Пупенцова С.В. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

обеспечения возможности расчетов собственника объекта по долгам даже

в случае недобора средств в рисковых ситуациях: должно быть K

³ K

dcm

где K

dcm

– среднерыночное значение коэффициента покрытия долга, при

котором расчеты по долгам гарантированы [12].

Интегральной характеристикой качества хозяйствования на объекте

недвижимости может служить величина его рыночной стоимости V

Раскройте понятие «операционный левередж» применительно к

объекту недвижимости.

В экономике недвижимости суть операционного левереджа состоит в

том, что при росте (уменьшении) эффективного валового дохода (I

)

вследствие уменьшения (роста) потерь от недозагрузки в N = (1+a) раз, пе-

ременные расходы (E

) растут (уменьшаются) примерно во столько же раз

(N), в то время как постоянные расходы (E

) остаются неизменными [12].

При м е р . Площадь объекта 1 000 кв. м, рыночная арендная ставка

равна 500 у.е. за кв. м. в год, коэффициент недозагрузки составляет 20 %,

постоянные расходы равны 60 000 у.е., переменные расходы – 100 000 у.е.

Определим коэффициент силы воздействия, если эффективный валовой

доход и переменные расходы увеличатся на a=10 % или в N=1,1 раз (в

табл. 1.7, вариант 2).

Таблица 1.7

Вариант

Обозна-

чение

1 2

Потенциальный валовой

доход, д.е. в год

500 000 500 000

Коэффициент недозагрузки, %

20 %

3) 0,12=6 000/500 000

Потери от недозагрузки, д.е. в год

100 000 2) 60 000=500 000-440 000

Эффективный доход, д.е. в год

= I

400 000 1) 400 000´1,1=440 000

Постоянные расходы, д.е. в год

60 000 60000

Переменные расходы, д.е. в год

100 000 4) 100 000×1,1=110 000

Чистый операц. доход, д.е. в год

240 000 270 000

Прирост: I

=(I

–I

)/I

0,125

Сила воздействия: К

=(I

–E

)/I

1,25

aК

=0,1×K

0,125

=1+I

1,25

Коэффициент силы воздействия К

операционного левереджа равен

отношению суммы чистого операционного дохода I

и постоянных опера-

ционных расходов к чистому операционному доходу:

= (I

-E

)/I

= (I

)/I

= 1+E

Эффект операционного левереджа состоит в том, что усилия,

направленные на уменьшение потерь от недозагрузки, имеют своим ре-

зультатом превышение относительного приращения чистого операционно-

го дохода (а, следовательно, и прибыли) над приращением эффективного

валового дохода.

Карты текущего контроля

1. Требуется найти эффективный валовой доход первого года для здания

площадью 200 кв. м, если известно, что половина помещений сданы по кон-

трактной арендной ставке, равной 100 у.е., рыночные потери от неплатежей со-

ставляют 1 %, рыночные потери от недозагрузки равны 20 %, рыночная ставка

аренды на такие помещения равна 150 у.е.

2. Арендная площадь офисного центра составляет 1000 кв. м, ее можно

сдать по 450 у.е. за кв. м в год. Какова будет безубыточная загрузка объекта, ес-

ли операционные расходы составляют 180 000 у.е. в год, а платежи по обслужи-

ванию долга – 54 000 у.е. в год?

3. Требуется найти чистый операционный доход первого года для здания

общей площадью 200 кв. м, если известно, что 20 % помещений сданы по кон-

трактной арендной ставке, равной 200 д.е./кв. м общей площади в год, рыночные

потери от неплатежей составляют 1 %, рыночные потери от недозагрузки равны

20 %, рыночная ставка аренды на такие помещения равна 300 д.е./кв. м общей

площади в год. Операционные расходы составляют 20 000 д.е. в год.

