Комаров В.В., Баранкова В.В. Нотариат и нотариальный процесс

Подождите немного. Документ загружается.

159

чуждателю имущества по его требованию. Государственная

пошлина или плата за удостоверение договора об отчуждении

имущества при его расторжении сторонам не возвращается.

О расторжении договора об отчуждении имущества,

подлежащего регистрации, нотариус сообщает соответствую-

щему органу, осуществляющему регистрацию, если такой до-

говор до его расторжения был этим органом зарегистрирован.

Органу, производящему соответствующую регистра-

цию имущества, кроме соглашения о расторжении договора об

отчуждении имущества, для перерегистрации представляется

также Правоустанавливающий документ, на основании кото-

рого был удостоверен договор об отчуждении, или выданный

нотариусом дубликат этого правоустанавливающего докумен-

та.

§ 2. Удостоверение соглашений

об отчуждении доли имущества

В случаях, когда один из участников общей собствен-

ности продает принадлежащую ему долю в общей собственно-

сти постороннему лицу, другим участникам общей собствен-

ности должна быть обеспечена реализация принадлежащего

им. права преимущественной покупки. В этой связи при удо-

стоверении таких сделок нотариус устанавливает следующие

факты:

- исполнение продавцом обязанности уведомить всех

других участников общей долевой собственности о своем на-

мерении продать свою долю постороннему лицу с указанием

цены и иных условий, на которых она продается;

- отказ участников общей долевой собственности от

осуществления права преимущественной покупки; или исте-

чение месячного срока на осуществление права преимущест-

венной покупки (фактический отказ), или отказ других участ-

ников общей долевой собственности получить высланные в их

адрес заявления продавца о намерении продать свою долю;

или неизвестность адреса других участников общей долевой

собственности;

160

- действительность заявления об отказе или фактиче-

ского отказа (в течение трех месяцев).

Уведомление продавцом всех других участников об-

щей долевой собственности (как граждан, так и юридических

лиц) о продаже своей доли должно осуществляться в письмен-

ной форме. Такое заявление может быть направлено другим

участникам общей долевой собственности непосредственно

продавцом или передано нотариусом в порядке ст. 84 Закона.

Доказательством уведомления участников общей долевой соб-

ственности о предстоящей продаже доли может быть свиде-

тельство, выданное нотариусом, о передаче им заявления про-

давца в порядке ст. 84 Закона или заявление участников общей

долевой собственности об отказе от осуществления преиму-

щественного права покупки доли в общей собственности

(с указанием цены и иных условий, на которых продается эта

доля).

Действительность подписи на заявлении участника

общей долевой собственности должна быть заверена или в но-

тариальном порядке, или предприятием, учреждением, орга-

низацией, в которых он работает или учится, или жилищно-

эксплуатационной организацией по месту его жительства, или

администрацией стационарного лечебно-профилактического

учреждения, в котором он находится на излечении.

Заверение подлинности подписи не требуется, если

участники общей долевой собственности лично явятся к нота-

риусу и подадут заявление об отказе от права преимуществен-

ной покупки. В этом случае нотариус устанавливает личность,

проверяет подлинность подписей заявителей и делает об этом

отметку на заявлении, указывая наименование документа, его

номер, дату выдачи и наименование учреждения, выдавшего

документ, подтверждающий личность заявителя. Заявление

участника общей долевой собственности об отказе от права

преимущественной покупки может быть изложено на обороте

экземпляра договора купли-продажи (который остается в де-

лах государственной нотариальной конторы либо у частного

нотариуса) или на отдельном листе.

Если указанное заявление передано лично участнику

общей долевой собственности нотариусом, который удостове-

161

ряет договор, то свидетельство о передаче заявления не выда-

ется, но экземпляр заявления с отметкой нотариуса о его вру-

чении должен быть приобщен к экземпляру договора купли-

продажи доли отчуждаемого имущества, который остается в

государственной нотариальной конторе или у частного нота-

риуса.

При получении от участников общей долевой собст-

венности ответа последний также прилагается к указанному

экземпляру договора.

Правило об уведомлении всех других участников об-

щей долевой собственности не распространяется на случаи

удостоверения договоров пожизненного содержания, дарения,

мены, отчуждения доли имущества, выделенной по соглаше-

нию совладельцев или по решению суда, а также в случае про-

дажи дома с публичных торгов.

