Лекции по жилищному праву

Подождите немного. Документ загружается.

Общая характеристика жилищного права

Жилищное право – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по

поводу предоставления и использования, эксплуатации жилищного фонда, как на праве

собственности, так и на основании договора найма.

Предмет жилищного права – это общественное отношение возникающие в связи с

использованием и эксплуатацией жилищного фонда.

Виды жилищных правоотношений:

1. отношения по использованию объектов жилого фонда

2. отношения по обеспечению лиц жилыми помещениями

3. отношения по управлению и эксплуатации жилого фонда

4. отношения по поводу строительства и его финансирования

5. отношения, возникающие с жилищно-коммунальным обслуживанием

6. отношения, возникающие в случае нарушения жилищного законодательства

Основания возникновения жилищных отношений:

1. сделка, договор продажи, дарения, найма

2. административный акт, решение о предоставление местным самоуправлением

муниципального или социального жилья

3. на основании решения суда

4. наследование

Основанием пользования жилым помещением является:

1. договор найма

2. право собственности

Принципы жилищного права:

1. принцип неприкосновенности жилища (там, где человек проживает) – Конституция

ЭР

2. недопустимость произвольного лишения жилища, только на основании решения

суда

3. свобода выбора места жительства

4. доступность пользования жилым фондом

5. целевое использование жилого фонда

Источники жилищного права:

1. Конституция ЭР

2. Закон об основах реформы собственности

3. Закон о приватизации жилых помещений

4. Закон о квартирной собственности

5. Закон о вещном праве

6. Закон о крепостной книге

7. Закон о некоммерческих объединениях

8. Закон о квартирных товариществах

9. Закон о товариществах собственников зданий

10. жилищный закон

11. Закон о разрешении споров по договорам найма

12. Обязательственно-правовой закон

Структура жилищных правоотношений:

1. субъекты

 физические и юридические лица

 собственник или наниматель и члены их семьи

2. объект жилищных отношений – жилое помещение, которым считается жилой дом

или квартира используемые для постоянного проживания, а также может быть иное

изолированное помещение, которое отвечает требованиям, предъявляемым к

жилым помещениям.

NB! требования, предъявляемые к жилым помещениям, устанавливает правительство

республики своим постановлением ППР от 26.01.1999 года № 38 «Об утверждении

требований предъявляемых к жилым помещениям»

Согласно данному постановлению социально обоснованной нормой жилого помещения

является 18 м

общей площади на каждого члена семьи и дополнительно 15 м

на семью.

Данная площадь учитывается при обращении за пособием по бедности –

Toimetulekutoetus.

3. содержание – это права и обязанности

Институт квартирной собственности

Закон о квартирной собственности, ЗоВП, Закон о приватизации жилых помещений, Закон

об основах реформы собственности, Закон о земельной реформе, Закон о крепостной

книге.

Согласно ст. 1 ЗоКС, квартирная собственность – это право собственности на реальную

часть жилого дома, соединенную с идеальной долей в долевой собственности, к которой

относится реальная часть. В случае неурегулированных вопросов в отношении

квартирной собственности применяется ЗоВП (недвижимая собственность).

Предметом долевой собственности является земельный участок, а также части и

оборудование строения которые не относятся к реальной части ни одной из квартирных

собственностей и не находятся в собственности 3-их лиц. Реальные части строения и

идеальные доли, являющиеся предметом квартирной собственности, не могут быть

отчуждены, обременены и завещаны отдельно друг от друга.

Согласно ст. 2 ЗоКС реальной частью предмета квартирной собственности являются

разграниченные жилые или не жилые помещения и относящиеся к ним части строения,

которые могут использоваться в отдельности и быть изменены, удалены или добавлены

без применения вреда долевой собственности или нарушения прав другого собственника

либо без изменения внешнего вида здания. К реальной части предмета квартирной

собственности может относиться также часть гаража, обозначенная устойчивой

маркировкой.

Реальной частью предмета квартирной собственности не являются:

1. строения и его части

2. оборудование необходимое для существования или обеспечения безопасности

строения (несущая стена в доме) либо предназначенная для совместного

использования собственниками квартир, даже в случае если находится в границах

реальной части предмета квартирной собственности.

Квартирная собственность регистрируется в крепостной книге и прекращается с

аннулированием записи.

