Курсовая работа - Оценка недвижимости
Подождите немного. Документ загружается.
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО
Общество с ограниченной ответственностью
Департамент профессиональной оценки
198099, г.Санкт-Петербург, ул. Вольный остров, д.3
198099, г.Санкт-Петербург, Почтамт, а/я 0659
Р/счет 40702810963070100121 в Санкт-Петербургском ОСБ № 8607 Санкт-
Петербург (Центральное отделение № 12),
Кор/счёт 30101810700000000679, БИК 042809679
ИНН 6905033596
Тел./Факс. (812) 55-70-30
Тел. (812) 34-80-43; 32-38-08
Лицензия министерства имущественных отношений Российской
Федерации № 001756 на осуществление Оценочной деятельности, выдана
распоряжением Мин. имущества России от 12 августа 2003 года №1557-р.
«Крепость»
Генеральному директору Светлицкому А.Ю.
Уважаемый Александр Юрьевич !
В соответствии с договором № 15-78 от 29 июня 2009 года, специалисты
ООО «Департамент профессиональной оценки», произвел оценку рыночной
стоимости полных прав собственности на производственно-административный
комплекс, расположенный по адресу: Россия, Санкт-Петербург, ул. Белы
Куна,30.
3
Оценка производственно-административного комплекса проведена по
состоянию на 29 июня 2009 г.
Оценка проведена после осмотра производственно-административного
комплекса, а также после анализа информации, полученной от Заказчика в
устной и письменной форме. Нами не проводилась полная инвентаризация с
целью подтверждения факта наличия представленного к оценке имущества.
Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться отдельно, а
только в связи с полным текстом прилагаемого Отчета, принимая во внимание
все содержащиеся там допущения и ограничения. Проведенные исследования и
анализ позволяют сделать следующий вывод. По нашему мнению рыночная
стоимость полных прав собственности на административно-производственный
комплекс по состоянию на 29 июня 2009 года составляет:
63 4202930
(Шестьдесят три миллиона четыреста двадцать тысяч девятьсот тридцать
рублей).
Оценка была проведена в соответствии с ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая
система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98
«Единая система оценки имущества. Термины и определения», с привлечением
«Стандартов профессиональной деятельности в области оценки недвижимого
имущества» (приняты Всероссийской конференцией Общества оценщиков 14
июня 1995 года в г. Москве), Международных стандартов оценки МСО 1-4
(Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ
Association of Master Appraisal).
Если у Вас возникнут какие - либо предложения по оценке бизнеса,
недвижимости, инвестиционных проектов, пожалуйста, обращайтесь
непосредственно к нам.
С уважением и надеждой на будущее сотрудничество,
финансовый директор ООО «Департамент профессиональной оценки»
Севрюгов Л.А.
4
1. ПОСТАНОВКА ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ
На основании договора № 15-78 от 29 июня 2009 года, Заказчик поручает,
а оценщики (Исполнитель) производят оценку рыночной стоимости полных
прав собственности на производственно-административный корпус,
расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Санкт-Петербург, ул.
Белы Куна, д. 30.
Имя клиента, нанимающего заказчика:
Наименование ООО «Крепость»
Юридический адрес 193194, Россия, Санкт-Петербург, ул. Белы Куна,30
Генеральный
директор
Светлицкий Александр Юрьевич
ИНН 7655033908
КПП 988006007
Расчетный счет
40967045070845300089
в Санкт-Петербургском филиале ОАО «Сбербанк» г.
Санкт-Петербург.
Кор. счет ЗОЮ67500780000000765
БИК 042808965
Имя оценщика:
Наименование ООО «Департамент профессиональной оценки»
5
Юридический адрес 198099, г.Санкт-Петербург, ул. Вольный остров, д.3
Телефон/факс
(812) 55-70-30; тел. 34-80-43; 32-38-08
Директор Севрюгов Леонид Дмитриевич
ИНН
6905033596
Расчетный счет
Р/счет 40702810963070100121 в Санкт-
Петербургском ОСБ № 8607 Санкт-Петербург
(Центральное отделение № 13)
Кор. счет Кор/счёт 30101810700000000679
БИК БИК 042809679
Страховой полис
Страховщик – ЗАО САК «Стена», полис №34/21-
76578 от 08.10.2005 г.
Лицензия
Лицензия министерства имущественных отношений
Российской Федерации № 001756 на осуществление
Оценочной деятельности, выдана распоряжением
Мин. имущества России от 12 августа 2008 года
№1557-р. сроком на три года до 12 августа 2011.
Действительная дата оценки: 29.06.2009 г. Все расчеты выполнены на
дату оценки.
«…На дату оценки…» выражает требование, чтобы предполагаемая
величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что
рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени
предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не
6
соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее
состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или
будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива их рук в
руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций
цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной
стоимости.
Назначение оценки: оценка проводилась для целей купли-продажи.
