Доклад - Рынок земли
Подождите немного. Документ загружается.
Рынок земли
Рынок земли – особо ответственная экономическая структура
национального хозяйства. Он является неотъемлемой частью экономики любого
развитого государства.Его организация и эффективное функционирование должны
базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения,
возникающие на земельном рынке.
Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета
многих государств. Особенностью земли как экономического ресурса является ее
ограниченность. В отличие от капитала и труда земля неподвижна и является не
мобильным, а специфическим фактором производства, т.е. может быть
использоваться только в одной сфере.
Функционирование рынка земли характеризуется рядом принципиальных
особенностей. Прежде всего, они связаны с тем, что общее предложение земли в
каждый момент времени постоянно и не увеличивается (или не уменьшается) в
зависимости от изменения уровня цен.
Основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются
плодородие и географическое положение земли. Ограниченность земли как раз и
заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества,
расположенная в определенном месте. Количество земельных участков хорошего
качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне
определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько
увеличено в случае приложения труда и капитала.Собственники земли предлагают
к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков.
Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных
составляющих: спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных
потребителей.
Сельскохозяйственные потребители2– все, кто использует плодородие почв
для производства сельскохозяйственной продукции любого типа. Для
сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и в
меньшей мере ее местоположением, от которого зависят климатические условия и
вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного
спроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения
земли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее
пользователи будут постепенно переходить от более плодородных земель к менее,
но и за меньшие расценки, соответственно.
Несельскохозяйственные потребители - все, кому земля нужна для
строительства зданий, промышленного производства или других целей, не
связанных с использованием плодородия почвы. Для несельскохозяйственных
потребителей существует два основных фактора формирования цены земли:
подготовленность земельного участка к использованию (наличие
электричества, газопровода, телефона и т.п.)
местоположение земельного участка.
Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны
приобретать удачно расположенные земельные участки с развитой
инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади без
дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой элект-
ростанции. Линия несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный
наклон, так как потребители используют земельные площади не только в центре,
1
но и на окраинах крупных городов и индустриальных центров, но уже по более
низким ценам.
Совокупный (общий) спрос на землю определяется суммированием
сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса:
Равновесие на рынке земли определяется в точке пересечения линий спроса
и предложения и равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня
спроса на землю.
Цена на землю тесно связана с понятием ренты, которая определяет доход
собственника данного фактора производства и уровень платы потребителя за его
использование.Экономическая рента - это общее название доходов владельцев
земли и всех тех ресурсов, количество которых ограничено, а величина
предложения фиксирована.2Та экономическая рента, которую получают
землевладельцы, называется земельной рентой. Вне зависимости от качества земли
и ее местоположения, ее собственник все равно получит доход от ее реализации.
Этот вариант земельной ренты называется чистой или абсолютной рентой.
Основные предпосылки теории абсолютной ренты:
Отсутствие производства для собственных целей (полное подчинение
сельскохозяйственного производства условиям рынка).
Производство основного продукта питания (например, Россия
специализируется на ржи, Китай на производстве риса и т.п.)
Все земли арендуются (сдаются внаем) при условиях совершенной
конкуренции.
Качество земельных участков не принимается во внимание.
Однако земельные участки бывают разного качества и местоположения.
Значит владелец участка может рассчитывать на больший доход от более
плодородной земли или земельных участков, которые удобнее расположены. Этот
доход определяется при помощи дифференциальной ренты. Дифференциальная
рента это дополнительный доход, который получает владелец более2 качественных
земельных участков. На худшем участке дифференциальная рента отсутствует, на
среднем и лучшем участках она имеет место, и ее источник - более высокая
производительность этих участков по сравнению с худшим.
Российский рынок земли
Рынку земли Российской Федерации уже 6 лет. В 2002 году был принят
закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До этого времени,
безусловно, рынок существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой
никакой правовой основы. Этот закон сделал ситуацию на рынке земли РФ более
предсказуемой. На 1 января 2004 года в частную собственность граждан и
юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них
относились к категории земель сельхозназначения: можно констатировать, что
закон сработал. Уже с 2005 года в России ежегодно регистрируются примерно 5
млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок можно
считать состоявшимся. В последние годы он становился всё привлекательнее для
инвесторов. Сделки с земельными ресурсами регистрировались все чаще.
