Комаров В.В., Баранкова В.В. Нотариат и нотариальный процесс

Подождите немного. Документ загружается.

149

жилой дом и другое недвижимое имущество, подлежащее ре-

гистрации (за исключением земельного участка), нотариус ис-

требует справку-характеристику из бюро технической инвен-

таризации, а в местностях, где инвентаризация не проведе-

на, — справку исполнительного комитета соответствующего

совета народных депутатов, в которой изложена характери-

стика строения, на которое выдается свидетельство.

Нотариус не может выдать свидетельство о праве соб-

ственности на имущество, на которое наложен арест. При на-

личии запрещения отчуждения жилого дома, квартиры, дачи,

садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижи-

мого имущества свидетельство о праве собственности на

имущество, обремененное долгом, выдается в случае согласия

на это кредитора.

Если свидетельство о праве собственности выдается на

имущество, подлежащее регистрации, то об этом делается от-

метка в самом свидетельстве. На правоустанавливающем до-

кументе делается отметка о выдаче свидетельства.

Свидетельство на основании совместного письменного

заявления супругов может быть выдано с указанием либо рав-

ных, либо неравных долей в зависимости от волеизъявления

супругов.

При обращении за свидетельством о праве собственно-

сти в случае смерти одного из супругов преследуется цель оп-

ределения доли пережившего супруга и выявления объема на-

следственного имущества. Такое свидетельство выдается по

месту открытия наследства.

При выдаче свидетельства о праве собственности в

случае смерти одного из супругов проверяются факты:

- регистрации (расторжения) брака;

- приобретения имущества во время нахождения в

браке;

- права собственности на имущество, подлежащее ре-

гистрации;

- смерти одного из супругов;

- при наличии несовершеннолетних наследников умер-

шего супруга — согласие органов опеки и попечительств.

Факт смерти подтверждается свидетельством о смерти.

150

Вопрос о согласии органов опеки и попечительства разреша-

ется ими путем принятия соответствующего решения.

Статья 71 Закона обязывает нотариуса уведомить о

выдаче свидетельства наследников умершего, которые приня-

ли наследство.

В сообщении, отсылаемом наследникам умершего,

принявшим наследство, указывается состав общего имущества

супругов, на долю которого другой супруг, находящийся в

живых, просит выдать свидетельство на право собственности,

а также разъясняется право на обращение в суд в случае оспа-

ривания наследниками имущественных требований супруга,

находящегося в живых.

Сообщение отсылается по почте, а наследники, при-

бывшие лично, уведомляются нотариусом устно, о чем дела-

ется отметка на заявлении находящегося в живых супруга. Та-

кая отметка подписывается наследниками. Свидетельство о

праве собственности на долю в общем имуществе супругов в

случае смерти одного из них может быть выдано только на

половину общего имущества супругов.

На основании письменного заявления наследников,

принявших наследство, по согласию находящегося в живых

супруга, в свидетельстве о праве собственности может быть

указана и доля умершего в общей собственности.

Выдавая свидетельство о праве собственности на

имущество, подлежащее регистрации, нотариус разъясняет

необходимость представления свидетельства для регистрации

в соответствующий орган.

Свидетельство о праве собственности содержит сле-

дующие реквизиты:

- наименование документа;

- место и дату его выдачи;

- фамилию, имя, отчество нотариуса;

- наименование нотариальной конторы, нотариального

округа;

- указание на совместное заявление супругов;

- подтверждение нотариусом, что в общем имуществе

супругов, приобретенном ими в течение брака, право собст-

венности принадлежит каждому из супругов в определенных

долях;

151

- перечисление общего имущества супругов;

- номер в-реестре;

- размер взысканной госпошлины, оплаты;

- подпись, печать нотариуса.

Свидетельство о праве собственности является одно-

временно документом, определяющим долю в общем имуще-

стве, и правоустанавливающим документом.

§ 3. Выдача свидетельства

о приобретении жилых домов с публичных торгов

В соответствии со ст. 72 Закона, в случае приобрете-

ния жилого дома с публичных торгов переход права собствен-

ности оформляется нотариусом путем выдачи приобретателю

свидетельства. Такое нотариальное действие совершается по

месту нахождения дома.

Субъектами рассматриваемого нотариального дейст-

вия могут быть как покупатель дома, так и взыскатель, кото-

рому может быть выдано свидетельство о приобретении жило-

го дома в случае, если торги не состоялись.

В соответствии сп. 131 Инструкции при совершении

данного нотариального действия нотариус устанавливает факт

продажи с публичных .торгов либо факт, что публичные торги

не состоялись, что подтверждается соответственно копией ак-

та о продаже дома или копией акта о том, что дом оставлен

взыскателю в связи с тем, что торги не состоялись.