4. Определите коэффициент операционных расходов для здания общей

площадью 500 кв. м, если известно, рыночные потери от неплатежей состав-

ляют 1 %, рыночные потери от недозагрузки равны 10 % , рыночная ставка

аренды на такие помещения равна 300 д.е./кв. м общей площади в год. Операци-

онные расходы (E) составляют:

расходы на управление – 10 000 д.е. в год;

налог на недвижимость (земельный и налог на имущество) – 5000 д.е. в

год;

коммунальные расходы – 20 д.е. / кв. м общей площади в год;

эксплуатационные расходы – 35 д.е. / кв. м общей площади в год;

резерв на замещение – 2000 д.е. в год;

налог на прибыль – 1500 д.е. в год.

5. Требуется найти чистый операционный доход первого года для здания

общей площадью 200 кв. м, если известно, что половина помещений сданы по

контрактной арендной ставке, равной 200 д.е./кв. м арендной площади в год,

рыночные потери от неплатежей составляют 1 %, рыночные потери от недоза-

грузки равны 20 %, рыночная ставка аренды на такие помещения равна

300 д.е./кв. м арендной площади в год. Операционные расходы составляют

20 000 д.е. в год. Коэффициент перехода от общей площади к арендной ра-

вен 0,8.

6. Объект, общей площадью 2500 кв. м, на 15 % сдан по ставке 150 у.е. за

кв. м в год. Анализ рынка показал: рыночный коэффициент неплатежей равен

1 %, коэффициент недозагрузки – 3 %, рыночная ставка – 200 у.е. в год за кв. м.

Дополнительные доходы от платной автостоянки, расположенной на территории

собственника объекта, составляют 1000 у.е. в год, рыночные потери от недоза-

грузки автостоянок – 4 %, потери от неплатежей за аренду автостоянок – 2 %.

Определите чистый операционный доход объекта, если коэффициент операци-

онных расходов равен 30 % – для здания и 40 % – для автостоянки.

7. Восстановительная стоимость здания составляет 100 000 у.е. Известно,

что в результате пожара сумма ущерба составила 20 000 у.е. Определите сумму,

которую возместит страховая компания, если по условиям договора страхования

страховая сумма равна 75 000 у.е., а страховой тариф – 0,01 % от страховой сум-

мы.

8. Определите сумму налога на недвижимость прогнозного года, если из-

вестно, что балансовая стоимость объекта на конец 4 квартала текущего года со-

ставила 227 000 у.е., ежеквартальная сумма амортизационных отчислений со-

ставляет 432 у.е.

9. По схеме этажа (рис. 1.5) определите общую, вспомогательную, полез-

ную и техническую площади, если известно, что помещения 1, 2, 3 сданы арен-

даторам, помещение 4 – коридор общего пользования, помещение 7 предназна-

чено для хранения технического инвентаря уборщицы, 5 – лестничная клетка,

6 – санузел.

10. В бизнес-центре сдаются помещения под офис, кафе и магазин. Какие

доходы, кроме арендной платы, могут быть включены в реконструированный

отчет и какие должны быть отнесены к доходам от бизнеса?

11. Рыночные ставки аренды составляют 250 у.е. за кв. м общей площади

в год без коммунальных услуг и НДС. По просьбе арендаторов в договоре арен-

ды должны быть отражены ежеквартальные арендные платежи, отнесенные к

основным помещениям (к полезной площади), которую они занимают. Распре-

делите вспомогательные площади между арендаторами и рассчитайте, какую

арендную плату вам надо указать в договоре для арендаторов 1, 2 и 3, (площадь

помещений приведена на рис. 1.5).

Рис. 1.5. Схема расположения помещений и арендаторов

12. Потери от недозагрузки и неплатежей снижают доходы собственника.

Почему они возникают и возникают ли вообще? Как можно снизить эти потери и

от кого зависит это снижение? Поясните ответ.

13. На рис. 1.6 приведены графики зависимостей доходов и расходов от

загрузки помещений. Определите по графику, какая линия соответствует чисто-

му операционному доходу, переменным расходам, постоянным расходам и сум-

марным операционным расходам. Определите по графику точку безубыточности

(безубыточную загрузку объекта). На сколько увеличится уровень безубыточной

загрузки при увеличении переменных затрат на 10 %?