Но несмотря на впечатляющие успехи 6 лет формального существования
рынка земли не решены его фундаментальные проблемы. Первая и главная из них –
рынок фактически не управляется как государством, так и другими игроками.
2
Прогрессирующая кадастровая оценка земель на территории России так и не
упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства.
Причина этого – избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась
не в направлении создания подробных кадастровых планов, а была спланирована в
направлении оценки земель наиболее перспективных с точки зрения
налогообложения. На 2004 год было описано только 96% территории, подлежащей
запланированной оценке. Но в итоге государство не знает полных характеристик
собственных земельных ресурсов и не может ими управлять по причине
физического отсутствия органа, ответственного за этот процесс.
Диаграмма 1. Структура земельного фонда Российской Федерации
(на 1 января 2007 г.)
Указанная на Диаграмме 1 структура выполнена Роскадастром по текущему
юридическому состоянию земель. Реальная структура распределения земельного
фонда Российской Федерации может отличаться от приведённой в ту или иную
сторону, как в силу неполноты кадастрового учёта, так и в силу законодательных
новелл, допускающих, к примеру, существования лесов и вне земель, отнесённых к
категории лесного фонда. Тенденции перемещения земель из одной категории в
другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носят довольно оживлённый
характер. Сельхозпредприятия сами отказываются от земельных ресурсов ввиду
тяжелого экономического положения. Также за счет земель сельскохозяйственного
назначения для расширения и строительства населённых пунктов в 2006 году было
предоставлено около 13,7 тыс. га земель, причём большая их часть (10,7 тыс. га)
была выведена из категории пахотных земель сельхозназначения.
3
Диаграмма 2. Земли сельхозназначения, предоставленные для
государственных и общественных нужд
Изменение объёмов земель поселений на начало 2007 года происходило, в
основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых
пунктов, а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель
населённых пунктов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2007 года
составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений – 11,3 млн. га.
По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли
сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений.
Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий мы
можем сделать вывод о значительном потенциале земельных отношений в
Российской Федерации. Ещё одним фактором высокого потенциала может быть
сохраняющаяся преобладающая государственная и муниципальная собственность
на земельные ресурсы. Состав структуры собственности, так же как и структура по
категориям динамичен, но основная причина здесь другая – возвращение земель в
государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов.
В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием
законодательства, динамика изменения структуры земель по формам
собственности будет только увеличиваться.
4
Диаграмма 3. Структура земель в Российской Федерации по формам
собственности
Таким образом, российский земельный рынок обладает огромный
потенциалом. Но для его развития необходимо комплексно решить вопрос о
формировании государственной земельной политики и формирования органа
управления таковой.
Рынок земли на данный момент
На фоне расширения масштабов мирового финансового кризиса
двухнедельный обвал российского фондового рынка достиг показателей уровня
2005 года. Наибольшие проблемы в результате кризиса ликвидности возникли у
девелоперских
1
компаний, которые теперь не в состоянии закончить строительные
проекты (об активном строительстве речи даже не идет) так как не имеют
возможности рефинансировать собственные долги даже у государственных банков.
Спрос на недвижимость начал снижаться. Увеличилось число выставленных
на продажу земельных участков, и появилась тенденция к снижению средней
стоимости этих участков.
Так, можно привести пример Новосибирска, строительные компании
которого стали одними из первых жертв падения фондового рынка и кризиса
финансирования: банки перестали выдавать им кредиты на строительство.
Согласно оценкам, сделанным специалистами компании RID Analytics, во втором
квартале 2008 года к продаже предлагалось 669 участков со средней ценой за сотку
16 180 руб. Для сравнения в первом квартале 2008 года эта цифра составила 565
участков по средней продажной цене 217 781 руб., а в четвертом квартале 2007
года - 457 участков по 256 034 руб.
Снижение средней цены объясняется появлением на рынке большого
количества крупных участков и снижением спроса. Сейчас большая часть
предложения по земле – участки спекулянтов, которые в срочном порядке выводят
средства из строительной отрасли, а также участки под застройку (или с начатыми
объектами), принадлежащие небольшим девелоперским компаниям.