В акте указывается:

- кем, когда и где производились торги;

- перечень и краткая характеристика проданного дома;

- высшая предложенная на торгах цена;

- фамилия, имя, отчество либо точное наименование и

адрес покупателя;

- сумма, внесенная за купленный дом.

К акту прилагается список лиц, участвовавших в тор-

гах.

Выдавая свидетельство о приобретении жилого дома с

публичных торгов, нотариус разъясняет необходимость его

регистрации в установленном порядке.

152

Глава IX. УДОСТОВЕРЕНИЕ БЕССПОРНЫХ ФАКТОВ

§ 1. Основные правила удостоверения соглашений

Нотариусами удостоверяются сделки, для которых по

закону обязательна нотариальная форма (например, ст. 227

ГК, ст. 27

КоБС), а также те, которым стороны желают при-

дать такую форму, хотя по закону она не обязательна (согла-

шение участников общей долевой собственности о выделении

доли в общем имуществе, договоры займа, поручения, хране-

ния, найма жилого помещения и т.п.).

В удостоверении сделок принимает участие ряд субъ-

ектов нотариального процесса. Это -лично заинтересованные

липа — инициаторы совершения нотариального действия, их

представители, органы опеки и попечительства, другие заин-

тересованные лица, привлекаемые нотариусом.

Удостоверение соглашений совершается по инициати-

ве заинтересованных лиц — сторон заключаемых сделок. В

соответствии со ст. 44 Закона проверяются дееспособность

граждан и правоспособность юридических лиц, принимающих

участие в соглашениях.

При выяснении дееспособности участников сделки в

случае, когда у нотариуса возникает сомнение относительно

их возраста, он истребует необходимый документ.

Сделки за несовершеннолетних, не достигших 15-ти

лет, а также от имени граждан, признанных в судебном поряд-

ке недееспособными, совершают родители, усыновители или

опекуны (ст. 14,16 ГК).

Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте от

15-ти до 18-ти лет, а также от имени лиц, признанных в судеб-

ном порядке ограниченно дееспособными, могут быть удосто-

верены только при условии, что они совершены с согласия ро-

дителей, усыновителей или опекунов (ст. 13, 15 ГК).

Подлинность подписей родителей, усыновителей или

опекунов на заявлении об их согласии на удостоверение сде-

лок от имени несовершеннолетних в возрасте от 15-ти до

18-ти лет, а также от имени лиц, признанных в судебном по-

рядке ограниченно дееспособными, должна быть заверена или

153

в нотариальном порядке, или предприятием, учреждением, ор-

ганизацией, в которых они работают, учатся или жилищно-

эксплуатационной организацией по месту их проживания, или

администрацией лечебно-профилактического учреждения, в

котором они пребывают на лечении. Заверение подлинности

подписи не требуется, если родители, усыновители или опеку-

ны явятся к нотариусу и лично подадут ему заявление о согла-

сии на заключение сделки. В этом случае нотариус устанавли-

вает личность заявителя, проверяет подлинность его подписи,

о чем делает отметку на заявлении и указывает название до-

кумента, его номер, дату выдачи и название учреждения, вы-

давшего документ, подтверждающий личность. Заявление о

согласии на удостоверение сделки может быть изложено на

обороте экземпляра сделки или на отдельном листе, остаю-

щемся в делах государственной нотариальной конторы либо

частного нотариуса.

Опекун и попечитель, их супруги (муж или жена) и

близкие родственники не вправе представлять лиц, которые

находятся у них под опекой и попечительством, при заключе-

нии сделок между подопечным и мужем (или женой) опекуна

или попечителя и их близкими родственниками.

Опекун и попечитель не вправе осуществлять дарение

от имени подопечного, а также обязываться от его имени по-

ручительством (ст. 146 КоБС).

В случаях, когда законом разрешается вступить в брак

до достижения 18-летнего возраста, гражданин, который не

достиг этого возраста, приобретает дееспособность в полном

объеме с момента вступления в брак (ст. 11 ГК).

При проверке правоспособности юридических лиц,

принимающих участие в сделке, нотариусы обязаны ознако-

миться с уставом (положением) юридического лица и прове-

рить, отвечает ли нотариальное действие, которое совершает-

ся, правам, предоставленным юридическому лицу его уставом

(положением).

Заключение сделки возможно через представителя.

При заключении сделки представителем проверяются его пол-

номочия. Нотариус требует представления доверенности, в ко-

торой подтверждаются полномочия представителя.

