права собственности на служебное ЖП или ЖП в общежитии, а также передача

такого ЖП в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юр лицу

влечет за собой прекращение договора найма такого ЖП, за исключением случаев,

если новый собственник такого ЖП или юр лицо, которому передано такое ЖП,

является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого ЖП.

Договор найма специализированного ЖП м.б. расторгнут в любое время по

соглашению сторон. Договор найма специализированного ЖП м.б. расторгнут в

судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и

проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору

найма специализированного ЖП, а также в иных случаях. При расторжении

договора граждане должны освободить помещение, иначе выселение в судебном

порядке. По общему правилу, выселение производится без предоставления др ЖП,

однако, в ряде случаев выселяемым из служебных ЖП и общежитий должно быть

предоставлено другое, не обязательно благоустроенное помещение

32. Служебные ж.п. предназначены для проживания граждан в связи с характером

их трудовых отношений с органом гос. власти, органом МСУ, гос. унитарным

предприятием, гос. или муницип. учреждением, в связи с прохождением службы и

т.д. Служебные ж.п. предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.

Категории граждан, которым предоставляются служебные ж.п., устанавливаются:

1)органом государственной власти РФ - в жилищном фонде РФ; 2)органом

государственной власти S-а РФ - в жилищном фонде S-а РФ; 3)органом МСУ - в мун-

ом жилищном фонде. Договор найма служебного ж.п. заключается на период

трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на гос-ой должности

РФ, гос. должности S-а РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых

отношений либо пребывания на гос. должности РФ, гос. должности S-а РФ или на

выборной должности, а также увольнение со службы является основанием

прекращения договора найма служебного ж.п. Ж.п. в общежитиях предназначены

для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные

для этих целей дома либо части домов. Ж.п. в общежитиях укомплектовываются

мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Ж.п. в

общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой

площади на одного человека. Договор найма ж.п. в общежитии заключается на

период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение

трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием

прекращения договора найма ж.п. в общежитии.

Ж.п. маневренного фонда предназначены для временного проживания: 1)граждан

в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся

ж.п., занимаемые ими по договорам социального найма; 2)граждан, утративших ж.п.

в результате обращения взыскания на эти ж.п., которые были приобретены за счет

кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа и т.д.;

3)граждан, у которых единственные ж.п. стали непригодными для проживания в

результате чрезвычайных обстоятельств; 4)иных граждан в случаях,

предусмотренных законодательством. Ж.п. маневренного фонда предоставляются

из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного

человека. Договор найма ж.п. маневренного фонда заключается на период: 1)до

завершения капитального ремонта или реконструкции дома; 2)до завершения

расчетов с гражданами, утратившими ж.п. в результате обращения взыскания на

них, после продажи ж.п., на которые было обращено взыскание; 3)до завершения

расчетов с гражданами, единственное ж.п. которых стало непригодным для

проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до предоставления им

ж.п. гос-ого или мун-ого жилищного фонда; 4)установленный зак-вом. Истечение

периода, на который заключен договор найма ж.п. маневренного фонда, явл

основанием прекращения данного договора.

33. ЖП в домах системы социального обслуживания населения предназначаются

для проживания граждан, которые в соответствии с зак-вом отнесены к числу

граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им

медицинских и социально-бытовых услуг. Порядок, условия предоставления ЖП в

домах системы социального обслуживания населения и пользования такими ЖП

устанавливаются федеральным зак-вом, зак-вом субъектов РФ.

ЖП фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц,

признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан,

признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно

вынужденными переселенцами и беженцами. Порядок предоставления жилых

помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц,

признанных беженцами, устанавливается ФЗ. ЖП из фонда жилья для временного

поселения не подлежит приватизации, обмену, сдаче в поднаем. Вынужденные

переселенцы только временно проживают в указанном жилье. В дальнейшем

органы местного самоуправления включают вынужденного переселенца в список

граждан на получение жилья, приобретение которого осуществляется за счет

средств бюджета независимо от срока проживания лица в данной местности.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан

предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с

законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной

социальной защите. Предоставление жилых помещений для социальной защиты

отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования

осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным

законодательством, законодательством субъектов РФ.

34. По договору найма ж.п. одна сторона - собственник ж.п. или управомоченное им

лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) ж.п. за

плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор коммерческого

найма, как и договор социального найма консенсуальный, возмездный, взаимный. В

отличие от договора соц. найма, договор коммерч. найма: 1)является единственным

юридическим фактом, порождающим отношения пользования; 2)заключается в

любом жилищном фонде в зависимости от формы собственности; 3)является

срочным, однако в целях обеспечения стабильного пользования действует правило

о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок,

которое заключается в том, не позднее чем за 3 месяца до истечения срока

договора найма ж.п. наймодатель должен предложить нанимателю заключить

договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от

продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года ж.п.

внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не

отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же

условиях и на тот же срок.

Форма договора письменная, без страха недействительности. Содержание

договора, существенные условия: 1)условие о предмете (объектом договора найма

ж.п. м.б. изолированное ж.п., пригодное для постоянного проживания (квартира,

жилой дом, часть квартиры или жилого дома)). В отличие от соц. найма ГК не

устанавливает требования к размеру и уровню благоустройства предоставляемого

помещения. 2)условие о размере платы за ж.п.. В отличие от договора соц. найма,

где действует система тарифов, при коммерческом найме размер определяется

соглашением сторон.

Срок внесения платы – обычное, а не существенное условие. Не является

существенным и условие о сроке договора, поскольку, при его отсутствии он

считается заключенным на 5 лет. В зависимости от срока договор м.б.

долгосрочным (от 1 до 5 лет) и краткосрочным (до 1 года). К последнему не

применяется целый ряд норм, касающихся прежде всего распорядительных

правомочий нанимателя. Однако данные исключения носят диспозитивный

характер.

Субъекты договора: 1)наймодатель – любое лицо, а не только публичное

образование, как в договоре соц. найма; 2)наниматель – только граждане, в отличие

от договора соц. найма не установлен запрет для иностранцев и лиц без

гражданства.

В установленных законом случаях имеет место сонанимательство. Граждане,

постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя,

заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие

в ж.п., несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед

наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями. А также в

случае смерти нанимателя или его выбытия из ж.п. договор продолжает

действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан,

постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в ж.п.,

становятся сонанимателями.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма во многом

совпадают с правами и обязанностями сторон по договору соц. найма. Наймодатель

обязан передать нанимателю свободное ж.п. в состоянии, пригодном для

проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого

дома, в котором находится сданное внаем ж.п., предоставлять или обеспечивать

предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,

обеспечивать проведение ремонта общего имущества МКД и устройств для

оказания коммунальных услуг, находящихся в ж.п.

Наниматель обязан использовать ж.п. только для проживания, обеспечивать

сохранность ж.п. и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не

вправе производить переустройство и реконструкцию ж.п. без согласия

наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за ж.п.. Если

договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить

коммунальные платежи. Текущий ремонт сданного внаем ж.п. является

обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма ж.п..

