Ширинкина Е.В. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Окончание табл. 2.1

Объекты

сопоставления

Характеристики

объекта

Объект

оценки

ОС1 ОС2 ОС3 ОС4 ОС5

1 2 3 4 5 6 7

Состояние объекта Хор. Отл. Хор. Отл. Уд. Хор.

Площадь общая, м

52,8 55 52 47 44 58,2

Площадь жилая, м

29,4 38 30 30 28,5 31,1

Площадь кухни, м

7,7 7 9 7,5 7 10,1

Близость метро, мин.

(п – пешком,

тр. – транспортом)

7 п. 4 тр. 7 п. 4 тр. 3 тр. 5 п.

Лоджия + + + Заст. Заст. +

Цена квартиры, $ 32 000 29 510 30 600 26 000 27 936

орректировка

Местоположение +5% – – +12% –

Этажность дома +3% +3% +3% +3%

Этажность квартиры +7% +2% +7% – –

Состояние объекта –5% – –5% +3% –

Площадь общая –2% – +2% +3% –4%

Площадь жилая – –3% – – –

Площадь кухни – –2% – – –4%

Близость метро +4% – +4% +3% –2%

Лоджия – – –3% –3% –

Цена, $ 30 990,64 35 840 28 625 33 048 31 460 25 980,5

Примечания:

1. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может

значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений,

помещений и т.п.) в случае, если фактически осуществляемое землепользование

не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на

практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформ-

ленных прав землепользования производится через поправки на местоположение

при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной пла-

ты в зависимости от местоположения при доходном подходе.

2. Цены указаны без НДС.

3. Контракт на строительство может быть подписан в двух вариантах:

- 1-й вариант – заказчик несет ответственность за дополнительные рас-

ходы в связи с возможными изменениями стоимости материалов

и затрат после

подписания контракта;

- 2-й вариант – подрядчик заключает контракт на условиях фиксирован-

ных цен и, соответственно, принимает на себя все возможные риски в будущем,

увеличивая, однако, цену выполнения работ.

2.2. Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки, осно-

ванных на определении затрат, необходимых для восстановления

либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Ба-

зируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый

объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инве-

стора, а не подрядчика

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

1) расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее

эффективного использования (С

);

2) расчет затрат на новое строительство оцениваемых строе-

ний (С

нс

);

3) расчет накопленного износа (И

4) физический износ – износ, связанный со снижением рабо-

тоспособности объекта в результате естественного физического ста-

рения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

5) функциональный износ – износ из-за несоответствия со-

временным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

6) внешний износ – износ в результате изменения внешних

экономических факторов;

7) расчет стоимости улучшений с

учетом накопленного изно-

са: С

= С

нс

– С

;

8) определение итоговой стоимости недвижимости: С

зп

= С

+ С

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов является наиболее надежным.

2. Является целесообразным и/или единственно возможным в

следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного

участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и

улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объ-

ектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки со-

провождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объ-

екта недвижимости затратам на новое строительство точно такого

же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства

вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства

старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа

старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

При

затратном подходе оценка рыночной стоимости земель-

ного участка осуществляется только в случае наличия на него пра-

воустанавливающих документов, т.е. при условии юридически

оформленного имущественного права на земельный участок (прав

собственности аренды, сервитута и иных вещных и обязательных

прав) [1].

В настоящем расчете оценка земельного участка не произво-

дится в связи с

отсутствием на него правоустанавливающих доку-

ментов.

Следует отметить, что не всегда можно правильно оценить

возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как

не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным

вариантом использования данного земельного участка.

Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объек-

та выполняется на основе оценки стоимости строительства анало-

гичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.

Стоимость строительства может определяться по укрупнен-

ным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и

сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-

монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и

Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем

«Индексы цен в строительстве».

Восстановительную стоимость здания можно рассчитать че-

рез определение стоимости

основных строительных материалов для

возведения данного объекта в современных условиях. Такой расчет

представлен в табл. 2.2.

Заработная плата рабочих берется 45% от стоимости строи-

тельных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механиз-

мов – 25% от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10%

от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, кана-

лизация,

электросети и телефонизация считаются по базе стоимости

общестроительных работ – 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. Про-

цент прочих работ и затрат составляет 30% и считается от стоимо-

сти объекта (табл. 2.3).