Возникновение квартирной собственности

1. раздел долевой недвижимой собственности на квартирные собственности

2. раздел недвижимой собственности на квартирные собственности

3. реституция как способ возникновения квартирной собственности

4. приватизация – изначально возникновение квартирной собственности связано с

процессом приватизации жилых помещений. Цель приватизации жилых

помещений заключалась в предоставлении физическим или юридическим лицам

возможности приобретения в свою собственность нанимаемых ими жилых

помещений, а также не заселенных жилых помещений и обеспечения посредством

этого лучшего содержания жилых домов и их сохранности. Возникновение

квартирной собственности путем приватизации предусматривало 2-а этапа:

 1 этап – приватизация квартиры, как движимой вещи, объектом приватизации

являлись жилые дома или квартиры вместе с соответствующей ей иной частью

жилого дома или жилой дом или квартира находящиеся в стадии строительства,

которые находятся в собственности государства или органной местного

самоуправления. Подсобные помещения, расположенные в жилом доме или на

одном с ним земельном участке и которые по строительному проекту

предусмотрены для обслуживания также приватизировались на основании закона

о приватизации жилых помещений. Приватизации не подлежали:

1. жилые помещения нанимателю, которых предъявлен иск об изменении,

расторжении или о признании недействительным договора найма – до

рассмотрения дела в суде,

2. противоправно отчужденные жилые помещения, о возвращении которых

представлено заявление – до разрешения вопроса

3. жилые помещения, включенные в регистр государственного имущества

4. помещения, которые местное самоуправление получило по наследству

5. помещения, объявленные квартирами социального найма

Субъекты приватизации:

1. управомоченный субъект, тот, кто имеет право. Наниматель, использующий жилое

помещение на основании договора найма или один из постоянно проживающих с

ним, совершеннолетний член семьи. Лицо, достигшее 18-и лет, являющееся

гражданином Эстонии или иностранцем со срочным или постоянным видом на

жительства. Зарегистрированное юридическое лицо

2. обязанный субъект, тот, кто предоставляет на приватизацию – это предприятие,

учреждение, организации, на балансе которых находится данное помещение

Цена приватизируемого жилого помещения устанавливается обязанным субъектом,

согласно методике утвержденной правительством. Приватизация осуществлялась за

облигации народного капитала, ценные бумаги, выданные при компенсации за

противоправно отчужденное имущество, деньги, годы работы, занесенные в учетную

карточку – облигации народного капитала или за трудовой пай в имуществе совместного

хозяйства. Проживающим на территории Эстонии постоянным жителям по состоянию на

01.01.1992 года выдавались облигации народного капитала на основании времени работы.

Также учетная карточка облигаций народного капитала выдавалась лицам, которым к

01.12.1995 года исполнялась 18 лет. Один год работы = 300 крон. Первый этап

приватизации оформлялся путем заключения договора купли-продажи (июль 2002 года

договор продажи) между покупателем и продавцом. В договоре должны быть

зафиксированы стороны, предмет договора, цена, условия продажи, обязанность

покупателя и его ответственность за не выполнение вытекающих из договора

обязанностей. Договор удостоверяется нотариально. Подача заявления на приватизацию

жилого помещения как движимой вещи была завершена 01.06.2001 года.

NB! В исключительном порядке местное самоуправление принимало индивидуальные

заявления.

После завершения этого этапа управомоченный субъект вносился в honneregistr, а далее

регистр строений в качестве собственника квартиры как движимой вещи и далее мог

приступить ко 2-ому этапу приватизации

 2 этап – приватизация земли под многоквартирным домом. Заявление на

приватизацию земли под домом могли подать собственники квартиры как

движимой вещи, а также квартирные товарищества. Согласно ЗоПЖП (закон о

приватизации жилых помещений) данное заявление должно быть подано до 31.12.

2001 года. Но ЗоЗР (закон о земельной реформе) продлили этот срок до 01.03.2006

года. Если к данному сроку заявление не было подано, то лицо теряло права на

приватизацию земли. У таких лиц должно возникнуть права квартирной застройки.

С 01.03.2006 года квартиры, под которыми не приватизировалась земля, не могут

продаваться и закладываться, пока они не будут внесены в крепостную книгу на

праве квартирной застройки.