1
Девелопер - это одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью (риэлтера).
Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду
участок земли, “привязывает” проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит
объект - например, большое офисное здание. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или
здание целиком. А может продать принадлежащую ему недвижимость. Главное - окупить все затраты и
получить прибыль.
5
По большому счету на реализации находится не очень много земли.
Динамика цен в различных сегментах рынка земли.
- Достаточно бурно развивается рынок складской недвижимости, при этом
инвесторы не стесняются приобретать земли сельхозназначения для того чтобы,
строить складские комплексы. Более того, рынок земель сельхозназначения
большой, в последствии после приобретения земли данной категории инвесторы
начинают думать – что с ним делать. Кто-то меняет его вид под садоводческие
товарищества и начинает там стоить небольшие поселки, кто-то мыслит более
масштабно и на расстоянии 40-70 км от МКАД строят складские комплексы.
Некоторые компании предпочитают все же приобрести участки, потому что
в последствии при реализации какого-либо проекта участки реализуются за
большие деньги, обладают большей рентабельностью, особенно это касается
строительства коттеджных поселков.
Коттеджное строительство представляет интерес для девелоперов,
строителей, поскольку даже жители Москвы предпочитают приобретать
загородные дома, вплоть до 55 км от МКАД (Ново-Рижское направление).
Естественно, некоторые части Московской области, интересных для проживания,
стоимость земель сельхозназначения сильно растет. За них готовы бороться и
приобретать, устраивать аукционы.
Рынок земли обвалился 9.10
Оптовые цены на подмосковные земли упали в три раза
"Цена на участки сельхозземель, предлагаемых к продаже оптом, за
последний год упала в три раза", - сообщил корреспонденту "Газеты" на условиях
анонимности один из маркетологов, исследующих рынок земельных участков в
Московской и сопредельных областях. Участники рынка подмосковной земли и
аналитики частично подтвердили эту информацию. Пока речь идет о непубличных
продажах или даже ценах, озвученных в процессе переговоров. Реальные сделки
пройдут в ноябре - декабре, когда, по расчетам экспертов, у лендлордов обострится
нужда в наличности для погашения кредитов.
"Речь идет о так называемых внерыночных сделках, когда объемы земли от
десятка до нескольких сотен гектаров переходят из рук в руки в закрытых кругах
лендлордов, сделки не афишируются от первичных переговоров до их окончания,
кулуарно", - подчеркивает гендиректор информационно-аналитического агентства
Rway Александр Крапин. Это настолько закрытый рынок, что далеко не все
эксперты были готовы подтвердить корреспонденту "Газеты" правдивость
информации. Хотя не отрицали резкого снижения цен. "Такого тренда пока на
рынке нет, - прокомментировал корреспонденту "Газеты" ситуацию на рынке
гендиректор компании "Гео девелопмент" Максим Лещев. - Но можно сказать, что
продавцы стали относиться к покупателям земельных наделов более нежно, и в
отдельных случаях переговоры могут привести к снижению цены предложения на
50%".
Крапивин подчеркивает, что речь идет именно об оптовых ценах, -
розничные цены на подмосковную землю на протяжении периода с 2000 по 2007
год росли со средним темпом 25-40%. Итоги текущего года подводить рано, но
специалисты, даже расходясь в оценках, признают: дешеветь земля будет.
Насколько - подсчитать трудно: оптовые цены мало коррелируют с розничными.
"Изменение оптовых цен в ближайшее месяцы мало отразится на ценах розничных
6
продаж, - считает Крапин. - Но общемировая тенденция снижения цен на
недвижимость возьмет свое в следующем году".
И все же земля остается наиболее надежным средством вложения средств на
фоне падения акций сырьевых компаний, снижения стоимости нефти и золота.
Усиливает уверенность в надежности инвестиций в отрасль и последнее
политическое событие. 12 сентября «Единая Россия» и Аграрная партия России
объявили о подписании меморандума об объединении
1
. Очевидно, что объявленное
объединение партий усилит позиции агросектора в правительстве. «Единая
Россия» - это рычаги влияния на правительство, а аграрии - профессионалы в
данной сфере. Среди первостепенных вопросов, обсуждения которых стоит
ожидать в ближайшее время, не только льготное кредитование села, цены на ГСМ,
налоги, продовольственная безопасность, но и ряд законодательных инициатив в
сфере земельных отношений.