1.1Сертификат качества оценки
Оценщики, выполняющие данную работу и подписавшие данный отчет,
подтверждают на основании своих знаний и убеждений следующее:
- утверждения и факты, изложенные в отчете, являются правильными,
корректными и соответствующими действительности;
- наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества был
произведен Оценщиком лично, дата инспектирования объекта 29 июня
2009г.;
- содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения являются
независимыми и профессиональными анализом и заключениями
Оценщика и действительны строго в пределах ограничительных условий
и допущений, являющихся частью настоящего отчета;
- Оценщик не имел ни текущей, ни ожидаемой заинтересованности в
оцениваемом объекте, отсутствуют какие-либо вещные права и
дополнительные обязательства (кроме обязательств по договору на
проведение оценки) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с
объектом оценки, Оценщик действовал непредвзято и без
предубеждения;
7
- оплата услуг Оценщика не зависела от итоговой величины стоимости
объекта и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или
стоимостью, определенной в пользу клиента.
- оценка была проведена и отчет составлен в соответствии со Стандартами
оценки, обязательными к применению субъектами оценочной
деятельности: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества.
Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки
имущества. Термины и определения», с привлечением «Стандартов
профессиональной деятельности в области оценки недвижимого
имущества» (приняты Всероссийской конференцией Общества
оценщиков 14 июня 1995 года в г. Москве), Международных стандартов
оценки МСО 1-4 (Международный комитет по стандартам оценки
имущества (МКСОИ Association of Master Appraisal).
Форма отчета: письменная.
График проведения оценки: 29 июня 2009 г. – 3 июля 2009 г.
Особые условия: юридическая экспертиза правовых отношений Заказчика и
собственника оцениваемого имущества(объекта оценки) в данном экспертном
заключении не производилась.
2 ОБЩИЕ ДАННЫЕ
2.1 Сделанные допущения и ограничивающие условия
Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета,
ограничивается следующими условиями:
8
1. В процессе подготовки настоящего отчета, мы исходили из
достоверности следующих правоустанавливающих документов на
объект недвижимости:
Договор купли-продажи имущества № 991 от 20.09.1993 г.
Свидетельство о собственности № 02890 от 30.09.1993 г.
2. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание права
собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого
принимается со слов заказчика. Оцениваемые права собственности
рассматриваются свободными от каких-либо претензий или
ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Чертежи и схемы, приведенные в отчете, являются
приблизительными, призваны помочь пользователю получить
наглядное представление об оцениваемом имуществе и не должны
использоваться в каких-либо других целях. Оценщики не
производили обмер земельного участка, зданий и сооружений,
полагаясь на верность исходной информации, предоставленной
заказчиком.
4. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать
иным образом по поводу составленного отчета или оцененного
имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком
или официального вызова суда.
5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо
скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества.
На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в
случае обнаружения) подобных факторов.
9
6. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке
отчета, были получены из надежных источников и считаются
достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их
абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются
ссылки на источник информации.
7. Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую
его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
8. Все оценки выполненные при условии окончания строительства,
реконструкции или ремонта, действительны только в случае
успешного завершения подобных работ.
9. Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости действительно
только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя
ответственность за последующие изменения социальных,
экономических, юридических и природных условий, которые могут
повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков
относительно стоимости оцениваемого имущества и не является
гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной
указанной в отчете стоимости.
2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Наилучшее и наиболее эффективное использование является
основополагающей предпосылкой стоимости.
10
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в
отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа
состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное
использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое
использование, которое из всех разумно возможных, физически
осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и
юридически допустимых видов использования имеет своим результатом
максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется
путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования
следующим критериям.
Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов
использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании,
ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и
экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной
местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически
осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый
доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово
осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход
или максимальную текущую стоимость.
2.3 Общие положения об оценке рыночной стоимости
1. Понятие “рыночная стоимость”, используемое в настоящем отчете
определяется следующим образом: расчетная величина, равная денежной
11
сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату
оценки и в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем
и добровольным продавцом после адекватного маркетинга: при этом
полагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без
принуждения
1
.
2. Кроме того, эксперты руководствовались также категорией “рыночная
стоимость при существующем использовании”.
рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая
складывается при продаже объекта собственности на свободном рынке
при соблюдении всех необходимых для продажи условий;
сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон,
принимающей в ней участие;
стандартная мотивация продавца и покупателя;
обе стороны сделки хорошо проинформированы, либо проконсультированы о
предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения
собственных интересов;
для совершения сделки выбрано оптимальное время;
оплата производится по безналичному расчету путем выработки обычных
для подобных сделок финансовых договоренностей;
цена сделки не является следствием специального кредитования или
уступке при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.
2.4 Оценка прав собственности
Оценке подлежит право частной собственности на вышеуказанное
нежилое административно-производственное помещение.
1
Международный Стандарт Оценки I. Рыночная стоимость как база оценки.
Международный комитет по Стандартам Оценки имущества. Российское Общество
Оценщиков, Москва, 1995
12