Таблица 2.2

Расчет стоимости основных строительных материалов

по зданию

п/п

Наименование

материалов

Ед.

изме-

рения

Кол-во

ед.

измерения

Стоимость

ед. изм-я,

руб.

Общая

стоимость,

тыс. руб.

1 2 3 4 5 6

1 Бетон м

9 507,0 500 4 753,50

2 Сталь класса А т 1 446,19 1 800 2 603,14

3 Сталь конструкционная т 180,77 1 700 307,31

4 Цемент т 3 126,79 390 1 219,45

5 Лесопиломатериалы м

1 408,0 550 774,40

6 Стекло оконное м

5 435,04 24 130,44

7 Линолеум м

30 311,90 40 1 212,48

8 Плитка м

6 823,0 55 375,27

9 Керамическая плитка м

7 390,6 75 554,30

10 Оконные блоки м

3 796,95 300 1 139,09

11 Дверные блоки м

5 919,26 400 2 367,70

12 Раковины шт. 1294 350 452,90

13 Унитазы шт. 647 500 323,50

14 Ванны шт. 647 900 582,30

Итого затраты на

основные строит.

материалы

16 795,77

16 Прочие материалы 6 038,68

17 Итого затраты по

материалам

22 834,45

Таблица 2.3

Расчет восстановительной стоимости здания

№

п/п

Наименование статей затрат

Стоимость,

тыс. руб.

1 2 3

1 Стоимость строительных материалов 22 834,45

2 Заработная плата рабочих 10 275,50

3 Эксплуатация машин и механизмов 5 708,61

4 Итого прямые затраты 38 818,57

5 Накладные расходы 3 881,86

6 Себестоимость 42 700,42

7 Сметная прибыль (18% от п. 6) 7 686,08

8 Итого стоимость общестроительных работ 50 386,50

9 Отопление и вентиляция 1 259,66

10 Водопровод и канализация 1 511,59

11 Электросеть 1 007,73

12 Телефонизация 503,86

13 Итого стоимость объекта 54 669,35

14 Прочие работы и затраты 16 400,80

Итого восстановительная стоимость объ-

екта, как нового

71 070,15

Статьи затрат в табл. 2.3. которая иллюстрирует окончатель-

ный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта

недвижимости, рассчитываются укрупненно, для того чтобы не уг-

лубляться непосредственно в технику расчета (она познается при

постоянной практике).

Следующим важным этапом при оценке данного объекта яв-

ляется оценка износа здания.

Степень физического износа объекта недвижимости опреде-

ляется

путем обследования фактического технического состояния

здания в целом или технического состояния отдельных конструк-

тивных элементов.

Существуют следующие формулы, по которым можно опре-

делить процент физического износа здания в целом и процент изно-

са конструктивных элементов здания.

Процент износа здания в целом определяется как средняя

арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа

от-

дельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным ве-

сам в общей стоимости восстановления:

100

кэ кэ

Ai И

КИ

⋅

∑

где КИ

– процент износа здания в целом, средняя арифметическая

взвешанная, в %;

Аi

кэ

– удельный вес стоимости конструктивного элемента в об-

щей стоимости восстановления здания, %;

кэ

– износ конструктивного элемента, установленный на основе

обследования его фактического технического состояния, %.

100%,

кэ

КИ

=⋅

где Т

– фактический срок службы конструктивного элемента, годы;

– нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.

Определение интегрального коэффициента износа здания по-

казано в табл. 2.4.

Восстановительная стоимость здания (А

восст.

) определяется

следующим способом:

восст.

= А

2000

· (1 – КИ

) = 71070,15 · (1 – 0,264) = 52307,63 тыс. руб.

Корректировка восстановительной стоимости (А

восст.

) с уче-

том износа на дополнительно произведенные затраты на косметиче-

ский ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринима-

тельского дохода.

Таблица 2.4

Определение интегрального коэффициента износа здания

№

п/п

Элементы

здания

Норма-

тивный

срок

службы, г.

Износ

фактич.,

Удельный

вес

в общей

стоимости

здания, %

Удельный

вес износа

в общей

стоимости

здания, %

1 2 3 4 5 6

1 Фундамент 120 13 12,0 1,56

2 Стены панельные 130 12 25,0 3,0

3 Перекрытия ж/б 130 12 14,0 1,68

4 Кровля рулонная 10 50 5,0 2,5

Перегородки

гипсобет.