Квартирная собственность возникает с момента включения в крепостную книгу и

прекращается аннулированием записи. Права и обязанности собственника квартирной

собственности, смотри распечатку!!!

Согласно ст. 8

ЗоКС предусмотрено отчуждение идеальной доли. Для отчуждения

необходимо решение всех квартирных собственников, процедурно составляется протокол,

где каждый квартирный собственник дает свое согласие, а далее каждый должен явиться к

нотариусу для подписания договора. Если собственники не достигают договоренности, то

можно потребовать от других собственников, которые не дали согласия, согласия через

суд при наличии, ниже следующих условий:

1. совершение соответствующих сделок не причиняет вреда интересам собственника

квартиры

2. соответствующие волеизъявление выражено, по меньшей мере, 2/3 собственников

квартир

3. доход, получаемый от отчуждения, соответствует обычной стоимости

отчуждаемой части

4. доход выплачивается собственнику квартиры или разумно расходуется на

содержание долевой собственности

При наличии таких условий любой собственник может обратиться в суд (не исковое

производство) с заявлением. Таким образом, на основании решения суда собственники

принуждаются к даче согласия.

Форма управления многоквартирным жилым домом. Сообщества квартира

собственников

Сообщества квартира собственников, не юридическое лицо. Согласно ЗоКС появился

новый институт управления жилым домом, который поделен на квартирные

собственности – сообщества квартира собственников, без создания юридического лица.

Первым управляющим в таких домах автоматически с 01.07.2001 года становится

обязанный субъект приватизации или его правопреемник (фирма) до 31.12.2002 года.

После этого срока управляющего выбирает и назначает общее собрание собственников

квартир, если они не смогли договориться, то 01.01.2003 тогда управляющего назначал

суд. Квартира собственники для управления жилым домом могут выбрать:

 квартирное товарищество

 назначить нового управляющего

 подтвердить полномочия старого управляющего

Управляющий

Управляющий созывает общее собрание собственников квартир не реже одного раза в год,

также инициаторами созыва может выступать домовой совет или не менее ¼

собственников квартир. При созыве собрания должно быть указано место, время, повестка

дня. Управляющий подтверждает свои полномочия протоколом общего собрания, на

котором его выбрали или доверенности. Управляющий от имени квартира собственников

заключает договоры, производит работы для содержания дома согласно плану

хозяйственной деятельности. Управляющий хранит имущество собственников квартир

отдельно от своего имущества – отдельный банковский счет для дома. Управляющий

составляет на каждый календарный год план хозяйственной деятельности:

1. обзор состояния долевой собственности

2. данные о доходах и расходах

3. обязанности собственников по покрытию расходов

4. размер платежей вносимых на ремонт за год

Управляющий представляет по окончанию календарного года отчет, где отражено

выполнение плана хозяйственной деятельности. План и отчет утверждается

большинством голосов собственников квартир на собрании. Управляющий назначается на

должность на срок не более 5-и лет, на повторный срок можно назначить, но не ранее чем

за год до истечения срока его полномочий. Так как сообщество не является юридическим

лицом, то бухгалтерский учет и аудит в нем не предусмотрен, но ведется, управляющий –

физическое лицо несет ответственность своим имуществом. В течение срока управления

отстранение от должности управляющего может быть только по веским причинам, при

нарушении им своих обязанностей. Управляющий обязан:

 проводить в жизнь решение собственников квартир

 следить за соблюдением требований внутреннего распорядка

 принимать необходимые меры по обслуживанию предметов долевой

собственности и проводить ремонт

 управлять совместными денежными средствами

 обеспечивать домовому совету возможность ознакомления с деятельностью

управляющего

Управляющий вправе:

 совершать финансовые операции, связанные с управлением

 принимать заявления от собственников квартир и давать на них ответ

 совершать сделки в пределах своих полномочий

 представлять в суде и во внесудебном порядке требования соответствующие

решению собственников квартир

Устав квартирного товарищества!!!!!

Домовой совет

Собственники квартир на общем собрании принимают решения об образовании домового

совета, который состоит из председателя и 2-х членов. Домовой совет оказывает

управляющему поддержку и осуществляет контроль над его деятельностью.

Домовой

совет созывается по мере необходимости.

