Курсовая работа - Оценка стоимости земельного участка

Подождите немного. Документ загружается.

- для ведения подсобного сельского хозяйства и др.

При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем

самостоятельно. (Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий,

которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации).

Перевод земли из одной категории в другую – вопрос непростой. Актуальность смены

категории земли заключается в том, что, изменив назначение земли, можно поднять ее

стоимость в несколько раз.

Установлен круг органов государственной власти, в компетенции которых находится

отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую. Критерием для

разграничения полномочий является вид собственности на землю. Так, в случае если земля

находится в федеральной собственности, то отнесение ее к той или иной категории

осуществляет Правительство РФ, решение по землям, находящимся в собственности субъектов

федерации, принимается уполномоченными органами субъекта РФ, муниципальные земли –

прерогатива органов местного самоуправления (за исключением земель сельскохозяйственного

назначения).

Перевод земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края в иные категории

находится в ведении Администрации Краснодарского края. Установлены соответствующие

процедуры, предусматривающие действия государственных органов и органов местного

самоуправления по переводу земель, порядок инициирования этой операции, условия и сроки

рассмотрения ходатайств о переводе земель, основания для отказа в переводе, порядок

обжалования решений и т.д.

Основные факторы, сдерживающие развитие первичного рынка земли и ее

перепрофилирование:

- сложность бюрократических процедур, сроки перевода земель из одной категории в

другую составляют от полутора до года и более;

- большое количество согласующих органов;

- наличие обременений (объекта социальной инфраструктуры, зоны отчуждения и т.д.)

- ужесточение государственного контроля за использованием земельных участков,

особенно находящихся в природно – и водоохранных зонах.

Повышение цен произошло за счет изменения статуса земельных участков – земли

сельскохозяйственного назначения стали землями, предназначенными под строительство.

Аналитики рынка сходятся во мнении: Кубанская земля будет дорожать с каждым годом.

Права на оцениваемое имущество. Оценщик должен проверять все важные относящиеся к

имуществу права, которые могут повлиять на стоимость (права проезда или прохода,

Изм. Лист № докум. Подпись Дата

Лист

080114-КР-10-0008

обязательства по использованию общего забора или стен, права на подземные и минеральные

воды).

В состав Краснодарского края входят 38 административных района, 26 городов, 24 поселка

городского типа, 378 сельских населенных пунктов.

Изм. Лист № докум. Подпись Дата

Лист

080114-КР-10-0008

3 Теоретическая часть

3.1 Определение рыночной стоимости земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее

эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка,

являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим

требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная

величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного

использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с

учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся

формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не

совпадать с текущим использованием земельного участка.

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан

использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ

от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении

оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода:

затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или

иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и

доступности необходимых оценщику исходных данных.

3.2 Затратный подход

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за

оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение

соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и

качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных

улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли

с использованием затратного подхода.

3.3 Доходный подход

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли

зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения

Изм. Лист № докум. Подпись Дата

Лист

080114-КР-10-0008

этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли

генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее

эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости

оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости

будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

3.4 Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что

рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем

та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же

полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые

земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли. Расчет

стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о

недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с

оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе

информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков,

с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три

подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка.

3.5 Методы оценки

В рамках каждого из подходов существуют методы оценки, то есть конкретные способы

расчета стоимости земли. В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик вправе самостоятельно

определять методы оценки земли в рамках применения каждого из подходов. При этом

учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного

метода рыночных данных. Согласно "Методическим рекомендациям по определению рыночной

стоимости земельных участков", утвержденным Распоряжением Минимущества России от

07.03.2002 г. № 568-р, в процессе оценки земли Оценщик рассматривает возможность

применения следующих методов:

сравнения продаж,

выделения,

распределения,

Изм. Лист № докум. Подпись Дата

Лист

080114-КР-10-0008

капитализации земельной ренты,

остатка,

предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и

распределения. На доходном подходе методы: капитализации земельной ренты, остатка и

предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости

воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах:

остатка и выделения. Для оценки незастроенных земельных участков могут использоваться

следующие методы:

сравнения продаж,

капитализации земельной ренты,

предполагаемого использования.

Применение различных методов в реальной практике приводит к получению различных

результатов стоимости оцениваемой земли. В целях рассмотрения целесообразности

применения подходов и методов оценки земли, оценщиком собирается информация об

оцениваемом земельном участке и его окружении, производится анализ собранной информации

с целью выявления наиболее эффективного способа его использования, что является важным

моментом в процессе оценки, так как стоимость недвижимости является функцией полезности

и прямо зависит от возможности ее наиболее эффективного использования. После определения

соотношений между результатами, полученными с использованием различных методов,

окончательная оценка земли устанавливается, исходя из того, какие методы наиболее

применимы и наиболее соответствуют оцениваемому земельному участку.

Изм. Лист № докум. Подпись Дата

Лист

080114-КР-10-0008

4 Расчетная часть

4.1 Определение стоимости земельного участка

Цена - это фактическая сумма купли - продажи земельных участков в уже

совершенных сделках. Три основных цели преследуют люди, когда приобретают землю:

- непосредственное личное использование;

- получение доходности (прибыли);

- удовлетворение чувства гордости от владения ею;

В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а

другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость

земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.