154

Нотариус не требует представления доверенности на

совершение сделок и других действий от руководителей юри-

дических лиц, которым в соответствии с уставом (положени-

ем) предоставлено право заключать сделки. В таких случаях

требуется лишь документ, подтверждающий их должностное

положение.

Если от имени юридического лица действует коллеги-

альный орган, истребуется документ, подтверждающий его

полномочия и распределение обязанностей между членами

коллегиального органа (устав, учредительный договор, поста-

новление об избрании должностных лиц и т.д.).

Органы опеки и попечительства привлекаются для да-

чи разрешения на право опекуна заключать, а попечителя —

давать согласие на совершение от имени подопечного сделок,

если они выходят за пределы бытовых.

Такими сделками являются: договоры, требующие но-

тариального удостоверения и специальной регистрации при

отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолет-

ним; отказ от принадлежащих подопечному прав; раздел иму-

щества; раздел или обмен жилой площади; выдача письмен-

ных обязательств и т.п.

Вопросы о даче разрешения на реализацию права опе-

куна совершать, а попечителя — давать согласие на соверше-

ние от имени подопечного сделок разрешает орган опеки и

попечительства путем принятия соответствующего решения.

К заинтересованным лицам, привлекаемым нотариу-

сом, относятся супруги лиц-инициаторов, а также сособствен-

ники, согласие которых обязательно для заключения сделки об

отчуждении или залоге имущества, принадлежащего на праве

общей совместной собственности.

При удостоверении сделок нотариус обязан установить

следующие факты:

1. Соответствие содержания удостоверяемых сделок

требованиям закона и действительным намерениям сторон.

При отсутствии этих условий заключаемую сделку нельзя

признать законной.

2. Право собственности на отчуждаемое или заклады-

ваемое имущество (при отчуждении или залоге имущества,

155

подлежащего регистрации). Этот факт подтверждается раз-

личными парвоустанавливающими документами, которые но-

тариус принимает лишь при наличии на них записи о регист-

рации.

3. Разрешение органов опеки и попечительства (в не-

обходимых случаях).

4. Полномочия представителя (в необходимых случа-

ях).

5. Дееспособность граждан, правоспособность юриди-

ческих лиц.

6. Согласие других заинтересованных лиц.

Сделки об отчуждении или залоге имущества, являю-

щегося общей совместной собственностью, подлежащие обя-

зательному нотариальному удостоверению, подписываются

всеми сособственниками этого имущества или уполномочен-

ными ими лицами.

Сделки об отчуждении или залоге имущества супру-

гов, принадлежащего им на праве общей совместной собст-

венности, требующие обязательного нотариального удостове-

рения, могут быть удостоверены нотариусом при наличии

письменного согласия другого из супругов (ст. 23 КоБС).

Действительность подписи на заявлении другого из

супругов о согласии на отчуждение либо залог совместного

имущества должна быть заверена или в нотариальном поряд-

ке, или предприятием, учреждением, организацией, в которой

он работает либо учится, или жилищно-эксплуатационной ор-

ганизацией по месту его жительства, или администрацией ста-

ционарного лечебно-профилактического учреждения, в кото-

ром он находится на излечении. Подтверждение действитель-

ности подписи не требуется, если муж (или жена) отчуждателя

лично представит нотариусу заявление о согласии на отчуж-

дение. В этом случае нотариус устанавливает личность заяви-

теля, проверяет действительность его подписи, о чем делает

отметку на заявлении, и указывает название документа, удо-

стоверяющего личность, номер, дату выдачи и название учре-

ждения, его выдавшего.

В том случае, когда из поданных нотариусу докумен-

тов невозможно установить время и основания приобретения

156

отчуждаемого или закладываемого имущества, а супруг (или

супруга) лица, на имя которого это имущество зарегистриро-

вано, уклоняется от подачи письменного согласия на его от-

чуждение, то лицо, на имя которого имущество зарегистриро-

вано, может в порядке ст. 84 Закона передать заявление сво-

ему супругу (или супруге) с предложением явиться к нотариу-

су для определения доли его в этом имуществе. Если он (она)

не явится к нотариусу в указанный срок и на протяжении ме-

сяца после получения заявления не вышлет своих возражений,

нотариус может удостоверить от имени супруга (или супруги),

за кем по правоустанавливающему документу зарегистриро-

вано имущество, договор о его отчуждении или залоге.

Согласие супругов не требуется, если: имущество не

имеет статуса совместно нажитого, заинтересованное лицо не

состоит в браке, другой из супругов признан безвестно отсут-

ствующим.