Рис. 1.6. Зависимость расходов и доходов от загрузки объекта

14. Требуется составить прогноз чистого операционного дохода для 1-5-го

годов и рассчитать коэффициент операционных расходов по следующим дан-

ным: общая площадь здания составляет 1500 кв. м, арендная площадь – 1200

кв. м, известно, что 1000 кв. м сданы на два года по контрактной ставке 150 у.е.

5 000

10 000

15 000

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Сумма, д.е.

Загрузка

за кв. м в год, 100 кв. м все 5 лет будет занимать собственник. Рыночная

арендная ставка на первый прогнозный год составит 207 у.е. за кв. м в год

и будет расти на 4 % в год (к уровню предыдущего года). Известно, что

рыночная норма потерь от недозагрузки будет составлять 7 % и останется

постоянной; налоговые платежи в 1–3 годах – 10 000 у.е., а в 4–5 годах – 12

000 у.е.; платежи по договору страхования взимаются за кв. м общей пло-

щади, составят 1,5 у.е. за кв. м и будут повышаться на 3 % в год; расходы

на управление составят 5 % от эффективного валового дохода; коммуналь-

ные платежи первого года составят 13 у.е. за кв. м общей площади и будут

расти на 5 % в год; расходы на уборку помещения 1-го года составляют 9

у.е. за кв. м арендной площади в год и будут расти на 4 % в год; затраты на

техническое обслуживание – 1,6 у.е. за кв. м общей площади и будут расти

на 6 % в год. Сделайте вывод, на какие расходы приходится максимальная

доля.

15. Требуется составить прогноз чистого операционного дохода для

объекта недвижимости по данным табл. 1.8.

Таблица 1.8

Наименование статьи Обозначение Значение

Средний курс у.е., руб.

26,5

Балансовая стоимость на начало года, у.е.

баланс

1 171 800

Амортизация за год, у.е.

11 718

Общая площадь земельного участка, м

2 203

Общая площадь объекта, м

2250

Количество этажей

эт.

Ставка налога за землю, руб./м

/год 66,3

Рыночная арендная ставка, у.е./м

/год

372

Коэффициент незанятости

3,0 %

Коэффициент неплатежей

1,0 %

Страховка, % от балансовой стоимости 0,04 %

Расходы на управление, % от I

5 %

Бухгалтерские и юридические услуги, % от I

2 %

Маркетинг и работа с арендаторами, % от I

5 %

Общее количество людей в здании, чел. 500

Водоснабжение, у.е. на человека, 5

Операционные расходы, назначенные от общей площади объекта,

приведены в табл. 1.9.

Таблица 1.9

Расходы на энергоснабжение, у.е. за кв. м в год 8,0

Расходы на удаление мусора (норма – 0,22 м

на 1 кв. м), у.е. за куб. м 10

Расходы на обслуживающий персонал, у.е. за кв. м в год 6

Расходы на комплексную уборку, у.е. за кв. м в год 10

Расходы на технический консалтинг, у.е. за кв. м в год 2,5

Расходы на материально-техническое снабжение, у.е. за кв. м в год 4

Паново-предупредительные работы, у.е. за кв. м в год 8

Круглосуточная охрана (оплата охранной компании), у.е. за кв. м в год 5,00

Решение удобно представить в виде табл. 1.10

Таблица 1.10

Статьи реконструированного отчета Значение, у.е. в год

Потенциальный валовой доход

Эффективный валовой доход

Налог на имущество

Налог на землю

Страховка

Уборка территории

Расходы на аварийное теплоснабжение

Резерв на замещение и текущий ремонт

Итого постоянные расходы

Расходы на управление, бухгалтерские и юридические

услуги

Расходы на маркетинг (исследование и продвижение)