60 26 4,0 1,04

6 Полы линолеум 20 25 6,0 1,5

7 Окна 30 56 3,5 1,96

8 Двери 30 56 3,5 1,96

9 Обойные работы 5 40 5,0 2,0

10 Малярные работы 5 40 7,0 2,8

11 Наружная отделка 15 47 5,0 2,35

12 Лестницы сб. ж/б 90 19 3,0 0,57

13 Внутренние сети 30 56 5,0 2,8

14 Прочие элементы 50 34 2,0 0,68

15 Всего по зданию 100 26,40

В результате анализа рынка отделочных работ было установ-

лено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200

руб. [2] за 1 м

. В соответствии с этим затраты на косметический

ремонт в текущих ценах составляют:

рем.

= Ц

· S = 1200 руб. · 5421,00 м

= 6505, 20 тыс. руб.,

где А

рем.

– стоимость косметического ремонта;

– цена ремонта в расчете на 1 м

;

S – площадь помещений, подлежащих ремонту.

Общую восстановительную стоимость улучшений необходи-

мо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который яв-

ляется вознаграждением за инвестирование капитала в строительст-

во и принятие связанного с этим коммерческого риска. Средняя ры-

ночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20% от

восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта

с исполь-

зованием затратного метода производится по формуле:

зат.

= (А

восст.

+ А

рем.

) · kпр.д. · kндс =

= (52307,63 + 6505,20) · 1,2 · 1,2 = 84 690,48 тыс. руб.,

где А

зат.

– стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затрат-

ным методом;

восст.

– восстановительная стоимость оцениваемого объекта с

учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.

kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;

kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

Сфера применения затратного подхода – это новое строитель-

ство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, нало-

гообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

2.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимо-

сти, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей

оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость

способна принести.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стои-

мости недвижимости, основанных на определении текущей стоимо-

сти ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом

является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования

будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществ-

ляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимо-

связь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

V = I/R,

где V – стоимость недвижимости;

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под дохо-

дом обычно подразумевается чистый операционный доход, ко-

торый способна приносить недвижимость за период;

R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка

капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая

взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

1) прямая капитализация;

2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: го-

довой доход и ставку капитализации.

Ставка капитализации –

это отношение рыночной стоимости

имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов

в течение периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая

применяется при пересчете в определенный момент времени стои-

мости денежных потоков, возникающих в результате использования

имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех

возможных поступлений от объекта

оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки.

Доход, который может получить владелец объекта недвижи-

мости, часто является трудно определимым. Расчет дохода произво-

дится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем

недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется пу-

тем умножения показателя капитализации на величину

годовой

арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет по-

лучения дохода для компенсации стоимости недвижимости. Так, на-

пример, при получении дохода 40% в год показатель капитализации

будет равен 1 : 0,4 = 2,5; для 50% в год – соответственно 1 : 0,5 = 2,0.

Например, годовая арендная плата за офис составляет 600 000 руб.

Тогда при ожидаемом собственником офиса доходе только в виде

арендной платы

в 33% (равной ставке рефинансирования) годовых

стоимость недвижимости (А

объект

) составит:

600 000 1 818 181,82 руб.

0, 33

объект

А =⋅ =

Если владелец недвижимости ожидает получать доход и из

других источников (кроме арендной платы), то они также учитыва-

ются при определении стоимости объекта недвижимости, а затем

суммируются для получения окончательной величины стоимости

недвижимости.

Возможно также использование доходного метода, исходя из

предположения, что собственник недвижимости получает всегда

постоянную величину арендной платы. В

данном смысле не рас-

сматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием

рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно про-

исходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца не-

движимости являются важным аспектом, поскольку собственник

недвижимости хочет быть застрахованным от инфляции и других

непредвиденных обстоятельств. Технику расчета стоимости недви-

жимости можно

представить следующим образом:

1) определяются три типа норм дохода: начальная, текущая и

будущая:

Текущий доход

Начальная норма дохода =;

Капитальная стоимость

Текущая норма дохода =;

Текущий доход

Капитальная стоимость

Будущая норма дохода =;

Ожидаемый доход

2) анализируются сравнимые продажи объектов на рынке не-

движимости;

3) определяется доход с учетом рисков;

4) осуществляется расчет капитализации арендной платы с

использованием определенной ставки капитализации дохода.

Доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной)

нормы капитализации для нахождения текущей стоимости недви-

жимости.

В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фир-

ма занимает офисное здание

с полным набором прав владения. Зда-

ние было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра

арендной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла

600 тыс. руб. в год. Ставка рефинансирования в банке составляет

55%. Это означает, что владелец вправе ожидать доход, с учетом

рисков, не ниже 55% в год. В этом случае стоимость приобретения

объекта недвижимости (А

объект

) определяется отношением чистой

арендной платы (А

ар. пл.

) к ожидаемому проценту дохода (ЧД), т.е.

6000 000

1 818 181,82 руб.

0, 33

ар пл

объект

ЧД

== =

Это простейший пример. Здесь величина арендной платы от-

ражает текущий ее уровень. Кроме того, делается допущение, что

данная величина сохранится в будущем и арендатор будет стабиль-

но платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся.

Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет

поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода

, подтвержден-

ный путем анализа рыночных данных (по последним продажам),

может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.

Для исключения возможных ошибок оценщик должен выпол-

нить следующие три операции:

1. Определить валовую стоимость объекта недвижимости

(В). С этой целью вначале определяется стоимость годовой аренд-

ной платы (А

годовая

) на основе анализа продажных цен аналогичных

объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы (Р),

стоимость управления (У), сумма арендной платы за землю (А

земли

инвестиционная норма дохода в процентах (П). Тогда:

В = (А

годовая

– Р – У – А

земли

) · 1/П.

2. Определить все затраты на застройку. Затраты на разви-

тие недвижимости включают в себя:

- стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консуль-

тантов по строительству и инженеров (может составлять 10–15%

стоимости строительства в зависимости от сложности здания);

- затраты на получение разрешения на строительство и раз-

личные согласования;

- очистку и подготовку участка (стоимость

затрат учитывает-

ся по фактическим данным на момент проведения работ);

- стоимость строительства (контракт на строительство) с уче-

том инфляции (эта статья расходов фиксируется по фактическим дан-

ным на каждом отчетном периоде с учетом инфляции) [3];

- затраты на создание ландшафта (затраты определяются так

же, как и два предыдущих фактора);

в другие затраты принято включить дополнительные расхо-

ды в размере 5% на случай непредвиденных расходов (например,

дополнительные расходы, обнаружившиеся только в ходе работ;

расходы на рекламу, маркетинг и некоторые др.);

- плата за услуги и стоимость продажи включаются в суммар-

ную стоимость затрат;

- доход и риски застройщика; обычно застройщик (владелец)

включает в суммарную стоимость свои доходы и премию за риск;

данная сумма может составлять определенный процент от капи-

тальной стоимости законченного проекта развития или общей стои-

мости здания; уровень доходности и риски будут оцениваться на

основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных

участков, сложности инвестиционного проекта и надежности полу-

чаемого в

будущем дохода, а также уровня престижности проекта и

уверенности в его доходности.

3. Вычисление стоимости участка земли и доходности. Ва-

ловая стоимость приобретения земли может быть найдена путем

вычитания общей стоимости (суммарных затрат на развитие) из пол-

ной стоимости проекта. Оставшаяся величина включает в себя

стоимость приобретения земли и стоимость

отвлеченных денежных

средств на покупку земельного участка с момента его приобретения

до того момента, когда вновь построенная собственность начнет

приносить доход по окончанию строительства.

Чистая стоимость после вычитания этих затрат не является в

буквальном смысле слова индикатором максимальной цены, за ко-

торую возможно получить участок земли, однако она определяет

требуемый уровень

доходности проекта, который должен быть дос-

тигнут на основе проведенного анализа.

Вопросы для самопроверки

1. В чем заключается сущность затратного подхода к оценке

недвижимости?

2. Перечислить основные этапы определения стоимости не-

движимости при рыночном подходе.

3. Каковы особенности доходного подхода к оценке недви-

жимости?

4. Каким образом можно рассчитать восстановительную

стоимость здания?