Сделка об отчуждении или залоге имущества, тре-

бующая обязательной нотариальной формы, может быть удо-

стоверена без согласия другого из супругов, если из правоус-

танавливающего документа, свидетельства о браке иди других

документов видно, что указанное имущество является не со-

вместной собственностью, а собственностью одного из супру-

гов (приобретено до регистрации брака, получено в дар или в

порядке наследования, осуществлен раздел имущества, приоб-

ретенного во время нахождения в зарегистрированном браке,

и т.п.). О проверке этого обстоятельства нотариус делает от-

метку на экземпляре договора (соглашения), который остается

в государственной нотариальной конторе или у частного нота-

риуса, со ссылкой на реквизиты соответствующих документов,

если эти документы не присоединяются к договору.

При удостоверении договора об отчуждении или зало-

ге имущества от имени лица, у которого нет супруга (не женат

или не замужем, в браке не состоит, вдова, вдовец), в государ-

ственную нотариальную контору или частному нотариусу от-

чуждателем представляется письменное заявление об этом.

Нотариус содержание такого заявления доводит до сведения

другого участника сделки, который в подтверждение того, что

это обстоятельство ему известно, подписывается на заявлении.

157

Такое заявление должно исходить лично от отчуждателя, а в

случае совершения сделки через представителя — от предста-

вителя, если отчуждатель предоставил ему право при оформ-

лении сделки подавать от его имени соответствующие заявле-

ния.

Договор об отчуждении или залоге имущества может

быть удостоверен без согласия другого из супругов также в

случае, когда последний не проживает по месту нахождения

имущества и местожительство его неизвестно. В подтвержде-

нии этого обстоятельства должна быть представлена копия

решения суда, вступившего в законную силу, о признании

другого из супругов безвестно отсутствующим.

7. Соблюдение условий, указанных в заявлении друго-

го супруга (при их наличии). Если в заявлении другого из суп-

ругов о согласии на отчуждение совместного имущества ука-

зано, кому персонально (фамилия, имя, отчество гражданина,

название юридического лица) он соглашается продать, пода-

рить, заложить либо с кем-либо обменять совместно приобре-

тенное имущество, или указана цена продажи, иные условия

его отчуждения либо залога, нотариус обязан проверить со-

блюдение этих условий.

8. Стоимость имущества (в необходимых случаях, на-

пример, для исчисления государственной пошлины). Сумма

договора об отчуждении или залога имущества определяется

по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законода-

тельными актами.

Документы с изложением содержания сделок, которые

удостоверяются в нотариальном порядке, представляются но-

тариусу не менее чем в двух экземплярах; один из них остает-

ся в делах государственной нотариальной конторы или част-

ного нотариуса (ст. 59 Закона).

Все экземпляры подписываются участниками сделки.

Удостоверительная надпись делается на всех экземплярах

сделки. По желанию участников сделки каждому из них выда-

ется по одному экземпляру.

При удостоверении сделок нотариус обязан разъяс-

нить:

- одержание и значение, правовые последствия за-

158

ключаемых сделок;

- необходимость регистрации в соответствующем ор-

гане (при удостоверении сделок по поводу имущества, подле-

жащего регистрации).

Соглашение сторон о расторжении нотариально удо-

стоверенного договора об отчуждении имущества может быть

оформлено путем составления отдельного документа, который

прилагается к экземпляру договора, находящегося в делах го-

сударственной нотариальной конторы либо частного нотариу-

са, или отражено в тексте договора. Соглашение подписывает-

ся сторонами и удостоверяется нотариусом. На всех экземпля-

рах договора делается отметка о расторжении договора, в ко-

торой указывается реестровый номер и дата удостоверения со-

глашения о расторжении. Отметка подписывается нотариусом

и скрепляется его печатью. О расторжении договора об отчу-

ждении имущества делается запись в реестре для регистрации

нотариальных действий.

Если удостоверяется соглашение о расторжении дого-

вора об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового

дома, гаража, земельного участка, иного недвижимого имуще-

ства, проверяется также отсутствие запрещения на отчуждение

или арест.

Если соглашение о расторжении договора об отчужде-

нии жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, зе-

мельного участка, иного недвижимого имущества удостоверя-

ется после регистрации договора отчуждения, нотариус требу-

ет справку-характеристику из бюро технической инвентариза-

ции, а в местностях, где инвентаризация не проведена, -

справку исполнительного комитета соответствующего совета

народных депутатов.

В случае получения решения суда о признании дого-

вора об отчуждении имущества недействительным нотариус

делает об этом отметку на экземпляре договора, хранящемся в

государственной нотариальной конторе или у частного нота-

риуса, присоединив к нему решение суда, а также делает от-

метку в реестре для регистрации нотариальных действий и по

возможности на всех иных экземпляра договора.

Правоустанавливающий документ возвращается от-