Похоже, «дружба» с партией власти уже позволяет аграриям отстаивать ряд
существенных позиций в земельном вопросе. В предыдущих обзорах мы отмечали,
что региональные власти активно включились в процесс подготовки
законодательной базы для изъятия неиспользуемых по назначению земельных
угодий в собственность государства
3
.
20.10.2008 10:37
16 октября в Москве в отеле Марриотт Тверская прошла II земельная
конференции "Земля как основа девелоперского проекта". Организатором
конференции выступил наш партнер – компания AHConferences.
В работе конференции приняли участие более 60 землевладельцев,
инвесторов, представителей девелоперских и строительных компаний. Участники
конференции обсуждали актуальные проблемы становления и регулирования
рынка земли в РФ. Большое значение было уделено роли федеральных и
региональных органов власти в распределении полномочий по регулированию
земельных отношений.
Особый интерес вызвали вопросы, связанные с регулированием земельных
отношений и ведения бизнеса в условиях экономического кризиса: риски ведения
проектов и работа с местными органами власти. Также рассматривались вопросы,
связанные с деятельностью Фонда содействия жилищному строительству, где
будут аккумулироваться земли под застройку, а также вовлечение в активный
оборот земель под промышленными предприятиями, включая возможность
перераспределения их под застройку.
Специалисты рынка недвижимости выявили наиболее подверженные риску
во время кризиса сегменты рынка. Так наиболее проблемными, Вице-президент
Российской Гильдии Риэлторов Константин Апрелев, называет рынки земли и
новостроек. Рынок нового жилья рискован, поскольку: зависим от финансового
рынка, возможно замораживание проектов и есть необходимость пересмотра
договорных отношений с частными инвесторами. Земельный рынок считается
проблемным из-за: высокого уровня спекулятивности, отсутствия генерирования
денежных потоков, необходимости значительных инвестиций.
Коммерческую недвижимость и элитное жилье определяют как отрасли со
средней рискованностью, поскольку есть такие положительные тенденции, как
7
пополнение оборотных средств за счет реализации, частичное превращение рынка
в инвестиционный и спекулятивный.
Мало-рисковым называют рынок жилья эконом-класса, поскольку ввод
нового жилья низок, но есть спрос на аренду, особенно в условиях, когда сложно
недвижимость купить.
Влияние финансового кризиса на рынок земли
- Сейчас ситуация такая, что цены прекратили свой рост. Прогнозы на
будущее: есть пессимистичный вариант, есть оптимистичный. Первый – это
падение рынка, в Москве до 20-30 %, в то же время есть и ликвидные участки и
объекты и по ним падение будет минимальным. В этой ситуации нужно
руководствоваться принципом осторожности. Нужно анализировать свои решения,
поскольку мы игроки рынка и формируем многие тенденции на рынке.
Привлекательность рынка земли
- Рынок земли всегда является привлекательным, стоимость земли зависит от
того объекта, который хотят построить. Поэтому надо анализировать и
градостроительные характеристики, все изменения законодательства. И я считаю,
что земля – неплохое вложение средств.
Прогнозы состояния рынка земли.
- Наверное прогнозы количественных показателей. Есть прогнозы и
пессимистический и оптимистичный, но как правило есть спрос и есть
предложение, есть динамичные явления на рынке. Земля все последние годы
показывала рост в различных сегментах – от 20 до 40 %.
Влияние коттеджного строительства на рынок земли.
- При возможности перевода земель сельхозназначения под коттеджное
строительство значительно повышает ее ценность. Сейчас под Москвой
реализуется большое количество участков, на разных этапах продажи. И как это
будет происходить дальше покажет практика.
Диалог между государством и бизнесом.
- Я считаю, что данный диалог надо всегда продолжать, поскольку ответная
реакция на все законодательные акты, все толкования юридических документов
должны быть. И я вижу, что данный диалог идет. И при кризисе становится более
серьезный анализ этой совместной работы.
8