В практике традиционно применяют три основных метода определения стоимости

недвижимости, в том числе и земли:

- прямое сравнение рыночных продаж;

- доходный метод;

- затратный подход;

4.2 Общие сведения об объекте оценки

Исторические данные возникновения объекта (дата строительства, реконструкции),

сведения о предыдущих владельцах и т.д.

Таблица 1- Постановка здания по оценке

Оцениваемый объект Здание и земельный участок

Месторасположение объекта Россия, Краснодарский край, г. Гулькевичи, ул. Мира

Оцениваемые права Частная собственность

Цель оценки Аренда

Задача оценки Консультирование заказчика относительно возможной

цены продажи

Дата проведения оценки 5 апреля 2010 года

Собственник объекта Кошкин М.А.

Изм. Лист № докум. Подпись Дата

Лист

080114-КР-10-0008

4.3 Описание объекта оценки

Оцениваемый земельный участок, находящийся по адресу Россия, Краснодарский край, г.

Гулькевичи, ул. Мира, 23, является частной собственностью. Площадь участка составляет 1100

кв.м, застроенная площадь. На участке есть улучшения, в виде централизованного

газоснабжения, централизованного водоснабжения, централизованного энергоснабжения,

подъездного пути к участку.

4.4 Метод рыночных продаж

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого

сравнительного анализа продаж ( рыночный), исходя из данных о недавних сделках ( за 3-6

месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за

данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с

подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе:

Выявление фактических продаж участков на рынке;

Проверка информации о сделках;

Внесение поправок с учетом различий участков (корректировка

осуществляется в рублях или %). Увеличение или уменьшение в

зависимости от их пригодности;

Таблица 2 – Поправки цены сопоставимого участка

Параметры Сравнимый

(проданный) участок

Поправки на

Независимой

Основе (+,-), %

Поправки на

Кумулятивнойо снове

(умножено)

Цена, единиц 3U000 000 - -

Дата 5.04.2010

Местоположение

На 10% хуже, чем у

сравниваемого

участка

10% 0,90

Изм. Лист № докум. Подпись Дата

Лист

080114-КР-10-0008

Окружающий ландшафт стандартный .

Рельеф ровный

Общая поправка 10% 0,90

Скорректированная

стоимость сопоставимого

участка

2 700 000

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам,

которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от

города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф,

экономические условия и др. После расчетов методом рыночных продаж стоимость земельного

участка равна 2U700U000 рублей.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам,

которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города

и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические

условия и др.

4.5 Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка

Таблица 3- Расчет стоимости по способу базового участка.

Участк

Цена

продажи,

руб.

Обзор Интенсивность

дорожного

движения

Отдаленность

от центра

города

Размер,

га

Цена

продажи,

приведенная к

базовому

участку, руб.

базовы

- стандартный

умеренная

близко

0,6

4875741

Объекты сравнения

№ 1 5900000 Стандартн

ый

низкая 0,95 Отдален 0,9 0,61 5044500

№ 2 6100000 Лучший

(+)

1,1

Уменьшен

ная

0,9

Близко 1,1 0,63 6642900

Изм. Лист № докум. Подпись Дата

Лист

080114-КР-10-0008

№ 3 5700000 Ограниченны

(+) 0,9

Высокая 0,8 Отдален 0,8 0,59 3283200

Этот прием основан на определении путем анализа сравнимых продаж стандартного

участка, который является ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом

оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

1. №1= 5044500 / 0,61 = 8269672

№2= 6642900 / 0,63 = 10544286

№3= 3283200 / 0,59 = 5564746

2. ( (№1 + №2 + №3) / 3) * 0,6 = 4875741

Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового

размера, но отличающихся по другим параметрам ( дачные участки и т.д.)

4.6 Принцип остаточной продуктивности (метод остатка)

Оплаты расходов за три других фактора производства: труда - зарплата;

комиссионных: капитана - процентов, дивидендов; предпринимательских способностей –

прибыли.

. В остатке будет земельная рента для собственника участка

Метод остатка применим при оценке стоимости застроенных участков, когда известны

стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их

полезной жизни, ставка дохода на инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

Таблица 4 – Расчет стоимости земли методом остатка

№ п/п Показатели Значение

1 Потенциальный валовой доход от единичного объекта

(арендная плата за год)

720000

2 Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта 5400

3 Действительный валовой доход (п.1 – п.2) 714600

4 Операционные расходы (постоянные и переменные) 60000

Изм. Лист № докум. Подпись Дата

Лист

080114-КР-10-0008

5 Чистый операционный доход (п.3 – п.4) 654600

6 Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа 800

7 Коэффициент капитализации для улучшений 15

8 Чистый операционный доход от улучшений (п.6 х п.7) 12000

9 Земельная рента (п.5 – п.8) 642600

10 Коэффициент капитализации 0,08

11 Стоимость земельного участка (п.9 / п. 10) 8032500

4.7 Оценка земли методом капитализации дохода

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в

стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной

стоимости участка.

Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить

доход в будущем.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации

(К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

С = Д : К

Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости.

Он выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода

(отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Таблица 5 – Метод капитализации земельной ренты

№ п/п Показатели Объект

оценки

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

1 Арендная плата за

пользование земельным

участком (по рыночным

данным), руб. год

8032500 8269672 10544286 5564746

Изм. Лист № докум. Подпись Дата

Лист

080114-КР-10-0008