Капитальный ремонт сданного внаем ж.п. является обязанностью наймодателя,

если иное не установлено договором найма ж.п..

35. Вместе с нанимателем в ЖП могут постоянно проживать др граждане, при чем

законодатель не называет их членами семьи. Эти граждане имеют равные с

нанимателем права по пользованию. Но в отличие от соц. найма ответственность по

договору перед наймодателем за указанных граждан несет наниматель. Однако

правило об ответственности м.б. изменено соглашением между указанными

гражданами и нанимателем (соглашение может касаться лишь установления

солидарной ответственности). В таком случае эти лица приобретают статус

сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Граждане постоянно

проживающие с нанимателем указываются в договоре, в противном случае их

вселение осуществляется по спец. правилам: 1)С согласия наймодателя,

нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в ЖП м.б. вселены др

граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении

несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. 2)Соблюдение нормы

общей площади на одного человека. В зак-ве не раскрывается что такое норма

общей площади, в лит-ре обычно предлагается принять аналогию закона, как в соц.

найме – учетная норма.

В ЖП также могут проживать поднаниматели и временные жильцы. Наниматель и

граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с

предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное

проживание в ЖП временным жильцам. Наймодатель может запретить проживание

временных жильцов при условии несоблюдения требований зак-тва о норме общей

площади ЖП на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может

превышать 6 месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом

пользования ЖП. Ответственность за их действия перед наймодателем несет

наниматель. Временные жильцы обязаны освободить ЖП по истечении

согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7

дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым

гражданином, постоянно с ним проживающим.

По договору поднайма ЖП наниматель с согласия наймодателя передает на срок

часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования ЖП.

Ответственным перед наймодателем по договору найма ЖП остается наниматель.

Договор поднайма ЖП м.б. заключен при условии соблюдения требований зак-ва о

норме общей площади ЖП на одного чел-ка. Договор поднайма ЖП явл

возмездным. Срок договора поднайма ЖП не может превышать срока договора

найма ЖП. При досрочном прекращении договора найма ЖП одновременно с ним

прекращается договор поднайма ЖП. На договор поднайма ЖП не

распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на

новый срок.

Наниматель ЖП вправе с согласия др граждан, постоянно проживающих с ним, в

любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением

наймодателя за 3 месяца. Договор найма ЖП м.б. расторгнут в судебном порядке

по требованию наймодателя в случаях: 1)невнесения нанимателем платы за ЖП за

6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при

краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении

установленного договором срока платежа; 2)разрушения или порчи ЖП

нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю м.б. предоставлен срок не более года для

устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора

найма ЖП. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит

допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения,

суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении

договора найма ЖП. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении

договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма ЖП м.б. расторгнут в судебном порядке по требованию любой из

сторон в договоре: 1)если помещение перестает быть пригодным для постоянного

проживания, а также в случае его аварийного состояния; 2)в других случаях,

предусмотренных жилищным зак-вом.

36. Действующее зак-во предлагает несколько форм потребительских кооперативов

в области удовлетворения потребности в жилье: 1)жилищ. и жилищно-строительные

кооперативы (ж. и ж-с.к.); 2)иные специализ-ые потребительские кооперативы. ж.

или ж-с.к. - признается добровольное объединение граждан и/или юр лиц на основе

членства в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также

управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Разница

между ж. и ж-с.к. заключается в цели их создания в ж.к. его члены своими

средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании

МКД, а в ж-с.к. в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД.

ТО законодателем исключена возможность приобретения иных ЖП для членов

кооператива, напр. квартир в разных домах.

Особый вид данных кооперативов - «патронажные кооперативы», организованные

при содействии органов государственной власти или органов МСУ. Нуждающиеся в

ЖП по д-ру соц найма, имеют преимущество при вступлении в патронажные

кооперативы.

Правовое регулирование- раздел 5 ЖК РФ. Формально не отменен Закон СССР

1988 года «О кооперации в СССР». ФЗ о некоммерческих организациях на

потребительские кооперативы не распространяется.

Иные специализированные потребительские кооперативы. К числу таких

кооперативов относятся жилищно-накопительные кооперативы (ж-н.к.), статус к-ых

определяется ФЗ «О жилищ. накопительных кооперативах». ж-н.к. - это

потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на

основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в

жилых помещениях путем объединения членами паевых взносов.

Правила организации (создания): 1)Кол-во членов не менее 5, но не должно

превышать кол-во ЖП в строящемся или приобретаемом МКД. Судеб практики

допускает создание кооперативов при объединении нескольких МКД. 2)решение об

организации принимается собранием учредителей. Данное решение оформляется

протоколом и принимается по 2 ?-ам: а)об организации кооператива; б)об

утверждении устава (это единственный учредительный документ); 3)гос

регистрация. Она осуществляется по общим правилам органами ФНС в

соответствии с зак-вом о регистрации юр лиц.

ЖК РФ практически не содержит предписаний, касательно реорганизации,

ограничиваясь указанием на то, что кооператив по решению высшего органа

управления м.б. преобразован в товарищество собственников жилья. Стоит

учитывать, что ВС исходит из необходимости реорганизации в форме выделения

применительно к кооперативам, объединяющим несколько многоквартирных домов

при избрании собственниками помещений одного из домов иного способа

управления. Жилищ. кооператив м.б. ликвидирован по основаниям и в порядке, к-ые

предусмотрены гражданским зак-вом.

37. Органами управления являются: 1)общее собрание членов кооператива либо

конференция, но только если: а)число участников более 50; б)это прямо

предусмотрено уставом. Собрание или конференция - высший орган управления;

2)правление кооператива - орган, осуществляющий руководство текущей

деятельностью и подотчетных высшему органу управления; 3)председатель

правления кооператива.

Контроль за финансово- хоз-ой деят-ю осуществляют ревизионная комиссия или

ревизор. Правомочность собрания при присутствии более 50% членов кооператива,

правомочность решений: 1)по общему правилу решение считается принятым, если

за него проголосовало простое большинство членов, присутствующих на собрании;

2)по ?-ам, указанным в уставе за него должно проголосовать квалифицированное

большинство в 3/4 членов, присутствующих на собрании. Из этого вытекает

недопустимость иных вариантов подсчета голосов.

Правление ж.к. избирается из числа членов ж.к. общим собранием членов ж.к. в

кол-ве и на срок, к-ые опред-ны уставом. Порядок деят-ти правления и порядок

принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами

кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

Правление ж.к. избирает из своего состава председателя кооператива и

осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции

общего собрания членов кооператива.

Председатель правления избирается правлением ж.к. из своего состава на срок,

определенный уставом жилищ. кооператива. Председатель правления жилищ.