Объединение собственников квартир.

Собственники квартир на основании соглашения могут регулировать связанные с

предметом долевой собственности правоотношения способом отличным от ЗоКС за

исключением тех случаев, когда это прямо указано в законе. Для регулирования

отношений применяется ЗоВП. Собственник обязан:

1. содержать реальную часть и воздерживаться от действий, которые превышают

пределы пользования

2. позволять пользоваться реальной частью другим лицам, если это необходимо для

содержания предмета долевой собственности

3. требовать от квартира собственников, чтобы владения и пользования идеальными

частями осуществлялись в соответствии с интересами всех собственников

4. требовать прекращения выделения идеальных частей в реальную часть

5. получать часть дохода от общей собственности пропорционально своей идеальной

доле

Собственник не несет ответственности за нарушения своих обязанностей, если им будет

доказано, что нарушение связанно с обстоятельствами, на которые он не мог оказать

влияние. Собственники платят налоги – земельный налог, расходы на хозяйственное

обслуживание долевой собственности. Согласно ст. 14 ЗоКС, если собственник

неоднократно нарушает свои обязанности по отношению к другим собственникам и

собственники не считают возможным его дальнейшее пребывание в объединении, то они

могут требовать отчуждения им своей квартирной собственности. Если квартира

собственник этого не делает, то отчуждение может быть исполнено в порядке

исполнительного производства по решению суда. Исковое заявление с таким требованием

может представить в суд любой квартира собственник или управляющий, ст. 14

предусматривает 3-и основания для отчуждения:

1. неоднократно уклоняется от выполнения своих обязанностей

2. имеет просроченную более 3-х месяцев задолженность по оплате за хозяйственный

период как минимум в течение 6-и месяцев

I. если создает своими действиями существенные препятствия для пользования

идеальными долями и другими квартирными собственностями

Решение об отчуждении принимается на общем собрании квартира собственников

большинством голосов. Это решение обязательно протоколируется, протокол вручается

под подпись собственнику, в отношении которого принято данное решение. Он не имеет

право голосовать по данному решению. В данном протоколе должен быть зафиксирован

срок в течение, которого собственник добровольно отчуждает свою квартирную

собственность.

Общее собрание квартира собственников проводиться не реже одного раза в год, на

котором решается вопрос об утверждении плана на будущий хозяйственный год и отчета

за прошедший хозяйственный год. Домовой совет также отчитывается по данным

вопросам. Собственники приглашаются на общее собрание извещением. Извещение о

созыве общего собрания вывешивается не менее чем за одну неделю. Для принятия

решений необходимо установить правомочность общего собрания. Правомочность

устанавливается на основании участвующих в нем собственников, которым должна

принадлежать в долевой собственности более ½ долей включенных в крепостную книгу

(на практике составляется список квартира собственников с указанием их долей согласно

крепостной книге, где они ставят подпись, подтверждая свое присутствие).

Если собрание не правомочно, то созывается новое общее собрание в течение 3-х недель,

но не ранее чем по истечению 1-й недели, со дня проведения первого общего собрания,

повестка та же самая.

Решение на общем собрании принимаются большинством голосов собственников квартир.

Каждый собственник квартиры независимо от числа принадлежащих ему квартирных

собственностей имеет один голос. Если квартирная собственность принадлежит

нескольким лицам, то они осуществляют право голоса сообща и имеют один голос.

Решение общего собрания протоколируется и подписывается управляющим,

протоколистом и председателем домового совета. Решения, принятые на общем собрании

доводятся до сведения всех собственников квартирных собственностей (доска объявлений

или почтовый ящик). Если собственник не согласен с решением общего собрания, то он

имеет право оспорить это решение в суде, в течение одного месяца как он узнал об этом

решении.

II. Квартирное товарищество.

Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более половины членов

товарищества. Решение принимается простым большинством или квалифицированным

2/3 (смотри устав). Если общее собрание было не правомочным, то созывается

внеочередное с той же повесткой дня. Процедура предусматривается уставом. О

созыве собрания члены товарищества уведомляются не менее чем за 7 дней – ЗоНО,

если уставом не предусмотрено иное. NB!!! В некоторые уставы вносится срок

уведомления об общем собрании, не менее чем за 15 дней. Данный срок связан с тем,

что согласно закону о квартирных товариществах, член товарищества имеет право

ознакомиться с отчетом правления за прошлый год и планом хозяйственной

деятельности на будущий год. Внеочередное собрание созывается по инициативе

правления, ревизионной комиссии и инициативной группы 1/10 членов товарищества.

