Контрольная работа - Процедура оценки недвижимости: этапы, цели, виды стоимости, подходы к оценке

Подождите немного. Документ загружается.

быть соответствующим образом отражена в отчете. Анализ лучшего и

наиболее эффективного использования. Анализ лучшего и наиболее

эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной

оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта,

выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях

определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является

рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости.

Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает

четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность ,

физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная

стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного

участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок

рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется

наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими

строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка

предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение

действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку

земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими

строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения

объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции,

обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование,

полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на

реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка

максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на

анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности,

адекватная риску конкретного варианта использования, а также

капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть

отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно

сформулировать наиболее эффективный вариант использования и

подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для

перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать

участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных

собственников, пользователей, кредиторов и т. д.[5,6]

1.4 Подходы к оценке стоимости недвижимости

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Сравнительный подход — основан на определении рыночной стоимости

земельного участка путем его сравнения с аналогичными участками,

стоимость которых уже известна (имеются публичные котировки,

предложения, заключены договоры и т.Zд.). В связи с тем, что абсолютно

идентичных земельных участков не бывает, при расчете рыночной стоимости

земельного участка методологией данного подхода предусматриваются

определенные корректировки и корреляции стоимости аналогичных

объектов.

Суть затратного подхода заключается в оценке затрат на создание,

восстановлении или замещении объекта оценки. Однако земельный участок

является уже существующим специфическим природным объектом, поэтому

в полной мере такой подход при оценке его рыночной стоимости не может

быть применим. При проведении оценки могут использоваться лишь

отдельные элементы данного подхода.

Доходный подход предусматривает определение стоимости земельного

участка на основании оценки доходов от его использования. При этом при

проведении оценки должны учитываться не только фактически получаемые,

но и возможные доходы от земельного участка при переходе на более

эффективные виды его использования.

В рамках каждого подхода оценщик вправе самостоятельно определять

конкретные методы оценки. Для оценки рыночной стоимости земельного

участка могут использоваться следующие методы:

 сравнение продаж ;

 выделения ;

 распределения ;

 капитализации дохода (земельной ренты) ;

 остатка ;

 предполагаемого использования .

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости

от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту

оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или

несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки

должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой

величины стоимости.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и

методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого

объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен

в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных

значений стоимости, представленного минимальным и максимальным

значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку

полученных результатов с целью выявления математических и логических

ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного,

затратного и сравнительного подходов. Процедура согласования

проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания,

использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью

использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков

используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого

результата является возможность отразить действительные намерения

потенциального продавца или покупателя, качество информации, на

основании которой проводится анализ, способность каждого метода и

подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические

ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер,

потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты

весомости промежуточных результатов, полученных на основе ис

пользования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может

рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При

подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в

значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Составление отчета об оценке.

На заключительном этапе оценки имущества, происходит передача

заказчику отчета об оценке, с изложением результатов, подготовленного в

письменной форме, что является документальным подтверждением

надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Рыночная

стоимость оцениваемой недвижимости указанная в отчете является

субъективным мнением оценщика .

При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

• дата составления и порядковый номер отчета;

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• юридический адрес оценщика;

• сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной

деятельности;

• точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

• реквизиты юридического лица;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

• перечень использованных при проведении оценки данных с указанием

источников их получения,

• принятые при проведении оценки допущения;

• последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;

• ограничения и пределы применения полученного результата;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих

количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается

достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом

недвижимости.

Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете,

подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в

порядке, установленном законодательством Российской Федерации,

регулирующим оценочную деятельность.[4]

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости,

сравнительным методом

Рис.1 Рыночная информация по объектам-аналогам

Наименование

показателей

Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект

оценки

Цена продажи, тыс.

руб.

46000 30250 34000 нет

Площадь (м

) 2000 1500 1700 2500

1.Право на

недвижимость/земл

Собственнос

ти/аренды

Собственно

сти/аренды

Собственно

сти/аренды

Собственнос

ти/аренды

2.Условия

финансирования

аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное

3.Условия продажи

(чистота сделки)

аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное

4.Динамика сделок

на рынке (дата

продажи)

Май 2005 Май 2005 Май 2005

5.Местоположение

(район, зона города)

Центральны

Ленинский Ленинский Пр.Октябрьс

кий,80

6.Физические

характеристики

крупнопанел

ьное

крупнопане

льное

крупнопане

льное

крупнопане

льное

7.Инфраструктура нет автостоянка нет нет

8.Экономические

характеристики

аналогичное аналогичное аналогичное аналогичное

На (рис.1) представлена информация по объектам-аналогам. Нам необходимо

выбрать наиболее подходящий объект из трёх предложенных. Для этого мы

сравним отличающиеся параметры этих вариантов. В 1-ом мы исключаем

объект №2, т.к. в его составе есть автостоянка, которой нет в нашем объекте

и не указано её цена, т.е невозможно оценить её влияние на стоимость всего

объекта. Далее при сравнении 1-го и3-го объекта, мы исключаем объект №1,

т.к. он расположен в Центральном районе (районе отличным от требуемого).

Остаётся объект №3. Т.к. данные объекты недвижимости идентичны по всем

элементам сравнения, кроме одного- площади.

Находим стоимость одного м

объекта №3:

34000/1700=20т.р/м

Т.к. по объекту №3 точно не сказано по какому виду площади указана

стоимость, мы продолжим расчёты о площади земельного участка.

Находим стоимость нашего объекта:

2500*20=50000т.р.

Список литературы

1. Астафьева М.П. Оценка стоимости объектов недвижимости [Текст]:

учебное пособие/ М.П. Астафьева, Е.С. Мелёхин, Е.А. Порохня, О.М.

Астафьева.- М.: МЦФЭР,2003.

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие/

И.Т. Балабанов.- СПб: Питер, 2002.

3. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие/

Н.А. Щербакова.- Ростов н/Д: Феникс, 2002.

4. Крутик А.В. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие/ А.В.

Крутик.- СПб., 2002.

5. Темпан Л.Н. Оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие/ под ред.

Проф. В.А. Швандара.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

6. Горемыкин В. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие/

В.Горемыкин, Бугулов Э.- М., 2000.