кооператива: 1)обеспечивает выполнение решений правления кооператива; 2)без

доверенности действует от имени кооператива, в т.ч. представляет его интересы и

совершает сделки; 3)осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК или

уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива

(конференции) или правления кооператива. Председатель правления должен

действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Общим собранием членов кооператива избирается ревизионная комиссия

(ревизор) ж.к. на срок не более чем три года. Кол-во членов ревизионной комиссии

опред-ся уставом. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться

членами правления, а также занимать иные должности в органах управления

жилищ. кооператива. Ревизионная комиссия из своего состава избирает

председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия: 1)в обязательном

порядке проводит плановые ревизии финансово-хоз-ой деятельности не реже

одного раза в год; 2)представляет общему собранию членов кооператива

заключение о бюджете ж.к., годовом отчете и размерах обязательных платежей и

взносов; 3)отчитывается перед общим собранием членов кооператива о своей

деятельности. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищ. кооператива в любое время

вправе проводить проверку финансово-хоз-ой деятельности кооператива и иметь

доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

38. Категория членства имеет принципиальное значение, поскольку именно

членство является основанием владения, пользования и в установленных

законодательством пределах распоряжения ЖП. Право на вступление в кооператив

имеют: 1)граждане, достигшие 16 лет, в том числе нуждающиеся; 2)юр лица.

Технология приёма в члены: Гражданин или юр лицо, желающие стать членом

жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о

приеме в члены жилищного кооператива. Заявление должно быть рассмотрено в

течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением

общего собрания. Гражданин или юр лицо признается членом жилищного

кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения

о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива.

Лица вступают в кооператив с целью получения кооперативного жилья,

предоставление ЖП производится на основании решения собрания (конференции) и

в соответствии с размером паевого взноса. Никаких ограничений по площади нет.

Данное решение явл единственным основанием вселения в ЖП в домах

кооператива, в том числе патронажного. До выплаты – член кооператива пользуется

предоставленным ЖП и имеет право на пай. При выплате паевого взноса член

кооператива приобретает право собственности на ЖП в МКД, на отношения

собственности при условии полностью выплаченного паевого взноса, хотя бы одним

членом.

Распорядительные права члена кооператива не выплатившего полностью паевой

взнос: 1)разрешить проживание в ЖП временным жильцам, причём в порядке и на

условиях для соц найма; 2)требовать раздела ЖП, при наличии условий: если

каждому из таких лиц м.б. выделено изолированное ЖП или имеется техническая

возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений

в изолированные ЖП; 3)сдать часть занимаемого помещения, а в случае

временного выбытия всё помещение в наём за плату по правилам о поднайме в

фонде соц использования. Помимо прочего сам кооператив в установленном уставе

порядке вправе сдавать в наём за плату освободившиеся ЖП до приёма новых

членов по этим же правилам. В литературе указывается, что точнее было бы

говорить в этом случае о договоре краткосрочного коммерческого найма.

Члены кооператива обязаны: 1)вносить паевые взносы, а также обязательные

платежи; 2)в течение 3-х месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть

образовавшиеся убытки путём дополнительных взносов.

39. Членство в жилищном кооперативе(ж.к.) прекращается в случае: 1)выхода члена

кооператива. Заявление члена ж.к. о добровольном выходе из ж.к. рассматривается

в порядке, предусмотренном уставом. 2)исключения члена кооператива. Член ж.к.

может быть исключен из ж.к. на основании решения общего собрания

(конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных

причин своих обязанностей, установленных ЖК или уставом. Члену ж.к., не

выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из ж.к., выплачивается

сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмот рены уставом кооператива.

Срок такой выплаты не м.б. более чем 2 месяца со дня принятия ж.к. решения об

исключении члена ж.к. В случае отказа освободить ЖП они подлежат выселению в

судебном порядке без предоставления др ЖП. 3)ликвидации юр лица, являющегося

членом кооператива; 4)ликвидации ж.к.; 5)смерти гражданина, являющегося членом

ж.к.. В случае смерти члена ж.к. его наследники имеют право на вступление в члены

данного ж.к. по решению общего собрания (конференции), при этом

преимущественное право на вступление имеет его супруг при условии, что этот

супруг имеет право на часть пая. Если у супруга наследодателя такое право

отсутствует или супруг отказался от вступления в члены ж.к., наследник члена ж.к.,

имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет

преимущественное право на вступление в члены ж.к.. Если данные граждане

отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в

члены ж.к., наследник члена ж.к., не проживавший совместно с наследодателем,

имеет преимущественное право на вступление в члены ж.к.. Член семьи,

проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником,

имеет преимущественное право на вступление в члены ж.к. при условии внесения

им паевого взноса, отсутствия 1)супруга, имеющего право на часть пая;

2)наследника члена ж.к., имеющего право на часть пая и проживавшего совместно с

наследодателем; 3)наследника члена ж.к., не проживавшего совместно с

наследодателем, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с

наследодателем др наследники члена ж.к. не имеют преимущественного права на

вступление в члены ж.к. либо откажутся от вступления в члены ж.к..

Член ж.к., не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из ж.к., а

также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право

пользования ЖП в доме ж.к. и обязаны освободить данное ЖП в течение двух

месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из

ж.к.. В случае отказа освободить ЖП данные граждане подлежат выселению в

судебном порядке без предоставления др. ЖП.

40. 1. Принципиальным разграничительным критерием является цель создания

кооперативов. Жилищно-накопительный кооператив(ж-н.к.) – образуется в целях

привлечения и использования денежных средств на приобретение и строительство

жилых помещений в том числе в многоквартирных домах в целях передачи их в

пользование, а после внесения паевых взносов в полном размере в собственность

членам кооператива. Таким образом, разница состоит в том, что: 1)ж.к. и ж-с.к. в

отличии от ж-н.к. создаются для приобретения или строительства многоквартирного

дома, а не конкретных помещений; 2)ж-н.к. не приследует цели последующей

эксплуатации помещения.

2. Субъективный состав. В ж-н.к. членами могут быть только граждане, количество

которых должно быть не менее 50 и не более 5 тысяч. Кооператив обязан вести

реестр своих членов. Данные о членах ж-н.к. подлежат внесению в единый

государственный реестр юридических лиц.

3. Технология приема в члены: приобретение членства в ж-н.к. сопряжено с

регистрационной процедурой уведомительного характера. Членство возникает

после внесения сведений о гражданине в единый государственный реестр

юридических лиц, со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и

первого платежа в счёт паевого взноса.

4. Членство прекращается при внесении паевого взноса и передачи помещения в

собственность, исключение допускается только в судебном порядке.

5. ФЗ «О ж-н.к.» предусматривает внесение следующих взносов: вступительного

членского, членских, дополнительных и паевых. Паевой взнос – то, что надо внести;

паенакопления – то, что внесено; паевой фонд – сумма паенакоплений; пай – доля

паенакопления в паевом фонде.

6. Органами кооператива являются: 1) общее собрание членов кооператива; 2)

правление кооператива; 3) ревизионная комиссия (ревизор) кооператива; 4)

исполнительные органы кооператива. В кооперативе дополнительно могут быть

созданы и другие органы в соответствии с уставом кооператива.

7. преобразование ж-н.к. возможно в ж.к., ж-с.к. и ТСЖ. Из ГК вытекает, что

преобразование ж-н.к. в ж.к. и ж-с.к. не является реорганизацией.