Условием удостоверения сделок об отчуждении доли

имущества в общей собственности является также отказ уча-

стников общей долевой собственности от осуществления пра-

ва преимущественной покупки или неосуществление этого

права в отношении дома на протяжении одного месяца, а в от-

ношении прочего имущества в течение десяти дней со дня по-

лучения уведомления о намерении и условиях продажи

(ст.114ГК).

Договор купли-продажи доли в общем имуществе по-

стороннему лицу может быть удостоверен нотариусом при на-

личии сведений о том, что другие участники общей долевой

собственности отказались получить высланные в их адрес за-

явления продавца о его намерении продать свою долю. Об

этом обстоятельстве должна свидетельствовать сделанная на

обратной стороне уведомления отметка органа связи.

Договор купли-продажи доли общего имущества по-

стороннему лицу может быть удостоверен также в случае, ес-

ли адрес других участников общей долевой собственности не-

известен. В подтверждение этого должен быть представлен

документ соответствующего компетентного органа (справоч-

ной службы, адресного бюро и т.п.).

Заявление участника общей долевой собственности об

отказе от права преимущественной покупки или фактический

162

отказ участника общей долевой собственности, который на

протяжении одного месяца со дня получения уведомления о

намерении и условиях продажи другим участником общей до-

левой собственности принадлежащей ему части имущества не

осуществил своего права на преимущественную покупку, дей-

ствительны на протяжении трех месяцев. Этот срок исчисля-

ется со дня подачи заявления об отказе или со дня, следующе-

го за последним днем указанного срока (п. 41 Инструкции).

Об отчуждении доли имущества, подлежащего регист-

рации, нотариус делает отметку на правоустанавливающем

документе.

В тексте договора об отчуждении доли имущества ука-

зываются арифметические (в простых дробях) доли.

В договоре об отчуждении собственником доли иму-

щества по желанию сторон может быть установлен порядок

пользования конкретными его частями. Это возможно при на-

личии соответствующего соглашения между участниками об-

щей долевой собственности о порядке пользования имущест-

вом или по их письменному согласию, или при наличии су-

дебного решения о порядке пользования имуществом (кон-

кретными его частями).

Соглашение о порядке пользования общим имущест-

вом или конкретными его частями, кроме того, может быть

оформлено путем составления самостоятельного документа,

который является неотъемлемой частью правоустанавливаю-

щего документа (при заключении соглашения относительно

пользования имуществом, подлежащим регистрации).

Соглашение может быть заключено между всеми уча-

стниками общей долевой собственности или только между не-

которыми из них. В последнем случае необходимо письменное

согласие всех участников общей долевой собственности об ус-

тановлении порядка пользования имуществом или конкрет-

ными его частями.

Нотариус может также удостоверить самостоятельное

(без удостоверения договора об отчуждении) соглашение о

порядке пользования имуществом. Если такое соглашение за-

ключается по поводу имущества, подлежащего обязательной

регистрации, нотариус требует правоустанавливающий доку-

163

мент и в установленных законодательством случаях справку-

характеристику бюро технической инвентаризации, а в мест-

ностях, где инвентаризация не произведена, — справку испол-

нительного комитета совета народных депутатов. Правоуста-

навливающий документ после его осмотра возвращается вла-

дельцу, а в тексте соглашения указывается наименование это-

го документа, номер, дата его выдачи и наименование учреж-

дения, его выдавшего.

Участники общей долевой собственности вправе за-

ключать соглашения об установлении размера долей, если в

правоустанавливающем документе размер долей не указан или

указан неправильно. Такое соглашение может быть оформлено

как путем составления самостоятельного документа, так и за-

ложено в правоустанавливающем документе.

Соглашение об уточнении идеальных долей жилого

дома (квартиры, дачи, садового дома и т.п.) подается для реги-

страции в порядке, установленном действующим законода-

тельством.

Такое соглашение является неотъемлемой частью пра-

воустанавливающего документа.

Споры между участниками общей долевой собствен-

ности относительно изменений размеров долей общего иму-

щества разрешаются в судебном порядке.

§ 3. Удостоверение соглашений

об отчуждении недвижимого имущества

Особенностью удостоверения договоров об отчужде-

нии жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, зе-

мельного участка, иного недвижимого имущества является то,

что оно производится по месту нахождения указанного иму-

щества.

