Контрольная работа - Рынок недвижимости и методы ипотечного кредитования. Задача на предмет использования затратного подхода

Подождите немного. Документ загружается.

1. Основы правового регулирования рынка недвижимости

Сравнительно недавно понятие недвижимого имущества было

возрождено в гражданском законодательстве РФ после более чем

полувекового забвения. Происходящие в России экономические

преобразования, в особенности процессы приватизации государственного

(муниципального) имущества, привели к тому, что государство перестало

быть единственным собственником подавляющего числа недвижимых

объектов, и прежде всего земли. Предпосылкой формирования

цивилизованного рынка недвижимости является создание соответствующей

правовой базы, которая призвана, с одной стороны, закрепить и защитить

права собственника или иного законного владельца на недвижимое

имущество, а с другой стороны, установить порядок перехода прав на

недвижимое имущество. В настоящее время основным нормативным актом,

регулирующим гражданские правоотношения, в том числе объектом которых

выступает недвижимое имущество, стала 1 часть нового Гражданского

Кодекса (в дальнейшем - Кодекс), введенная в действие с 1 января 1995 года.

Законы и иные правовые акты Российской Федерации и Союза ССР,

действующие в установленном порядке на территории Российской

Федерации, подлежат применению постольку, поскольку они не

противоречат части первой Кодекса.

В соответствии с Кодексом, к недвижимым вещам (недвижимое

имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,

обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению

невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения

(ст. 130). Своеобразие экономических и физических свойств недвижимого

имущества предопределяет особенности правового регулирования

возникающих по его поводу отношений между субъектами имущественного

оборота. В силу закона к недвижимости относится также имущество,

формально не имеющее признаков недвижимого имущества, но

подпадающее под установленный для последнего правовой режим:

подлежащие государственой регистрации воздушные и морские суда, суда

внутреннего плавания, космические объекты. Этот перечень не является

исчерпывающим.

Так, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый

для осуществления предпринимательской деятельности, тоже признается

недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса

входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая

земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,

продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,

индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги

(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие

исключительные права. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено

и иное имущество.

В Конституции РФ закреплено многообразие форм собственности и

равенство ее защиты. Недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота

или не ограничено в обороте, может находиться не только в государственной

или муниципальной собственности, но и в частной собственности любых

граждан и юридических лиц, которые вправе свободно владеть, пользоваться

и распоряжаться им как единолично, так и совместно друг с другом.

Согласно Кодексу, собственник имеет право по своему усмотрению

совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не

противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и

охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое

имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь

собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом,

отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,

распоряжаться им иным образом. В собственности граждан и юридических

лиц может находиться любое недвижимое имущество, количество и

стоимость которого не ограничиваются. Изъятия из этого правила могут

устанавливаться впредь лишь законом.

Созданию рынка недвижимости, т.е. свободного перехода объектов

недвижимости от одних лиц к другим, способствует отсутствие в Основных

положениях программы приватизации каких-либо ограничений на

перепродажу или иное распоряжение недвижимым объектом его

собственником. Определенные ограничения всегда существовали на

свободное отчуждение собственником принадлежащего ему земельного

участка. Эти ограничения окончательно сняты Указом Президента РФ О

регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы от

27.10.93г. N 1767, согласно которому граждане и юридические лица-

собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по

наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать

земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды

(капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с

иностранными инвестициями.

Помимо производных способов возникновения права собственности на

недвижимые объекты, когда право собственности у приобретателя

имущества возникает по воле предшествующего собственника, право

собственности на недвижимые объекты может возникнуть впервые,

например, при строительстве этих объектов лицом для себя за счет

собственных или заемных средств.

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости

являются наличие специальной нормативно-правовой базы,

регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и,

что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной

экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность

законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых

государством устанавливаются, изменяются или отменяются

соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные

нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере

недвижимости.

Источники права подразделяются на две основные группы:

- федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в

соответствии с ними нормативные правовые акты;

- законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского

законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и

иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью

соответствовать положениям Конституции РФ.

2. Методы ипотечного кредитования

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь

полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает

апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать

ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно

констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет:

уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного

рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных

программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных

органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому

бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической

стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам

долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого

жилья.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит

предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки

предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий

процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые

необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в

кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги,

называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения

этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к

полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту

специализированной организации (получается два уровня: банк –

специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим

банком, выдавшим кредит, при оставлении требований по этому кредиту на

своем балансе (один уровень – банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются

специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в

пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были

построены базовые модели ипотечного кредитования – двухуровневая

(классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех

стран, где получили наибольшее развитие.

Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного

кредита, банк получает возможность поддерживать показатель ликвидности

своего баланса на необходимом уровне, даже привлекая средства на более

короткий срок, чем по выдаваемым кредитам. Это, естественно, резко

повышает возможности ипотечного банка по привлечению средств для

выдачи ипотечных кредитов.

Существует несколько способов размещения ипотечных закладных

среди как можно большего количества инвесторов.