41. К вещным правам на жилые помещения бесспорно относятся: право

собственности, право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Законодатель также относит к вещным: 1)право пользования члена семьи

собственника; 2)право пользования жилым помещением предоставленным по

завещательному отказу; 3)право пользования жилым помещением на основании

договора пожизненного содержания с иждивением. В литературе некоторые авторы

также причисляют к вещным право пользования членов кооператива до выплаты

паевого взноса, а также право пользование по договору социального найма.

Права и обязанности собственника жилого помещения(ж.п.): 1.Собственник ж.п.

осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему

на праве собственности ж.п. в соответствии с его назначением и пределами его

использования, которые установлены ЖК. 2.Собственник ж.п. вправе предоставить

во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности ж.п.

гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования

или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании

договора аренды или на ином законном основании с учетом требований,

установленных гражданским законодательством, ЖК. 3.Собственник ж.п. несет

бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является

квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем

многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет

также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире,

если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4.Собственник

ж.п. обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская

бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы

соседей, правила пользования ж.п., а также правила содержания общего имущества

собственников помещений в многоквартирном доме.

42. Широкое распространение получили следующие способы приобретения права

собственности: 1)приватизация; 2)д-р участия в долевом строительстве; 3)д-р купли-

продажи ЖП. Приватизация осуществляется на основании закона «О приватизации

жилищ. фондов в РФ». Приватизация – это бесплатная передача в собственность

граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими ЖП в гос. и мун. жилищ.

фонде(ЖФ). Принципы приватизации: 1)бесплатность; 2)добровольность;

3)однократность (кроме несовершеннолетних). Условия приватизации –

обязательное согласие всех совершеннолетних членов семьи, а также

несовершеннолетних от 14 до 18. Вместе с тем, лицо давшее согласие может и не

принимать участие в приватизации, сохраняя право на бесплатную приватизацию. В

зависимости от количества проживающих, а также их участие или не участие в

приватизации помещения передается либо в общую собственность, либо в

индивидуальную. В настоящее время при множественности собственников кроме

супругов, речь может идти только о долевой собственности. Закон прежней

редакции допускал и совместную, которая в случае смерти одного из участников

совместной собственности сейчас должна трансформироваться в долевую.

Не подлежат приватизации: 1)ЖП находящиеся в аварийном состояние; 2)ЖП в

общежитиях; 3)ЖП в домах закрытых военных городков; 4)служебные ЖП;

5)находящиеся в сельской местности ЖФ стационарных учреждений соц. защиты

населения. Данное положение в той мере, в какой оно распространяется на фонд

находящейся вне территории учреждения не может применяться. Если для 1); 2); 3)

– запрет на приватизацию абсолютен, то для 4); 5) – относителен. Собственник ЖФ

вправе принять решение о приватизации, причём понуждение собственника

недопустимо.

Процедура приватизации: 1)принятие решение о приватизации по заявлению

граждан в 2-х месячный срок; 2)заключение д-ра передачи ЖП в собственность;

3)гос. регистрация права собственности.

Если гр-нин подавший заявление о приватизации умер до оформления д-ра или до

регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу

включения помещения в наследственную массу необходимо иметь в виду, что

указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в

удовлетворении требования наследника.

Расприватизация – допускается, когда происходит обратная передача ранее

приватизированного помещения с заключением договора соц найма в отношение

этого помещения. Условия расприватизации: 1)помещение явл. единственным

местом постоянного проживания «приватизаторов»; 2)помещение свободно от

обязательств. При расприватизации – право на повторную приватизацию не

возникает. Вводный закон предусматривает дополнительные условия для

«расприватизации». Граждане д.б. малоимущими, однако суд-ая практика отдает

приоритет закону «О приватизации», не ставя возможность «расприватизации» в

зависимость от имущественного положения гражданина. 1 марта 2010г. – закон

утрачивает силу, это дата окончания бесплатной приватизации.

43. По д-ру участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется

в предусмотренный д-ом срок своими силами и (или) с привлечением др. лиц

построить МКД и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на

ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого

строительства участнику долевого строительства, а др. сторона (участник долевого

строительства) обязуется уплатить обусловленную д-ом цену и принять объект

долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и

(или) иного объекта недвижимости. ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД и

иных объектов недвижимости»

Д-р заключ-ся в письменной форме, подлежит гос. регистрации и считается

заключенным с момента такой регистрации.

Д-р должен содержать: 1)определение подлежащего передаче конкретного объекта

долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком

после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта

недвижимости; 2)срок передачи застройщиком объекта долевого строительства

участнику долевого строительства; 3)цену д-ра, сроки и порядок ее уплаты;

4)гарантийный срок на объект долевого строительства.

На гос. регистрацию д-ов участия в долевом строительстве наряду с документами,

необходимыми для гос. регистрации, представляются документы с описанием

объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане

создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта

долевого строительства. Гос. регистрация д-ра участия в долевом строительстве,

заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства,

осуществляется на основании заявления сторон д-ра. На гос. регистрацию д-ра

участия в долевом строительстве застройщиком представляются: 1)разрешение на

строительство; 2)проектная декларация; 3)план создаваемого объекта недвижимого

имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе

создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и

планируемой площади каждого из указанных помещений. Заявление о внесении в

Единый гос. реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом

строительстве м.б. представлено одной из сторон д-ра участия в долевом

строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.

Орган по гос. регистрации при представлении заявления одной из сторон такого д-

ра в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом др.

сторону д-ра. Сам д-р, а также уступка прав по нему подлежат гос. регистрации.

44.Субъектами являются: застройщик и участник долевого строительства.

Застройщик - юр лицо независимо от его организационно-правовой формы,

имеющее в собственности или на праве аренды земел участок и привлекающее

денеж средства участников долевого строительства для строительства на этом

земел участке МКД и иных объектов недвижимости, за исключением объектов

производственного назначения, на основании полученного разрешения на

строительство.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого

строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения

предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства

объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого

строительства неустойку.

Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации

проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого

строительства для строительства МКД и иного объекта недвижимости

осуществляется без размещения и распространения рекламы, связанной с таким

привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить

проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого

строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям

технических регламентов, проектной документации и иным требованиям.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в

связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии,

если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с

отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого

объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для

предусмотренного договором использования, участник долевого строительства,

если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от

застройщика: 1)безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)соразмерного уменьшения цены договора; 3)возмещения своих расходов на

устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству

объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в

установленный участником долевого строительства разумный срок участник

долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения

договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты

процентов.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от

исполнения договора в случае: 1)неисполнения застройщиком обязательства по

передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2)существенного нарушения требований к качеству объекта долевого

строительства; 3)нарушения застройщиком обязанностей; 4)в иных установленных

федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор м.б. расторгнут в

судебном порядке в случае: 1)прекращения или приостановления строительства

МКД и иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого

строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что

в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет

передан участнику долевого строительства; 2)существенного изменения проектной

документации строящихся МКД и иного объекта недвижимости, в состав которых

входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения

размера объекта долевого строительства; 3)изменения назначения общего

имущества и нежилых помещений, входящих в состав МКД и иного объекта

недвижимости; 4)в иных установленных ФЗ или договором случаях.

45. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы

договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Существенным

условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или

квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право

пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,

является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым

жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома

или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с

момента такой регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие

определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче

покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение

недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого

недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе,

подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий

договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен

предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного

сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее

продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются

по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о

передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство

продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после

вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего

документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о

передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается

отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество,

а покупателя - обязанности принять имущество.

46. Со значительной стоимостью жилья связано создание различного рода

механизмов накопления средств на приобретение жилья, а также финансовой

поддержки государства при приобретении жилья отдельными категориями граждан.

К числу таких механизмов можно отнести: 1)использование жилищных

сертификатов. Жилищный сертификат – это особый вид облигации, с

индексируемой номинальной стоимостью удостоверяющих право их собственника:

а)на приобретение квартиры или квартир при условии приобретения пакета

жилищных сертификатов; б)на получение от элемента по первому требованию

индексируемой номинальной стоимости сертификата. Собственник сертификатов

соответствующих не менее 30 процентам общей площади квартиры определенного

типа, имеет право на заключение с эмитентом (юридическое лицо – заказчиком на

строительство дома) договора купли-продажи при условии оплаты в любой форме

оставшейся стоимости квартиры.

2)использование целевых займов; 3)предоставление бюджетных безвозмездных

субсидий на приобретение или строительство жилья определенным категориям

граждан.

47. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир,

находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не

предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на

общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на

них не распространяются.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в

общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается

наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности

на жилой дом.

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома

договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства

незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и

оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении

строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или

квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с

использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо

средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на

приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются

находящимися в залоге с момента государственной регистрации права

собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по

данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое

лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или

строительство жилого дома или квартиры.

48. Процедура предоставления субсидий: 1)выдача документа подтверждающего

право на получение субсидии. Как правило речь идёт о гос жилищном сертификате,

являющемся именным свидетельством, удостоверяющим право граждан на

получение бюджетных средств, жилищные субсидии для приобретения жилищного

помещения. Применительно к молодым семьям предусмотрена выдача

свидетельств и всё это не ценные бумаги; 2)заключение договора банковского счёта

с уполномоченным банком; 3)оплата приобретаемого жилья.

49. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего

имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или

уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных

случаях, предусмотренных законом.

Применительно к ЖП можно выделить следующие специальные основания:

1)Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое ЖП. Если

собственник ЖП использует его не по назначению, систематически нарушает права

и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его

разрушение, орган МСУ может предупредить собственника о необходимости

устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить

собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после

предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать

жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет

необходимый ремонт, суд по иску органа МСУ может принять решение о продаже с

публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных

от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения;

2)самовольное переустройство и перепланировка. Если соответствующее ЖП не

будет приведено в прежнее состояние в установленный срок в установленном

органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа может

принять решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого

ЖП с выплатой собственнику вырученных от продажи ЖП средств за вычетом

расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника

такого ЖП обязанности по приведению его в прежнее состояние; 3)изъятие ЖП

путём выкупа в связи с изъятием земел участка, в том числе для гос или мун нужд.

Обеспечение интересов собственников связанных с реализацией следующих

правил: 1)выкуп части жилого помещения не иначе как с согласия собственника;

2)должна быть соблюдена процедура изъятия; 3)выкупная цена должна включать

рыночную стоимость помещения, а также все убытки причиненные собственнику

изъятием помещения.

По соглашению с собственником ему м.б. предоставлено взамен изымаемого др

ЖП с зачётом его стоимости в выкупную цену. Это факультативное последствие

изъятия, причём исключительно договорное. Специальный случай прекращения

права собственности при изъятии земельного участка связан с признанием

многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

50. ЖП м.б. изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием

соответствующего земельного участка для гос или мун нужд. Выкуп части ЖП

допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих

нужд изымается земельный участок, выкуп ЖП осуществляется РФ,

соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об

изъятии ЖП принимается органом гос. власти или органом МСУ, принявшими

решение об изъятии соответствующего земельного участка для гос или мун нужд.

Решение органа гос власти или органа МСУ об изъятии ЖП подлежит гос

регистрации в органе, осуществляющем гос регистрацию прав на недвижимое

имущество и сделок с ним.

Собственник ЖП не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного

помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об

изъятии принадлежащего ему ЖП, о дате осуществленной гос регистрации такого

решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп ЖП до истечения года со

дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия

собственника.

Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены ЖП

затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями,

значительно увеличивающими стоимость изымаемого ЖП. Выкупная цена ЖП,

сроки и др условия выкупа определяются соглашением с собственником ЖП. При

определении выкупной цены ЖП в нее включается рыночная стоимость ЖП, а также

все убытки, причиненные собственнику ЖП его изъятием, включая убытки, которые

он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным

ЖП до приобретения в собственность др ЖП и т.д., в том числе упущенную выгоду.

Если собственник ЖП не согласен с решением об изъятии ЖП либо с ним не

достигнуто соглашение о выкупной цене ЖП или других условиях его выкупа, орган

гос власти или орган МСУ, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о

выкупе ЖП. Иск о выкупе ЖП м.б. предъявлен в течение двух лет с момента

направления собственнику ЖП уведомления.

51. Членами семьи собственника: 1)явл. его супруг, дети и родители, при условии

совместного проживания с собственником; 2)м.б. признаны др. родственники,

нетрудоспособные иждивенцы и в искл-ых случаях иные гр-не при условии вселения

собственником в качестве членов семьи. Отличия от членов семьи нанимателя по д-

ру соц найма: 1)для второй категории отсутствует требование о ведении общего хоз-

ва; 2)для иных лиц возможен и внесуд-ый порядок признания членами семьи. Члены

семьи собственника имеют право пользования на равнее с собственником, если

иное не установлено соглашением между собственником и членами семьи. ТО в

отличие от соц найма режим равного пользования здесь имеет диспозитивный

характер. Дееспособные члены несут солидарную ответственность с собственником,

если иное не установлено соглашением.

Право пользования члена семьи в частности прекращается: 1)при переходе права

собственности на жилой дом или квартиру, если иное не установлено законом; 2)при

прекращение семейных отношений с собственником, если иное не установлено

соглашением между собственником и бывшем членом его семьи. При этом право

пользования прекращается независимо от фактического нахождения бывшего члена

семьи в помещении, внесение им платы за коммунальные услуги и т.д.

В целях защиты интересов бывших членов семьи законодатель вводит следующие

правила: 1) Если у бывшего члена семьи собственника ЖП отсутствуют основания

приобретения или осуществления права пользования иным ЖП, а также если

имущественное положение бывшего члена семьи собственника ЖП и др.

заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным

ЖП, право пользования ЖП, принадлежащим указанному собственнику, м.б.

сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании

решения суда.

Предъявление встречного иска в данном случае не требуется и просьба ответчика

о предоставлении ему ЖП м.б. выражена в возражениях на иск. Судеб. практика

также исходит из того, что при наличии обстоятельств не позволяющих бывшему

члену обеспечить себя жильём, возможно продление срока. По истечению срока

пользования установленным судебным актом, право пользования прекращается,

однако до истечении этого срока право польз-ия прекращ-ся одновременно с

прекращ-ем право собственности на помещение этого собственника, либо с

отпадением обстоятельств послуживших основанием для сохранения права

пользования.

2)Суд вправе обязать собственника обеспечить иным ЖП бывших членов семьи в

пользу к-ых он исполняет алиментные обязательства по их требованию.

Т.О. можно выделить несколько категорий пользователей: 1)члены семьи имеющие

права и обязанности указанные в законе; 2)члены семьи пользующиеся ЖП на

основании соглашения с собственником; 3)бывшие члены семьи, пользующиеся

помещением на основании решения суда в течение определенного срока и

имеющие права и обязанности членов семьи собственника; 4)бывшие члены семьи

пользующиеся помещением на основании соглашения с собственником; 5)бывшие

члены семьи пользующиеся иным ЖП предоставленным во исполнении алиментных

обязательств; 6)бывшие члены семьи собственника приватизированного помещения

в силу вводного закона.

52. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право

пользования ЖП на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется

данным ЖП наравне с собственником данного ЖП. По истечении срока пользования

ЖП - право пользования прекращается, за исключением случаев, если право

пользования данным ЖП у соответствующего гражданина возникло на ином

законном основании. Дееспособный гражданин, проживающий в ЖП,

предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником

такого ЖП ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким

ЖП, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и

гражданином. Гражданин, проживающий в ЖП, предоставленном по

завещательному отказу, вправе потребовать гос регистрации права пользования

ЖП, возникающего из завещательного отказа.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора

пожизненного содержания с иждивением, пользуется ЖП на тех же условиях, что и

по завещательному отказу, если иное не установлено договором пожизненного

содержания с иждивением.

В случае прекращения у гражданина права пользования ЖП по основаниям,

предусмотренным ЖК, др ФЗ, договором, или на основании решения суда данный

гражданин обязан освободить соответствующее ЖП (прекратить пользоваться им).

Если данный гражданин в срок, установленный собственником, не освобождает

жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на

основании решения суда. В случае, если гражданин, пользующийся ЖП на

основании решения суда или на основании завещательного отказа, использует это

ЖП не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы

соседей или бесхозяйственно обращается с ЖП, допуская его разрушение,

собственник ЖП вправе предупредить данного гражданина о необходимости

устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение ЖП,

собственник ЖП также вправе назначить данному гражданину разумный срок для

проведения ремонта ЖП. В случае, если данный гражданин после предупреждения

собственника ЖП продолжает нарушать права и законные интересы соседей,

использовать ЖП не по назначению или без уважительных причин не проведет

необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника ЖП подлежит

выселению на основании решения суда.

53. ЖК не даёт определение МКД. МКД – признается совокупность двух и более

квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земел. участок прилегающий к

жилищ. дому, либо в помещение общего польз-я в таком доме. В МКД все

помещения могут принадлежать одному лицу.

Структура МКД состоит из 2-х частей: 1)жилых и нежилых помещений находящихся

в «раздельной собственности» любых участников жилых отношений, в т.ч.

публичных образований; 2)общего имущества в МКД находящегося на праве общей

долевой собственности, собственников помещений причём как жилых так и не

жилых. Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой

собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и

предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч.

межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, крыши, земел.

участок, на к-ом расположен данный дом и т.д.

Вводный закон предусматривает ряд переходных положений для уже

существующих на момент введения в действие ЖК МКД-ов. Земел. участок был

сформирован до 1 марта 2005года и в отношении его проведен кадастровый учёт -

>такой земел. участок автоматически переходит бесплатно в общую долевую

собственность. Земел. участок не был сформирован до 1 марта 2005года ->такой

земел участок автоматически переходит бесплатно в общую долевую

собственность, но только с момента его формирования кадастрового учёта

(независимо от гос регистрации).

Важной гарантией прав собственника явл. положение, в соответствии с к-ым при

разрушении и сносе МКД, собственники помещений сохраняют долю в праве общей

долевой собственности на земел. участок с расположенными на нём объектами.

Доля каждого собственника помещения пропорциональна размеру общей площади

указанного помещения. Доля = общая площадь помещения разделить на общую

сумму площадей в этом доме. Зак-во закрепляет принцип в соответствии с к-ым

указанная доля следует судьбе права собственности на помещение. Значение доли

предопределяется тем, что ею опред-ся: 1)кол-во голосов на общем собрании

собственников помещений; 2)доля обязательных расходов на содержание общего

имущества.

Собственник помещения в МКД не вправе: 1)осуществлять выдел в натуре своей

доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД; 2)отчуждать свою

долю в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также совершать

иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права

собственности.

При приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит

доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Условия д-ра, к-ми

переход права собственности на помещение в МКД не сопровождается переходом

доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, явл.

ничтожными.

54. ЖК устанавливает ряд особенностей по распоряжению общим имуществом. В

частности уменьшение размера общего имущества возможно с согласия всех

собственников, путем реконструкции дома. По решению собственников помещений в

МКД, принятому на общем собрании, объекты общего имущества м.б. переданы в

пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные

интересы граждан и юр лиц. Земельный участок, на котором расположен МКД,

может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не

допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае

необходимости обеспечения доступа др лиц к объектам, существовавшим до дня

введения в действие ЖК. Новое обременение земел участка правом ограниченного

пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого

обременения земельного участка, и собственниками помещений в МКД. Споры об

установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования

или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Содержание: Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на

содержание общего имущества в МКД. Доля обязательных расходов на содержание

общего имущества, бремя которых несет собственник помещения в таком доме,

определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком

доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в МКД

устанавливаются Правительством РФ.

Изменение границ: Собственник помещения в МКД при приобретении в

собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности

помещением в МКД, вправе объединить эти помещения в одно помещение в

порядке, установленном ЖК. Границы между смежными помещениями м.б.

изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без

согласия собственников др помещений в случае, если подобные изменение или

раздел не влекут за собой изменение границ др помещений, границ и размера

общего имущества в МКД или изменение долей в праве общей собственности на

общее имущество в этом доме. Если реконструкция, переустройство и (или)

перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего

имущества, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку

помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.

55. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей

долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для

обслуживания более одной комнаты. Изменение размера общего имущества в

коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в

данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Содержание: Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя

расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных

расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя

которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве

общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного

собственника.