5. Рассказать о применении метода капитализации.

6. Каким образом определяется стоимость объекта недвижимо-

сти с помощью корректировки стоимости сопоставимых объектов?

Глава 3

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

3.1. Анализ наилучшего

и наиболее эффективного

использования земли

Cчитается, что стоимость имеет земля, а остальное – это

улучшения, они добавляют вклад в стоимость. Типичный объект

недвижимости состоит из земельного участка и построек. Следует

различать термины «земля» и «земельный участок».

Под земельным участком понимается часть земной террито-

рии, которая оборудована и готова к использованию в различных

целях.

Улучшения, проводимые для

создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инже-

нерных сетей;

- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, уст-

ройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуника-

ций связи и т.д.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный

с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности – возможность использования

свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды – возможность владения земельным участ-

ком по договору аренды.

Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить

потенциальный покупатель за право владения данным участком по

договору аренды с целью получения выгоды от этого владения.

Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи

права аренды земельного участка, при определении стоимости объ-

екта, частью которого является арендуемый земельный участок, и

при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

При оценке земельного участка следует определить вариант

его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ),

который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов

использования (освоения, застройки

) земельного участка и выбор

оптимального. При этом учитываются перспективность местополо-

жения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабиль-

ность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего

из земельного участка и построек, придается анализу ННЭИ, во-

первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-

вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка

является необходимым этапом

при определении его стоимости, и он

основан на установлении наиболее доходного варианта использова-

ния земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями

предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохра-

нении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспе-

чения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обес-

печивает его

самую высокую стоимость. Варианты использования

должны быть законными, физически допустимыми и экономически

эффективными.

Оптимальное использование земли определяется следующими

факторами:

1. Местоположение – фактор, оказывающий основное влияние

на стоимость земельного участка (учитываются перспективность ме-

стоположения, транспортная доступность, характер окружения).

2. Рыночный спрос – фактор, отражающий соотношение

спроса и предложения на рынке. Он изучается для

обоснования вы-

бираемого варианта использования земельного участка (состояние и

перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование,

конкуренция других участков, виды налогов и другие условия).

Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать дея-

тельность.

3. Финансовая обоснованность – способность проекта обес-

печить доход от использования земельного участка, который был бы

достаточным для

возмещения расходов инвесторов и обеспечения

получения ожидаемой прибыли.

4. Физическая пригодность участка – перспектива создания

улучшений – размер, топография, качество грунта, климат, инже-

нерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка,

существующее зонирование, экологические параметры и т.д.

5. Технологическая обоснованность и физическая осущест-

вимость – анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации

проекта, вероятность стихийных

бедствий, доступность транспорта,

возможность подключения к коммунальным удобствам, учет разме-

ров и формы участка, например, размер может быть мал для строи-

тельства промышленного объекта.

6. Законодательная (юридическая) допустимость – соответст-

вие варианта использования земельного участка действующему за-

конодательству. Выявляется в результате анализа строительных,

экологических нормативов, ограничений этажности, наличия вре-

менных запретов на

строительство в данном месте, сложности в

районе исторической городской застройки, возможное изменение

нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные

настроения местного населения.

7. Максимальная доходность (максимум дохода собственно-

сти и стоимости участка) – определяется дисконтированием буду-

щих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом

риска инвестиций.

3.2. Оценка эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На

их ценность влияют величина города и его производственно-

хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и соци-

альной инфраструктуры, региональные природные, экологические и

другие факторы. К тому же существуют особенности законодатель-

ства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же

факторы мо-

гут оказывать противоположное влияние:

- интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого

района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

- размещение относительно учебных заведений и торговых

центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при

оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют

на ценность территорий, ориентированных на промышленное разви-

тие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое

зонирование.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

- цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного,

промышленного назначения или жилищного строительства;

- цена за 1 м

– в деловых центрах городов, для офисов, мага-

зинов;

- цена за 1 фронтальный метр – для коммерческого использо-

вания земель в городах; в этом случае стоимость участка пропорцио-

нальна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глу-

бине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

- цена за лот – применяется для сравнения стандартных по

форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

- цена за единицу плотности – соотношение площади за-

стройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время нахо-

дится в государственной и муниципальной собственности. Практика

показывает, что в рыночных условиях городские земли являются

ценнейшим

ресурсом и могут служить стабильным источником до-

ходов местного бюджета. Городские власти определяют величину

земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену

земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффек-

тивности использования земель является актуальным для них. Что-

бы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е.