Первый способ – «выпуск вторичных ипотечных закладных». Способ

основан на том, что ипотечные банки (в основном крупные) выдают кредиты

на сумму не ниже минимальной (достаточно большой). С другой стороны,

существуют заемщики, которым не требуются большие кредиты, и

кредитные учреждения, которые в связи с установленными для этого вида

деятельности ограничениями не могут выдавать большие кредиты (таким

учреждением может быть простой коммерческий банк). В этом случае

кредитное учреждение выдает несколько небольших по размеру ипотечных

кредитов под более высокие проценты, чем ипотечные банки. Затем оно

рефинансируется в крупном банке. Для рефинансирования полученные

ипотечные закладные объединяются, и на них выпускается вторичная

ипотечная закладная. Вторичная закладная служит обеспечением кредита,

который выдает крупный ипотечный банк и который направляется

кредитным учреждением на выдачу новых ипотечных кредитов. Кредитное

учреждение на протяжении всего срока кредита получает прибыль в виде

разницы между процентными ставками по выданным и полученным

кредитам, а вторичная ипотечная закладная обращается на фондовом рынке

по общим правилам.

Второй способ, так называемая секьюритизация, изобретен в США, но

широко применяется в Англии и Франции. Под секьюритизацией понимается

трансформация активов баланса в рыночные ценные бумаги для продажи

инвесторам. Секьюритизация, превращая долговые обязательства в

имущество, повышает их оборачиваемость, помещает их в инфраструктуру

фондового рынка. В ценные бумаги могут быть переведены не все типы

активов, а только ссуды, обладающие стандартными характеристиками срока

погашения, размера, обеспечения.

Секьюритизация представляет собой сложную процедуру, состоящую

из отдельных этапов. Как правило, инициатором секьюритизации выступает

банк, выдавший ипотечные кредиты. Секьюритизация позволяет банку-

инициатору улучшить ликвидность за счет удаления (продажи) с баланса

долгосрочных кредитов.

На первом этапе крупные ипотечные банки создают специальную

управляющую компанию и группируют в ней ипотечные закладные. Цель

управляющей компании - косвенно продать сгруппированные в ней

ипотечные закладные, выпустив на их основе ценные бумаги. Существование

такого звена в цепочке секьюритизации связано с возможностью отделения

ипотечных активов от имущества банка-инициатора, а, следовательно, и

причитающихся платежей по кредитам. Это гарантирует инвесторам

получение вложенных средств даже в случае несостоятельности банка-

инициатора.

При организации компании банки - держатели ипотечных закладных

открывают ей специальные накопительные счета, на которые перечисляют

поступившие средства в уплату процентов по кредиту и в погашение

кредита. Компания выплачивает из этих средств доходы по выпущенным

ценным бумагам и выкупает их после возврата кредита.

Допустим, что какое-то количество ипотечных банков выдало

различное количество долгосрочных займов типа А, Б и В. Типы займов

различают по срокам и величине процентной ставки. Соответственно, банки

имеют ипотечные закладные типа А, Б и В. Эти закладные передаются в

управляющую компанию, а она принимает на себя обязательство передать

банкам через определенный, достаточно короткий, срок соответствующую

сумму денег. Этот срок должен контролироваться с тем, чтобы у банка всегда

было в наличии достаточно средств для своевременного исполнения своих

обязательств.

Компания принимает на свой баланс эти ипотечные закладные и на

втором этапе секьюритизации объединяет закладные одного типа,

полученные от разных банков, в пакеты типа А, Б и В. Разрозненные

обязательства объединяются в единое обязательство, в котором должником

выступают несколько лиц (получатели ипотечного кредита), несущих

долевую ответственность в рамках своего обязательства по договору займа.

Естественно, что для такого объединения ипотечные закладные отбираются

по степени их надежности и перед передачей они проверяются независимым

оценщиком. Подобное объединение никак не затрагивает положения

должников, поскольку размер и характер его ответственности не изменился.

Банки-инициаторы берут на себя обязательство продолжать обеспечивать

поступление платежей от должников, но зачисляют их теперь на особый

накопительный счет компании.

На третьем этапе обращения компания отдает сформированные пакеты

третьему лицу на хранение и выпускает на эти пакеты ценные бумаги,

доходы от продажи которых являются средствами рефинансирования. Третье

лицо служит хранителем закладных и гарантом выполнения компанией своих

обязательств перед покупателями ее ценных бумаг. В англо-американской

системе права для этого применяют конструкцию доверительной

собственности (траста), где третьим лицом является доверительный

собственник, или траст-агент. Эта система гарантирует передачу долговых

обязательств собственникам ценных бумаг и прохождение платежей,

причитающихся держателям ценных бумаг.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов,

различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

Постоянный ипотечный кредит. Данный вид кредита носит также

название аннуитетный — самоамортизирующийся кредит с фиксированной

процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие

периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и

уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма,

которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит

в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной

ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и

длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования

будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три

фактора:

-M основная сумма кредита;

-M срок (остаточный) погашения кредита;

-M процентная ставка.

Кредит с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается

выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в

конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

-M отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании

срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент,

например, кредиты под освоение земли;

-M выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока

погашение задолженности «шаровым» платежом;

-M частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при

финансировании нового строительства и проектов по освоению земли

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит.

Особенности кредитования следующие:

-M периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы

долга;

-M выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом

равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием. Представляет собой схему финансирования, при

которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор

одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть

регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости

собственности.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием,

право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право

на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования

собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение

своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные

условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная

ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по

следующим причинам:

-M такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в

условиях высоких темпов инфляции;

-M уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических

платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств

заемщиком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить

кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения

дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о

периодических проверках качества управления собственностью. При участии

относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость

недвижимости не увеличится.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:

-M платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам

кредитов;

-M меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации

заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от

недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не

компенсироваться снижением процентной ставки.