Определение долей: Доля в праве общей собственности на общее имущество

пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей

собственности на общее имущество в МКД собственника комнаты в коммунальной

квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей

площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей

собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника

площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. Доля в

праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на

указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной

квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной

квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей

собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника

такой комнаты. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1)осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее

имущество в данной квартире; 2)отчуждать свою долю в праве общей

собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные

действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности

на указанную комнату. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные

собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное

право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены

ГК РФ. В ГК речь идёт о преимущественном праве покупке доли, а не объектов

находящихся в раздельной собственности. Поэтому применение ГК можно только в

порядке аналогии закона.

56. Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия

проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД,

решение ?-ов польз-я указанным имущ-вом, а также предоставление коммун-ых

услуг гр-нам, проживающим в таком доме.

В целях создания условий для управления МКД органы МСУ: 1)обеспечивают

равные условия для деят-ти управляющих организаций независимо от

организационно-правовых форм; 2)могут предоставлять управляющим

организациям, товариществам собственников жилья либо жилищ. кооперативам или

иным специализ-ым потребительским кооперативам бюджетные средства на

капитальный ремонт МКД; 3)содействуют повышению уровня квалификации лиц,

осуществляющих управление МКД, и организации обучения лиц, имеющих

намерение осуществлять такую деят-ть.

Органы МСУ и управляющие организации обязаны предоставлять гр-нам по их

запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по

содержанию и ремонту МКД и ЖП в них, о размерах оплаты в соответствии с этими

ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и

выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммун-ые

услуги и размерах оплаты этих услуг.

Общее собрание собственников помещений в МКД явл. органом управления МКД.

К компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относятся:

1)принятие решений о реконструкции МКД; 2)принятие решений о пределах использ-

я земел. участка, на к-ом расположен МКД; 3)принятие решений о передаче в польз-

е общего имущества в МКД; 4)выбор способа управления МКД и др.

Собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить годовое общее

собрание собственников помещений в МКД. Сроки и порядок проведения годового

общего собрания, порядок уведомления о принятых им решениях устанав-ся общим

собранием. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания

собственников помещений в МКД явл. внеочередными. Внеочередное общее

собрание м.б. созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее

собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие

собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более

чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения

годового общего собрания собственников помещений в МКД д.б. проведено

повторное общее собрание.

Решение общего собрания собственников помещений в МКД м.б. принято без

проведения собрания путем проведения заочного голосования - передачи в место

или по адресу, к-ые указаны в сообщении о проведении общего собрания

собственников помещений в МКД, в письменной форме решений собственников

по ?-ам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании

собственников помещений в МКД, проводимом в форме заочного голосования,

считаются собственники помещений в данном доме, решения к-ых получены до

даты окончания их приема.

57. Общее собрание собственников помещений в МКД явл. орг-ом управления МКД.

Собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить годовое общее

собрание собственников помещений в МКД. Сроки и порядок проведения годового

общего собрания, порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается

общим собранием. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания

собственников помещений в МКД являются внеочередными. Внеочередное общее

собрание м.б. созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли

участие собственники помещений в данном доме или их представители,

обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии

кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в

МКД д.б. проведено повторное общее собрание. Собственник, по инициативе к-ого

созывается общее собрание собственников помещений в МКД, обязан сообщить

собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее

чем за 10 дней до даты его проведения.

Решения общего собрания по ?-ам, поставленным на голосование, принимаются

большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном

собрании собственников помещений в МКД, за исключ-ем решений, к-ые

принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов

собственников помещений в МКД. Решения общего собрания собственников

помещений в МКД оформляются протоколами в порядке, установленном общим

собранием собственников помещений в данном доме. Собственник помещения в

МКД вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением

требований ЖК, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал

против принятия такого решения и если нарушены его права и законные интересы.

Заявление об обжаловании м.б. подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда

указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Решение общего собрания собственников помещений в МКД м.б. принято без

проведения собрания путем проведения заочного голосования - передачи в место

или по адресу, к-ые указаны в сообщении о проведении общего собрания

собственников помещений в МКД, в письменной форме решений собственников

по ?-ам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании

собственников помещений в МКД, проводимом в форме заочного голосования,

считаются собственники помещений в данном доме, решения к-ых получены до

даты окончания их приема. Голосование на общем собрании осуществляется

собственником помещения как лично, так и ч/з своего представителя.

Представитель собственника помещения в МКД на общем собрании действует в

соответствии с полномочиями, основанными на указаниях ФЗ, актов либо

составленной в письменной форме доверенности на голосование. Кол-во голосов, к-

ым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании

собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве

общей собственности на общее имущество в данном доме.

58. Управ-е МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия

проживания гр-ан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение

вопросов польз-я указанным имуществом, а также предоставление коммун-ых услуг

гр-нам, проживающим в таком доме. Управ-е может осуществляться как

собственниками помещений (непосредственно или опосредованно) так и на

профессиональной основе. В соответствии с этим возможно 3 альтернативных

способа управлением дома: 1)непосредственное управление собственниками. При

данном способе с соответствующими лицами заключается: во-первых: д-ры

оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего

имущества. Основанием их заключения является решение общего собрания

собственников, при этом все или большинство собственников выступают в качестве

одной стороны д-ра. Во-вторых: договор на предоставление коммун-ых услуг, к-ый

наоборот заключается каждым собственником индивидуально; 2)управление ТСЖ

либо жилищ. кооперативом или иным специализированным потребительским

кооперативом. Управление данным способом может осуществляться названными

организациями непосредственно либо с привлечением сторонней организации, в т.ч.

управляющей организацией с заключением д-ра управления МКД; 3)управление

управляющей организацией с которой заключается д-р управления, но уже самими

собственниками помещений.

Способ управления МКД выбирается на общем собрании и может быть выбран и

изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о

выборе способа управления явл. обязательным для всех собственников.

Орган МСУ в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый

конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня

проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран

способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа

управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также

в случае, если до окончания срока действия д-ра управления МКД, заключенного по

результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или

если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было

реализовано. Орган МСУ в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса,

уведомляет всех собственников помещений в МКД о результатах конкурса и об

условиях д-ра управления этим домом. Собственники помещений в МКД обязаны

заключить д-р управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по

результатам открытого конкурса.

Любой собственник помещения в МКД может обратиться в суд с требованием

обязать органы МСУ выбрать управляющую организацию. МКД может управляться

только одной управляющей организацией.

59. По д-ру управ-я МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию др.

стороны (собственников помещений в МКД, орг-ов управ-я ТСЖ либо орг-ов управ-я

жилищ. кооператива или орг-ов управ-я иного специализ-го потребительского

кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и

выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущ-ва в таком

доме, предоставлять коммун-ые услуги собственникам помещений в таком доме и

пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную

на достижение целей управ-я МКД деят-ть. В договоре д.б. указаны: 1)состав

общего имущ-ва МКД, в отношении к-го будет осуществляться управ-е, и адрес

такого дома; 2)перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущ-ва,

порядок изменения такого перечня, а также перечень коммун-ых услуг; 3)порядок

опред-я цены д-ра, размера платы за содержание и ремонт ЖП и размера платы за

коммун-ые услуги, а также порядок внесения такой платы; 4)порядок осуществления

контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по д-ру

управ-я.