Если инициаторами выступают члены товарищества или ревизионная комиссия, то они

обязаны соблюсти следующую процедуру: смотри устав!

 подать заявление на имя правления, в котором указывается причина созыва

внеочередного собрания

 повестка дня

Правление должно дать свой ответ (срок устанавливается уставом), если в уставе пробел,

то правление не знает в течение какого срока нужно отвечать, то в заявлении

инициативной группы должен быть указан срок, в течение которого правление должно

дать ответ. Если правление отказывается созывать общее собрание, то соблюдая

процедуру созыва его, созывают инициаторы. При голосовании на общем собрании

каждый член товарищества имеет один голос (смотри устав!).

NB!!! Необходимо различать компетенцию общего собрания членов товарищества и

общего собрания собственников квартирных собственностей.

На общем собрании квартирного товарищества решаются вопросы, связанные с

управлением и хозяйственным обслуживанием идеальных долей. В компетенцию общего

собрания квартира собственников входят решения вопросов по распоряжению идеальной

долей (регулируется ЗоКС).

Взять с собой и изучить устав квартирного товарищества! В уставе расписать процедуру

созыва собрания, очередного и внеочередного.

Должники в квартирном товариществе. Процедура взыскания долга.

Отчуждение квартирной собственности.

Квартирное товарищество решает вопрос о взыскании задолжностей на общем собрании

квартирного товарищества. Для взыскания долга предусмотрены следующие способы:

1. обратиться в инкассо фирму

2. обратиться в суд с иском о взыскании долга в исковом производстве hagi menetlus,

hagiavaldus „Võlgnevuse summas 10c000 kr. nõudes“, hagita menetlus – maksekäsu

ускоренное производство, платежное поручение, не более 100c000 крон

На практике правление квартирного товарищества рассылает уведомление

(дополнительные) о наличии долга и предлагает варианты его погашения. Если член

товарищества не предпринимает никаких действий, то правление обращается в суд.

Помимо требования о взыскании долга собственники квартирных собственностей на

своем общем собрании могут решить вопрос о принудительном отчуждении квартирной

собственности, согласно ст. 14 ЗоКС. Решение об отчуждении принимается на общем

собрании квартира собственников большинством голосов. Это решение обязательно

протоколируется, протокол вручается под подпись собственнику, в отношении которого

принято данное решение. Он не имеет право голосовать по данному решению. В данном

протоколе должен быть зафиксирован срок в течение, которого собственник добровольно

отчуждает свою квартирную собственность.

Обращение в суд – это не исковое производство hagita menetlus.

Основной результат работы ревизионной комиссии – это акт о проверке деятельности

товарищества и оценка отчета правления за хозяйственный год, поэтому ревизионная

комиссия должна работать в течение всего года по заранее составленному рабочему

плану. Акт ревизии подписывается членами ревизионной комиссии, после чего

предоставляется правлению. Согласно ч. 3 ст. 34 ЗоНО акт о результатах ревизии

ревизионная комиссия представляет на обсуждение общего собрания квартирного

товарищества. В уставах квартирного товарищества может быть предусмотрено

специальная норма, например такая: не позднее, чем за 2 недели до отчетного собрания

акт должен быть приложен к годовому отчету правления за прошедший год и предъявлен

для ознакомления каждому члену товарищества.

Члены ревизионной комиссии несут солидарную ответственность за причинение вреда

квартирному товариществу вследствие нарушений требования закона или устава по их

вине, а также не исполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

Решение общего собрания членов квартирного товарищества вступает в силу с момента

его принятия (со дня проведения собрания), если общее собрание не решит иначе.

Решения правления квартирного товарищества вступает в силу на 10-ый день, считая со

дня, когда решение было доведено до сведения членов товарищества. На практике устав

квартирного товарищества предусматривает способ доведения до сведения членов

товарищества решений принятых общим собранием и правлением (доска объявлений или

каждому члену товарищества в почтовый ящик). Если член товарищества не согласен с

решением принятым на общем собрании квартирного товарищества, то он имеет право

обратиться в суд с иском о признании данного решения недействительным. Срок

обращения – 3 месяца со дня, когда он узнал о данном решении.

