Лекции - Недвижимость

Подождите немного. Документ загружается.

4 компании управляют всем рынком недвижимости Москвы класса А В+ В–

Классификация необходима для определения цены аренды помещений.

Классификация по функциональному назначению:

 офисные

 торговые

 рекреационные

 складские

 гостиничные

Не входят в классификацию:

Investment grade (покупается готовый бизнес).

Build-to-suit (сройка для себя).

Бизнес парки — малоэтажные (до 9 этажей) здания с собственной инфраструктурой,

вынесенные за территорию Москвы.

Проблема — сложно подключить объект к воде, электросети, инфраструктуре.

Retail

Классификация по типу торговли:

 на углу

 Street retail — пристроенные магазины

 Центры ярмарочного типа (около метро)

 Супермаркет (более 2000 м

) и Гипермаркеты (более 5000 м

)

Торгово-развлекательные центры на 20-25% эффективнее просто торговых центров.

Складские помещения:

 green field — строительство на неподготовленной площади.

 brown field — объект перепрофилируется под склад (логистический центр).

Классификация идет в основном по покрытию пола, высоте потолков, инженерному

обустройству помещений.

Технопарки — занимаются развитием наукоемкой отрасли. Включают научно-

производственные комплексы, складские помещения.

Бизнес-инкубаторы — площадь для научной деятельности без арендной платы, либо по

пониженым ставкам аренды.

Гостиничная недвижимость.

Классифицируется:

Аппартаменты — квартирный тип, долговременный съем.

Отель-курорт — экологически чистые места, лечебные услуги, диетическое питание

Мотель — небольшие гостиницы вдоль дорог, преимущественно на одну ночь.

Пансион — классическая гостиница.

Ботели — плавающая гостиница на речном судне.

Флотель — плавающая гостиница морские лайнеры для вечеринок, корпоративных встреч.

Facility-manager – управление инфраструктурой.

Property-manager – управление заполнением площади арендаторами.

Asset-manager – управление портфелем недвижимости.

Жилье

Собственники жилья

Норвегия — 86%

Испания — 82%

Ирландия — 71%

Австрия — 51%

Нидерланды — 51%

Германия — 43%

Швейцария — 36%

Доходные дома — жилая недвижимость для сдачи в аренду.

Формы собственности (по распространенности):

1. Частный односемейный дом (отдельностоящий дом в собственности семьи) 20-30%

2. Частный многоквартирный арендный дом (доходный дом)

3. Кондоминиум (дом и придомовая территория в собственности всех жителей,

управляется ассоциацией жильцов)

4. Муниципальный арендный многоквартирный дом (социальное жилье)

5. Муниципальный арендный многоквартирный дом с приватизированными квартирами

6. Ведомственное жилье (дом является собственностью организации для работников)

Самой эффективной формой управления являются доходные дома.

Самая неэффективная форма - ведомственная.

Дореволюционный этап (до 1917)

Социалистический этап (1917 — 1990)

Современный (рыночно-ориентированный) этап (с 1990)

Себестоимость квадратного метра

1. Строительная себестоимость 36 т.р. (гараж — 35 т.р.)

2. Инвестиционная себестоимость 86 т.р. (гараж — 105 т.р.)

3. Реальная себестоимость 114 т.р.

Принципы оценки недвижимости.

1. основанные на представлении пользователя (полезности, замещения, ожидания —

определяет текущую стоимость доходов, которые могут быть получены в будущем от

владения невижимостью);

2. связанные с объектом недвижимости (остаточной продуктивности земли, вклада —

означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход вклад=цена-

затраты на ремонт, сбалансированности — грамотный дизайн здания и территории,

оптимального разделения имущественных прав — имущественные права следует

разъединять и соединять таким образом, чтобы обеспечить увеличение общей

стоимости объекта недвижимости);

3. связанные с рыночной средой (внешнего воздействия — различные факторы

(социальные, экономические, политические) оказывают влияние на стоимость объекта

недвижимости, соответствия спроса и предложения — при их соответствии рынок в

равновесии, ограниченость предложения повышает цену, спрос подвержен большим

колебаниям, конкуренции — выравнивает прибыльность на субрынках, изменения);

4. наилучшего и наиболее эффективного использования — разумное и возможное

использование объекта недвижимости должно обеспечить самую высокую текущую

стоимость на дату оценки. Три аспекта — правовой, физический и экономический.

Доходный метод оценки недвижимости.

V=NOI/R — метод прямой капитализации

NOI — net operational income, чистый операционный доход

R — рента

V=СУММА(ЧОД*n) / (1+i)*n

1. ПВД — потенциальный валовый доход — гипотетический доход.

2. ДВД = ПВД – потери от недозогрузки, от неплатежей, разность аренды —

действительный валовый доход — реальный доход.

3. ЧОД = ДВД – операционные расходы – постоянные расходы – резервы.

R=NOI/V — общая ставка каптализации

R=R

БЕЗРИСКОВАЯ

+ R

РЕГИОН. РИСКА

+ R

ИНВЕСТ. МЕНЕДЖМЕНТА

+ Норма возврата на капитал

V=Vаналога + – СУММА Д

Характеристики объекта Оцениваемый объект Аналог

Продажная цена ? 300000

Бассейн Нет –25000

Ландшафт У оцениваемого дороже на 10000

Телефон нет –3000

Финанс сопоставимо сопоставимо

ИТОГОВАЯ ПОПРАВКА (записываем вверх 282000) –18000

Процентная поправка

Метод парных продаж

1. Одноэтажное блочное здание на юге продано за 400000

2. Одноэтажное блочное здание на севере продано за 950000

3. Сопоставимый объект трехэтажное кирпичное здание на севере продано за 1250000

4. Наш объект на юге = 1250000*400000/950000 = 525000

Затратный метод.

V = стоимость строительства + прибыль застройщика – износ объекта недвижимости +

стоимость земли