Д-ры управ-я МКД должны заключаться управляющей организацией, определенной

собственниками помещений в МКД либо избранной на конкурсной основе органами

МСУ.

Наряду с существенными условиями д-р управ-я может включать в себя:

1)гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической

безопасности оказываемых услуг и производимых работ; 2)объем работ; 3)обязат-ва

заказчика по оплате работ, включая сроки и способ расчетов; 4)экономич-ие

санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий д-ра;

5)порядок изменения условий д-ра; 6)порядок прекращ-я действия д-ра.

Д-р управ-я, представляет собой смешанный д-р, включающий в себя эл-ты д-ра на

выполнение работ (подрядный д-р) и возмездного оказания услуг на управ-е жилищ.

фондом.

Сторонами д-ра явл. собственники помещений в МКД, в т.ч. органы гос власти и

МСУ, являющиеся собственниками гос и мун жилищ фонда, и управляющая

организация, избранная собственниками помещений или по конкурсу, проведенному

органами МСУ.

Форма д-ра — письменная, в виде одного документа, подписанного сторонами. При

выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в

МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключ-ся договор управ-я

на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Д-р заключ-ся на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет. При отсутствии

заявления одной из сторон о прекращ-и д-ра по окончании срока его действия такой

д-р считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были

предусмотрены таким д-м.

60. Товариществом собственников жилья(ТСЖ) признается неком-ая организация,

объединение собственников помещений в МКД для совместного управ-ия

комплексом недвижимого имущества в МКД, обеспечения эксплуатации этого

комплекса, владения, пользования и в установленных зак-вом пределах

распоряжения общим имущ-ом в МКД. Устав ТСЖ принимается на общем собрании,

большинством голосов. Число членов должно превышать 50% голосов. ТСЖ

создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено

уставом. ТСЖ явл-ся юр лицом с момента его гос-ной регистрации. ТСЖ отвечает

по своим обязат-ам всем принадлежащим ему имущ-ом. ТСЖ не отвечает по

обязат-ам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам

товарищества.

Создание: Собственники помещений в 1 МКД могут создать только 1 ТСЖ.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений на их общем

собрании. ТСЖ м.б. создано при объединении: 1)нескольких МКД, помещения в к-ых

принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений, с земел

участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних

земел участках, сетями инженерно-технического обеспечения; 2)нескольких

расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов,

предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными

участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земел

участке или нескольких соседних земел участках объектами, сетями инженерно-

технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

ТСЖ вправе: 1)заключать в соответствии с зак-вом д-р управ-ия, а также д-ры о

содержании и ремонте общего имущ-ва, д-ры об оказании коммунальных услуг и

прочие д-ры в интересах членов товарищества; 2)определять смету доходов и

расходов на год, в т.ч. необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущ-

ва; 3)устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год

товарищества размеры платежей и взносов; 4)выполнять работы и предоставлять

им услуги; 5)пользоваться предоставляемыми банками кредитами; 6)продавать и

передавать во временное пользование, обменивать имущ-во, принадлежащее

товариществу. В случае неисполнения собственниками помещений своих

обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в суд-ом порядке вправе

потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

ТСЖ обязано: 1)обеспечивать выполнение требований, положений устава

товарищества; 2)заключать д-ры о содержании и ремонте общего имущ-ва;

3)выполнять обязательства по д-ру; 4)обеспечивать надлежащее санитарное и

техническое состояние общего имущ-ва; 5)обеспечивать выполнение всеми

собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущ-

ва; 6)обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников

помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и

распоряжения общей собственностью; 7)представлять законные интересы

собственников помещений, в т.ч. в отношениях с третьими лицами.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, к-ые

установлены гражд зак-вом. ТСЖ по решению общего собрания собственников

помещений м.б. преобразовано в жилищный или ж-с.к. Ликвидация: Общее

собрание собственников помещений обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в

случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего

числа голосов собственников помещений. Два и более товарищества

собственников жилья могут создать объединение ТСЖ для совместного управления

общим имущ-ом.

61. Членство в товариществе собственников жилья (ТСЖ) возникает у собственника

помещения в МКД на основании заявления о вступлении ТСЖ. Если в МКД создано

ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами

товарищества после возник-я у них права собственности на помещения. Членство в

ТСЖ прекращ-ся с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества

или с момента прекращ-я права собственности члена товарищества на помещение в

МКД.

Органами управ-я товарищества собственников жилья являются общее собрание

членов товарищества, правление товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ явл высшим орг-ом управ-я товарищества и

созывается в порядке, установленном уставом товарищества. К компетенции

общего собрания членов ТСЖ относятся: 1)внесение изменений в устав

товарищества; 2)принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3)избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4)установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5)образование спец фондов товарищества, в т.ч. резервного фонда, фонда на

восстановление и ремонт общего имущества в МКД и его оборудования; 6)принятие

решения о получении заемных средств, в т.ч. банковских кредитов и др вопросы.

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, к-ые отнесены к

компетенции правления товарищества.

Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в

письменной форме лицом, по инициативе к-го созывается общее собрание, и

вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового

отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10

дней до даты проведения общего собрания. Общее собрание членов ТСЖ

правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или

их представителей.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по

всем ?-ам деят-ти товарищества, за искл-ем ?-ов, отнесенных к искл-ой

компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции

общего собрания членов ТСЖ. Правление ТСЖ избирается из числа членов

товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный

уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Правление ТСЖ избирает из

своего состава председателя товарищества. Правление ТСЖ явл исполнительным

органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Заседание правления ТСЖ созывается председателем в сроки, установленные

уставом товарищества. Заседание правления ТСЖ признается правомочным, если в

таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества.

Решение правления ТСЖ оформляется протоколом

62. ТСЖ может обладать имуществом на праве собственности. Однако имущество

нельзя отождествлять с имуществом его членов и др собственников помещений.

Общее имущество в МКД принадлежит не товариществу, а собственникам

помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. В собственности

товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а

также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами МКД.

Средства товарищества собственников жилья состоят из: 1)обязательных

платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества; 2)доходов от

хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление

целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; 3)субсидий на обеспечение

эксплуатации общего имущества в МКД, проведение текущего и капиталь ного

ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4)прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников

жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые

на предусмотренные уставом цели. Порядок образования спец фондов опред-ся

общим собранием членов товарищества. Правление товарищества собственников

жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на

счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хоз

деят-ю. ТСЖ может заниматься следующими видами хоз деят-ти: 1)обслуживание,

эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД; 2)строительство доп-ых

помещений и объектов общего имущества в МКД; 3)сдача в аренду, внаем части

общего имущества в МКД. На основании решения общего собрания членов ТСЖ

доход от хоз деят-ти товарищества используется для оплаты общих расходов или

направляется в спец фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом

товарищества. Доп-ый доход м.б. направлен на иные цели деятельности ТСЖ,

предусмотренные ЖК и уставом товарищества.