При нотариальном удостоверении договоров об отчу-

ждении недвижимого имущества проверяется:

- право собственности отчуждателя на отчуждаемое

имущество;

- отсутствие запрещения отчуждения или ареста иму-

164

щества;

- соблюдение обязанности родителями, опекунами или

попечителями внести сумму за проданное имущество на счет

несовершеннолетнего или недееспособного лица в банковском

учреждении (если такая обязанность была возложена органами

опеки и попечительства);

- стоимость имущества (для исчисления государствен-

ной пошлины).

Нотариус требует представления документов, под-

тверждающих право собственности на недвижимое имущество

у лиц, которые его отчуждают. Такими документами, в част-

ности, могут быть:

- нотариально удостоверенный договор купли-

продажи, пожизненного содержания, дарения, обмена;

- договор купли-продажи, зарегистрированный на

бирже;

- свидетельство о приобретении жилого дома (части

дома) с публичных торгов;

- свидетельство о праве частной собственности на дом

(часть дома);

- свидетельство о праве собственности, выданное со-

ответствующим органом (при приватизации жилья, объектов

незавершенного строительства, автозаправочных станций,

реализующих горюче-смазочные материалы исключительно

населению и т.п.);

- свидетельство о праве на наследство;

- свидетельство о праве собственности в общем иму-

ществе супругов;

- договор о разделе имущества;

- решение суда, арбитражного суда и т.п.

Документы относительно имущества, подлежащего ре-

гистрации, принимаются нотариусом при наличии отметки ре-

гистрирующего органа или регистрационного удостоверения,

которое является неотъемлемой частью правоустанавливаю-

щего документа.

Право собственности на земельный участок подтвер-

ждается государственным актом на право коллективной или

частной собственности на землю.

165

Кроме правоустанавливающего документа на жилой

дом и иное недвижимое имущество (за исключением зе-

мельного участка), если оно подлежит регистрации, нота-

риус. истребует справку-характеристику из бюро техниче-

ской инвентаризации, а в населенных пунктах, где инвента-

ризация не произведена, — справку исполнительного коми-

тета соответствующего совета народных депутатов, в кото-

рой указана характеристика отчуждаемого строения.

Когда из справки-характеристики видно, что собст-

венник, например, жилого дома, осуществил или осуществ-

ляет: его переоборудование или перестройку; переплани-

ровку жилого дома; переустройство нежилого помещения в

жилое и наоборот; возводит хозяйственные, бытовые

строения и сооружает без установленного разрешения, без

надлежащего утвержденного проекта или с существенными

отступлениями от проекта либо с грубым нарушением ос-

новных строительных норм и правил, нотариус требует

представления решения исполнительного комитета местно-

го совета народных депутатов или соответствующей мест-

ной администрации о разрешении осуществить переустрой-

ство, перепланировку или возвести хозяйственные, бытовые

строения и сооружения. При отсутствии такого решения

нотариус отказывает в удостоверении договора отчуждения

жилого дома, собственником которого осуществлено такое

переустройство, пристройка, переоборудование или возве-

дены хозяйственные, бытовые строения и сооружения.

В случае вынесения решения соответствующего со-

вета народных депутатов о прекращении права частной

собственности на землю на основаниях, предусмотренных

ст. 28 Земельного кодекса, договор отчуждения жилого до-

ма, дачи, садового дома, гаража, иного недвижимого иму-

щества, которое находится на этом земельном участке, мо-

жет быть удостоверен лишь в том случае, когда отчуждение

осуществляется на снос, предприятию, учреждению, орга-

низации или гражданину, которым передается выкуплен-

ный (изъятый) земельный участок, а также в случае прода-

166

жи части дома, дачи, садового дома, гаража, иного недви-

жимого имущества сособственнику.

При удостоверении договора об отчуждении недви-

жимого имущества проверяется отсутствие запрещения на

отчуждение или арест имущества по данным Единого реес-

тра запрещений отчуждения объектов недвижимого имуще-

ства.

В случае наличия запрещения отчуждения, сделка

об отчуждении имущества, обремененного долгом, удосто-

веряется при согласии кредитора и приобретателя о перево-

де долга на приобретателя. В случае перевода долга на при-

обретателя нотариус требует представления соответствую-

щей справки (заявления), выданной кредитором.