приносила максимальный доход от использования и способствовала

улучшению общего инвестиционного климата, необходимы даль-

нейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориен-

тация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффек-

тивно, т.е. приносила максимальный доход от использования и спо-

собствовала улучшению общего инвестиционного климата, в пер-

вую очередь

необходима реализация процессов налогообложения,

аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимо-

сти. При этом достигается справедливое распределение налогового

бремени, стимулирование эффективного использования и активиза-

ция инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструкту-

ризации территории.

В ходе проведения политики взимания платы за земельные

ресурсы на основе их

рыночной стоимости достигаются следующие

результаты:

- создание и развитие адекватной системы рыночных отноше-

ний в системе оплаты за земельные ресурсы;

- справедливое распределение налогового бремени;

- стимулирование перераспределения земли между конкури-

рующими типами землепользования;

- стимулирование эффективного использования и активиза-

ции инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструкту-

ризации

территории.

Выкуп земельного участка предприятием позволяет получить

возможность использования земли в качестве залога для банковско-

го займа, расширить инвестиционные возможности, продать излиш-

ки земли, получать доходы от сдачи земли в аренду, увеличить

стоимость основных фондов, повысить курсовую стоимость акций.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

- проектировщика-градостроителя в процессе

функционально-

го зонирования территории как раздела генерального плана города;

- оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функ-

ционального зонирования территории должна выступать комплекс-

ная градостроительная оценка рыночной стоимости.

3.3. Методы оценки земли

Нормативный метод заключается в определении нормативной

цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собствен-

ность, установлении общей совместной (долевой) собственности

сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, по-

лучении кредита под залог, изъятии для государственных или обще-

ственных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки,

престижности района, характера

окружающего землепользования,

экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства

и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым

ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О

плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земель-

ном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земель-

ного налога и повышающие коэффициенты, льготы

по земельному

налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и зе-

мельного участка, когда на последний имеются только права арен-

ды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты

на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации

целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных

данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г.

№ 568-р утверждены Методические рекомендации по определению

рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке

рыночной стоимости земельных участков используются метод сравне-

ния продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты,

метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эф-

фективным методом оценки, может использоваться для оценки и

фактически свободной, и предположительно вакантной земли; по-

зволяет определить конкретную цену земельного участка путем вне-

сения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутст-

вии информации о

ценах сделок с земельными участками допуска-

ется использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков:

права собственности, условия финансирования, особые условия

продажи, рыночные условия (изменяются во времени), местораспо-

ложение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения),

условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и

глубина участка, угловое расположение, тип

почв, рельеф), доступ-

ные коммунальные услуги, экономические характеристики, наи-

лучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли

можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену

каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости,

определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представ-

ляют собой городские земли. На их ценность влияют величина го-

рода

и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень раз-

вития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные

природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом

информационно-открытом конкурентном рынке. Российский зе-

мельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельно-

го участка невозможно определить исходя из информации о сделках

продаж

участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться

вся доступная информация для применения всех методов оценки

участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что

при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных

участков можно проводить определение стоимости этих участков

как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за

оцениваемый

земельный участок. В рамках данного метода величи-

на земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в

аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке

земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата мо-

жет капитализироваться в стоимость делением на коэффициент ка-

питализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные

данные

для капитализации получают из сравнения продаж арендо-

ванной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость

участка определяется по доходному подходу обычно с применением

метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земель-

ного участка имеет вид:

где V

– стоимость земельного участка;

– доход от владения землей;

– ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины зе-

мельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их

продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на

величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в

оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки

земельного участка:

характеристики местоположения, размер, фор-

ма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность,

инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли

государственного и муниципального фонда, и величина арендной

платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли,

не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время пред-

принимаются попытки аренды земель по ее

рыночной стоимости, но

еще рано говорить об объективности результатов практического

применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения,

allocation) – определение составляющей стоимости земельного уча-

стка на основании известного соотношения стоимости земли и