Товарищество собственников здания.

Данная форма управления пришла на смену жилищному товариществу. Закон о

товариществах собственников здания вступил в силу 01.01.2005 года, согласно ч. 7 ст. 20

данного закона жилищное товарищество к 01.01.2008 года должны были изменить уставы

в соответствии с выше указанным законом. Законодательная база:

1. ЗоТСЗ – закон о товариществе собственников здания

2. ЗоКК – закон о коммерческих кооперативах

Товарищество собственников здания – это коммерческий кооператив, целью которого

является оказания поддержки и способствование экономическим интересам своих членов

через хозяйственную совместную деятельность по владению и управлению недвижимой

вещью или правом застройки и являющимся их частью здания, путем создания членами

товарищества возможности для единоличного пользования определенными частями

здания.

ТСЗ отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом.

Члену товарищества на праве собственности принадлежит членство, позволяющее

отдельно пользоваться частью здания (квартиры) которая в схеме планировки здания

определенна в пользование члена товарищества. Недвижимая вещь принадлежит

юридическому лицу. Члену товарищества не выплачивается, дивиденды и не

производятся иные выплаты за счет чистой прибыли.

Чистая прибыль используется только для достижения цели. Товарищество собственников

здания могут учредить не менее 5-и лиц. Оно вносится в регистр некоммерческих

объединений и фондов.

Членство может отчуждаться и наследоваться. Вступление в члены товарищества

регистрируется в регистре некоммерческих объединений и фондов, который ведет список

членов. Сделки с членством носят нотариально удостоверенную форму. Членство

подлежит залогу. Ст. 12 ЗоТСЗ предусматривает обязанность отчуждения членства,

решения об этом принимаются на общем собрании.

Общее собрание созывается не реже одного раза в год, собрание созывает правление

(смотри ЗоКК – общая норма, специальная норма - ЗоТСЗ). Правление должно составлять

план хозяйственной деятельности на каждый хозяйственный год, который включает в

себя:

1. обзор состояния принадлежащей товариществу недвижимой вещи и планируемых

действий

2. планируемые для управления недвижимой вещью доходы и расходы

3. обязанность членов товарищества по возмещению расходов на управление

недвижимой вещью в соотвествии со ставкой членского взноса

4. размер платежей в резервный капитал

План хозяйственной деятельности утверждается общим собранием.

NB!!! Ставка членского взноса выражается дробью и соответствует находящимся в

единоличном пользовании частям зданий, определена в уставе.

Процедура разрешения споров по договорам жилищного найма

Согласно закону о разрешении споров по договорам жилищного найма создана комиссия

по вопросам жилищного найма. Данная комиссия является внесудебной инстанцией

рассматривающая споры по вопросам жилищного найма возникающих между

нанимателем и наймодателем. Комиссия рассматривает спор, если по данному делу

стороны не обратились в суд.

Для обращения в комиссию необходимо подать заявление с указанием предмета спора, а

также приложить необходимые документы. Председатель комиссии принимает решение о

принятии заявления к производству в течение 3-х рабочих дней с момента получения

заявления. Заседание назначается в течение месяца с момента принятия заявления к

производству. Ответчик по заявлению извещается о наличии такого спора и обязан

предоставить ответ на заявление в указанный комиссией срок. Каждая сторона

прикладывает документальные доказательства и ходатайствует о вызове свидетелей.

Участники извещаются о проведении заседания. Заседание протоколируется, комиссия

принимает решение в течение 7-и рабочих дней со дня рассмотрения дела. Стороны

получают решение в комиссии. Вступившее в силу решение публикуется на сайте

комиссии. В случае несогласия с решением комиссии стороны могут обратиться в

уездный суд в течение 20 дней с момента получения решения на руки.

Для возбуждения судебного производства необходимо представить в суд ходатайство о

возбуждении гражданского судопроизводства. Если данное ходатайство подает заявитель,

то оно оформляется в виде иска. Если ходатайство подает ответчик по заявлению, то он

просит суд обязать заявителя представить иск. Платиться государственная пошлина.