При удостоверении договора об отчуждении жилого

дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного

участка, иного недвижимого имущества, принадлежащего

несовершеннолетним, а также лицам, признанным недее-

способными или ограниченно дееспособными, соблюдают-

ся общие правила удостоверения соглашений, в том числе и

правило о наличии разрешения органа опеки и попечитель-

ства на право опекуна заключать, а попечителя — давать

согласие на совершение сделок от имени подопечного, по-

скольку данные сделки нельзя признать мелкими бытовы-

ми. Эти же правила распространяются на удостоверение

сделок, заключаемых родителями (усыновителями) как

опекунами или попечителями своих несовершеннолетних

детей.

При даче такого разрешения органы опеки и попе-

чительства могут обязать родителей, опекунов или попечи-

телей внести на счет несовершеннолетнего или недееспо-

собного лица в банковском учреждении сумму за продан-

ный жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, зе-

мельный участок, иное недвижимое имущество. В таком

случае нотариус обязан проверить выполнение этого требо-

вания, о чем указать в тексте договора.

При удостоверении сделок об отчуждении недвижи-

167

мого имущества взимается государственная пошлина в про-

центах от суммы договора (при отчуждении детям, одному из

супругов, родителям — 1% суммы договора, но не менее 0,2

не облагаемого налогом минимума доходов граждан; иным

лицам — 5% суммы договора, но не менее 0,5 не облагаемого

налогом минимума доходов граждан). Сумма договора опре-

деляется стоимостью отчуждаемого имущества. В соответст-

вии с п. 48 Инструкции о порядке исчисления и взимания го-

сударственной пошлины от 22 апреля 1993 г.

она исчисляет-

ся с суммы, показанной сторонами с соблюдением следующих

правил.

При исчислении суммы государственной пошлины за

удостоверение договоров отчуждения жилых домов, дач, са-

довых домов и гаражей, а также иного недвижимого имущест-

ва, которое принадлежит гражданам на праве частной собст-

венности, стоимость их принимается в размере продажной, но

не ниже восстановительной стоимости этих строений, а в слу-

чае, когда такая стоимость не определялась, — исходя из

стоимости, применяемой для исчисления платежей по госу-

дарственному обязательному страхованию. За удостоверение

договоров отчуждения гражданам домов, принадлежащих ме-

стным советам народных депутатов и иным учреждениям,

предприятиям и организациям, сумма, с которой исчисляется

и уплачивается пошлина, определяется, исходя из фактиче-

ской продажной, но не ниже балансовой стоимости строений с

учетом износа.

Государственная пошлина за удостоверение договоров

отчуждения квартир, принадлежащих гражданам на праве ча-

стной собственности (продажа, дарение, обмен), исчисляется с

суммы договора, но не ниже их восстановительной стоимости.

Государственная пошлина за удостоверение договоров

отчуждения земельных участков, переданных гражданам бес-

платно для ведения подсобного хозяйства, строительства и об-

служивания жилого дома и хозяйственных построек (приуса-

дебный участок), садоводства, дачного и гаражного строи-

тельства, исчисляется с суммы договора, но не ниже норма-

Бизнес. - 1997 - № 36 - С. 7.

168

тивной цены земельного участка, установленной Законом Ук-

раины «О плате за землю»

§ 4. Удостоверение договоров

пожизненного содержания

В соответствии со ст. 426 ГК договор пожизненного

содержания относится к договорам, для которых обязательна

нотариальная форма.

По договору пожизненного содержания одна сторона,

являющаяся лицом нетрудоспособным по возрасту или по со-

стоянию здоровья (отчуждатель), передает в собственность

другой стороне (приобретателю имущества) дом или его часть,

взамен чего приобретатель имущества обязуется предостав-

лять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в

натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи

(ст.425 ГК).

Договоры пожизненного содержания удостоверяются

нотариусами с соблюдением общих правил удостоверения до-

говоров купли-продажи жилых домов за исключением правил

об уведомлении других участников общей долевой собствен-

ности о предстоящем отчуждении.

При удостоверении договоров пожизненного содержа-

ния устанавливаются факты нетрудоспособности отчуждателя

(по возрасту или по состоянию здоровья) и возраст отчужда-

теля (достижение совершеннолетия).

В тексте договора указывается о нетрудоспособности

отчуждателя. Этот факт должен быть подтвержден соответст-

вующими документами, реквизиты которых указываются на

экземпляре договора пожизненного содержания, остающемся

в делах нотариуса.

Отчуждателем жилого дома (квартиры) по договору

пожизненного содержания не может быть несовершеннолет-

нее лицо.

Специальные правила при удостоверении договора по-

Ведомости Верховной Рады Украины. - 1996. - № 45. - Ст. 238.