Расходы на энергоснабжение

Коммунальные услуги

водоснабжение и канализация

удаление мусора

Эксплуатационные расходы

расходы на обслуживающий персонал

комплексная уборка

технический консалтинг

материально-техническое снабжение

планово-предупредительные работы

Круглосуточная охрана (оплата охранной компании)

Итого переменные расходы

Операционные расходы

Чистый операционный доход

2. ВЛИЯНИЕ СТРАТЕГИЧЕСКИХ

НАПРАВЛЕНИЙ В РАЗВИТИИ ЭКОНОМИКИ

СТРАНЫ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Развитие рынка недвижимости

Дайте определение рынку недвижимости и определите место рын-

ка недвижимости в экономической среде (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Экономическая среда рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных ме-

ханизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финанси-

рование объектов недвижимости [11].

Рынок недвижимости – система организационных мер, при помощи

которой покупатели и продавцы сводятся вместе для определения кон-

кретной цены, по которой может произойти обмен специфического това-

ра – недвижимости [15].

Определите недостатки и достоинства рынка недвижимости.

Рис. 2.2. Основные достоинства и недостатки рынка недвижимости

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переход-

ной экономики и характеризуется неравномерным развитием отдельных

сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестицион-

ной активностью субъектов управления. Государство в лице муниципаль-

ных властей все еще остается основным продавцом и арендодателем ком-

мерческой недвижимости города. Имущество, находящееся в государ-

ственной собственности, закрепляется за государственными предприятия-

ми и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, ха-

рактеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Проведите сегментацию рынка недвижимости по виду собственно-

сти.

Объекты недвижимости можно сегментировать по виду собственно-

сти [11]:

частный сектор – объекты, находящиеся в собственности граждан и

юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;

государственный сектор – объекты, находящиеся в федеральной

собственности;

муниципальный сектор – объекты, находящиеся в муниципальной

собственности;

общественный сектор – объекты, находящиеся в собственности об-

щественных объединений;

коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или доле-

вой собственности различных субъектов собственности (частной, государ-

ственной, муниципальной, общественной).

Что принято называть картой рынка недвижимости, приведите

пример.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру, поэтому перед ре-

шением конкретных проблем полезно построить карту рынка. Карты рын-

ка различают по представленной на ней информации: информации о свой-

ствах товара или об участниках. Например, можно описать рынок недви-

жимости в зависимости от целевого назначения объектов (рис. 2.3).

Карта рынка недвижимости поможет выявить основные типы поме-

щений, дефицитные функции, взаимозаменяемые товары, а также допол-

няющие функции использования помещений.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо

от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализиро-

ванные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, при-

годные для проживания.

Коммерческая недвижимость используется владельцем для ведения

бизнеса. Она может быть специализированная, приспособленная для веде-

ния определенного бизнеса и очень часто продающаяся вместе с бизнесом

(оборудованные столовые, рестораны; прачечные; химчистки; хлебопекар-

ни); неспециализированная – обыкновенные здания или отдельные поме-

щения в здании, используемые под магазины, офисы, склады, которые мо-

гут сдаваться в аренду и продаваться.

Производственная недвижимость выделена в отдельную группу,

так как развитие данного сектора несколько отлично от коммерческой не-

движимости. Требования к производственным помещениям зависят от

специфики и технологии производства, требований по пожарной и эколо-

гической безопасности. Наибольший интерес деловые круги проявляют к

промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значи-

тельной дешевизны. Перспектива развития этого рынка зависит от пер-

спективы развития национальной экономики.

Рис. 2.3. Карта рынка недвижимости по функциональному назначению объекта

Объекты специализированного назначения резко выделяются среди

других объектов рынка. Это могут быть школы, детские сады, больницы,

церкви, правительственные учреждения и т.п., которые затруднительно

использовать под коммерческие цели по каким-либо причинам.

Земельные участки включают городские земли, лесные угодья, па-

хотные поля, сенокосы, сады, огороды, водоемы. В России рынок земель-

ных участков только начинает складываться. Становление земельного